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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 02/11/2018 14h25

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VOTRE PROFIL

- couple: moi ingénieur cadre batiment, madame assistante marketing, TMI 14% avant cet investissement, 30% aprés, revenu 58k€, 2 enfants

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: correct
- Fiscales: correct
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): bonne c’est mon métier
- Sociales: bonne
- Temps disponible: pas beaucoup, j’ai la chance d’avoir un travail qui me permet de la flexibilité donc je me dégagerai le temps nécessaire pour piloter les travaux.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : local commerciale de 35m² + immeuble d’habitation sur 2 niveaux (50m² habitable chacun) et un comble aménageable de 50m²
- Année de construction: 1850
- Immeuble vide
- Chauffage électrique
- une terasse de 18m² pour le logement R+1
- Compteurs élec, eau, à faire ajouter

LOCALISATION DU BIEN

- Tarn, Lavaur (11000 habitants)
- situation: Rue principale entièrement commerçante
- Ville dynamique avec tous les commerces y compris hôpital ( 700 employés) et siège social pierre fabre dermo cosmétique (400 employés)
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je pense que le centre historique de lavaur va prendre de la valeur selon le cour de l’immobilier (en tout cas je suis certain que ça ne va pas perdre en valeur).

RENTABILITÉ DU BIEN

- achat 156k€ + frais de notaire ( 11k€) + travaux prévision 144k€
- Loyer envisagé local commercial: 480€ / R+1: 510€ / R+2: 490€ / R+3: 480€ soit 1960€
- Taux de vacance envisagé: 5%
- Frais de gestion locative: 90€ gestion sur les 3 logements (je garde le local commercial)

- Travaux immédiats
Actuellement la partie habitable est un grand appartement, à transformer en 3 logements. Tout à refaire (fenêtre, isolation, électricité, plomberie,…)

- Taxe foncière hors TEOM: prévision 2500€
- Assurance PNO: Prévision 350€/an
- Assurance GRL/ GLI: Non

- Rentabilité brute : 7.6%
- Rendement opérationnel brut : 6.7%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: Frais de notaire
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: Rendez vous banque à prendre
- Durée du crédit: 25 ans
- Épargne de précaution: 10000€
- Avantage fiscal : déficit foncier de 144000€ permettant l’absence d’impot et de csg sur les revenus fonciers pendant 6 ans soit une économie de 56000€. Economie que nous mettrons de côté pour permettre de financer travaux, impayés,…

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel)

CASH FLOW

Si je ne prends pas en compte l’économie d’impôt liée au déficit foncier, cash flow négatif.
Si je prends en compte l’économie d’impôt liée au déficit foncier cash flow positif.
Vous faites comment vous dans ce cas?

Mots-clés : deficit foncier, immobilier, locatif


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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#2 02/11/2018 17h48

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Rapide calcul :
loyer * 12 / prix total du bien : 1960 *12 / (156+11+144)= 7.5% de rentabilité brute

Vous allez en + rogner encore sur la rentabilité en déléguant la gestion qui vous coutera probablement + que les 90€/mois (à combien s’élèvent les frais d’état de lieux et de signature du bail entre chaque locataire?)

Vous parlez de + de diviser un grand appartement en 3 : il s’agit donc de construction de logement et non pas de rénovation : vous ne pouvez donc pas passer vos travaux en déficit foncier. Attention au redressement si vous tentez le coup du déficit foncier, ça peut faire très très mal.

Avez vous d’ailleurs consulté le PLU ou contacté la mairie pour savoir si ils vous autorisaient à créer des logements? Aucune contre partie (ex :création parking) ?

J’aborde également la fiscalité de ces nouveaux revenus. En admettant que tout est loué tout le temps sans changement de locataire : 1960€ - 200€ TF - 90€ gestion locative - 40€ PNO = 1630€ /mois. Une fois passées vos hypothétiques 6 années de déficit foncier (perso avec ce calcul je trouve 13 ans de possible déficit foncier si vous étiez sur une rénovation), vous majorez vos impôts de 1630*0.3 = 489€/mois

Il vous reste donc dans votre poche 1141€ (1630-489), à mettre en face de vos mensualités (minimum 1500€ sur 20 ans si vous arrivez à tout financer à très bon taux), vous avez un bien qui vous coutera presque 400€ de votre poche, assez cher payé quand on rajoute le risque d’impayés, de vacances locatives, de travaux imprévus et de frais d’agence lors des changements de locataires… Finalement pas si top que ça, surtout si vous comptez sur vos investissements immobiliers pour payer les études des enfants (cf votre présentation).

Il faut également prévoir vos frais de garantie (à moins que vous ne payez comptant), aux alentours de 4500€ sur ces montants.

Bref, vous seriez sur Lyon Bordeaux ou Paris le projet serait sympa. mais sur une ville de 10 000 habitants il faut viser beaucoup + haut en rentabilité


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#3 02/11/2018 20h03

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Bonsoir,

1 - Le taux d’imposition sur les revenus fonciers une fois le déficit induit par les travaux absorbé sera de 30 % (TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux.

2 - Les travaux d’entretien et d’amélioration sont déductible des revenus fonciers, indépendamment de la génération d’un déficit foncier ou pas. Les travaux qui ont pour effet de permettre l’aménagement de locaux d’habitation dans des locaux affectés auparavant à un autre usage sont en principe assimilés à des travaux de construction ou de reconstruction et ne sont donc pas déductibles.

3 -Sur la base de 18 k€ de revenu imposables, de 6 k€ d’intérêts déductibles en année 1 (sur la base de 300 k€ sur 25 ans à 2% assurance comprise - en réduction de 200 € par an), imputation de 12 k€ de déficit sur les revenus fonciers et de 10,7 k€ sur les autres revenus (avec un gain fiscal plus faible,  tranche 14 % et pas d’impact prélèvements sociaux), soit environ 6 ans de déficit.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (02/11/2018 20h12)

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#4 02/11/2018 21h22

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Bonsoir, merci pour vos retours.

Concernant le déficit foncier je sais que c’est un débat qui est souvent abordé sur le forum. J’ai conscience que nous sommes sur la ligne rouge.
Premièrement pour Canyonneur75 les logements sont créés dans l’ancienne habitation il n’y a donc pas de problème de destination.
Pour Stinky je m’appuis sur le passage ci-dessous du BOFIP. L’avantage de ce bien est que (contrairement à d’autres biens visités) pour créer ces 3 logements je n’ai pas besoin de créer des ouvertures, refaire l’ensemble des cloisonnements,… 

En revanche je pense être dedans concernant la création du dernier logement dans les combles.

Je ne suis pas persuadé de tout passer en déficit foncier pour cette raison

2. Travaux de restructuration des unités d’habitation
140

Le Conseil d’État a jugé que les travaux qui ont consisté à scinder un appartement en deux et qui ont eu pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d’amélioration (CE, arrêt du 28 février 1983, n° 35189). Toutefois, si la restructuration est totale et aboutit, par conséquent, à une transformation complète des locaux existants, les travaux doivent être assimilés à des travaux de reconstruction, car ils dépassent la notion d’amélioration prévue par le législateur.

Mais lorsque la restructuration est partielle, c’est-à-dire lorsqu’elle porte sur certaines parties de l’unité de logement, sur le déplacement de cloisons par exemple, notamment pour la création de salles d’eau ou d’équipements sanitaires, ces travaux doivent être regardés comme des dépenses d’amélioration (à rapprocher du I-D § 50, arrêt CAA Nantes du 22 décembre 1993 92NT00582).

Les travaux de restructuration interne peuvent s’apprécier en considérant isolément les différentes parties de l’immeuble. Par exemple, si les locaux d’habitation d’un étage ont été complètement redistribués alors que d’autres n’ont fait l’objet que d’une réfection partielle, il y a lieu de considérer les travaux qui se rapportent aux locaux qui n’ont pas été reconstruits comme des dépenses d’amélioration.

Pour les autres points abordés par stinky:

- Pour les frais de gestion il s’agit des frais que j’ai déjà avec une agence immobilière (6%) pour un autre appartement. Concernant les frais entre locataires c’est 250€.
- Concernant le plu j’ai contacté les services de la mairie qui n’imposent pas la création de place de parking.
- Il est vrai qu’avant de démarrer mes recherches je comptais obtenir une rentabilité plus importante mais aprés pas mal de visite, consultation des annonces, discussion avec les agents immobiliers je constate que le rendement dans cette ville est compris entre 6 et 9%. C’est un choix je préfère rester dans un périmètre dans lequel je connais le marché, l’assurance de correctement louer.

Dernière modification par vivierois (02/11/2018 21h25)


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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#5 03/11/2018 23h52

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Bonsoir,

Juste pour information je suis en train d’approfondir ma réflexion quand au déficit foncier sur l’aménagement des combles qui n’est pas possible.

- Première possibilité (à laquelle je ne crois pas du tout) plutôt que de rédiger une vente d’un immeuble avec un local commercial en rdc + une habitation de 120m² sur R+1 et R+2 + un comble en R+3 (ce qui est la vérité). Faire rédiger une vente d’un immeuble avec un local commercial en rdc + une habitation de 170m² sur R+1/+2 et +3 (ne pas faire apparaître la notion de comble). Cela pour justifier que la rénovation a porté entièrement sur une habitation aux yeux de l’administration fiscale. Comme je l’ai dit plus haut je n’y crois pas ça semble trop simple. Mais bon je veux bien quand même vos avis.

- Seconde possibilité, exploiter le logement en meublé pour alléger la fiscalité de l’immeuble et ainsi améliorer mon cash flow. (-90€ aprés un calcul rapide ce qui correspond aux frais d’agence).

Bonne soirée


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#6 04/11/2018 09h59

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Bonjour,

1 - Si tenté que le notaire qui rédigera l’acte (Me Véreux ?) et le vendeur acceptent d’engager leurs responsabilités respectives, les services fiscaux se baseront :
- sur le descriptif qui figure au fichier de la publicité foncière
- sur la fiche H1 qui sert de base à la détermination de la valeur locative du bien et qui a été établie sur la base des déclarations du propriétaire en 1970 et sur les éventuelles modifications signalées depuis.
Toute incohérence sera donc alors mise en évidence…

2 - Toute modification de la destination d’une partie du bien (et en particulier la transformation de combles en habitation), l’adjonction d’éléments de confort et toute modification de la distribution des locaux doit être signalée au service des impôts compétent…

Dans votre cas, la surface pondérée des locaux sera modifiée à plusieurs niveaux :
a - Le niveau R+3 conduira à augmenter sensiblement la surface pondérée, car les éléments annexes (greniers par exemple) bénéficient d’un coefficient minorant
b - La division de l’appartement en 2 conduira à une augmentation de la surface pondérée, car les 20 premiers m2 de chaque local sont plus imposés que les suivants
c - Chaque nouvel élément de confort (WC, douche, lavabo, installation électrique, eau courante, pièce chauffée…) induit des m2 supplémentaires dans la surface pondérée

Vous pouvez donc vous attendre à une augmentation importante de la taxe foncière..

Le détail de la méthode de calcul figure dans les articles324 A et suivants de l’annexe III du CGI

Il me semble que ce point a de fortes chances d’être abordé dans le cas d’une enquête sur votre déficit foncier…

3 - En l’absence de régularisation, vous devrez vendre le bien selon la description telle qu’elle figure au fichier de la publicité foncière, ce qui sera un argument dans la négociation pour l’acheteur… Les notaires vérifient maintenant systématiquement la cohérence entre le descriptif dans l’acte et le fichier…

4 - Le statut LMNP vous permettra d’éviter une imposition forte après 6 ans…mais il y a t’il une demande réelle pour des logements meublés de 50 m2 dans la commune ?

5 - Dans tous les cas, vous devrez conserver le bien sur une très longue période pour éviter une taxation des plus values… En effet, les travaux qui ont donné lieu à une déduction fiscale et l’amortissement du bien (cas LMNP) ne seront pas pris en compte dans le calcul de la PV coté prix d’achat.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (04/11/2018 10h10)

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#7 04/11/2018 10h08

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Personnellement de ce que je vois.
Autant de travaux et donc de risque pour avoir une si petite rentabilité.
Cela ne vaut clairement pas le coup.
Potter

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#8 04/11/2018 12h20

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Comme évoqué dans mon précédent message je m’oriente largement sur la seconde solution qui est d’aménager les combles en meublé. Ainsi je suis dans les règles. Je dois tout de même encore me renseigner sur ce mode de location car je n’en connais pas les détails. Concernant la demande j’en ai déjà discuté avec quelques agents immobiliers qui ont de la demande j’ai également visité un immeuble de rapport situé à 500m qui loue en meublé 3 logements sur 4, pas de vacance locative sur ce bien. Solution à approfondir.

Pour le déficit foncier du reste de l’immeuble R+1 et R+2 je pense également être dans les règles suivant l’extrait du BOFIP que j’ai cité dans mon second message. Canyonneur 75 toujours pas d’accord sur ce point?

Potterthekiller dans quel sens dis-tu "Autant de travaux et donc de risque " vis à vis des risques liés aux travaux où bien du risque fiscale?

Merci pour vos interventions


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#9 04/11/2018 20h07

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Avec un immeuble mixte (commercial + habitation) + aménagement de combles + Tmi à 30%, pourquoi ne pas partir sur une sci is?

Mélanger location commerciale et location meublé sur un même immeuble, cela ce fait mais, au niveau comptable, cela va être pénible…

Dernière modification par Pierrot31 (04/11/2018 20h07)

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#10 04/11/2018 21h15

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Bonjour Pierrot,

Je m’y intéresse à la SCI IS, j’ai beaucoup lu mais c’est encore un peu tôt je ne pense pas suffisamment maîtriser le sujet.
J’aimerais faire cette opération et ensuite en faire une avec une SCI IS.

à voir…


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#11 04/11/2018 22h31

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Pour ce genre d’operation (immeuble mixte et création de lots), il n’y a que la SCI IS qui soit adaptée. Si vous partez sur des meublés, ça sera bancal avec des prorata dans tous les sens entre les revenus BIC et les revenus fonciers.

De toute façon, pour bien faire en meublé, il faudra faire du réel donc EC. Quitte à travailler avec un EC, je partirai sur une sci is. Déjà, vous pouvez vous rapprocher de celui qui va vous suivre dans le rachat de sarl pour avoir son avis… Pour vous documentez sur les sci, vous avez les livres de Pascal Dénos.

Ne vous précipitez pas: étudiez les montages possibles, faites des visites et des offres agressives. Je ne pense pas qu’il y est beaucoup de concurrence sur ce genre de produit avec local commercial + travaux lourd (créations de lots) + hors zone tendue. La plupart des investisseurs auront peur rien que sur un des 2 premiers items…

Dernière modification par Pierrot31 (04/11/2018 22h33)

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#12 05/11/2018 08h51

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bonjour.

Vos travaux représenterais quasiment 50% du prix de l’immeuble.
c’est un gros défis pour un trop petit rendement a mon gout.
Vous prenez beaucoup de risques pour 7.6% brut. Surtout dans une petite ville ou il y a plus de chance vacance locative.
Quand je dis risque, c’est des surprises au cours du chantier aussi bien en temps et en argent.
regardez ce qu’a fait "Cricri77700".
il vous sera d’une grande inspiration.
Potter

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#13 05/11/2018 09h39

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Idem potterkiller. Pour moi, le prix du bien est nettement trop élevé. Il y 135 m² utiles actuellement, ça fait du 1155 €/m². Vu le travail à faire, ça devrait être 800 €/m² ou moins.
Après rénovation, vous serez à 311000/185 = 1680€/m². On trouve des immeubles déjà rénovés pour moins cher que cela. Et je suis généreux de compter 50 m² de plus avec le comble, car je doute que tout le comble soit de la surface Carrez.

De plus, il y a beaucoup de travaux, il devrait y avoir une décote, car les travaux c’est des soucis et des inconnues donc des risques. Peut-être que ça vous éclate d’avoir beaucoup de travaux car c’est votre boulot, mais gérer des travaux perso en plus du boulot et de la vie de famille, c’est difficile et prenant, alors pourquoi pas mais à condition de s’y retrouver sur le prix d’achat.

A mon avis, vous êtes trop cher, à l’achat comme en travaux.

Comme dit potterkiller, lisez les messages de cricri77700. Il est tellement fort sur tous les points (prix d’achat, coût des travaux, vitesse des travaux, prix d’achat des fournitures, outils et meubles) qu’il est difficile à une personne normalement constituée de faire aussi bien, mais on peut au moins s’en inspirer.
Sur le moyen de trouver des immeubles moins cher, lisez aussi DDTee.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#14 30/03/2019 21h02

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Bonjour à tous,

Voici quelques nouvelles de mon projet, je suis propriétaire du bien depuis le 15/03/19.

J’ai affiné mon projet depuis mes derniers postes en prenant en compte certaines de vos remarques (pas toutes puisque j’ai quand même acheté le bien).

Tout d’abord j’ai travaillé à optimiser le coup des travaux et je suis descendu à 132000€ en conservant de bonnes prestations.

Les logements R+1 et R+2 seront en location vide tandis que le logement du R+3 sera en Meublé afin d’amortir le coup des travaux. 

Le chantier démarre lundi pour une durée de 4 mois je ne manquerai pas de vous tenir informé de l’avancement.

Viviérois


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#15 30/03/2019 22h15

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Bonsoir,

Un projet ambitieux et qui une fois mené au terme, pourra vous servir de référence pour la suite étant donné qu’il est un peu "touche à tout": travaux lourd, division etc… Une belle aventure qui commence!

Vous dites: "Actuellement la partie habitable est un grand appartement, à transformer en 3 logements. "

Vous précisez que vous avez validé en mairie le fait qu’il n’y a pas besoin de parking supplémentaire. C’est un très bon point!

Dans la pratique:
- avez-vous déjà validé le projet du côté Enedis ou, peut être, est-ce en cours? Avez-vous besoin ou pas que la matrice cadastrale indique les nouveaux lots?
- comptez-vous faire une division "dans les règles" via un géomètre?

Bien à vous,

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#16 31/03/2019 14h29

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Bonjour,

Oui un projet excitant car comme vous l’indiquez nous touchons à tout, ce sera une expérience enrichissante.

Au niveau des concessionnaires presque tout est calé:
- Electricité: nous avons de la chance d’avoir une régie municipale (pas de contact avec enedis). Le contact est direct, quelle facilité! Ils sont venus sur place rencontrer mon électricien. Le projet de colonne montante leur a été transmis.
- AEP: Nous avons là aussi la chance d’avoir un syndicat (pas de contact avec veolia). Idem que pour l’électricité c’est calé.
- Raccordement télécom: là c’est plus compliqué puisque je dois passer par orange. Je leur ai renvoyé leur premier devis signé, je suis en attente d’un retour de leur part. Il s’agit de la première étape, ça va être plus compliqué…

Pour l’instant je ne compte pas faire de division via un géomètre, je le ferai le jour où je voudrai revendre. Il vous semble indispensable de le faire dès maintenant?

Viviérois


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#17 31/03/2019 17h25

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Vu que c’est du mixte (commercial + habitations), il est fort probable que vous ne puissiez avoir une garantie de prêt crédit logement.

Si vous êtes en ppd et que vous revendez avant la fin du prêt « un appartement », il faudra rembourser l’intégralité du CRD.

Si par contre, vous avez la garantie crédit logement, c’est plus souple : si vous vendez petit à petit, vous n’êtes pas « obligé » de prévenir la banque…

L’idéal étant d’acheter un immeuble déjà cadastré… Avec une ligne de prêt pour chaque lot… mais bon, vu votre projet de découpe, c’est quasi impossible à mettre en œuvre avant l’acte…

Bien à vous,

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[+2]    #18 28/09/2019 22h15

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Bonjour à tous,

Je vous fais un retour sur l’opération que je viens de terminer.

Rétro planning:
* 15 Mars 2019 nous achetons l’immeuble
* début avril 2019 nous démarrons les travaux.

Voici quelques photos: avant

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/17432_dsc02359.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/17432_dsc02377.jpg
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Aprés:

Parties communes:

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Appartements R+1 et R+2:

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Appartement R+3 meublé:
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Fin des travaux Aout 2019.

Le local commercial a été reloué au 1 juin 2019
Le logement du R+1 est occupé depuis le 15 septembre
les logements R+2 et R+3 sont libres.

Déroulement des travaux: Les travaux se sont trés bien passés avec les entreprises, je les connaissais donc pas de surprise j’ai sélectionné des personnes que j’apprécie.
Une mauvaise surprise avec deux zones de planchers de 20m² en mauvais état je les ai donc repris ce qui a entraîné un surcoût.
Budget travaux 132000€, Réalisation 137000€.

Voilà une bonne expérience parce que trés complète en réalisation mais également en exploitation (commerce / Nu / meublé)

A bientot pour une nouvelle opération, peut être…


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#19 10/11/2020 00h20

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Bonsoir à tous,

Après 13 mois d’exploitation je prends quelques minutes pour vous faire un retour d’expérience.

Pour rappel 1 local commercial +3 T2 (2 nu et 1 meublé).

Le local commercial fonctionne plutôt bien, le COVID lui a fait certainement du mal mais elle assure le paiement des loyers jusque là.

Parmi les logements j’ai eu un changement pour le meublé (1an d’occupation), que j’ai reloué immédiatement. Entre les deux locataires j’ai fait installer une climatisation car le logement est dans les combles et l’été il y fait trop chaud.
J’ai également reçu un préavis pour un T2 nu, départ au 31 janvier (15 mois d’occupation). J’ai mis l’annonce sur lbc ce week end et déjà une dizaine de demande, je me permets donc de trier…

Pour démarrer doucement 2 logements étaient en agence, le local et un logement en gestion direct.
Les deux départs se sont fait sur les logements en agence, j’ai décidé de récupérer la gestion en direct.  Pour information, je fais rédiger des baux notariaux pour plus de sécurité. Je trouve que ça fait sérieux et donne un cadre au locataire.

D’un point de vue administratif j’ai pu m’organiser pendant cette année, prendre des automatismes dans la gestion. J’ai créé mes propres fichiers, archivage,… ce qui me permets d’optimiser mon temps passé à gérer les logements

En conclusion, l’expérience rénovation travaux s’est bien passée. La gestion quotidienne s’améliore de mois en mois pour être la moins contraignante possible. Je suis attentif au marché, j’attends encore un peu pour déclencher mon petit réseau et repartir à la chasse…

Viviérois


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#20 18/11/2020 09h57

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Super, merci pour les photos et vos retours détaillés. Ils ont fait du bon travail sur les travaux on dirait. Avez vous revu votre rentabilité théorique par rapport à votre première année d’exploitation? Sur quelle renta nette tablez vous pour les prochaines années?

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