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#1 28/08/2020 15h48

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Bonjour mes amis.
voilà y’a bientôt 7 ans, j’ai acheté ma maison à Romainville (secteur en forte mutation, Metro, Tramway, nouveaux équipements publics etc…), j’ai donc acheté ma maison qui fait 60m2 sur un terrain de 180m2 (incluant la maison), récemment j’ai eu un "flash" et je souhaite construire un petit immeuble (PLUi 13.5m de Hauteur) sur la totalité du terrain, d’après mes calculs, je peux avoir très très largement 140m2 habitable que je peux diviser en 3 Studios F1 + un F3 pour chaque étage et donc en tout 9xStudios 25m2 + 3xF3, j’ai fait une annonce test pour louer un 25m2 à 750euros, et j’ai eu pas mal d’appels intéressés, donc je pense que le projet peut être viable si cout de construction reste acceptable et maitrisé. ma question est plutôt d’ordre fiscale/statut, vaut-il, mieux, construire en nom propre, ou faudrait-il créer une SCI (ou autre structure), j’ai cru comprendre que dans ce cas précis, je "donne" mon bien à la SCI comme "apport" et donc cela s’apparente à une vente, et donc imposable? est-ce vrai?
deuxième question: je pense que, vu le nombre d’apparts (12 en tout), la mairire va-t-elle imposer une partie réservée au "social", je n’ai rien contre ça, mais concrêtement, ils vont m’imposer/plafonner un loyer? sur quel type d’apparts le 25m2 ou le 50m2?

pour info la maison je l’ai acheté à peine 190k
salaires foyer (3 enfants): 5400e
loyer RP très modeste: 780e
j’ai un Pinel quasiment auto-financé
j’attend les devis de construction, mais la construction en elle même ne devrait pas dépasser 250k

je ne sais pas si c’est clair, mais je reste dispo pour apporter d’autres éléments à mon cas!
thanks mes amis

Dernière modification par Zahir (28/08/2020 15h57)

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, plu, transformation

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#2 28/08/2020 16h02

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Il y a un soucis dans les chiffres ou une incompréhension de ma part ?
3 étages * 140m2 = 420m2
Prix moyen de construction (hors terrain) entre 1200 et 1500/m2 => 504k à 630k

Comment arrivez vous au chiffre de 250k ?

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#3 28/08/2020 16h11

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bonne remarque, mais je vais faire que les gros oeuvre (structure+parpaings+ravalement) à l’intérieur, la finition, je peux la faire faire par des amis artisans, d’abord le RDC pour louer et demander un différé à la banque, pour que le cash flow dégagé servira à faire les travaux studio par studio, step by step. je pense sincèrement que c’est jouable notamment si le RDC est loué.

Dernière modification par Zahir (28/08/2020 16h13)

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#4 28/08/2020 16h30

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En cherchant en ligne, je trouve des prix allant de 500 à 100€/m² pour le gros oeuvre.
Donc 210 à 420k€ juste pour le gros oeuvre.

D’ailleurs, niveau classement du patrimoine, êtes vous dans une zone protégée ?
Car ça fait fortement augmenter le coût de construction.

Au final, avec un coût bas à 200k€, vous arrivez à faire les finitions de 420m² avec 50k€ ?!

Par contre, j’ai pas compris, votre habitation actuelle devient quoi avec le projet ?
Rasé, caché dans un coin par la construction, autre chose ?

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#5 28/08/2020 16h42

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Pour les chiffres exact, j’attend les devis, sachant que mes capacités d’emprunt devrait s’élever à 400k,  mais je suis persuadé de pouvoir financer tout cela, pour mon habitation, je prendrai 1 des F3, je perds en surface (60m2 à 50m2 à peu près) et je dois déménager pendant les travaux, tout cela, doit être calculé dans le financement, après pour moi le but c’est de constituer un bien que je peux valoriser très fortement, le prix moyen du m2 dans mon quartier est pas loin de 5k, mais les prix vont vite grimper avec l’arrivée prochaine du Tram/Metro, je table sur un 6k/m2 voir plus (c’est le cas dans certain quartier de Romainville, vers les LILAS)

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#6 28/08/2020 16h51

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Donc vous rasez l’existant ?
Je demande car raser, évacuer les déchêts (à priori séparer la pierre, le bois et le fer, ça semble être la norme), ça a un coût.
A priori d’après internet entre 10 et 30k€.
Pas énorme, mais sur un budget max de 400k, c’est à prendre en compte.

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#7 28/08/2020 16h53

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Ahh c’est intéressant à savoir…
en fait ce qui est prévu c’est: renforcement de la structure actuelle (création poteaux, ceintures) plus l’extension (neuve), j’ai la chance d’avoir une dalle et non un toit.

Dernière modification par Zahir (28/08/2020 17h58)

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#8 28/08/2020 22h22

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Bonjour. Votre bâtiment pour 250k€ je vous en commande 10 dès que vous me le présentez
Ce qu il faut vérifier c’est le shon du PLU et surtout si il vous faut des places de stationnement par appart.

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#9 29/08/2020 09h59

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Je prend la mesure des choses, dès que j’ai des choses plus tangibles, je vous les partagerai

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#10 29/08/2020 10h28

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Zahir, le 28/08/2020 a écrit :

je peux la faire faire par des amis artisans

Ce que vous ne chiffrez pas car ils travaillent gratuitement ?

Sérieusement : si vraiment c’est une si bonne opération :
- commencez par vérifier les possibilités offertes par l’urbanisme (pouvez-vous vraiment construire 420 m² habitables sur une parcelle de 180 m² de terrain ?)
- chiffrez la totalité des travaux,
-obtenez les autorisations nécessaires.
- Faites la construction en un seul chantier en empruntant tout le budget nécessaire.
- louez.

A l’heure actuelle, votre plan ne tient pas debout :
- vos amis artisans vont se révéler débordés quand vous aurez besoin d’eux.
- s’ils vous font 20 % de prix d’ami, ça sera le bout du monde. Ils ne peuvent pas travailler gratuitement. Par ailleurs, j’imagine que vous envisagez de les payer au black ; outre que c’est illégal et donc très risqué ("Bonjour Monsieur l’inspecteur ! Quelle surprise, on ne vous attendait pas"), vous imaginez un peu les problèmes de garanties et d’assurance qu’on a, quand la moitié d’une construction neuve a été payée au black ? Elle est où la garantie décennale, quand l’assurance du maçon dit que le dégât sur la structure vient d’une malfaçon du plombier qui a travaillé au black ? Vous pouvez vous permettre d’avoir plusieurs centaines de milliers d’euros de patrimoine immobilier qui ne sont pas garantis et assurés correctement parce que les travaux ont été faits à la va-comme-je-te-pousse ?
- faire progressivement, c’est le meilleur moyen d’avoir un chantier qui s’éternise, des recettes qui ne rentrent pas, des coûts qui s’envolent, et des voisins et des locataires qui se plaignent des nuisances du chantier.
- faire progressivement, ça veut dire qu’on ne fait pas d’économies d’échelles.

Par ailleurs, recherchez à quel dispositif fiscal cela peut correspondre. En France, il ne faut jamais avoir seulement une bonne idée d’un point de vue technique, il faut aussi optimiser fiscalement, sous peine d’être assommé sous des impôts, prélèvements sociaux et taxes diverses qu’on n’avait pas vu venir. Or, tant que ce ne sont que des agrandissements de votre propre RP, vous risquez d’être en porte-à-faux par rapport à la plupart des dispositifs. Pour bien faire, il faudrait créer des logements qui ont une vraie indépendance au point de vue du cadastre, de façon à ce que leur coût, leurs factures, et leur achèvement soit bien tangibles.

Bref, à l’heure actuelle, vous avez un embryon d’idée. Il y a encore beaucoup de travail (le vôtre, pas le nôtre !) avant que ça soit vraiment, peut-être, un bon projet.

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2020 10h40)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+1]    #11 29/08/2020 11h46

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Je rejoins les commentaires précédents ayant une forte expérience des travaux le chiffrage me semble fantaisiste.

La premiere chose que je regarderai sur ce projet c’est le PLU que vous devrez apprendre par coeur. Dans ce PLU par exemple regarder le nombre de parking a créer par unité d’habitation. Un exemple dans une ville du val d’Oise que je connais bien c’est jusqu’à 3 parkings obligatoires pour chaque appartement selon la taille ! Donc dans votre cas entre 12 et 18 parkings. Si il faut faire un sous sol complet cela ne va pas être le même cout.

Deuxièmement toutes vos VRD doivent être revues. En effet tout a été dimensionné pour une seule habitation. Donc vous devrez très probablement tout refaire :
- le branchement au tout à l’égout et 2 fois si en séparatif. Je ne parle meme pas si besoin d’une pompe de relevage.
- le branchement d’eau est surement en DN25 il faudra augmenter le diamètre pour alimenter tous les locataires
- le branchement électrique. Même à 6kva en moyenne par appartement il faut une ligne bien supérieure à celle actuelle
- gaz pareil
- 12 branchements de téléphone ou fibre

Pour tous ces postes impossible de négocier ou de faire du black les entreprises sont celles officiellement mandatés par les opérateurs ou la mairie pour le tout à l’égout et je peux dire qu’ils se font plaisir (exemple pour chez moi 3500€ pour le trou du tout à l’égout)

Avez vous compté les accès extérieurs ? En collectif il y as des normes à respecter pour le portail (accès pompier), pour la porte de garage, pour les personnes en situation de handicap… Tout détailler prendrais très longtemps faire des recherche. Si vous pensez mettre un portail avec un moteur Somfy de chez Casto vous vous trompez il faudra du matos de pro qui résiste à plusieurs passages par jour et cela à un coût.

Ensuite construction neuve donc en RT2012. Vous devez donc faire une étude thermique et soigner particulièrement l’isolation et la ventilation. Rien qu’en études à mon avis y’en as pour 10K à 15k:
- étude de sol (obligatoire dans beaucoup de PLU) et de toutes façons il faudrait être fou pour construire un immeuble entier sans
- étude thermique
- étude ventilation
- étude béton pour la structure
- frais d’architecte pour les plans (obligatoire car > 170m2)
- peut être étude sécurité incendie
- huissier pour le PC et délais de recours aux tiers


Il faudra rajouter les assurances. Normalement a minima une dommage ouvrage à votre nom ou celle de votre SCI (et ce n’est pas l’assurance des entrepreneurs). Les couts sont exorbitants faire une recherche. C’est possible de faire dans l’illégalité puisqu’il n’y a jamais de contrôles mais si on veux vendre dans les 10 ans et que le notaire est intelligent il demandera la DO et la bim c’est le drame le bien est invendable. Et ca c’est si il n’y a pas de problèmes avec les travaux mais ce sujet à déjà été évoqué par Bernard2K.

Vu l’isolation qui’il va falloir mettre vous allez perdre en surface fort probable que le plan initial ne passera pas. Perso sur un plateau de 100m2 brut je passe à 90m2 habitable soit 10% de perte.

Imaginons que le chiffrage pour le gros oeuvre soit correct ce dont je doute très fortement il faut ajouter tous ces frais plus la démolition (cf budget donné par gunday qui me semble correct). Enfin dans le bâtiment c’est le second oeuvre qui coute le plus cher et ou il y a pas mal de surprises (et de malfaçons car ce sont les plus visible à CT)

Bref j’ai oublié des centaines de points mais juste pour prendre conscience de la compléxité d’un tel projet. Ce n’est pas infaisable mais c’est du full-time si on veut faire les choses correctement.

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#12 29/08/2020 12h26

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Vous n’avez pas de voisin ? Ce sont que des immeubles a côté ?
Le dernier que j’ai connu avec cette idée s’est pris tous les voisins a dos, recommandé avec solides arguments, perte d’ensoleillement etc..
Le maire a été inondé de recours et permis refusé dans la foulée.
Vérifier ce point aussi.

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#13 29/08/2020 15h40

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Hello,
je vous tiendrai au jus de tout cela.
merci infiniment pour tout vos conseils.

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