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#1 15/01/2021 20h28

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,

Je n’ai pas trouvé le fil approprié, n’hésitez pas à requalifier mon message s’il vous plait.

J’ai une question pour nos amis courtiers, ou cas similaire d’acquisition de résidence principale.

Nous souhaitons acquérir notre nouvelle résidence principale à Paris, que nous souhaitons financer de la manière suivante:
1. Crédit Amortissable de 20 à 25 ans
2. Crédit Relais sur la vente de notre appartement.
Nous espérons récupérer entre 610 et 650K€ sur la ventre de notre appartement (après remboursement du crédit en cours). Au mieux, la banque nous prêtera 70% de cette somme.

Comme la plupart, nous souhaiterions éviter de vendre, et devoir aller en location, avant d’acheter notre nouvelle résidence principale.
Nous avons une banque dites "classique" de réseau qui peut nous faire notre crédit amortissable, et éventuellement un crédit relais.

Cependant, un courtier m’a indiqué les points suivants qui me paraît surprenant, sachant que mon CGPI est en désaccord, et que je ne peux demander l’avis à ma banque au risque de griller une cartouche.
J’ai eu un autre courtier qui m’a dit que ce n’était pas faux, mais variait d’une banque à l’autre.

1. Il faudrait soit disant que le cumul du Crédit Amortissable et Crédit Relais ne dépassent pas 33% - 35%, de nos revenus ce qui me paraît pour le moins étrange, sachant que le crédit relais est infine, et franchement très limité dans la durée, mais que ça serait la nouvelle règle d’après le HCSF, interprété par la plupart des banques, est-ce vrai ? Ma banque m’a dit, c’est du cas par cas, ça peut aller jusqu’à 60%.

2. Ayant un patrimoine important qui est en banque privée, qui n’est pas dans ma banque de réseau, il m’a été suggéré de bénéficier d’un crédit infine d’une valeur équivalente à la totalité de ce que nous pensons pouvoir récupérer du produit de la vente de notre résidence principale actuelle, ou du ce qu’il va manquer avec le crédit relais, avec un crédit infine d’une durée de 2 ans environ. Cela permettrait de faire un plus "joli dossier" pour la banque, car nous aurions qu’un prêt amortissable. De même, j’aurai pas trop la pression vis à vis de l’acheteur, car le taux serait très bas, si jamais je me fais planter lors du processus de vente.

Encore fois, selon ce courtier, la banque "classique" va refuser de m’accorder mon prêt amortissable, au prétexte, que cela représente deux emprunts (et elle va le savoir) d’une valeur largement supérieur à 33% de nos revenus. En somme, il m’explique que peu importe l’origine du prêt, patrimoine, familial, c’est le cumul de tous les prêts qui comptent, même s’il ne dure que 6 mois, le temps de la vente de l’appartement.

Je n’ai aucune envie de divulguer mon patrimoine à la banque de réseau, qui va juste tout faire pour me faire venir en gestion chez eux. Dans les documents demandés par la banque de réseau, je vois qu’il demande en effet, tous les relevés des autres comptes non hébergés chez eux, et s’il y a d’autres prêts qui seront utilisés pour financer le bien. (même les prêts familiaux).

Tout cela me paraît bien étrange, et j’ai dû mal à comprendre la logique, si vous êtes en capacité de payer.
D’autant plus qu’à mon sens, mon cas n’a rien d’unique.
Acquisition d’une résidence principale plus grande, avec crédit relais, plus complément, puisqu’ils refusent de prêter 100%.

Sachant que sinon, je devrai céder mes titres, déclencher de la fiscalité, juste pour avancer l’argent, que j’aurai pu avoir via un prêt sans risque ni pour moi, ni pour la banque, puis me renflouer avec la vente de mon appartement plus tard.

Puis-je bénéficier de votre retour d’expérience et de vos précieux conseils,

Cordialement,

Dernière modification par Bobinv (15/01/2021 20h38)

Mots-clés : credit immobilier, residence principale, taux d'endettement

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[+2]    #2 15/01/2021 20h57

Membre
Réputation :   40  

Bonjour,

Avant de répondre plus en profondeur, il y a deux points sur lesquels je souhaiterais réagir:

- Le premier concerne la capacité à rembourser. C’est à la banque de juger du risque pas à vous. S’ils imposent de céder des titres, c’est ainsi. Je vois passer trop de profils persuadés de pouvoir s’endetter à 50, 60 ou 70%, sans mesurer les risques réels. Cette analyse ne vous appartient donc pas.

- Le second concerne la transmission d’informations. Evidemment que la banque est en droit de vous demander de divulguer l’intégralité de votre patrimoine, et c’est d’ailleurs une obligation pour vous de transmettre ces informations. On parle là de prêter plusieurs centaines de milliers d’euros. Etre transparent est donc un minimum. Oui, il faut transmettre l’ensemble de vos relevés de compte. Oui il faut révéler l’intégralité de votre patrimoine. Au pire, ils vous feront une proposition commerciale. Et alors? Je vous rappelle que c’est la banque qui supporte ensuite le risque de défaut de paiement.

Pour le premier point, cela dépend du montage. Il existe autant de montage de relais que de banque (ou quasiment). Certaines mettent en place un relais sans différé (comme le LCL), ce qui fait que les deux mensualités de crédit (celle sur le bien déjà possédé, et celle sur le bien nouvellement acquis) se cumulent. On tolère donc un endettement pouvant aller jusqu’à 55-60%.
D’autres, le monteront avec différé, il est donc logique que l’endettement soit plafonné à 33%, étant donné qu’il n’y a qu’une mensualité de crédit en face des revenus.
D’autres vont racheter la créance détenue à la concurrence, la mettre sur pause, et vous permettre de commencer à amortir directement le nouveau crédit. A la vente vous soldez le crédit précédemment racheté (on parle de relais rachat, comme au Crédit Agricole).
D’autres, enfin, vont également racheter le crédit à la concurrence, le fusionner avec la nouvelle ligne (pour ne former qu’une grosse ligne potentiellement à plusieurs millions), et vous imposer de réinjecter 80% du fruit de la vente (c’est le relais acquisition propre à BNPP).

Pour le second point, oui l’ensemble des mensualités de crédit compte dans l’endettement, peu importe la nature du crédit, et c’est logique.

La banque n’est pas forcément l’ennemi, recevoir une proposition commerciale n’est pas illégitime, au contraire, jouer le jeu me semble le minimum quand on emprunte plusieurs centaines de milliers d’euros.

Dernière modification par Caine (15/01/2021 20h59)

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#3 15/01/2021 21h53

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Bonsoir,

Vous avez raison, la banque n’est pas mon ennemi.
Toutefois, j’aime être discret vis à vis de ma banque de réseau, et peut être à tort, craindre qu’elle ne conditionne l’octroi de mon prêt amortissable, celui-là, à même de durer des décennies au fait de déplacer l’ensemble de mon patrimoine financier chez eux, ce que je ne peux accepter pour plusieurs raisons, mais je ne vais pas vous embêter avec cela ici.

Cela m’embête, dans le sens, où je suis plutôt du style prudent, et j’ai bien conscience que je ne prends pas des risques inconsidérés ni pour ma famille, ni pour la banque, puisque même si nous avions déjà vendu notre appartement actuel, et donc uniquement sur le taux d’endettement amortissable, nous n’irions pas à la limite des 33%, alors même que nous pourrions le faire, avec un reste à vivre important, parce que ce n’est pas notre style de faire les choses ainsi.

Je comprends donc en vous lisant, qu’il y a autant de montage, que de banques, même si cela me semble à priori, un cas de figure pour le moins très banal, quelque soit le montant, mais nous parlons d’une opération qui dépasse largement le million d’euros, et j’ai bien conscience que cela peut affoler un peu certains établissements, même sur Paris, où l’immobilier n’est pourtant pas donné, donc on se retrouve assez facilement sur ces niveaux d’emprunts.

Auriez-vous un établissement à me conseiller ou un courtier, plus spécialisé dans cela.
Quitter ma banque de réseau ne me pose absolument aucun problème.
La seule raison pour laquelle je ne suis pas passé 100% en ligne étant justement pour avoir cette discussion avec un banquier.

Petite question: Je lis dans votre présentation, que vous avez eu un prêt, adossé à votre PEA.
Pourriez-vous m’indiquer chez quel établissement avez vous pu faire cela?
En effet, cela pourrait être un compromis d’aller chez cet établissement, à minima pour mon PEA et témoigner de ma confiance à cet établissement bancaire.

Cordialement,

Dernière modification par Bobinv (15/01/2021 22h07)

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