SCI à l'IR qui loue nue au locataire qui sous-loue en LMNP ?

Buduche · #1

Bonjour,

Dans la mesure ou la SCI a l’IR est incompatible avec la location meublée, je me demandais si c’est possible que la SCI a l’IR me loue les logements disons pour 100 et que je reloue derriere pour 115 en location meublée (sachant que je dois meubler le bien…). La grosse question est bien entendu (i) la faisabilité d’un tel montage du point de vue du fisc, (ii) la déductibilité du cout de la location nue par le LMNP et (ii) la déductibilité des différents couts spécifiques au meuble des revenus du LMNP (les meubles surtout).

C’est une façon de pratique d’éviter de convertir la SCI a une SNC et ce n’est pas un abus de droit (a mon humble avis…) vu qu’on essaie simplement de preserver un regime discal, pas de realiser un gain d’impôts, d’autant plus que dans mon cas, les propriétaires de la SCI veulent en fait pas faire de meuble car trop de rotation etc.

Merci par avance a tous ceux qui ont deja vu ce type de montage,

A bientôt,

Buduche

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci, sous-location

GoodbyLenine · #2

J’ai du mal à comprendre l’intérêt qu’aurait un tel montage : même si l’activité de location meublée peut comptabiliser le loyer payé à la SCI IR comme une charge, elle ne pourra pas amortir l’immeuble, et la SCI IR ne le pourra pas non plus. Donc les associés de la SCI IR devront déclarer leurs revenus fonciers (exactement comme si le bien était loué nu au locataire final), et l’activité de location meublée ne devrait pas générer de bénéfice substantiel (et ne servira pas à grand chose).
Pour faire court : beaucoup de complications, pas grand chose à gagner…

En transformant la SCI IR en SNC, et en lui faisant faire la location meublée : elle pourra amortir l’immeuble, ce qui permettra à ses associés de payer bien moins d’impôts (qu’avec des revenus fonciers via la SCI IR).

jctrader · #3

Faire de la sous location n’est jamais une bonne idée ….

drosx · #4

Bonjour,

J’ai posé la question à mon notaire car un de mes appartements en SCI IR m’aurait arrangé d’être loué en meublé à la semaine (pour diverses raisons que je n’expliquerai pas ici et qui sont uniquement personnelles et non fiscales).

Il semblerait possible de mettre à disposition cet appartement aux gérants puis le gérant déclare ses revenus en foncier.

En revanche, si vous n’êtes pas le gérant, je ne sais pas.

Timinel · #5

Je ne peux pas vous dire sur le fond, les experts fiscalistes vous le diront ( votre notaire / comptable notamment )
pour ma part j’imaginais au contraire que faire de la sous loc au gerant etait la " pire" situation ( le montage ou une societe achete le foncier et une autre l’exploite est courant et admis)

mais
1) si le gerant a le bien a disposition, j’imagine qu’il loue un minimum pour ne pas leser les autres associés / la société .

2) si il recupere le bien pour faire du meublé , il ne declare pas du foncier mais du BIC ( il declare en foncier la part qui lui revient du loyer procuré a la SCI )

cdt

lael · #6

Il faut surtout noter qu’il est légalement interdit de sous-louer plus cher que le loyer prévu dans le bail d’habitation d’origine même avec l’accord du bailleur.
Mais il y a d’autres possibilités…

Pour la mise à disposition du bien au gérant, à partir du moment où aucun loyer n’est payé par le gérant, il n’y a plus la possibilité de déduire les travaux et autres au niveau de la SCI.
Et il ne faut pas non plus que le loyer soit volontairement trop faible par rapport au marché sinon il y a risque de redressement. Par contre il peut être nul.

Dernière modification par lael (08/10/2019 18h16)

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