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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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Favoris 1    #1 25/05/2021 06h48

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,
Merci d’avance pour votre vision de mon projet : à force d’être focalisé dessus je n’y vois plus clair !

Investissement locatif avec emprunt à 110% (via une sci à l’IS mais peu importe).

Somme empruntée totale: 300 000€

La banque m’offre deux possibilités, je ne sais laquelle choisir, malgré mes nombreux tableaux Excel et mes calculs…

1- crédit amortissable sur 25 ans. Générera un cash flow mensuel de 400€ qui sera placé sur un contrat de capitalisation (épargne) ou utilisé pour des travaux ponctuels.

2-montage avec prêt in fine sur 15 ans pour 160000€ + prêt amortissable sur 20 ans pour 140000€. Ce montage générera 800€ de cash flow pendant 15 ans qui seront placés sur contrat de capitalisation (qui servira à rembourser le prêt in fine) puis générera 1200€ de cash flow les 5 années suivantes. En échange : nantissement d’une assurance vie d’un montant de 50% du prêt in fine soit 80000€.

Ma question : lequel choisir ?

Je peux vous donner tous les détails des prêts si cela est nécessaire (taux, coût total, assurance….)

Avantages et inconvénients :
1- prêt amortissable seul:
Emprunt à taux très faible sur longtemps et sécurité + liberté de disposer du cash-flow.
Mais: faible cash-flow pendant 25 ans (mais bien placé peut rapporter quand même!)

2-montage avec in fine :
Emprunt pour court dans le temps et cash-flow plus important qui, bien placé sur un contrat de capitalisation peut rapporter beaucoup.
Mais: nantissement d’une assurance vie qui sera donc bloquée pendant 15 ans (=manque de liquidité) et surtout prise de risque si le rendement de l’épargne ne performe pas: car il faudra rembourser les 160000€ à 15 ans quoiqu’il arrive !

Je vous ai fait là un compte rendu très succinct pour ne pas vous dégoûter :-) je ne sais pas trop quel est votre seuil de noeuds au cerveau, moi je suis un peu toqué !

Si jamais ça intéresse quelqu’un d’aussi fou que moi, j’ai beaucoup plus de détails à donner si besoin.

Dans tous les cas votre avis m’intéresse !

Merci beaucoup !

Mots-clés : crédit amortissable, in fine, prêt

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#2 25/05/2021 07h11

Membre (2014)
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Réputation :   98  

Bonjour,

Dans le deuxième scénario, il faudrait atteindre 10% net/an pendant 15 ans sur l’assurance vie
afin que le delta de cashflow (400€/mois) permette de rembourser le prêt in fine (160k€).
Il est donc vraisemblable qu’en réalité dans cette configuration vous allez devoir injecter un apport
a posteriori, ou ne pas jouir librement pendant les 15 ans des autres 400€ de cashflow car ils devront servir à rembourser cette ligne. Les plans de financement ne sont donc pas très comparable.

Quand vous évoquez le cashflow, vous avez pris en compte toutes les charges liées à la location?
Des mois de vacances locatives ? Des petits et moins petits travaux?
Car raisonner avec un cashflow pérenne sur 15, 20 ou 25 ans est audacieux.

Petite précision dans le deuxième montage, vous évoquez le nantissement d’une assurance vie,
et un contrat de capitalisation. Est-ce qu’il y a un seul contrat à titre personnel qui va servir à
constituer le remboursement du prêt in fine? Est-il détenue par vous ou par la SCI?
Suivant le cas, ne pas oublier les frottements fiscaux afin de pouvoir jouir de cashflow en le sortant de la SCI à l’IS.

Dernière modification par Nek (25/05/2021 07h13)


Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

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#3 25/05/2021 07h58

Membre (2019)
Réputation :   0  

Merci pour votre retour !

Dans le deuxième scénario le cash flow à placer est de 800€ et non 400€ mensuels car en effet je ne compte pas utiliser cet argent (Sauf travaux car je n’ai pas d’autre trésorerie disponible pour les financer)

D’ailleurs dans le premier scénario (amortissable seul) je peux demander un différé de remboursement d’un an afin d’avoir un petit matelas pour assurer les travaux.

En effet le cash flow que j’annonce tient bien compte des charges carence, menus travaux.

Pour le nantissement :
L’assurance vie nantie sera à mon nom, le contrat de capitalisation sera au nom de la sci à l’IS et restera dans la sci et oui, malheureusement, je n’ai pas oublié les frottements fiscaux en cas de dividendes….

Mon avis:
-l’amortissable me permet d’assurer, de garder mon assurance vie dispo, de disposer du cash flow. Mais…. J’en prends pour 25 ans … Mais à un taux si bas que c’est pas grave🙃

-le montage in fine me libère plus vite de mon crédit, me permet d’avoir du cash flow à utiliser pour les travaux. Mais plus je retire pour payer les travaux, moins je capitalise et donc risque de ne pas atteindre le remboursement du prêt in fine.
Mais en cas de performance de placement ça peut rapporter plus. Mais mes liquidités sont bloquées…

C’est insolvable pour moi
Merci de votre aide.

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#4 25/05/2021 08h14

Membre (2014)
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Je résume:
- vous disposez déjà de 80.000€, donc vous n’avez pas besoin de vous créer rapidement une poche travaux.
- un nantissement vous bloque pendant 15 ans sur vos décisions de placement épargne (ce nantissement autorise-t-il de passer en UC ? quels sont les frais ?)
- un crédit amortissable peut se rembourser par anticipation, donc si 25 vous paraissent trop long, vous pourrez toujours revenir sur 20 ans

De mon point de vue, comme ne semblez pas avoir besoin d’un cash flow supérieur (qu’il faudrait de toute façon épargner pour préparer le remboursement du in fine: 80K€/15/12 = 450€ par mois), la solution du prêt in fine ne parait plus contraignante: vous avez moins de liberté dans vos choix d’investissement futur, pour un bénéfice faible.

Mon choix se porterait donc sur l’amortissable.

Dernière modification par Faith (25/05/2021 08h14)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#5 25/05/2021 08h25

Membre (2019)
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Merci Faith,

Pour ma "poche travaux" en effet je dispose de 80000€ mais cette assurance vie je ne veux pas y toucher. Elle ne doit pas servir ni aux travaux ni au remboursement du prêt in fine qui doit se rembourser par son cash flow sur le contrat de capitalisation.

Le nantissement (négocié) me permet un libre arbitrage de mes UC et les frais sont corrects (moins qu’une banque)

L’amortissable pourra, c’est vrai, être renégocié et passer sur 20 ans au lieu de 25 mais alors j’aurai encore moins de cash flow disponible à placer.

Grosso modo, je trouve le montage in fine est (beaucoup !)  plus intéressant si le placement des 800€ mensuels est bon sur 15 ans (plus de 8%) sinon, vous avez raison, le in fine est plus contraignant !

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#6 25/05/2021 08h56

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Bobo a écrit :

Ma question : lequel choisir ?

Vous ne pouvez pas choisir entre l’un et l’autre simplement en les comparant, ce sont 2 produits différents.
Ce qui est déterminant c’est
1- si oui ou non vous envisagez ensuite de continuer à investir dans l’immobilier locatif pour vous construire un patrimoine immobilier (si oui le prêt in fine peut vous aider en permettant d’être en cash flow positif sur cette opération)
2- si votre taux d’imposition présent et futur est élevé (la déductibilité des intérêts du in fine joue à plein)
3- et… j’ai oublié le 3ème point, si ça me revient j’éditerai mon message lol

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#7 25/05/2021 09h12

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Bobo a écrit :

Pour ma "poche travaux" en effet je dispose de 80000€ mais cette assurance vie je ne veux pas y toucher.

Ne pas "vouloir" n’indique pas qu’il faut ne pas "pouvoir" y toucher.
80K€ constitue un filet de sécurité bien pratique, même sans avoir l’intention d’y toucher.
Si vous ne souhaitez pas y toucher, avez vous une autre réserve disponible ?

Par ailleurs, votre cash flow ne peut pas à la fois servir de poche travaux ET être placé de manière très risquée pour espérer obtenir 8% annuels.
Il faut faire des choix.

L’amortissable pourra, c’est vrai, être renégocié et passer sur 20 ans

Non, ce n’est pas ce que je disais.
Au bout de 20 ans (ou 10 ou 15), si vous souhaitez rembourser une partie ou la totalité du prêt, vous pouvez le faire. Il ne s’agit pas de renégocier, il s’agit d’avoir le choix de rembourser une somme d’un coup, là où le in-fine vous force à rembourser.

Commencez par réfléchir attentivement à vos projets futurs. Ca pourrait avoir une grosse influence sur vos choix possibles. Et bons investissements à vous !

Dernière modification par Faith (25/05/2021 09h12)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#8 25/05/2021 09h12

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Faith: vous avez raison. Je n’avais pas vu les choses ainsi. Enfin si mais là c’est clair .

Dangarcia: C’est vrai qu’ils sont incomparables. Chacun avec ses avantages et ses défauts.

Par contre pour la capacité à investir à nouveau je ne vous rejoins pas car le prêt amortissable me laisse une épargne disponible (mon assurance vie n’étant pas nantie) et donc potentiellement un apport personnel pour un (petit) investissement supplémentaire.

Dans les deux cas également mon taux d’imposition (faible) ne joue pas vraiment car sci à l’IS.

A bientôt pour le 3eme 😂

Dernière modification par Bobo (25/05/2021 09h16)

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#9 25/05/2021 09h36

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Bobo a écrit :

Par contre pour la capacité à investir à nouveau je ne vous rejoins pas car le prêt amortissable me laisse une épargne disponible (mon assurance vie n’étant pas nantie) et donc potentiellement un apport personnel pour un (petit) investissement supplémentaire.

Je faisais référence à votre capacité d’emprunt, calculée par rapport à vos revenus et charges.
Avec un prêt amortissable vous avez probablement un cash flow négatif ce qui réduit votre capacité d’emprunt et à terme vous bloque en vous empêchant de réemprunter.
Avec un prêt in fine chaque opération dégage a priori un cash flow positif ce qui vous permet d’emprunter encore.

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