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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 21/02/2017 17h42 → JohnDoery [95300] : étude de cas immobilier (F2 à rénover) (appartement, f2, immobilier, travaux)

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Bonjour,

Voici notre projet d’investissement locatif pour lequel je solliciterais votre avis sur certains aspects.
(calculs issus de rendementlocatif)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Il s’agit d’un appartement de 2 pièces de 42 M2 au RDC sur Rue,
- sans extérieur mais avec une haie de thuya empêchant la vue depuis la rue,
- co-propriété de 23 lots, avec syndic pro,
- l’immeuble (de 1965) lui fais 15 lots sans ascenseur, bien entretenu,
- luminosité : inférieur aux étages puisque RDC
- Volets persiennes
- Pas d’espaces verts
- Compteurs d’eau, gaz, électricité individuels, relevés manuels
- 1 cas de vente aux enchères forcée, 3500€ de dettes à recouvrir
- Pas de Concierge
- Décoration : basique (70’)

LOCALISATION DU BIEN

- Pontoise en centre-ville, proche des commerces, rue circulante, feu rouge assez proche, loin de la gare à pied (15 min).

TRAVAUX

L’appartement est à rénover entièrement :
- fenêtres à changer
- sols, plafonds, murs
- SDB neuve complète
- nouveau réseau électrique
- nouvelle chaudière à gaz
- casser une cloison entre cuisine et le salon trop petit.

INVESTISSEMENT

Net Vendeur 86 000€
Frais Agence 0€
Travaux Renovation 25 000€
Mobilier 4 000€
Frais de Notaire (9%) 7 392€
Frais de Dossier (emprunt) 700€
Frais crédit logement (emprunt) 1 239€
TOTAL : 124 331€

RENTABILITÉ DU BIEN

- Loyer : 685 (meublé HC)
- Taux de vacance envisagé (0 mois) suite à annonce fictive, pléthore de demande
- location en direct
- Travaux votés : rafraichissement hall d’entrée, coût négligeable.
- Taxe foncière : 800
- Assurance GLI : 3%
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 6.61%
- Rentabilité net : 4.53%

FINANCEMENT DU BIEN

- credit 100% sauf pour l’ameublement
- Montant de l’apport : 5000 € 

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée BIC au réel LMNP

CASH FLOW

- Cash flow négatif = -91€/mois
- VAN (revente à 10 ans 125 000€) environ 30 000€

VOS APTITUDES

- Comptables : faibles
- Fiscales : faibles
- Artisanales : bon bricoleur, mais dans l’investissement je délèguerai tout, faute de temps

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Commentaires et interrogations

1) Ma première hesitation vient de la rentabilité. J’ai du mal à me situer. Nous sommes en Ile de France, les rentabilités sont connues pour être basses, à votre avis ?

2) La localisation : Un proche investisseur me dis que c’est un bien rentable mais difficile à revendre car il n’intéressera qu’un investisseur.

3) j’ai envoyé une annonce fictive, 690€ Charges comprises laquelle a reçu plus de 25 réponses en moins de 24h dont 5 dossiers me paraissaient tout à fait correctes à première vue. J’en ai déduis que je n’avais pas mis un loyer assez élevé (loyer précédent : 585 + 65 charges, appartement en état pitoyable). je pense rehausser le loyer à 685 + 65 charges. Qu’en pensez vous ?

3) la vente aux enchères forcée doit - elle m’inquiéter ?

4) votre avis général ?

Merci pour votre temps.

Mots-clés : appartement, f2, immobilier, travaux

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#2 21/02/2017 17h49 → JohnDoery [95300] : étude de cas immobilier (F2 à rénover) (appartement, f2, immobilier, travaux)

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Réputation :   286 

A mon opinion la rentabilité ne rémunère pas les risques (impayés, dégradations, vacances…) d’un investissent immobilier physique, loin de là !
De plus, il y a peu d’espoir de plus-valu à terme…

Il me semble préférable de 1/trouver mieux ou 2/de se diriger vers de l’immo "papier" qui permet aussi parfois l’effet de levier avec un emprunt bancaire.

Dernière modification par DDtee (21/02/2017 17h50)


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#3 24/02/2017 17h47 → JohnDoery [95300] : étude de cas immobilier (F2 à rénover) (appartement, f2, immobilier, travaux)

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@DDTee Merci pour votre avis.
Nous avons décidé de ne pas donner suite à ce projet et de prendre le temps de chercher un bien plus rentable. Nous allons orienter nos recherches exclusivement vers un ensemble de lots ou un immeuble. Il est probable que nous ayons à sortir de la région parisienne.

Dernière modification par JohnDoery (24/02/2017 17h48)

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