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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 20/12/2020 14h44

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,

J’ai une question assez complexe du moins sans réponse.

Nous souhaitons nous acheter un appartement plus grand pour notre résidence principale, hors simultanément, j’ai la possibilité de racheter les parts d’un appartement en indivision, mais je dois être fixé sur la faisabilité de l’opération, avant d’acheter ma résidence principale, car éventuellement si elle ne se fait pas, nous pourrions étendre notre champ de recherche pour celle-ci en achetant plus grand, si mon idée n’est pas viable.

Compte-tenu des nouvelles restrictions, je doute de la capacité des banques à nous prêter pour financer à la fois le crédit immobilier, et l’investissement locatif.

Je précis que j’ai un CGP qui a des réponses très énigmatiques, au lieu de me guider et faire les calculs nécessaires et prendre attache avec les banques, avant d’aller plus loin.

Le but de l’opération est de financer à crédit un bien que je souhaite transmettre au fur et à mesure, via les abattements, à ma descendance dans le but de leur constituer un apport très conséquent pour acheter leur résidence principale quand ils seront en âge dans une vingtaine d’année.

D’une manière générale, je suis plutôt enclin vers l’investissement en bourse, flexibilité, fiscalité, mais j’ai bien conscience que l’effet de levier permettrait de financer un patrimoine à transmettre à notre descendance, et que je ne peux lnégliger cette option.

Les faits:

Propriétaire de notre résidence principale avec un crédit en cours dessus, nous souhaiterions nous agrandir.

1. Résidence Principale: Rachat du crédit en cours + Nouveau crédit amortissable: environ 850K€ d’emprunt.                     Nous serons sous le seuil des 33% sur 20/25ans, mais bien entendu pas à 10% non plus.

2. Investissement locatif: Rachat estimé de l’autre part en indivision (50/50) 420K€, avec un loyer total encaissé de 2000€/mois pour les 2 parts. (à Paris, au-dessus du plafonnement, car bail loué à un professionnel). Il y a une plus forte rotation des locataires, axé plus haut de gamme), peut-être que je reviendrai sur un bail classique meublé, pour éviter les rotations.

Clairement, si nous additionnons les 850K€ + 420K€, même si l’investissement locatif sera quasiment auto-financé, nous allons de très loin explosé le seuil des 33/35%. Les deux bien sont situés à Paris, et j’estime que bien sûr dans 20 ans, les prix auront considérablement augmenté.
J’ai pensé à faire un crédit hypothécaire via une société spécialisé pour l’investissement locatif, car je suis propriétaire de la part restante, et donc à priori, cela devrait servir de bonne garantie, et si je fais défaut le bien sera mis en vente tout simplement.

Merci de vos conseils ou si vous avez un bien meilleur CGP à me conseiller !

Cordialement,

Dernière modification par Bobinv (20/12/2020 15h27)

Mots-clés : immobilier, indivision, locatif, residence principale

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#2 20/12/2020 18h54

Membre
Réputation :   25  

Bonjour,

Il y a des dérogations pour les 35%. Avez vous bien pris en compte les revenus locatifs dans vos calculs ? De plus, "exploser les 35% n’est pas très précis. 40%, 45%,60%? Ce n’est pas la même chose. Quel est votre patrimoine ? Si vous avez 1m de patrimoine c’est différent d’une personne qui a 100k. Quel est votre situation ? Salarié ou auto entrepreneur c’est différent. Avez vous demandé une simulation à votre banquier ?

Ensuite, êtes vous certain de vouloir investir autant à Paris avec une rentabilité aussi faible ? Quel est votre patrimoine ?  Car cela me semble risque d’avoir 100% ou presque de son patrimoine, en immobilier, dans même ville et avec un cash flow négatif. D’ailleurs, vous indiquez que le bien s’auto finance. Avec 24k par an pour un investissement de 420k ce n’est pas le cas. Le loyer couvrira votre crédit basé sur 50% de la valeur du bien. Cela veut dire que vous l’avez finance à hauteur de 50%… Au lieu d’être en cash flow négatif chaque mois, vous avez investi votre cash au début.

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#3 20/12/2020 20h46

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,

Vous avez raison, et d’une certaine manière j’évite de m’étaler ma situation sur le web, mais j’ai besoin d’un bon conseil, donc en en résumé.
Je suis cadre dans un grand groupe, mon épouse est médecin. Nous avons une situation confortable, mais qui dans un contexte parisien, est loin d’atteindre des sommets. Mon patrimoine est relativement important, et peu investi dans la pierre, à part ma résidence principale, et ce bien en indivision, entièrement payé, pour chaque partie.

Mon constat est simple, l’immobilier parisien semble inébranlable, d’une certaine manière à mon grand regret.
Tel un idiot, j’ai toujours eu peur des histoires avec les locataires, et des frais, + fiscalité et enfin surtout liquidité vs. l’alternative en bourse. Maintenant, force est de constater que j’ai eu tort, et que, j’aurai encore une situation plus confortable, si j’avais mieux planifié par le passé.

Concernant vos points.

1. Oui, avec les loyers , en réalité je ne couvre peu ou prou que 50% du montant total du bien, approx 840K€, et 100% du crédit sur 20 ans. Hors travaux, frais annexe, imposition, etc…

2. Le bien est extrêmement bien situé dans une résidence "premium" à Paris, ce qui lui vaut une surcote.
J’estime à tort peut-être qu’acheter les 50% restants remplient deux critères essentiels à mes yeux.
    A. Une valorisation qui devrait progresser et résister à certains moments difficile, du fait de la rareté de ce bien, et une très forte valeur liquidative.
    B. Une clientèle plutôt "premium" qui me rassure. C’est subjectif, et qui me permet de sortir de l’encadrement des loyers (si cela ne change pas encore dans les 20 ans qui viennent)

3. Je dispose d’un atout qui me semble nécessaire de jouer, ma part dans l’indivision qui permettrait en théorie de servir de levier pour obtenir un prêt.
Si je joue le prêt hypothécaire, je pourrai éventuellement dépasser les 35%, 45% de frais d’endettement.

Je peux soit vendre ma part aussi, ce que l’autre partie souhaite, soit utiliser ma part dans l’indivision pour l’utiliser en effet de levier, en changeant peu mon style de vie, puisque les 100% du loyer, couvriront 100% du prêt. Je précise qu’il n’y a pas d’emprunt en cours sur ce bien.

Si je vends, je dispose d’environ 400K€ à investir:
- Soit en immobilier locatif, avec un bien meilleur rendement qu’à Paris.
- Soit en bourse, où je suis déjà très investi, mais je ne pourrai bénéficier ce levier hypothécaire.
- Soit, nous pouvons viser plus haut pour ma résidence principale.

Quant à ma situation principale, Ma banque étudie pour le moment le fait d’agréer l’acquisition sur le principe les prêts d’acquisition d’une nouvelle résidence principale.
Le montant de ce prêt est considérable, étant donné qu’il cumule:
A. Un prêt amortissable de 850K€
B. Un prêt relais important très important qui me permettrait d’acheter avant de vendre.

Si je lui rajoute au dossier un investissement locatif possible, le banquier va fuir smile, car cela fait beaucoup, et de plus, je n’ai même pas de bien en vue sur la résidence principale, ils font donc juste une étude ce qui soit disant, ils ne font pas d’habitude, promesse d’achat. Je suis preneur de banques qui acceptent cela plutôt facilement.

Mon CGP pense que ça peut passer limite, ou avec un prêt infine pour l’achat locatif, ou du moins en partie nanti sur mes actifs financiers, ou bien un prêt hypothécaire, ou mix.

J’avoue ne pas être un fan de l’immobilier mais m’en veut pas de ne pas le faire, et suis obsédé par leur laisser un patrimoine conséquent pour les aider à se loger à Paris, quand ils seront grands en dehors du domicile familial, ou se constituer un apport. Je ne suis pas fan de l’endettement à outrance, et souhaite me laisser une marge de manoeuvre importante, les accidents de la vie, cela n’arrive pas qu’aux autres.

Il est 100% vrai que le rendement sera pitoyable, mais j’espère que ce bien qui vaut donc au total environ 840K€ continuera de progresser, mais je me suis dit que je peux donc utiliser cet apport, en utilisant la méthode des abattements en fonction de l’âge (J’ai 36 ans) et transmettre dans les faits, bien plus que la en  utilisant les décôtes. Je dois en effet faire les calculs et vérifier avec un notaire.

Je me sens précipité dans cette affaire car l’autre partie en indivision souhaite vendre en 2021, et je n’ai pas encore acquis ma nouvelle principale résidence principale, hors je souhaite le faire en 2021. Les deux dossiers se juxtaposent donc.

Cordialement,

Dernière modification par Bobinv (20/12/2020 21h38)

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#4 20/12/2020 23h33

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C’est facile à arbitrer. Si ce bien est une bonne affaire, achetez, sinon vendez.

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#5 21/12/2020 00h31

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Ca ne sera pas une bonne affaire et comme c’est en famille et en raison de la situation, je ne pourrai pas être dur en négociation, c’est juste que l’opportunité se présente et que je cherche une bonne raison pour y aller, sachant que le bien est de qualité si les prix continuent de monter dans la durée.
Apres, il y a d’autres bien, mais je ne pourrai pas jouer le levier hypothécaire.

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