Enzo : étude de cas immobilier (rétraction du vendeur après l'offre de vente)

Une vente « longue » (signature d’un compromis de vente avec un délai de signature de l’acte authentique en phase avec le délai de reprise de l’avantage fiscal) est elle envisageable ?

C’est peut-être un moyen de couper la poire en 2?

À étudier avec votre notaire….

Canyonneur

PS1: j’ai connu un cas de division d’une propriété avec une vente longue pour que le capital restant dû par le vendeur se réduise et soit en phase avec la valeur de la partie conservée.
PS2: le propriétaire a t’il retiré le recommandé du 6 janvier ? Avez vous reçu l’accusé de réception ? Pour blinder votre position, un exploit d’huissier est peut-être à envisager…

Dernière modification par Canyonneur75 (17/01/2022 12h18)

En théorie, vous pouvez contraindre le vendeur à vendre.

Je vois néanmoins un premier bémol : c’est uniquement théorique. Le site que vous citez a été écrit par des avocats. Leur point de vue pourrait être caricaturé de la façon suivante "vous avez un pourcentage de chances de réussite, mais nous avons 100 % de chances de toucher nos honoraires, et c’est pourquoi nous avons un intérêt certain à vous dire que vous êtes dans votre droit, que la vente est parfaite, et qu’il faut donc attaquer le vendeur pour le contraindre à vendre."
Dans les faits, il me semble que les jugements contraignant le vendeur à vendre sont peu nombreux.

Je vois ensuite un énorme bémol : vous avez traité avec l’agence. Or, un AI a en général un mandat d’entremise, c’est à dire qu’il ne fait que rapprocher les deux parties. Le vendeur reste le propriétaire. L’AI n’a pas le pouvoir d’engager le vendeur. Donc, tout ce qui provient de l’AI ou est adressé à l4AI n’engage pas le vendeur.
Première question pour l’offre de vente et le congé pour vendre : sont-ils 100 % valables et probants ? Ou bien est-ce que diverses approximations voire erreurs ont été commises ? Est-ce qu’ils comportent en-tête le nom et l’adresse du vendeur ? Est-ce que le vendeur a signé ces courriers avec une signature manuscrite originale (et non pas sa signature numérisée, ou signature de l’AI) ? Si la réponse est non…
De même pour votre acceptation : vous écrivez "Le RAR a bien été réceptionné par l’agence immobilière qui a mandat et j’ai l’accusé de réception" : je dis : ça ne vaut pas grand chose. Vous avez écrit à l’agent immobilier et non au vendeur. Vous auriez dû adresser cette LRAR au vendeur.
Vous avez donc deux problèmes potentiels sur ces documents :
- signés de l’AI ou adressés à l’AI, à mon avis ça ne veut pas grand chose.
- authenticité des documents ? A l’époque où tout circule en pièce jointe de mails, l’authenticité de tels documents, avec signature manuscrite, n’est pas très fréquente…
Il faudrait qu’une personne compétente examine très exactement les pièces de votre dossier pour savoir si vous avez vraiment de bonnes chances de gagner.

Troisième petit bémol : vous allez être tiraillé entre le notaire et l’avocat. Le notaire veut bien instrumenter les ventes des gens qui sont d’accord. Il ne va probablement pas entrer dans un conflit avec un vendeur qui refuse de vendre. Il va dire : pour ça, voyez un avocat.

Le proverbe suivant résume assez bien votre cas :
" la différence entre la théorie et la pratique est plus grande en pratique qu’en théorie".

Dernière modification par Bernard2K (17/01/2022 14h13)

Quelques compléments par rapport à ce cas :

- L’avantage de l’exploit d’huissier est de rendre absolument incontestable le contenu de votre acceptation de l’offre de vente… Le document reçu par l’agence peut s’envoler, brûler ou être récupéré par le propriétaire s’il rompt le mandat… D’autre part, cela peut impressionner le propriétaire…

- Beaucoup de vos échanges sont oraux… Seul le courrier destiné à l’agence pour annuler le congé démontre l’intention du propriétaire de ne pas vendre et il est antérieur à votre acceptation… Il faudrait donc demander au propriétaire de fixer un rendez-vous pour la signature du compromis de vente… Au fait, l’adresse du propriétaire figure t’elle sur le bail ?

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Bernard2K a écrit :

Je vois ensuite un énorme bémol : vous avez traité avec l’agence. Or, un AI a en général un mandat d’entremise, c’est à dire qu’il ne fait que rapprocher les deux parties. Le vendeur reste le propriétaire. L’AI n’a pas le pouvoir d’engager le vendeur. Donc, tout ce qui provient de l’AI ou est adressé à l4AI n’engage pas le vendeur.

L’AI intervient t’il dans le cadre d’un mandat de gestion locative ? Dans ce cas, le congé pour vente engage t’il le vendeur ?

- Vous pouvez aussi consulter l’ADIL locale

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (17/01/2022 14h44)

Enzo a écrit :

Le congé et offre de vente ont étés rédigés par l’agence immobilière.
Ils comportent bien le nom et l’adresse du vendeur mais ont étés signés par l’agence qui a mandat (je ne sais pas quel type de mandat).

L’agent n’a très probablement pas un mandat l’autorisant à délivrer un congé pour vente. Je suppute que ni le mandat de gestion locative, ni l’éventuel mandat de vente, n’autorisent expressément l’agent à donner congé, car les mandats n’incluent généralement pas cela.

Cf cette jurisprudence Agent immobilier / Mandat de vente / Effets de l’absence de mention expresse autorisant le mandataire à donner un congé pour vente : Anil, analyses juridiques et jurisprudence

Cette décision est tout à fait rassurante (en général) car elle confirme de nombreuses jurisprudences qui disent qu’un mandataire n’a que le pouvoir que lui donne le mandat. Par contre, elle est plutôt mauvaise pour vos espoirs.

Si le propriétaire a deux sous de jugeotte, il prétendra que l’AI a outrepassé son mandat, et que donc le congé pour vente signé par l’AI ne l’engage pas.

Si vous allez devant le tribunal pour obtenir la vente forcée, je dirais que vos chances de l’obtenir sont non nulles (car les juges sont souvent très favorables aux locataires) mais tout de même faibles (car il serait surprenant de voir un juge donner de la valeur à un congé signé par la mauvaise personne).

Soit dit en passant, si le propriétaire finissait par vous vendre en application de votre droit de préemption, l’AI ne touche pas de commission de vente : Congé pour vente et honoraires des intermédiaires : Anil, analyses juridiques et jurisprudence Or, j’ai l’impression que l’AI croit qu’il va toucher une commission, et j’ai l’impression que vous croyez que l’AI et vous avez le même intérêt : forcer le propriétaire à vendre. Vous vous trompez tous deux. Quand son service juridique va informer l’AI de son erreur, il va faire marche arrière : il va préférer garder le mandat de gestion locative qui lui rapporte quelque chose, que pousser à une vente qui ne lui rapporte rien.

Dernière modification par Bernard2K (17/01/2022 21h58)

Comment le vendeur peut il prétendre que l’AI a outrepassé son mandat puisque qu’il y a, j’imagine, des écrits (mails ou courriers) qui prouvent que le vendeur a demandé à l’AI de s’occuper de la vente de son logement à un prix fixé ensemble ?
L’AI est plutôt carré dans sa façon de travailler en général, c’est d’ailleurs le gérant de l’agence.

Un point important à mon sens, le courrier "d’annulation" du vendeur est adressé à l’AI avec l’appellation "mandataire" et à moi-même. Le vendeur confirme bien sa volonté de congé pour vente (et donc offre de vente car c’est un seul document).

Je cite ce courrier :  "En date du 7/12/2021 vous avez signé le congé pour vente suite à ma demande et volonté de mise en vente de mon appartement (dans lequel est précisé qu’il vaut offre de vente avec le prix annoncé). Par ce courrier, j’annule purement et simplement ma demande pour congé pour vente. Je ne souhaite plus mettre en vente mon appartement"

Sur ce courrier est bien apposé la signature manuscrite du vendeur, donc il confirme bien d’1 - son congé pour vente et offre de vente et de 2 - implicitement avoir donné pouvoir à l’AI pour me vendre l’appartement.

J’attend le retour de l’AI pour me dire quel mandat il possède pour la vente ainsi que l’avis de son service juridique.

Le vendeur étant à 10000kms et n’ayant jamais eu de contact avec lui, il serait néanmoins logique qu’il ai donné pouvoir, certes peut être opposables juridiquement car pas assez formalisé, à l’agent immobilier pour les signatures et démarches.
Ce serait inconcevable de devoir pour chaque document faire un envoi par la poste pour signature notamment pour la vente chez le notaire.

Une précision même si l’objectif n’est pas le même mais qui selon @Xazh serait importante, l’AI a pour sûr au minimum un mandat de gestion.
Le bail de location n’a pas été signé par le propriétaire et ce dernier laisse entière décision à l’agence pour le choix des locataires, c’est à eux que je verse les loyers et pour les petits travaux nous ne sommes pas passés par le propriétaire, ce qui montre que jusqu’ici, l’agence a bien un pouvoir.

Bien entendu, je n’ai vraiment pas envie de cette procédure judiciaire surtout au vu de la complexité de celle-ci, néanmoins, au vu de la malhonnêteté du vendeur dans ses propos, le laisser gagnant me laisserai un goût d’injustice. La parole d’un homme ne vaut donc plus rien, qui plus est engagée par des écrits on ne peut plus clairs.

Le vendeur est juste une girouette, mal conseillé sur son achat Pinel, qui a voulu vendre pour se débarrasser de son mauvais placement (je le cite) et qui se rend compte après coup que 3ans de plus lui limiterait la casse. Il m’explique d’ailleurs que son seul intérêt est de défiscaliser encore 3 ans mais par contre n’accepte pas d’engagement de vente au même prix à cette issu.
Dernier point, le vendeur m’a demandé aujourd’hui, de ne plus échanger avec l’AI

Dernière modification par Enzo (18/01/2022 12h50)

@Xazh Vous précisiez dans votre précédent message que le mandat de gestion permettait d’agir en tant que mandataire pour la vente et d’émettre le congé pour vente, ai je bien compris ?

Bien d’accord avec vous dans le cas du chèque mais ici, il y a bien eu un mandat de gestion de signé, des échanges de mail qui confirment la volonté de vendre (et non juste l’autorisation) et en dernier lieu son courrier d’annulation (signé de sa main) qui stipule bien que "j’ai signé le congé pour vente suite à sa demande et volonté de mise en vente".

Effectivement, je viens de comprendre que le vendeur pensait probablement avoir un engagement de 6 ans qui doit en fait être de 9 ans. Si j’ai bien compris, il devrait rendre au fisc l’intégralité des réductions d’impôts perçues en cas de vente anticipée, ce qui risque d’être lourd pour lui.

Moi qui envisageait l’hypothèse d’augmenter légèrement mon offre pour trouver un compromis, ça risque de ne pas être jouable.

Je vais voir un avocat au plus vite.

Dernière modification par Enzo (18/01/2022 12h51)

Si vous Bernard commencez à être optimiste pour moi, je ne peux que retrouver de l’espoir.
Je vais suivre vos conseils avisés.

Effectivement ce second courrier ne laisse aucun doute ni à l’interprétation sur sa volonté de congé pour vente et offre de vente ni à une démarche abusive de l’AI

J’ai rdv ce jeudi 20 avec un avocat spécialisé en Droit immobilier, nous avons eu un bon échange téléphonique avec déjà quelques infos. Il a directement prit beaucoup de recul et a cherché à avoir le maximum d’informations. Il va analyser si la meilleur solution est de faire une mise en demeure immédiatement ou au contraire attendre la fin du délai de préavis de l’offre de vente pour être sur que le vendeur une fois "forcé" ne puisse pas trouver une parade

L’AI comme bien souvent est très difficilement joignable et n’a pas répondu à mes sms d’hier ni mes appels d’aujourd’hui, je reste en attente.
Je m’attend effectivement à cette réaction de sa part après avoir compris qu’il n’aura pas de commission.
J’espère obtenir les informations au plus vite. En tout cas, il a lui aussi engagé sa responsabilité avec ce congé et cette offre donc mon avocat pourrait lui soumettre de rendre ces documents récupérables.

Je garde un petit espoir que nous puissions trouver un arrangement amiable si les 3 parties mettent du leur.
Message édité par l’équipe de modération (28/09/2022 14h57) :
- ajout de balises Url/Société/Quote/Livre
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)
- suppression de la citation du message immédiatement précédent
- anonymisation du message

Dernière modification par Enzo (18/01/2022 12h51)

Je vous assure que mes écrits, sauf erreur, sont bien conformes à la situation.
J’ai d’ailleurs inséré quelques citations mot pour mot.
Néanmoins, je n’ai pas les échanges entre le vendeur et l’AI mais de ce que je connais de ce dernier et son formalisme, je doute qu’il prenne le moindre risque et s’aventure à des pratiques douteuses lui qui est gérant d’une boutique avec pignon sur rue

Il faut dire que pour le moment les éléments et documents sont plutôt restreints :
- congé pour vente valant offre de vente qui semble en règle
- lettre d’annulation du congé (qui confirme bien sa volonté initiale avec sa signature manuscrite)
- mon courrier d’acceptation en RAR qui semble en règle
- l’avis de réception dans les délais
- le bail immobilier

Sur ce dernier figure un paragraphe sur le congé pour vente qui précise qu’il doit respecter un préavis de 6 mois avant le terme (ce qui est le cas) et qu’il peut être remis en main propre contre récépissé ou émargement avec comme seuls motifs :
- reprise au bénéfice du bailleur, ses ascendants etc..
- vente avec indication de prix et des conditions de la vente (ce qui est le cas)
- motif légitime et sérieux notamment l’inexécution par le locataire d’une des obligations lui incombant

Enfin le bail est signé par l’agence immobilière avec la mention "le bailleur"

Je persiste de toute façon à dire que le vendeur a eu la volonté de vendre (et pas juste sur un coup de tête ni de façon forcé par l’AI) car il s’y est engagé oralement et par écrit avec un délai de réponse attendu sous 2 mois auquel j’ai répondu positivement sans conditions.
A partir de là, seule une non conformité administrative avec de fait un non respect de sa volonté initiale entaché de mauvaise foi pourrait empêcher cette vente judiciairement

Cela peut amener à la réflexion s’il existe encore des hommes de parole où si la cupidité prend systématiquement le dessus..

Dernière modification par Enzo (18/01/2022 12h06)

Enzo a écrit :

Je vous assure que mes écrits, sauf erreur, sont bien conformes à la situation.

Je ne vous accuse en rien, comme je n’accuse pas d’autres intervenants sur d’autres files d’avoir menti.

Cette file intéressera peut être d’autre personne, la plupart ne feront probalement pas la différence pouvoir / possibilité et pouvoir / droit automatique, comme d’autres confondent selon leur intérêt la notion droit / dû et droit / liberté.

C’est humain … mais mieux vaut être précis lorsque vous commencez à parler avocat / tribunal and co