Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 17/10/2019 10h58 → Anto 92 : étude de cas immobilier (transformer une RP en locatif meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Propriétaire de 3 biens immobiliers, je vais faire l’acquisition d’un quatrième sous peu. Un des 3 biens possédé est la RP du couple, nous nous posons la question de l’avenir de la RP actuelle.

Mon sentiment premier est la transformation de la RP en locatif meublé (LMNP) du fait de son potentiel. Cependant, les deux autres biens sont déjà en LMNP au régime réel, m’empêchant (il me semble) d’appliquer le régime réel sur le bien qui rentrerait en LMNP ce qui me semble limitant dans l’opération.

Je ne renseigne pas de chiffres car je ne sais pas par ou commencer. J’aimerai juste lancer la discussion, je complèterai le post initial en fonction de vos réponses.

Merci d’avance.

Dernière modification par anto (17/10/2019 11h09)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

Hors ligne

 

#2 17/10/2019 11h48 → Anto 92 : étude de cas immobilier (transformer une RP en locatif meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   88 

Rien ne vous empêche de passer la RP dans votre activité LMNP au réel : je l’ai fait !

Par contre, tant pis pour les fdn…

Hors ligne

 

#3 17/10/2019 12h15 → Anto 92 : étude de cas immobilier (transformer une RP en locatif meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   

Merci Pierrot pour votre réponse.

Rien ne m’en empêche en effet, c’est plutôt les conséquences qui m’inquiète.

Sur le réel en matière de fiscalité, puis-je effectuer de l’amortissement? Je connais le système si on achète le bien dans cet optique. Mais suite à mutation du bien, je ne sais pas comment calculer la chose.

Hors ligne

 

#4 17/10/2019 13h09 → Anto 92 : étude de cas immobilier (transformer une RP en locatif meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   88 

Idem. Il faut juste des attestations de valeur d’AI à la date où il rentre au bilan.

Hors ligne

 

#5 17/10/2019 13h28 → Anto 92 : étude de cas immobilier (transformer une RP en locatif meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   225 

Et faire une déclaration aux impôts (P2cmb) pour indiquer que votre RP devient un établissement de votre activité lmnp.


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne

 

#6 17/10/2019 22h40 → Anto 92 : étude de cas immobilier (transformer une RP en locatif meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   

Top !

est ce que le calcul ci dessous est correct :

Durée amortissement    20
   
Valeur     400 000,00 €
Base amortissement     340 000,00 €
Loyer     19 200,00 €
dépenses courantes   
assurance loyer     428,00 €
Intérêt emprunt     1 680,00 €
Foncier     541,00 €
Total dépenses courantes     2 649,00 €
   
Amortissement bien     17 000,00 €
   
frais de notaire     - (car transformation RP -> loc)
frais agence     - (car transformation RP -> loc)
   
Charges totales     19 649,00 €
imposable    -449,00 €
impot    -184,09 € (non reportable car déficit crée par l’amortissement)

Dernière modification par anto (18/10/2019 15h43)

Hors ligne

 

#7 20/10/2019 00h34 → Anto 92 : étude de cas immobilier (transformer une RP en locatif meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   32 

Pour ce bien en particulier, c’est à peu près cela. Il faudrait plutôt dire :

Année 1 :
Loyer     19 200,00 €
Total dépenses courantes     2 649,00 €
Résultat : 16 551 € (bénéficiaire donc pas de déficit reportable)
Amortissement bien  :  17 000,00 €
Imposable : 0 €
Impôt : 0 €
Amortissements reportables en année 2 : 449 €

Année 2 :
Loyer     19 200,00 €
Total dépenses courantes     2 649,00 €
Résultat : 16 551 € (bénéficiaire donc pas de déficit reportable)
Amortissement bien  :  17 000,00 €
Imposable : 0 €
Impôt : 0 €
Amortissements reportables en année 3 : 898 €

Mais au final, il faudra raisonner au global sur tous vos biens en LMNP.

Ainsi, si les autres biens engendrent un résultat imposable, les amortissements non utilisés chaque année pour ce bien pourront être utilisés pour faire tendre le résultat global imposable vers 0.

Hors ligne

 

#8 22/10/2019 11h22 → Anto 92 : étude de cas immobilier (transformer une RP en locatif meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   

c’est très clair, ça rend le projet beaucoup plus viable.

Les autres biens sont en LMNP mais bénéficient du censi bouvard, du coup pas d’amortissement possible. Comment les deux modèles (réel / censi bouvard) se combinent ils ?

Hors ligne

 

#9 22/10/2019 12h51 → Anto 92 : étude de cas immobilier (transformer une RP en locatif meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   11 

Bonjour

Perso si ma rp est dans cette situation , je m’embête pas à dépendre d’un locataire sur un seul bien (prêt ou pas )

Je revend direct car exonéré d’impot sur  plus value ,

avec le cash récupéré ( si rp bien achetée ) vous pourriez faire tellement plus .

Fabrice

Hors ligne

 

#10 22/10/2019 18h00 → Anto 92 : étude de cas immobilier (transformer une RP en locatif meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   

Je pars sur du locatif dans la mesure ou il me reste uniquement 8 ans de crédit et que le bien prend de la valeur tout les ans. Additionné au fait que j’ai déjà deux bien LMNP (donc un comptable qui s’occupe de ça).

Acheté 284K, il cote aujourd’hui (fourchette basse car souplex) 398K

si on soustrait le crédit restant : 180K, il reste 200K.

Qu’en feriez vous?

Dernière modification par anto (22/10/2019 18h03)

Hors ligne

 

#11 22/10/2019 18h46 → Anto 92 : étude de cas immobilier (transformer une RP en locatif meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

Membre
Réputation :   

Dum5000 a bien résumé.

Le mieux est de revendre et puis de racheter du locatif (plusieurs appartements ou un immeuble selon la zone). Ca permet de multiplier les gains et de réduire les risques (un locataire qui part, un impayé..).

Voyez avec votre banque pour un transfert de crédit éventuel.

Hors ligne

 

Discussions similaires à "anto 92 : étude de cas immobilier (transformer une rp en locatif meublé)"

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech