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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/09/2018 11h16 → Stauffenberg : étude de cas immobilier (parking à transformer en box ?) (box, diviser, parking)

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Bonjour à tous,

je vais prochainement probablement déménager dans ma ville actuelle et mon futur propriétaire m’a proposé d’acheter un parking assez grand ( plus de 100 m2) près de mon futur appartement, l’acheteur potentiel aurait annulé la vente pour cause de séparation. Je n’ai pas vraiment trouvé d’informations sur le sujet, (peut-être dans le livre ’L’investissement immobilier locatif intelligent’?) et j’ai plusieurs questions;

Le prix serait de 90000 euros à acheter à une SCI (a priori moins de frais de notaire), actuellement le parking n’est pas divisé en plusieurs lots mais cela serait possible car l’Assemblée Générale de copropriété l’aurait validé, et il faudra que je vérifie cela car je pense qu’en cas de revente, le faire en lots serait bien plus intéressant. En gros , j’estime que je pourrai louer actuellement 90€ par mois à quatre personnes (et prendre un lot pour moi), ce qui ferait environ une rentabilité brute de 90*4*12= 4320 euros - 600 euros de charges a priori.
Je précise que la quartier est assez demandé, je pense que les places de parking sont recherchées
Mon TMI est de 41% actuellement, la rentabilité nette serait d’environ 4,5% ( en enlevant mes frais de location de parking personnel), qu’en pensez vous?

D’autre part, je vais faire estimer des travaux, le parking étant situé en rez de chaussée, il peut servir pour stockage, et je pense créer des box, que pensez vous également de cette possibilité? Sachant que je pourrai louer plus cher ,environ 120 euros les box et creer de l’espace en hauteur ?

Merci d’avance pour vos futures réponses

Mots-clés : box, diviser, parking

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#2 02/09/2018 11h54 → Stauffenberg : étude de cas immobilier (parking à transformer en box ?) (box, diviser, parking)

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Bonjour,

L’opération que vous envisagez peut s’avérer complexe et générer des frais supplémentaires :

1 - Il convient de consulter attentivement le règlement de copropriété afin de vérifier l’absence de clause sur : la cession d’un parking à une personne qui ne détient pas de lots d’une autre nature, la division des lots, le boxage des parkings

2 - La division du lot en 5 lots demandera l’intervention d’un géomètre (plans + répartition des tantièmes affectés au lot initial aux lots créés ), la modification de l’état descriptif de division - EDD, l’accord de l’AG (à la majorité qualifiée), et la publication de l’EDD par un notaire (les notaires en général n’aiment pas ce genre d’acte technique qui génère peu d’émoluments).

3 - Si les 5 lots ne disposent pas chacun d’un accès direct aux parties communes, création d’une partie commune spéciale commune aux lots non directement desservis. Cela demandera en complément du parcours décrit en 2, l’ajout d’articles dans le règlement de copropriété décrivant cette partie commune spéciale, les charges associées et les modalités de répartition de ces charges.

4 - Il conviendra d’obtenir une autorisation de l’AG pour boxer (en introduisant une résolution spécifique pour pouvoir avancer si le point précédent provoque un blocage). 

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (02/09/2018 19h30)

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#3 02/09/2018 12h27 → Stauffenberg : étude de cas immobilier (parking à transformer en box ?) (box, diviser, parking)

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Vérifiez aussi que l’usage n’est pas limité à "parking". Parce que des "box de stokage" sont un tout autre usage, avec des conséquences différentes (pas le même type de contenu => potentiels risques différents liés à un incendie, pas les mêmes contraintes d’accessibilité,  pour entreposer et retirer le contenu du box, etc.).

Sinon la rentabilité attendue de cet investissement me semble très faible (Et vous semblez mélanger la rentabilité nette et brute).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 02/09/2018 12h40 → Stauffenberg : étude de cas immobilier (parking à transformer en box ?) (box, diviser, parking)

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Je sais que la rentabilité ne paraît pas exceptionnelle mais si je peux diviser les lots, la revente paraît intéressante! De plus cet achat me permettra d’avoir accès à un espace de stockage (si le stockage est possible) pas loin de chez moi

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#5 02/09/2018 13h04 → Stauffenberg : étude de cas immobilier (parking à transformer en box ?) (box, diviser, parking)

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Au vue de la très faible rentabilité,  du temps pour trouver des locataires et devoir gérer le dossier avec la copro ainsi que les obligations légales d’un stationnement couvert je crois que je me simplifierais en achetant un box uniquement pour stocker mes affaires,  même un peu plus loin de chez moi.

Pour un parking les rentabilités attendues sont souvent superieures à celles des logements. Ici vous êtes sur la tranche basse.
En plus ce sera en revenu foncier donc avec votre tmi à 41 %, l’opération est loin d’être blanche.

Trop de démarche pour la copro
Trop cher pour 4 garages couvert
Rentabilité médiocre
Imposition forte
En conclusion, je passe mon tour !

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#6 02/09/2018 20h36 → Stauffenberg : étude de cas immobilier (parking à transformer en box ?) (box, diviser, parking)

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Outre tout ce qui a été dit : Si on compte qu’une place de parking fait 14 à 15 m², ça ferait 7 places de parking ? Soit 12857 € (plus frais de notaire) par place de parking. C’est très cher pour des places de parking ! Pourtant vous parlez de faire 5 lots seulement ? La taille des lots étant souvent contrainte par des piliers ou des murs, avez-vous estimé précisément le nombre de box que vous pourriez faire ?

De plus vous dites quartier demandé donc parking demandé, ce n’est pas comme ça que ça marche. Il y a un équilibre entre l’offre et la demande qui est spécifique au stationnement : certains quartiers ont beaucoup de parkings souterrains ou même de surface, et peuvent donc être recherchés en habitation tandis que les parkings peuvent y être relativement bon marché et/ou difficile à louer.

Regardez combien se vendent et combien se louent les places de parking dans le quartier (et soyez précis dans la définition du quartier car, pour le stationnement, le prix et la demande peuvent changer avec seulement quelques rues d’écart).

Par ailleurs : "à acheter à une SCI (a priori moins de frais de notaire)" : ça c’est nouveau ! A ma connaissance, acheter un bien immobilier à une SCI fait payer autant de frais de notaire. Ce qui coûte moins cher en frais de mutation, c’est l’achat des parts de la SCI elle-même ; mais il est décommandé de le faire car évaluer si la société a été gérée correctement et est saine à tout point de vue est bien plus complexe et casse-gueule que l’achat du bien immobilier.

L’impression que j’en retire est que le vendeur attend le bon pigeon, avec son prix très élevé. Vous sous-estimez totalement les difficultés et notamment le risque d’un blocage total du projet par la copropriété, vous ne tiquez pas sur le prix très élevé, et vous croyez aux frais de notaire réduit quand on achète un bien à une SCI. Vous êtes peut-être le pigeon qu’il attend ! Prenez en compte nos remarques au lieu de les balayer d’un revers de la main comme vous avez fait dans votre dernier message ; faites, de plus, vos propres recherches sur les prix du quartier aussi bien à l’achat qu’à la location, sur ce qui est marqué dans le règlement de copro, sur comment la copro pourrait réagir à une demande de séparation en lots et de boxage (y a-t-il eu des précédents favorables, etc.)… sous peine d’être le pigeon providentiel !

Dernière modification par Bernard2K (03/09/2018 10h02)

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