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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 24/03/2018 13h35

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Bonjour à tous,

La situation est la suivante:

- SCI avec un crédit immo. Capital restant dû: 600 000 €. Durée restante: 15 ans avec des paliers. Nous: 40 et 37 ans (mon épouse étant gérante de la SCI).
- bâtiment commercial, construction 2008, 1200 m² sur 2000 m² de terrain, zone commerciale agglo de 80 000 habitants (Midi-Pyrénées)
- locataire 1: société existante depuis 10 ans (complexe sportif). Bilans plutôt pas terribles dans l’ensemble. Moyenne des loyer versés sur les 5 dernières années = 30 552 € HT annuels (soit 2546 €/mois)
- locataire 2: société récente (vente de piscines et accessoires). Pas encore de bilan. Loyer annuel = 8400 € HT annuels (soit 700 €/mois).

Existe-t-il des banques susceptibles de refinancer un crédit immo sur un bâtiment commercial sur une durée de 25 ans ?

Passer sur 25 ans nous permettrait d’avoir des mensualités autour de 2700 €.

Nos 2 banques actuelles ne nous ont proposés depuis 10 ans que du "bricolage" provisoire sur du court terme.
Nous cherchons une solution pérenne sur le long terme.

Qu’en dites-vous ?

Mots-clés : immobilier professionnel, rachat crédit, sci (société civile immobilière)

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#2 24/03/2018 14h48

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A mon avis, vous pouvez tenter de passer par un courtier en prêt immobilier.

La durée est longue, mais ça à mon avis c’est surtout l’assurance que ça va gêner.

Si votre dossier personnel est bon, ça me semble re-finançable. (même si les locataires ne sont pas terribles et les rendements faibles). Ce qui est le plus important en fait c’est votre capacité à vous de rembourser le prêt en cas de défaut des locataires.

PS : vous avez 6.3% de rentabilité brut, hors TF et travaux. Pensez vous pouvoir vendre ce bien ?

Dernière modification par AleaJactaEst (24/03/2018 14h50)

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#3 24/03/2018 15h11

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Peu de banques acceptent de racheter un prêt en rallongeant la durée, mais la plus efficace pour ce type d’opération c’est la BRED, par contre, généralement, la limite est à +5 ans.

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#4 24/03/2018 15h15

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AleaJactaEst a écrit :

A mon avis, vous pouvez tenter de passer par un courtier en prêt immobilier.

La durée est longue, mais ça à mon avis c’est surtout l’assurance que ça va gêner.

Si votre dossier personnel est bon, ça me semble re-finançable. (même si les locataires ne sont pas terribles et les rendements faibles). Ce qui est le plus important en fait c’est votre capacité à vous de rembourser le prêt en cas de défaut des locataires.

PS : vous avez 6.3% de rentabilité brut, hors TF et travaux. Pensez vous pouvoir vendre ce bien ?

Merci pour cette première réponse.

Pour donner quelques précisions:

- actuellement, nous ne sommes pas en capacité de rembourser le prêt à titre perso en cas de défaut des locataires. Par contre, nous sommes partie prenante dans "locataire 1" et le loyer, même s’il n’est pas élevé par rapport à la surface occupée, est payé en temps et en heure, puisque nous nous le versons à nous-mêmes;)
- la TF est à la charge des locataires
- la SCI a juste des frais de comptabilité à hauteur de 80 € HT/mois.
- si nous avons des mensualités à hauteur de 2700 €, la petite marge générée par des loyers totaux de 3246 € servirait justement à générer un peu de trésorerie pour faire face à des imprévus.
- le deal avec le locataire 2 est le suivant: ils occupent actuellement 80 m² avec un loyer de 700 €. Si leur activité démarre comme ils le souhaitent, ils occuperaient dès 2019 une surface de 260 m² pour un loyer de 2100 €.
- en contre partie, locataire 1 reverrait son loyer à la baisse à hauteur de 2000 €/mois.
- le loyer total serait alors de 4100 €, et la marge générée avec des mensualités de 2700 € serait alors plus confortable.

La question était double:
- est-ce qu’un prêt sur 25 ans semble envisageable ? Vous semblez dire que oui
- est-ce que ça serait jouable en l’état actuel (loyers totaux de 3246 €/mois) ? Si on regarde uniquement notre situation perso, vous semblez dire que non.

Par rapport à la vente, je ne saisis pas bien la question:
- est-ce que le bien est vendable à l’heure actuelle ?
- est-ce qu’on envisage de vendre ?

Caine a écrit :

Peu de banques acceptent de racheter un prêt en rallongeant la durée, mais la plus efficace pour ce type d’opération c’est la BRED, par contre, généralement, la limite est à +5 ans.

Merci. C’est + 5 ans par rapport à la durée restante ? Ou + 5 ans par rapport à la durée initiale ?

Dernière modification par Aletnico (24/03/2018 15h19)

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#5 24/03/2018 16h24

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Ce qui compte se sont surtout les revenus des membres de la SCI. Si vous gagnez 1000€ net chacun, c’est très tendu. Si vous en gagnez 4000€ c’est différent.

25 ans me semble vraiment très long, 20 ans me semblerait le maximum jouable.

80HT/mois pour la compta d’une SCI qui n’a que deux locataires et un bien. Essayez un autre EC, vous devriez pouvoir négocier 50€ TTC/ mois.

Je pense que vous pouvez "tenter" le coup du courtier. Quand c’est un cas compliqué où il faut passer pas mal de temps de démarchage, ca peut valoir le cout.

Si jamais il vous trouve du 1.6% sur 20 ans, je pense que même avec 3000€ de frais d’honoraire, ca resterait intéressant pour vous.

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[+1]    #6 25/03/2018 09h06

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quelques chiffres :
bâtiment + terrain estimé disons à 1200 k€
Vous vous louiez à 2546 € pour 1200 m² soit une rentabilité brute de 2,5 % (par rapport à la valeur du bien) et un loyer de 2,12 € mensuel/m². C’est clairement un loyer de complaisance, pour permettre au complexe sportif de fonctionner malgré des bilans "pas terribles". Ce loyer très bas présente un risque fiscal, comme toute convention passée à un prix anormalement bas entre deux sociétés liées.

Vous avez trouvé un nouveau locataire qui paie 8,75 €/m² sur 80 m² et accepterait de payer 8,08€/m² sur 260 m². Ramené sur la surface totale, un loyer de 8€/m² présenterait une rentabilité brute de 9,6 % ce qui est dans la norme pour un local commercial.

Vos soucis de remboursement et de manque de trésorerie viennent donc essentiellement d’un loyer de complaisance et des mauvaises performances économiques de votre complexe sportif. Est-ce que vous ne gagneriez pas autant en louant la totalité de la surface au tarif normal et en arrêtant votre activité ?

Ce sont des questions difficiles mais qu’il faut tout de même vous poser…

Si les banques ont autant de difficulté à accepter un refinancement sur une durée plus longue, c’est parce qu’ils l’assimilent à un défaut de paiement sur le premier emprunt, et que refinancer une personne physique ou morale qui est en défaut de paiement est "tabou" dans leur culture. Dans votre cas, c’est particulièrement vrai : la SCI a du mal à rembourser le prêt parce que la SARL n’arrive pas à payer le vrai loyer. Le vrai problème est donc un problème de viabilité économique de l’activité et non pas une simple question de rachat de crédit.

Dernière modification par Bernard2K (25/03/2018 09h26)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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