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#26 26/02/2021 17h19

Membre (2019)
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J’essaye de suivre et de comprendre vos échanges et quelques questions me viennent à l’esprit :

* vous parlez que 90% des loyers iraient à la SASU
* vous parlez de rembourser le CCA qui est une dette de la SCI

Comment allez vous faire les deux ? Il s’agit bien de deux flux bien distincts ?

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#27 26/02/2021 17h42

Membre (2020)
Réputation :   26  

Bonjour,

Supposons:
- la SCI achète un bien à 100 euros financé uniquement par un CCA de 100 euros
- Rendement de 7% => la SCI perçoit 7 euros par an modulo la rémunération du CCA et diverses charges. 

La trésorerie de la SCI est donc de 7 euros à la fin de l’année. Cette trésorerie peut permettre de rembourser le CCA de la SASU.

La fiscalité est déterminée et payée par les associés:
- la règle des revenus fonciers pour les personnes physiques qui n’appréhende que 10% des loyers mais détiennent 90% des parts de la SCI afin de bénéficier de la PV des particuliers à terme
- la règle des BIC IS pour la SASU => Bénéfice à 0 (frais d’acquisition + amortissement du bien). Au total, la SAS prend en compte 90% des produits et charges par le "jeu" du droit préférentiel aux bénéfices (?)

Dernière modification par Adrien55 (26/02/2021 17h43)

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#28 26/02/2021 18h15

Membre (2013)
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Adrien

Vous ne poussez pas le raisonnement au bout.

Sur le principe, il est possible de créer une SCI dont certaines parts disposent de droits préférentiels, comme vous le souhaitez, et théoriquement (ie : si vous arrivez à faire comprendre cela à Bercy), la fiscalité suit les droits.

Donc : Mr possède 45% de la SCI, Mme 45% de la SCI, mais ils disposent de 10% des droits de la SCI. La SAS possède 10% de la SCI mais 90% des droits de cette SCI. C’est votre hypothèse. Pour simplifier, considérons que Bercy accepte sans vous casser les pieds.

Quel est le résultat réel ?

Votre SCI est constituée statutairement pour fonctionner avec Mr et Mme possédant 90% de la propriété, mais 10% des droits réels. Et réciproquement.

Pour l’éternité, la SCI fonctionne en attribuant 10% des droits et devoirs aux propriétaires des parts Mr / Mme, et 90% aux 10% des parts SAS. Pour la location, pour les charges, pour les oppositions aux tiers, pour les décisions, pour la vente potentielle du bien.

Quid alors de la retraite et du retrait de la SAS ?

Cas 1 : vente du bien immobilier et fermeture de la SCI. Le produit de la vente est réparti et taxé selon la répartition des droits des associés, donc 90% pour la SAS.

Cas 2 : la SAS vend ses parts à Mr et Mme … selon la valeur des droits qu’elle possède, soit 90% des droits sur la SCI … donc en gros pas loin de 90% de la valeur totale de la SCI.

Bref, in fine, comme vous constituez la SCI pour que la SAS ait 90% des revenus de la SCI, vous subirez aussi cette contrainte au moment de retirer la SAS de l’équation.

Vous me direz : la SAS revend pour 10% de la valeur de la SCI des droits valant 90% des revenus de la même SCI. Donc une golden share, puisque c’est ce dont on parle, ne vaut pas plus qu’une part lambda, selon vous … Vous vous sentez de défendre cela devant un juge ?

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#29 26/02/2021 19h09

Membre (2020)
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Bonjour,

Merci à tous pour vos réponses détaillées.

Mon CGP/comptable ont la même approche que vous et ne sont pas à l’aise avec la détention d’une SCI par ma SAS.

Mon CGP me conseille la simplicité à savoir acheter des scpi en PP au sein de ma société commerciale pour placer la trésorerie et générer un revenu réguliers. En cas de besoin, je pourrai me payer en dividende en nature.

Y a t- il des points de vigilances ? Il est possible qu’à terme les revenus financiers génèrent plus que les revenus de mon activité….

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#30 28/02/2021 20h05

Membre (2020)
Réputation :   29  

xazh, le 26/02/2021 a écrit :

Donc : Mr possède 45% de la SCI, Mme 45% de la SCI, mais ils disposent de 10% des droits de la SCI. La SAS possède 10% de la SCI mais 90% des droits de cette SCI. C’est votre hypothèse. Pour simplifier, considérons que Bercy accepte sans vous casser les pieds.

Je distingue un obstacle majeur…

Adrien55, le 26/02/2021 a écrit :

Bonjour,

@ Vincent:
Nous pouvons éventuellement bénéficier des régles BIC-IS si les statuts prévoient des parts préférentielles (?)
Civilement, les personnes physiques détiennent 90% des parts de la SCI mais ne perçoivent que 10% des loyers.
A contrario, la SAS détient 10% des parts de la SCI mais perçoit 90% des loyers.
La fiscalité est donc déterminer pour 90% selon les règles BIC-IS ?

Vous confondez l’appréhension du résultat et son imposition. Donc non. Ce sera inopposable à l’administration fiscale. Dans une cible à l’IR, l’imposition du résultat est proportionnelle à la détention du capital. C’est décorrellé de l’appréhension effective du dividende. Si un client se présente à mon cabinet en voulant que je fasse ça, c’est niet.

Donc il ne vous reste que le démembrement.

Dernière modification par VincenB (28/02/2021 20h08)

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#31 01/03/2021 16h41

Membre (2020)
Réputation :   26  

Bonjour,

Dans ce cas, j’envisage un apport en CCA dans une SCI détenue à 90% par ma SAS et 5% par mon épouse et moi même. 
Une convention de trésorerie sera mise en place avec une rémunération du CCA

Ce montage ne devrait pas poser de probléme

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#32 02/03/2021 09h08

Membre (2020)
Réputation :   29  

Adrien55, le 26/02/2021 a écrit :

@ GBL:
J’ai envisagé le démembrement mais ce montage est trop complexe et dépend de trop de variable que je ne maitrise pas du tout.

Sauf que le problème est que vous envisagez comme alternatives des montages qui posent bien davantage de problèmes…

Adrien55, le 01/03/2021 a écrit :

Bonjour,

Dans ce cas, j’envisage un apport en CCA dans une SCI détenue à 90% par ma SAS et 5% par mon épouse et moi même. 
Une convention de trésorerie sera mise en place avec une rémunération du CCA

Ce montage ne devrait pas poser de probléme

Pareil, là non plus on ne comprend pas. Pourquoi le couple garde-t-il 10% ?! Votre idée est de ratiboiser les revenus fonciers. En ce cas mettez 99% sur la holding !

Et d’une façon générale je n’aime guère un apport en CC par la holding. En effet on va avoir un résultat sur la SCI qui sera durablement à zéro ; c’est pas facile de rembourser un prêt dans ces conditions… Un apport en capital est bien plus simple et lisible et pas de problème de remboursement. Pas de problème = pas de risque.

Dernière modification par VincenB (02/03/2021 09h25)

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#33 02/03/2021 19h28

Membre (2020)
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Bonjour Vincent B,

Vous n’aimez guère les CCA mais cela est prévu par la loi et encadré par une convention de trésorerie entre les structures.
En l’espèce, la trésorerie de la SAS n’est pas rémunérée. Ce CCA me permet de placer la trésorerie à des conditions intéressantes. Le fisc ne risque pas de s’en plaindre.

J’envisage de mettre mettre mon épouse et moi même comme associé afin d’avoir davantage de garantie auprès de l’établissement prêteur.
Le montage ne pose pas de problème avec 98%, 1% et 1% ? Le CCA n’a pas disparu pour autant…

Par ailleurs, le résultat fiscal de la SCI est déterminé selon les règles des BIC-IS avec un résultat à fiscal et comptable à 0 notamment par l’amortissement de l’immeuble (hors terrain). Il est donc possible que la SCI dispose de trésorerie pour rembourser le CCA.

Dernière modification par Adrien55 (02/03/2021 19h30)

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[+1]    #34 02/03/2021 22h31

Membre (2013)
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En tant normal, le CCA est utilisé pour apporter de l’argent sans modifier la structuration de la SCI … ou pour comptabiliser les paiements des associés quand la SCI ne dispose pas des liquidités. On comprendrait la logique si la SAS ne prenait que 10% de la SCI tout en apportant 90% du cash initial. On comprend aussi si vous nous dites que le CCA servira à combler un trou de fonctionnement de la SCI.

Mais votre description nous dit plutot que la SAS amène du cash de suite, dont une partie seulement en capital pour la création. Et là, on ne comprend pas ce qui justifie 90% des parts + un CCA pour l’ensemble de l’apport de la SAS, au lieu de directement 94, 96 ou 98% du capital social initial.

L’argument banque est invalide, il suffit à la banque d’inclure un cautionnement solidaire des associés au plan de financement pour contourner la problématique de responsabilité limité au prorata des parts détenues. Sur une SCI nouvelle, avec comme associés Mr + Mme + la SAS de Mr/Mme … a priori, elle devrait d’office exiger cette solidarité.

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[+1]    #35 03/03/2021 12h00

Membre (2020)
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Adrien55, le 02/03/2021 a écrit :

Vous n’aimez guère les CCA mais cela est prévu par la loi et encadré par une convention de trésorerie entre les structures.

Une fois de plus vous allez être stupéfait : je suis au courant - j’ai anéfé quelques notions de droit des sociétés.

Mais Xazh vous a fort bien expliqué quel est l’usage normal du CC. Là vous n’utilisez pas ce mécanisme à bon escient. Le droit des sociétés est comme un meuble Ikea : si vous vous amusez à faire le montage sans respecter la notice d’utilisation vous pouvez arriver à un résultat original mais qui peut se casser la tronche assez facilement.

Or vous le dites vous-même : trésorerie dans la SCI = zéro. Je serai très intéressé de savoir comment vous faites pour rembourser le compte courant dans ces conditions…

Au passage, les banques - sauf si le conseiller est accro à la hard et en ce cas c’est vous qui voyez - apprécient TRES modérément la perspective d’avoir un concurrent pour le remboursement de leur prêt…

Donc : SCI 99/1/1 avec apports en capital, what else ?

Dernière modification par VincenB (03/03/2021 12h02)

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#36 03/03/2021 18h23

Membre (2020)
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Bonjour à vous,

La trésorerie n’est pas égale à 0.
1- La convention de trésorerie prévoit du IN FINE.
2- La trésorerie n’est pas impactée par la fiscalité en effet le résultat fiscal (et comptable) de la SCI est déterminé selon les règles de l’IS (amortissement comptable et fiscal du bâti).

J’ai écouté vos conseils et je sors de rendez vous  téléphonique avec mon expert comptable. Il me confirme que le CCA de la SAS est envisageable dans les conditions suivantes:
-CCA rémunéré avec une convention de trésorerie prévoyant une rémunération
-Loyer du marché
-Acquisition d’immobilier locatif et non de jouissance

Selon ses dires, il fait ce "montage" très régulièrement auprès de sa clientèle. Il ne comprend pas le motif du fisc pour redresser cela.
Il a assez mal pris que je remette en cause son affirmation….

Dernière modification par Adrien55 (03/03/2021 18h25)

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#37 04/03/2021 21h42

Membre (2020)
Réputation :   29  

Adrien55, le 03/03/2021 a écrit :

Il a assez mal pris que je remette en cause son affirmation….

Si j’ai contribué à mettre un comptable de mauvais poil c’est toujours ça de fait.

Adrien55, le 03/03/2021 a écrit :

2- La trésorerie n’est pas impactée par la fiscalité

Oui, ça on se doute un peu que c’est légèrement les flux financiers rééls qui impactent le tréso.

Adrien55, le 03/03/2021 a écrit :

Il ne comprend pas le motif du fisc pour redresser cela.

J’aimerais voir la tronche de ses AGA avant de répondre…

Mais comme le souci n’est pas que fiscal, je m’abstiendrai d’autant plus que le débat tourne un peu en rond désormais.

Dernière modification par VincenB (04/03/2021 22h19)

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#38 10/06/2021 10h30

Membre (2014)
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Bonjour à tous,

J’ai un ami qui est a une quinzaine d’année de la retraite et qui s’interroge sur les optimisations à réaliser.

Il est seul dirigeant d’une SAS avec une trésorerie excédentaire et un résultat significatif en fin d’année.

Il souhaite investir dans un appartement qui pourrait être dans un premier temps un bureau pour son activité puis, plus tard destiné à la location.

Au cours d’une discussion on a pensé à trois montages possibles :

1 / Création d’une SC à l’IS qui détiendrait 25% des titres de la SAS avec régime mère-fille :
Par des remontées de dividendes de la SAS ou une convention de trésorerie, la SC pourrait réaliser des investissements immobiliers. Grâce au régime mère-fille la fiscalité est plutôt clémente (IS sur 5%).

2 / la SAS détient 99% d’une SC à l’IS et apporte en compte courant de quoi financer le bien immobilier (dans ce cas là destiné à l’activité, donc un bureau pour le dirigeant)

3 / Rachat de la SAS par une holding (donc LBO) ; la holding détenant également une SC à l’IS (il semblerait que l’on puisse faire circuler la trésorerie intra-groupe)

De prime abord on s’orienterait sur le montage 1 puisque la fiscalité est plutôt légère (IS sur quote-part de 5%) et le résultat excédentaire permettrait donc de financer des investissements à moindre coût et pas seulement les bureaux affectés à l’activité.

Evidemment, c’est un sujet que je maitrise bien trop peu, vos avis sont donc précieux !

merci à vous

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#39 10/06/2021 11h31

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Trois réflexions en vrac :

- Encore un ami qui pose des questions pour le compte d’un tiers. Bizarre que ce dernier ne soit pas capable de poser ses questions lui-même.

- Sur le 1 : s’il s’agit d’un apport de titres à une holding contrôlée par l’apporteur, alors la valeur de l’apport est mise en report d’imposition (art 150 0 B ter). C’est bien. Mais attention aux implications : revente des parts de la SAS avant trois années un peu compliquée (sauf clause de réinvestissement sur des supports très cadrés). Et la SC : on reste avec sur le très long terme (sinon, le report d’imposition saute ; si donation alors ça devient possible de dissoudre ou revendre la SC mais il me semble qu’il y a depuis l’an dernier un délai de 5 ou 10 ans à respecter - à vérifier).

- Sur le 3 : un rachat à soi-même donc? J’avais essayé de le faire dans le passé mais n’ai pas trouvé le financement (société trop petite). Mais sur le fond, c’était mon option préférée parce qu’en finançant l’achat avec un emprunt, l’opération devenait super bien sécurisée sur le plan fiscal (rechercher à ce sujet ’arrêt Bourdon’) et ça permettait de bénéficier d’un ’gros’ effet de levier, pour des placements (immobiliers et/ou mobiliers).

Dernière modification par carignan99 (10/06/2021 13h11)

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#40 10/06/2021 14h55

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INTJ

Solution 4 : votre ami profite de la fiscalité actuelle des SAS et retire ses dividendes ( flat tax de 30% ) et il crée une SCI qu’il alimente via le compte courant d’associé.


Parrain Interactive Brokers  - Parrain Qonto ( par MP ) -- La bible des obligations

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#41 24/11/2022 11h47

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Bonjour,

Je remonte cette file car je suis intéressé par ce montage-là, et on lit/entend un peu tout et son contraire à ce sujet. J’en appelle donc aux experts ici smile

Grosso modo, je suis Président d’une SASU qui dispose d’une grosse trésorerie (IS payé depuis plusieurs années, mais bénéfices non distribués).
Je me pose alors la question de créer une SCI, avec comme actionnaires :
- Moi, en personne physique
- Ma SASU

Les avantages de ce montage :
- meilleure capacité d’emprunt
- plus gros apport possible
- pas d’IR sur la sortie de trésorerie de la SASU

Les inconvénients :
- de ce que j’ai pu comprendre, l’imposition sera beaucoup lourde en cas de vente du/des biens immobiliers dans la SCI. Mais si on ne compte pas vendre ce n’en est pas un ?
- garder les 2 structures tant que le bien reste "vivant" avec les coûts que cela engendre

L’idée sous-jacent a cela serait d’acquérir tout au long de ma vie des biens immobiliers à louer, le tout sans faire sortir d’argent de la SASU.
Les apports de cette dernière serait alors remboursés au fil de l’eau par les loyers générés, via une convention définie entre la SASU et la SCI.

Je me pose aussi la question du jour où la SASU ferme ses portes. Quid des parts de SCI qu’elle détient ? Je reviendrais de facto seul actionnaire de cette SCI, non?

Mon comptable me recommande aussi cette option, mais je ne sais pas si n’il y a pas de conflits d’intérêt derrière (car c’est lui qui gérerait la création + compta de ladite SCI…)

Qu’en pensez vous ?

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#42 24/11/2022 12h42

Membre (2014)
Réputation :   75  

Moi je ne suis pas emballé par votre projet.
Vous êtes jeune, avec un patrimoine en construction, vouloir à tout prix l’encapsuler dans une structure à l’IS pour éviter la fiscalité de la distribution ne me semble pas une bonne idée. On passe à cette étape quand on déjà une certaine taille de patrimoine perso.

Également détenir du patrimoine au travers d’une société opérationnelle n’est pas une bonne idée: il faudrait rajouter un étage supérieur et que ce soit une holding qui détienne ce bien ou la SCI associée.
Ensuite détenir des biens immobiliers en excluant le scénario de revente ne me semble pas non plus pertinent: tout actif doit pouvoir être arbitré dans le temps et la plus value à l’IS cela fait mal.

Enfin, les banques vont rechigner à vous financer (analyse pro fastidieuse pour le commun des conseillers) et le taux sera certainement dégradé.

Dernière modification par spot (24/11/2022 12h43)

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#43 24/11/2022 14h07

Membre (2017)
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spot a écrit :

Également détenir du patrimoine au travers d’une société opérationnelle n’est pas une bonne idée: il faudrait rajouter un étage supérieur et que ce soit une holding qui détienne ce bien ou la SCI associée.

Tout dépendra des montants (trésorerie et emprunt désiré), il est possible d’investir via la SASU et de la transformer ensuite plutôt que de la fermer.

Cela évite divers frais de création/gestion si les montants restent raisonnables par rapport au CA.

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#44 24/11/2022 14h44

Membre (2020)
Réputation :   26  

Bonjour,

Je commence à investir ma trésorerie, plus particulièrement les gains issus de l’U de SCPI, sur des SCPI en PP.
L’idée est de générer un revenu pour ma SAS, je n’ai pas crée de SCI afin de ne pas ajouter des frais bancaires et comptables.

Dernière modification par Adrien55 (24/11/2022 14h45)

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