Cobra [91] : étude de cas immobilier (évaluation de la base amortissable)

Si je comprends bien vous seriez au réel et imputeriez comptablement les travaux dans un premier temps.
Dans un second temps vous amortissez à nouveau cette somme en augmentant la valeur d’achat du coût des travaux.

Obtenir deux réductions fiscales pour une seule dépense réelle est évidemment une fraude fiscale caractérisée.

Tchouikov a écrit :

Il me paraît en revanche envisageable de valoriser, dans votre base amortissable, la seule plus-value virtuelle tirée de la division à laquelle vous allez procéder

Au bout de quelques années, il est possible de revaloriser la base amortissable (cela n’est pas nommé une plus-value, virtuelle ou non:)) mais certainement pas dès l’année d’acquisition.
Cela serait considéré comme un abus de droit !

DDtee, le 25/04/2020 a écrit :

Si je comprends bien vous seriez au réel et imputeriez comptablement les travaux dans un premier temps.
Dans un second temps vous amortissez à nouveau cette somme en augmentant la valeur d’achat du coût des travaux.

Obtenir deux réductions fiscales pour une seule dépense réelle est évidemment une fraude fiscale caractérisée.

Je pensais rien n’amortir au début, car le bien ne serait pas loué entre l’acquisition et la fin de la réalisation des travaux.
Je pensais alors, augmenter la base amortissable, au motif, que lors du passage d’un bien en meublé, la base amortissable correspondait à la valeur vénale du bien, le jour de son passage en meublé et non le prix d’acquisition. Les travaux seraient réalisés sur la même année fiscal que le premier loyer encaissé pour être déductibles. Mais après relecture, je comprends que cela peut paraitre "excessif" …

Je comprends d’après vos conseils, que 2 alternatives sont possibles :

1 : La base amortissable sera le montant de l’acquisition (moins le terrain) + frais d’acquisition +  le montant des travaux.

2 : La base amortissable sera une estimation de valeur donnée par minimum 2 agences Immobilières du secteur, pour me couvrir le cas échéant.

Sachant que la 2ème option présente un risque fiscal non négligeable.

Merci pour vos réponses

zappaty :

Je souhaite justement être dans la légalité, sinon je n’aurais pas posé la question.

Pour ma culture personnelle, imaginons le cas de figure d’un bien acheté 200k€ + travaux 50k€ loué nu pendant 3 ans (durée minimal de cette option) et que l’on passerait à l’issu de ce délai en meublé et qu’on amortirait à une valeur de 330k€ (estimation agence) cela présenterait également un risque fiscal lors d’un contrôle ?

Bonjour zappaty,

- Le faire lors des changements de propriétaires : c’est la procédure normale, le plus simple. Vous pourrez alors amortir le bien suivant au prorata des surfaces de chaque logement.

Vous avez raison cela semble l’option la plus sécurisée fiscalement, et je tiens à ne pas accentuer certaines insomnies

Pour l’amortissement au prorata :
(Pour la continuité de l’exemple, restons sur la maison achetée 200ke + 70ke de travaux pour diviser en 6 logements de surface équivalente) avec une estimation agence après travaux de 330k€.

Donc supposons 6 appartements de surfaces équivalentes, et tous loués pendant 3 ans en nus.
A l’issu de ce délai, seulement 3 appartements se libères et sont donc reloués, mais en meublé cette fois ci.

L’amortissement à pratiquer sur ces 3 appartements loués en meublé sera de :
(330/6 = 55
55X3 = 165k€

ou bien en l’absence de copropriété, s’agissant d’une seule maison, divisée sans déclaration,
l’amortissement se pratique t-il sur la totalité de sa valeur (estimation agence) soit 330k€ ?

Ou alors faut-il attendre que chaque appartements loué vide passe en meublé, pour augmenter l’assiette de l’amortissement de 55k€ ?

Merci

Dernière modification par cobra (28/04/2020 20h44)

Bonsoir Zappaty,

Merci pour votre réponse détaillée.
Il s’agit d’une division "sauvage". En effet, compte tenu des contraintes imposées par le PLU (2 places de parking par appartement supérieur à 30m²) il est impossible de faire une division dite classique.

Par conséquent, impossible de faire installer un compteur électrique par appartement, car aujourd’hui Enedis, demande l’accord de la Marie pour tout nouveau point de livraison… Donc forfait de charges sans régularisation. (Quand il n’y a pas de régule, il ne faut pas compter sur les locataires pour faire attention aux dépenses.)

Néanmoins, outre les importantes contraintes, ce type de division est légale, car on ne génère aucune modification sur l’aspect extérieur de la battisse.

Pour la revente, se sera en effet contraignant, car à présenter comme un produit uniquement pour investisseurs, mais néanmoins à très forte rentabilité. Supérieur à 15%, sinon ça ne vaut pas le coup pour cette configuration. (en comptant les travaux).

Pour l’amortissement, je pense que vous avez raison et qu’il faut déterminer la base amortissable, en divisant la valeur vénale de la maison (moins le terrain) par le nombre de m² total pour obtenir le prix du m² d’amortissement. Ensuite multiplier ce nombre par les surfaces louées en meublé.

Beaucoup de de contraintes. mais pas de charges de copropriété (magnifique), et un prix d’acquisition "accessible".

valeur total du bien : 330K
valeur du bati : 330 - 10% = 297k€

Mon comptable me prend 20% pour le terrain … Ca me semble exagéré par rapport à tout ce que je lis.

Non, ce n’est pas légal, c’est illégal car vous ne respectez pas vos obligations déclaratives vis à vis de la mairie.

Je n’ai trouvé aucun texte qui interdit de faire de la division "non déclarée".
En effet, s’il n’y a pas de modifications extérieures, le droit de propriété nous autorise la liberté de faire les travaux que l’on souhaite à l’intérieur de notre maison. Si location, il faut respecter les normes (logement supérieur à 14m² etc). Sauf erreur de ma part, la déclaration c’est pour une mise en copripriété, et revendre à la découpe.

Assumerez vous les conséquences financières si la mairie en viens à vous imposer des places de parking ou tout autre contrainte généralement très coûteuses ?

La taxe a été supprimée en 2015 : ici

Certes, il n’y a pas de parkings et pas de création possible. Mais le bien se situe en face de la gare (RER). Sans gare et sans parkings, ça réduirait le nombre de locataires potentiels.

Un seul compteur élec, idem pour l’eau : vos réseaux sont ils calibrés pour absorber 6x (!) plus de consommation énergétique que prévu initialement pour une maison seule ? Quid des évacuations des eaux usées ? Pensez-vous que EDF acceptera d’augmenter la puissance de votre compteur sans rechigner ? Vous en êtes vraiment sur… ?

je suis d’accord, c’est bien là le plus grosse contrainte et pas des moindres.
On est sur un compteur triphasé. Donc ça passe, même si pour plus de sécurité, passer le chauffage et l’eau chaude avec une chaudière réduirait la problématique de puissance.

- secteur ABF ? si oui, si vous avez le malheur de ne pas respecter une prescription ABF et que celui ci s’en rend compte, sachez qu’un ABF ne lâche généralement JAMAIS le morceau.

Vous avez raison, j’ai eu à faire aux ABF il y a peu. Pour valider une petite modif sur l’aménagement intérieur d’un commerce, ces derniers demandaient le changement de 18 fenêtres pvc, pour des fenêtres en bois et gris. Alors que toute la rue était en PVC et blanc… la précédente propriétaire n’avait pas fait de déclaration.
l’attitude et l’argumentaire des ABF ont généré en moi des sentiments "contradictoires" pour resté poli.

Mais dans notre cas, pas de modifications extérieures.

- que ce passe-t-il si vous envoyez vos déclarations H2 pour chaque appartements ? Quid du risque que cela arrive à la mairie ? Ou alors comptez vous ne pas le faire non plus, pour frauder en plus la taxe foncière ?

Non je ne veux surtout pas frauder le fisc. Le formulaire H2 est à remplir par les personnes qui achètent un logement neuf à but locatif en copropriété. Là il n’y a pas de copropriété, cela reste 1 seul lot. C’est comme si au sein de votre maison, vous réunissiez les 2 chambres mitoyennes de vos enfants qui ont quitté le nid, pour en faire un studio et le louer. Pas de H2, pas de création de lot (sauf erreur de ma part).

Vous faites ce que vous voulez, mais les divisions à la sauvage sont a éviter, et ce peu importe la "super renta" que vous aurez pu penser avoir trouvé.

Vous indiquiez privilégier une division dans les règles de l’art (dépôt du PC, ect) Mais c’est impossible en  région parisienne, proche banlieue. En effet, Enedis demande l’accord de la mairie pour la pose de nouveaux compteurs électrique. Mairie qui refuse, car pas de parking (surtout qu’ils en demandent 2 par logement, soit 12 parking pour 6 logements), mais il n’y a plus de foncier dans ce secteur pour 12 places de stationnements.
En résumé, si j’approfondis votre réflexion, ce n’est pas la division "non officielle" ou sauvage, qui est à proscrire, mais bien la division tout court, car impossible à mettre en œuvre avec cette contrainte de stationnement.

Vous indiquez faire de l’investissement immobilier depuis 8 ans. J’en déduis donc que vous étiez resté pour le moment à des achats d’appartements en copropriété.

Oui je n’en peux plus. Quand le syndic facture ou "fait facturer" par son prestataire, 1200€ la location de 3 étais métallique pour 3 mois, alors que ça coute 15€ l’unité chez brico dépot, que le voisin du dessus laisse son bac à douche fuir pendant 2 ans, et qu’on ne peut rien faire à part faire des relances … Et les copropriétaires validant toutes les augmentations d’honoraires … les charges de copro ont augmenté de 40% en 8 ans sur l’IDF, pas mes loyers.
Ils m’ont usé. On peut choisir ses locataires, pas ses copropriétaires.

Bien sur je regarde la rentabilité. C’est l’indicateur de l’investisseur. Pour évaluer un joueur de foot c’est le nombre de but, me concernant c’est la rentabilité net. Je connais des placements écot-responsable qui offrent des rendements négatifs…

Mais je partage votre avis, la division d’une maison en appartements, pose de nombreuses contraintes.

Pour conclure, je pense que le risque fiscal est malgré tout un peu plus important sur les amortissements. Pour reprendre le même exemple : acquisition 200ke + travaux 70ke. Divisé en 6 studios de taille similaires.

Si on loue pendant 3 ans, 1 studio en vide, on profite de la déductibilité de la totalité des travaux, sur ce loyer, mais aussi sur les autres revenus fonciers, avec report des déficits sur les années suivantes.

Les 5 autres studios étant loués meublés, ils permettraient donc d’amortir les 5/6ème (5 studios meublés) de la valeur vénale de la maison (estimation agence à 330k€). Après déduction du terrain bien sur.

Donc la même année, on pourrait déduire les travaux sur les revenus fonciers, (et ce à condition de laisser un studio loué vide pendant 3 ans), tout en amortissant le bien à sa valeur vénale.

peut-on m’accuser d’abus de droit ?

@Cobra,

Ceci sera ma dernière intervention visant à vous apporter conseils puisque vous n’en tenez aucunement compte.

Non seulement vous n’écoutez pas, mais en plus vous apportez des affirmations qui sont fausses.

Cobra a écrit :

Mon comptable me prend 20% pour le terrain … Ca me semble exagéré par rapport à tout ce que je lis.

en province, on se base généralement sur 10%/15%. Cette règle ne s’applique pas sur Paris, ou le terrain vaux immensément plus cher que la bati qui repose dessus. Donc 20% pour Paris, votre comptable à raison.

Cobra a écrit :

Je n’ai trouvé aucun texte qui interdit de faire de la division "non déclarée".
En effet, s’il n’y a pas de modifications extérieures, le droit de propriété nous autorise la liberté de faire les travaux que l’on souhaite à l’intérieur de notre maison. Si location, il faut respecter les normes (logement supérieur à 14m² etc). Sauf erreur de ma part, la déclaration c’est pour une mise en copripriété, et revendre à la découpe.

Vous trouvez surtout tout un tas de textes qui vous IMPOSE de faire une division déclaré. Au hasard, lire le PLU /ZPPAUP de votre ville, et plus simplement lire les conditions pour lesquelles il faut déposer un PC, ou DP.

Vous êtes libre de réaménager votre maison. Pas de la transformer en immeuble de logements sans en informer qui que ce soit. Car dans ce cas là, cela consiste à créer des LOTS.
Cela n’a rien à voir avec une quelconque mise en copro.

Cobra a écrit :

Zappaty a écrit :

Assumerez vous les conséquences financières si la mairie en viens à vous imposer des places de parking ou tout autre contrainte généralement très coûteuses ?

La taxe a été supprimée en 2015 : ici

Certes, il n’y a pas de parkings et pas de création possible. Mais le bien se situe en face de la gare (RER). Sans gare et sans parkings, ça réduirait le nombre de locataires potentiels.

Encore une fois vous lisez uniquement ce qui vous arrange. Dans notre cas, la suppression de la taxe parking représente plus un INCONVENIENT qu’un avantage.

Pourquoi ? Parce que avant, si une mairie voulais des places de parkings mais que ne pouviez en fournir, vous aviez toujours la possibilité de "cracher au bassinet" pour faire valider quand même votre projet. On faisait passer la chose dans le prêt et on n’en parlais plus.

Désormais, si votre projet est refusé car pas de places de parking, vous N’AVEZ PLUS de porte de sortie. Votre projet est refusé, et c’est tout. A la rigueur vous pouvez toujours obtenir une concession pendant 15ans dans un parking public dans les 300m autour du bien, et encore, seulement si la mairie est ok pour ce type de solution.

Pour votre commentaire sur la gare, on "s’en fiche", cela correspond à votre analyse personnelle d’un bien.
La mairie elle, elle appliquera ce qui a été décidé au niveau du PLU, peu importe que la gare soit à 3m ou 3km.

Cobra a écrit :

Non je ne veux surtout pas frauder le fisc. Le formulaire H2 est à remplir par les personnes qui achètent un logement neuf à but locatif en copropriété. Là il n’y a pas de copropriété, cela reste 1 seul lot. C’est comme si au sein de votre maison, vous réunissiez les 2 chambres mitoyennes de vos enfants qui ont quitté le nid, pour en faire un studio et le louer. Pas de H2, pas de création de lot (sauf erreur de ma part).

Mon dieu ce qu’il ne faut pas lire…

Une déclaration H2 doit être envoyée pour chaque lot CRÉE. (Si c’est une maison, la H1) Bah oui, vous allez créer 6 appartements, le centre des impôts doit connaitre la surface de chaque appartements, pour calculer l’imposition mais aussi envoyez les taxes habitations. dans votre cas, vous créez 6 lots, vous envoyez 6 H2 modèle R.

Tenez, au passage, comment allez vous faire pour les taxes habitation vu que le biens ne sera pas diviser correctement ?

Cobra a écrit :

Vous indiquiez privilégier une division dans les règles de l’art (dépôt du PC, ect) Mais c’est impossible en  région parisienne, proche banlieue. En effet, Enedis demande l’accord de la mairie pour la pose de nouveaux compteurs électrique. Mairie qui refuse, car pas de parking (surtout qu’ils en demandent 2 par logement, soit 12 parking pour 6 logements), mais il n’y a plus de foncier dans ce secteur pour 12 places de stationnements.
En résumé, si j’approfondis votre réflexion, ce n’est pas la division "non officielle" ou sauvage, qui est à proscrire, mais bien la division tout court, car impossible à mettre en œuvre avec cette contrainte de stationnement.

Ne vous êtes vous jamais posé la question si ce n’était justement pas le BUT de la municipalité d’empêcher les divisions ?
A quoi sert un PLU si ce n’est orienter le développement urbain d’une ville ?

Si des règles impossibles à respectées sont éditées, c’est bien pour bloquer les divisions en petits lots.

Par exemple, dans une ville où j’investie, la mairie à comme objectif premier de faire revenir les familles en centre ville, car pourvoyeuses de consommations dans les commerces, etc.
Les divisions d’appartements ou de maisons en lots plus petits va donc à l’encontre de l’objectif visé par la municipalité.
D’où des règles de divisions contraignantes pour éviter de transformer le centre ville en dortoir à étudiants.

Cobra a écrit :

Bien sur je regarde la rentabilité. C’est l’indicateur de l’investisseur. Pour évaluer un joueur de foot c’est le nombre de but, me concernant c’est la rentabilité net.

Faux, faux, faux et archi faux.

C’est un indicateurs parmi tant d’autres.
Vous même vous ne tenez pas compte que de ça, sinon, pourquoi ne pas aller au fin fond des pires communes de France, avec des rendements théoriques de plus de 20%?

Le rendement ne fait pas tout. Un bon investissement, c’est un subtil équilibre entre l’emplacement, la qualité du bati, le potentiel d’évolution du quartier, la capacité du bien a attirer des locataires corrects, ET le rendement.

Cobra a écrit :

Ils m’ont usé. On peut choisir ses locataires, pas ses copropriétaires.

Pour rebondir sur mon paragraphe précédent, vous voyez, le rendement ne fait pas tout… vous pouvez toujours revendre, ou voir pour faire voter un changement de syndic. Bon courage.

Cobra a écrit :

Pour conclure, je pense que le risque fiscal est malgré tout un peu plus important sur les amortissements. Pour reprendre le même exemple : acquisition 200ke + travaux 70ke. Divisé en 6 studios de taille similaires.

Si on loue pendant 3 ans, 1 studio en vide, on profite de la déductibilité de la totalité des travaux, sur ce loyer, mais aussi sur les autres revenus fonciers, avec report des déficits sur les années suivantes.

Les 5 autres studios étant loués meublés, ils permettraient donc d’amortir les 5/6ème (5 studios meublés) de la valeur vénale de la maison (estimation agence à 330k€). Après déduction du terrain bien sur.

Donc la même année, on pourrait déduire les travaux sur les revenus fonciers, (et ce à condition de laisser un studio loué vide pendant 3 ans), tout en amortissant le bien à sa valeur vénale.

peut-on m’accuser d’abus de droit ?

A votre avis ? vous me demandez de valider votre fraude fiscale, que vais-je vous répondre ?
Vous cherchez à faire passer TOUS les travaux en déficit foncier sur 1 lot, et EN MÊME TEMPS, amortir pour le meublé 5/6eme de la valeur vénal du bien LA MÊME ANNÉE

Vous pouvez passer en déficit les travaux effectués sur 1 lot, pas tous les travaux de l’immeuble ! Vous avez vraiment dépensé 70K€ pour rénover un seul lot ? Non ? alors cela signifie que vous fraudez, c’est aussi simple que cela.

Quand à votre idée d’amortir en même temps dès la 1ere année sur la valeur vénale du bien pour les lots meublés, avez vous lu mes interventions précédentes ?

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Zappaty

Edit : Suppression d’un passage eu courtois + orthographe

Dernière modification par zappaty (03/05/2020 05h28)

zappaty a écrit :

Aujourd’hui 05h23

Bonjour cobra,

Je vois que nous partageons des problématiques d’insomnie

Pour les taxes habitations, la mairie vous envoi bien des courriers pour connaitre l’occupant, mais elles ne saura pas combien de courriers envoyer vu qu’elle n’aura pas été mise au courant du changement du nombre de lots… D’où le passage obligé par l’envoi des déclarations H2.

Je pensais qu’il était possible de tout indiquer sur ce formulaire. Sinon cela aurait revenu, à déclarer un locataire au détriment des autres, sur quel motif ? Sachant que c’est la taxe d’habitation, je n’ai de surcroit rien à gagner à ne pas les déclarer, car c’est au nom des locataires.

Je cherche avant tout à vous éviter de vous embarquer dans un projet qui peut potentiellement plomber votre avenir financier pendant les 10 ans à venir.

Et je vous en remercie, ce n’est pas tombé dans l’oreille d’un sourd.

serenitis a écrit :

Sur celle-ci, vous faites fi des interventions pleines de bon sens de Zappaty auxquelles vous opposez la multitude de YouTubeurs que vous écoutez visiblement plus que nous… votre intervention initiale était pourtant prometteuse, j’espère sincèrement que vous ne prenez pas pour argent comptant une poignee d’acteurs bling bling qui pour la plupart ne pratiquent sans doute pas les âneries qu’ils déblatèrent et dont la majorité des revenus est composé des oboles de crédules qui croient transformer le plomb en or en 3 h de vidéos.
Dans la vraie vie, si votre projet ci dessus voit le jour, je vous prends le pari que vos futurs voisins mettront quelques mois avant de vous dénoncer à la mairie, et que vous recevrez un coup de sonnette matinal à 6h pour une invitation derechef à une journée en live à la brigade financière dont vous serez le héros !

Je ne prends pas pour argent comptant ces vidéos, mais tout n’est pas à jeter.
L’illégalité de leurs pratiques, et la publication au grand jour sur internet, de l’adresse, du nom, leurs visages, ect … La brigade financière a tous les éléments pour sévir avec ces reportage vidéos. Je trouvais juste étrange qu’ils puissent être autant nombreux a vouloir partager leur expériences délictuelle d’un projet illégal et tendre le bâton pour boire le bouillon. "je m’interrogeais juste"

Si demain, je vois sur internet des vidéos de personnes ayant ouvert des boutiques de vente de cannabis, avec plein de clients dans leurs magasins, explicitations des étapes de livraisons, fournisseurs ect… et avoir pignon sur rue, je serais très surpris… Et je pense que cela m’amènerait à poser un questionnement sur le forum, comme je l’ai fait pour la division.

Il reste bien sûr la mauvaise solution évoquée dans l’autre file, nommer un gérant de paille, mais cela revient à aggraver votre cas, enfin c’est juste un projet, on a bien compris…

Cette idée de projet, c’est en direct. Via une société, il aurait était impossible d’inscrire le bien à sa valeur vénale, mais uniquement à la valeur d’achat, donc aucune alternative sur l’amortissement.

Souhaitant que vous n’initiez pas une prochaine file sur « l’optimisation possible légalement à titre de projet des marchands de sommeil »j’espère que vous nous apporterez désormais vos connaissances dans un esprit constructif comme on l’aime ici, peu importe d’être en accord ou non d’ailleurs, l’esprit n’étant pas de faire l’apologie de la fraude ni d’être le chevalier blanc anti comme vous dites.

Non rassurez vous

lle-ci, vous faites fi des interventions pleines de bon sens de Zappaty auxquelles vous opposez la multitude de YouTubeurs que vous écoutez visiblement plus que nous…

Non je ne fais pas fi. Je vais juste au bout du bout du raisonnement et des cas de figures qui sont multiples. Si cela est interprété comme une volonté de "filouter" c’est à tort. C’est simplement de la curiosité assumée.

Pour conclure, j’ai trouvé ce reportage que je vous invite à regarder ici

J’espère que vous aurez compris que le projet cité dans ce post n’avait rien à voir avec ce propriétaire irrespectueux marchand de sommeil, qui réalise des travaux de clochard, transforme des sous-sol, et demande en contre partie la légion d’honneur et titre de noblesse… C’est en effet scandaleux. Il y’a division et division.

Et d’un autre coté, des gens en difficultés qui faute de mieux, acceptent de prendre le logement sans conditions en ayant conscience de là où ils mettent les pieds, pour se retourner contre ce proprio afin d’être "prioritaire" pour obtenir de la mairie l’HLM 4 pièces..

Vous remarquerez à la fin de la vidéo, que les services d’hygiène de la Mairie n’ont rien trouvé à redire sur le logement réalisé sur une fosse septique nauséabonde. Illégalité vous disiez ?