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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 17/12/2019 23h59

Membre
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VOTRE PROFIL

Employé d’un part et gérant non salarié d’autre part, 37 ans, en concubinage, 4 enfants.
Revenus : 5k net mensuel pour le couple, TMI à 0%
Pas de crédit en cours

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Assez Bon
- Fiscales : Moyen
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Bon, j’adore apprendre
- Sociales : Bon
- Temps disponible : Bon

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de rapport de 400m2
- Année de construction : 1940
- Composé de 5 appartements entre de 60 à 80m2 dont terrain.
- 3 libres et deux occupés avant de passer "la vente à la découpe" sinon achat total d’immeuble
- Chaque appartement a son compteur électrique, eau et chauffage électrique individuel.
- L’immeuble a été rénové en 2000, le toit, isolation, fenêtres, sols…
- Décoration : Rénové simple mais propre

LOCALISATION DU BIEN

- Proche de centre-ville de 33000 habitants dans la Loire, commerces, écoles sont à proximités.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 432K
- Loyer déjà pratiqué : 31,5K CC annuel dont 1650€ charges, soit 2631€ CC /mois
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans
- Frais de gestion locative envisagé : En ligne à 3,9%

- Travaux immédiats : Pas de gros travaux
De temps en temps lorsque les appartements se libérerons, petits travaux de peinture..

- Taxe foncière : 4130€
- Assurance PNO : 400€ / an
- Charges prop. : 500€ / an

- Rentabilité net : 8,1%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€, emprunt à 110% souhaité
- Type de crédit : amortissable avec assurance
- Durée du crédit : 25 ans
- Financement en nom propre

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location nue en foncier à régime réel

CASH FLOW

- CF : 1200€ net/mois d’après la simulation de RendementLocatif.com du coup le TMI passe à 14%. En plus le prélèvements sociaux, le total d’impôt à payer entre 9000€ pour le début et 16000€ à la fin avant d’atteindre à 30% de TMI.

QUESTION

Les deux questions me posent :

1 - Dites-vous que d’après mes revenus locatifs en plus revenus du couple (30K et 50K) sans compte le remboursement d’emprunt, je payerai alentour 10K€ d’impôts à chaque année ?

2 - Le Financement en nom propre est-il bon choix personnel ?

Merci pour vos retours !

Dernière modification par Davimmo (18/12/2019 00h10)

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, impot

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#2 18/12/2019 17h02

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Bonjour Davimmo.

Avec les chiffres fournis, je trouve environ 15 700 € de bénéfices au titre des revenus fonciers la première année pleine. Il manque le taux du prêt pour être plus précis.

Les revenus passent donc de 80 k€ à 95 k€, et l’impôt sur le revenu de 4200 à 7800 €/an. Malgré votre nombre important de part (5), vous serez soumis au plafonnement du quotient familial, et vos éventuel revenus supplémentaire seront imposés à 30%.

Ajoutez 17.2% de csg rds sur la location, soit 2700 €.

Le cash disponible avant impôt serait d’environ 2900 €, soit moins que les impôts supplémentaire. Les impôts s’alourdiront année après année, avec la diminution de la charge d’intérêts. Je vous laisse faire le calcul après 20 ans.

Je trouve votre projet peu rentable, vous devez viser au 10% de rentabilité brute dans ce secteur. Cela permettra à ce projet de s’auto-financer, et de générer de la trésorerie pour les futurs travaux.

Je trouve que ce n’est pas une affaire vu le prix au m2:

Prix immobilier Roanne (42300)
Prix immobilier Saint-Chamond (42400)

Je trouve que vous sous estimez vos charges d’entretien (500 € /an, soit 10 000 € en 20 ans?).

Dans la mesure où il n’y a pas de travaux, la location nue en nom propre est le choix le plus pénalisant fiscalement actuellement, comme vous l’avez deviné.

Avez vous de la trésorerie si l’immeuble prend feu le lendemain de la signature?

Enfin, évitez de mettre trop d’infos sur la localisation sur ce forum, vous pourriez vous faire prendre de vitesse. Ici, pas trop de risques vu la rentabilité affichée.

Si c’est votre premier achat, il me semble que vous visez un peu gros.

Si vos compétences fiscales sont moyennes, il faut les améliorer. Vous devez maitriser la fiscalité de la location en nu et meublée au minimum, puis en société SCI IS ou SARL.

Dernière modification par Trahcoh (18/12/2019 21h28)

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#3 18/12/2019 18h24

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Je sais que vous ne posez pas la question, mais me permets pour vous éviter - à mon sens- de faire une grosse bêtise, d’intervenir.

Dans ce secteur, dans une ville de 33 K Hab et un immeuble entier de 400 m2 pour 8.1% de rentabilité net, c’est très loin d’être satisfaisant et vous pouvez trouvez beaucoup beaucoup mieux.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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Favoris 1    #4 19/12/2019 16h01

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Bonjour,

premier problème avec la rentabilité brute :
31,5/432 = 7,3 %.

Ensuite, il est impossible d’arriver à un cashflow positif de 1200 €/mois avec de tels chiffres de départ et un emprunt à 110 % sur 25 ans, en revenus fonciers au réel. Je rappelle qu’un cashflow, par définition, est net de tout et notamment impôts et prélèvements sociaux. Si vous indiquez un cashflow avant impôt, ce n’est pas un cashflow.

Enfin, comme mes petits camarades, je relève que vous investissez dans une ville qui perd des habitants de façon continue depuis 50 ans (si son nom commence bien par R), et dans un département dont les prix de l’immo ont baissé de 20 % en 10 ans. Le vendeur vous dit que 3 appartements sont vides pour cause de revente possible à la découpe. Peut-être. Peut-être aussi qu’il y a beaucoup de vacance locative dans la ville. Avez-vous regardé sur LBC pour savoir combien d’appartements similaires aux vôtres sont à louer, et à quel niveau de loyer ? Parce que vos 31500 €, divisé par 5 appartements, ça fait 525 € par mois.

Du coup, j’ai fait une rapide recherche : si la ville commence bien par R : 525 € est à peu près la médiane de toutes les annonces en ligne pour tous les appartements de 60 à 80 m². Comme il y a 147 tels appartements à louer, êtes-vous sûr d’être mieux que les 75 appartements loués moins cher ? Et surtout, quel peut être la vacance locative dans une ville de 33000 habitants qui a 147 appartement de 60 à 80 m² à louer, disponibles en permanence ?

Très sérieusement : aviez-vous fait cette recherche ? Si la réponse est non, vous devez vous interroger très sérieusement sur vous-même. Je ne suis pas en train de vous engueuler : ce sont vos sous et vous en faites bien ce que vous voulez. Mais vraiment, acheter un immeuble, actuellement vide aux 3/5e, sans avoir établi le loyer potentiel mais aussi l’ampleur de l’offre concurrente, donc aussi l’ampleur de ce qui semble un énorme déséquilibre offre/demande, c’est de l’inconscience pure.

En plus, vous indiquez de la gestion par agence "en ligne". Donc, vous n’allez pas gérer en direct. Vous habitez à quelle distance ? Ne craignez-vous pas un certain nombre de difficulté de gestion ?

Par ailleurs, rénové il y a 20 ans (et immeuble ancien), ça veut dire probablement plein de petits trucs à reprendre, réparer, améliorer. Le vendeur a bien trait sa vache à lait pendant 20 ans, et il la revend quand il faudrait faire de nouveaux investissements ; et il la revend à prix fort en plus. Il veut le beurre et l’argent du beurre.

Perso je n’irai pas dans cette ville à moins de 10 et même plutôt 12 % bruts.

Je pense que si vous n’achetez pas et que le vendeur ne baisse pas son prix, ça sera encore en vente dans un an.

Dernière modification par Bernard2K (19/12/2019 21h25)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#5 20/12/2019 12h58

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Merci pour vos analyses et surtout vous m’avez bien (et vraiment) réfléchi. En gros, il admet que je vise un peu trop gros pour mon premier investissement en coup de tête. J’ai bien fait d’avoir partager avec vous puisque je m’étais focalisé uniquement sur le gros cashflow. Finalement, j’ai compris aussi essentiel sur certains points.

@Trahcoh
Ça m’avait bien douté, merci pour ce conseil. Comment est calculé les Revenus fonciers investissement d’impôt (ou quel est le formule) ?

Avez-vous une connaissance à quel bon livre dont je n’acquisse pas du tout concernant de la fiscalité, à me recommander ? Ou bien une bonne simulation sur la fiscalité à part du site rendementlocatif.com ?

@DDtee

Dans ce secteur, dans une ville de 33 K Hab et un immeuble entier de 400 m2 pour 8.1% de rentabilité net, c’est très loin d’être satisfaisant et vous pouvez trouvez beaucoup beaucoup mieux.

Si c’était un appartement à 8,1% de rentabilité net, n’est-il pas mieux qu’un immeuble ?

@Bernard2K
C’est une très bonne analyse sur le marché et c’est ce principe que je n’avais pas du tout d’intérêt. Je comprends à présent qu’il est essentiel d’étudier dans la zone où je connaisse très bien et ce n’est pas le cas celui que j’ai trouvé.

En plus, vous indiquez de la gestion par agence "en ligne". Donc, vous n’allez pas gérer en direct. Vous habitez à quelle distance ? Ne craignez-vous pas un certain nombre de difficulté de gestion ?

C’est une question de pratique et confort quand je délègue à une agence en ligne pour la gestion à coût avantage, leur offre me semble intéressante mais pas encore tester. Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par Davimmo (20/12/2019 13h17)

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#6 20/12/2019 16h15

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8% de rentabilité dans une toute petite ville en déclin, dans un secteur qui l’est tout autant, c’est bien insuffisant que l’on parle d’appartement, de parking, d’immeuble, de maison ou de boxes de stockage.
L’immeuble apporte encore l’inconvénient de mettre tous vos oeufs dans ce -mauvais- unique panier (mais l’avantage de vous absoudre de la copropriété).
Dans ce secteur, une grand part des annonces font le même résultat théorique sans même discuter… alors que par définition c’est quand la dynamique n’est pas fameuse que la discussion est quand à elle fructueuse. Ce n’est que la contrepartie du risque et l’anticipation des probables baisses de prix à venir.

Si vous prenez le temps de vous former -en lisant les principaux sujets immo sur ce forum- vous aurez réponse à toutes les questions que vous vous posez (et sans doute d’autres).
Comprenez que prendre la peine et le temps de vous écrire pour aborder des sujets qui l’ont été des dizaines de fois est quelque peu pénible (et moyennement respectueux d’une aide bénévole et désintéressée).

Bonnes lectures wink


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