Créer une SCI à l'IR qui passera à l'IS dès le prêt obtenu ?

Panda2019 · #1

Bonjour à tous,

Mon compagnon et moi sommes en recherche d’un financement bancaire afin d’acquérir un petit immeuble de rapport via une SCI.

Nous passons par un courtier qui nous a dit que pour avoir une chance qu’une banque nous prête, il fallait qu’il puisse vendre notre dossier comme si nous allions faire une SCI à l’IR. Les banques ont sévérisé les conditions d’accès et malgré un bon dossier, ce n’est pas simple.
Nous avons donc demandé à notre notaire, qui prépare les statuts de notre SCI, d’enlever la précision de SCI "à l’impôt sur les sociétés".

Mon compagnon et moi aimerions avoir des réponses quant aux questions suivantes :
Vu que nous allons devoir créer notre SCI à l’IR (donc sans cocher la case "d’option pour l’IS") juste dans le but d’espérer avoir un prêt bancaire mais que nous allons prévu dès le lendemain de la signature de l’acte authentique de faire les démarches pour passer en SCI à l’IS :

- Quelles seraient les conséquences comptables ? Ex : Peut-on nous refuser la déduction de certaines charges (ex : frais de notaire, autres ?) car techniquement à l’acte authentique nous serions encore en SCI à l’IR et non en SCI à l’IS ?

- Quelles seraient les conséquences fiscales ? Ex : Peut-on estimer que nous devons payer quelquechose ou serons-nous pénaliser en cas de revente du bien un jour en raison de ces quelques jours/semaines en SCI IR ?

- Quels seraient les risques que nous pourrions omettre et qui pourraient nous couter du temps et/ou de l’argent ?

D’ailleurs, quelles démarches devrons-nous faire pour passer notre SCI de l’IR à l’IS (ordre des étapes, auprès de quels organismes ?, documents demandés ?, ce changement est-il payant ?) ?

Les impôts ou autres organismes risquent-il de nous "balancer" à la banque qui nous aura prêté (comme quoi nous ne sommes plus une SCI à l’IR mais à l’IS) ?

Faudra t-il prévenir notre banque de ce changement ne serait-ce que pour qu’elle mette à jour notre assurance de prêt et aussi l’assurance PNO (et qu’elle ne trouve pas cette excuse pour ne pas nous indemniser en cas de problème futur) ?

Nous vous remercions pour votre retour. Nous n’avons pas vraiment d’autres choix que de déclarer cette SCI à l’IR pour espérer avoir un prêt… Nous allons, en plus du courtier, interroger nos 2 banques mais nous allons sûrement déclarer vouloir aussi être en SCI IR vu la certitude qu’avait le courtier à nous dire que le terme SCI IS ferait fuir tout banquier en cette période.

Cordialement.

Mots-clés : comptabilité, fiscalité, imposition, prêt bancaire, sci

wulfram · #2

Quels seraient les risques que nous pourrions omettre et qui pourraient nous couter du temps et/ou de l’argent ?

Que soit mise en avant votre manque de loyauté dans la conclusion d’un contrat, ce qui pourra, évidemment, se retourner contre vous.

Fiscalement, les actes passés avant le changement de régime seront traités selon le régime d’une SCI à l’IR. Sans rentrer dans les détails, vous pouvez imaginer que vous cédez votre SCI à l’IR à votre SCI à l’IS.

Dernière modification par wulfram (27/03/2020 20h23)

serenitis · #3

Panda,

Le premier conseil à vous donner …est de changer de courtier au vu du conseil donné.

Non seulement comme le dit wulfram la démarche est déloyale, mais la sci ir ou is est un faux débat a mon sens : un banquier prête sur un projet, mais surtout sur un niveau de garantie face à celui la.

Portez vous caution personnelle sur la totalité du projet, et dès lors si le projet est jugé bon, je ne vois pas ce qui poserait problème à une banque.

GoodbyLenine · #4

Je suis moi aussi surpris (pour ne pas dire plus) par ce que votre courtier semble vous dire. Peut-être que vous ne l’avez pas bien compris (ou pas bien expliqué dans votre message #1). Dans tous les cas, je pense que vous auriez avantage à aller discuter avec un autre courtier (ne serait-ce que pour mieux comprendre).

Une banque, normalement, fonde sa décision, de prêter ou pas, sur différents aspects du dossier qui lui est présenté. Les aspects les plus importants sont le bien financé (ses caractéristiques, sa valeur, ce qu’il peut rapporter, etc.) et la situation de l’emprunteur (sa solvabilité, les garanties apportées, les revenus et le patrimoine et les engagements existants de l’emprunteur, etc.) (ou des co-emprunteurs sils sont plusieurs) ainsi que la crédibilité du projet (et la pérennité de tout ce qui le conditionne).
Le montage juridique utilisé pour porter le projet (par exemple un montage avec une SCI pour investir à plusieurs, et encore plus l’option fiscale retenue pour la SCI) n’est qu’un aspect plus secondaire, qui influencera bien moins la décision de la banque. De manière générale, si le choix d’un type de montage permet d’améliorer le projet, sa faisabilité ou sa rentabilité ou d’autres aspects, alors il n’en sera que mieux vu par la banque (à garanties équivalentes pour la banque … et entre SCI IR et SCI IS il n’y a rien qui change pour les garanties de la banque).

Jamais une banque ne m’a demandé si la société (SCI ou SARL de famille) utilisée pour porter un investissement était à l’IR ou à l’IS, ni de l’informer d’un changement à ce niveau.
L’acte authentique ne mentionnera pas plus si la SCI est à l’IR ou à l’IS.
Vues vos questions, il me semble indispensable que vous fassiez appel à un comptable pro si vous avez une société à l’IS. Il vous assistera sans les différentes démarches (comptables, legales, déclaratives, fiscales).

DrMinimal · #5

Bonjour,

je ne suis pas d’accord avec les précédentes interventions.

Oui, un banquier devrait ne regarder que le projet pour décider de le financer ou non.

Dans les faits, sur mes deux derniers projets, les banques interrogées (Société Générale, LCL, Crédit Mutuel…) me répondaient que si la société était à l’impôt sur les sociétés, le projet serait étudié par le conseiller professionnel, avec durée de prêt limitée à 15 ans et des taux moins avantageux, tandis que si elle était transparente à l’impôt sur le revenu le projet serait étudié par le conseiller particulier (prêts plus longs, taux plus avantageux). Cela n’a effectivement pas de sens, et cette réponse variera certainement selon la relation que vous avez avec votre banque, les avoirs que vous avez chez eux et votre patrimoine.

Après avoir soigneusement étudié l’offre de prêt pour la société à l’IR (et le cautionnement, c’est important), dans mon cas particulier rien ne s’opposait à un changement de régime fiscal une fois le prêt obtenu.

Votre situation sera peut-être différente (je le répète : étudiez bien votre offre de prêt, et n’oubliez pas le cautionnement).
En revanche, ce que propose Wulfram (céder votre SCI à l’IR à une SCI à l’IS) me paraît bien plus risqué (pour la dernière fois : regardez bien à qui la banque prête, et qui est caution du prêt).

Je rejoins les autres intervenants en ce qui concerne votre courtier : le conseilleur n’est pas le payeur. S’il ne vous a pas fait au minimum les mises en garde que je viens de vous faire (offre de prêt + caution), changez absolument d’interlocuteur.

Bien à vous,

Dr. Minimal

wulfram · #6

DrMinimal, Je ne propose absolument pas de céder la SCI IR à une société IS.

Wulfram a écrit :
Fiscalement, les actes passés avant le changement de régime seront traités selon le régime d’une SCI à l’IR. Sans rentrer dans les détails, vous pouvez imaginer que vous cédez votre SCI à l’IR à votre SCI à l’IS.

Ce que j’indique est que pour imaginer les conséquences (impositions, déductibilités éventuelles, imposition des PV/MV à la date où l’on opte pour l’IS, …) du passage de l’IR à l’IS, on peut imaginer qu’il y a cession de la SCI IR à une SCI à l’IS.

sotigui · #7

Bonjour,
Je pense aussi qu’il faut changer de courtier et si possible contactez vous-même les banques.

Je tenais aussi à vous rapporter ma propre expérience. Par le passé, j’ai eu affaire à 2 courtiers qui m’ont dit que leurs partenaires bancaires ne finançaient pas de SCI à l’IS. L’un a tenté quand-même et l’autre n’a rien voulu savoir.

Quant aux banques, plusieurs de celles avec qui j’ai eu affaire (BNP, LCL, Credit agricole, Crédit mutuel, Banque populaire, CIC, Boursorama), ne finançaient que des SCI familiales. Entendez par là une SCI dont les associés sont tous membres d’une même famille et bien évidemment pas d’associé personne morale. Peu importe si la SCI est à l’IR ou IS.

Je viens juste d’avoir mes financements pour 2 nouveaux projets, acceptés par Crédit mutuel, Boursorama, CA Agricole et je n’ai jamais eu affaire à des conseillers professionnels, mais plutôt des conseillers en gestion de patrimoine (SCI oblige).

Après analyse, je me demande si ces courtiers ne confondaient pas SCI familliale et SCI à l’IR.

Dernière modification par sotigui (05/04/2020 18h17)

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