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Forums des investisseurs heureux

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#26 30/08/2019 12h30 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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@Bernard2K

Vos remarques sont toujours censés et j’approuve.

Je vais vers le commercial pour une question de tranquillité de gestion.
Je vois qu’avec mon cash mensuel et certaines reventes , je dispose de fonds pour acheter avec apport.

L’aspect de l’emplacement va de soi en terme de capacité à se garer , se rendre  sur place par transport etc …   

Ensuite j’ai visité pas mal de locaux commerciaux et maintenant je commence à pas trop mal sentir le truc quand je rentre , cela me rassure pas besoin de devenir commerçant à mon tour.
Je vois mes recherches dans le commercial comme mes débuts en immobilier sauf que j’ai juste à compléter mon expérience habitation par celle du commerciale , pas trop d’inquiétude.

J’ai évoqué l’opticien pour les bonnes marges qu’il fait donc pars de soucis de paiement.
Je conçoit que l’achat sur internet existe pour cette profession mais il restera toujours une grande majorité de personnes qui voudront essayer leurs lunettes.

Pour les chaussures , on les achète une fois en magasin et ensuite on peux reprendre le même modèle sur internet.
Si on pars directement sur de nouvelles chaussures sans les essayer  , il faut penser aux pansements pour les ampoules ….

Autre commerce intéressant ce sont les restaurants car il faudra toujours manger et par forcement par internet, je cherche actuellement en Savoie mais il faut trouver la bonne place pas trop cher et c’est rare.

Pour les travaux , je ne suis pas pour le matraquage du locataire et cela n’a jamais été le cas dans l’habitation , il faut savoir donner pour arrondir les angles et faire remarquer quand le locataire part dans les tours.

Certains propriétaires font payer le foncier aux locataires dans le commercial , je ne fais pas ça car c’est dû le propriétaire , juste la TEOM à répercuter.

Pour finir avec l’habitation , les normes deviennent hallucinantes , peu doivent les connaitre en totalité et personne ne les respectent entièrement , je fais parti des 2 cas pré cités.

Je pense notamment aux diagnostiques techniques , quand j’achète le coefficient de consommation  est énorme car pas de double vitrage et radiateur grille pain et ensuite il faudrait fournir un nouveau diagnostique technique après travaux ….  et ceci pour 6 appartements à 300 € pièce …..

Donc je continue de percevoir mes revenus locatifs largement positif et je vais progressivement revendre mes biens après avoir amorcer ma bascule vers le commercial.

C’est la stratégie future qui sera actualisé sur les résultats de cette démarche.

A suivre dans les 2 ou 3 ans à venir


Investissements par SCI et Holding IS sur des locaux commerciaux sur toute la France

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#27 30/08/2019 13h03 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Je confirme pour les opticiens, mon épouse essaie toutes les montures du magasin avant d’acheter. Parfois, elle fait plusieurs séances d’essai. Oui, c’est moche pour eux.

Par contre, je ne vous suis plus sur votre approche de la pharmacie. Vous semblez apprécier les marges confortables. Il y a un nombre très restreint d’installations nouvelles, cela protège le commerce en place. Le commerce qui a racheté une "licence" à prix d’or ne risque pas de s’en débarrasser. Les 2 risques sont à mon avis:

1) la mutation pour un meilleur local. Il faut donc une belle vitrine, un parking, et une belle surface. Si il n’y a que 2 postes de vente par exemple, et pas de parking, danger.
2) la faillite ou vente du fond de commerce et l’absence de nouvel acheteur: elle touche surtout les pharmacies trop petites avec une clientèle en diminution (désert médical suite départ en retraite des médecins par exemple).

Dernière modification par Trahcoh (30/08/2019 13h04)

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#28 30/08/2019 15h44 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Trahcoh a écrit :

Par contre, je ne vous suis plus sur votre approche de la pharmacie. Vous semblez apprécier les marges confortables. Il y a un nombre très restreint d’installations nouvelles, cela protège le commerce en place. Le commerce qui a racheté une "licence" à prix d’or ne risque pas de s’en débarrasser. Les 2 risques sont à mon avis:

Ca c’était avant. On prévoit une disparition de 20% des pharmacies dans les 10/15 ans qui viennent à cause de la baisse des marges et d’effets voulus de regroupement (fini la pharmacie qui ouvre 9h-20 5 jours/7). Les petits pharmaciens disparaîtront au profit de grosses pharmacies qui fonctionneront comme des mini-supermarches de la santé  le nombre de pharmacie est régulé et la création d’une pharmacie correspond dans la plupart des cas à un transfert. De plus :
- la plupart des pharmaciens sont propriétaires de leurs murs, comme la plupart des professions médicales pour des raisons patrimoniales.
- on observe un transfert vers des centres commerciaux (bail locatif en galerie marchande hors de portée des investisseurs privés)

J’ai plusieurs amis pharmaciens et la tendance est au grossissement de la taille, associations à plusieurs, achats groupés pour continuer à vivre.


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#29 30/08/2019 18h02 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Philippe30 a écrit :

Pour les chaussures , on les achète une fois en magasin et ensuite on peux reprendre le même modèle sur internet.
Si on pars directement sur de nouvelles chaussures sans les essayer  , il faut penser aux pansements pour les ampoules ….

J’étais du même avis que vous concernant l’essai des chaussures. Mais cela évolue très vite, des enseignes en ligne proposent désormais de commander puis de réceptionner des produits et ne payez qu’après. Il m’arrive donc désormais de commander 4 à 5 paires pour ne finalement n’en garder qu’une et de renvoyer le reste. Vous n’êtes alors débité que de ce que vous avez gardé.

Lorsque l’on voit le nombre de magasins de chaussures dans les centre-villes, et notamment les centres de villes moyennes, cela risque d’avoir un sacré impact dans les 10-15 ans à venir sur les locaux commerciaux. Alors que cela absolument inimaginable il y a 10 ans.

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#30 31/08/2019 08h54 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Sur les chaussures, ça été très bien expliqué par dalki. Sur l’argument des ampoules : beaucoup de gens achètent des chaussures parce qu’elles sont jolies, pas pour marcher avec. Et si vraiment elles doivent marcher avec, elles mettent un petit sparadrap au talon.

Sur les lunettes : essayer des montures consiste à les mettre sur le nez et à se regarder dans une glace. Si votre ordinateur vous montre votre visage avec les lunettes sur le nez, et qu’à chaque fois que vous bougez la tête votre image bouge aussi, exactement comme dans un miroir, où est la différence ?
Quitte à mettre une clause "satisfait ou remboursé" pour lever les dernières inquiétudes des clients.

Non, vraiment, vous voyez des impossibilités là où il n’y en a pas. Les transitions numériques ont souvent été plus rapides que prévu (l’avènement de la photo numérique par exemple est allé plus vite que toutes les prévisions des spécialistes). D’autres ont mis plus longtemps que prévu (la reconnaissance vocale : ça marche bien, sur du matériel grand public, depuis quelques années seulement, alors que ça fait 30 ou 40 ans qu’on l’annonçait "pour demain" ; le "no paper", annoncé depuis 20 ou 30 ans, qui est techniquement possible mais qui tarde à entrer dans les moeurs !).

C’est difficile à prévoir. Mais, souvent, ça arrive plus vite que prévu.

Dernière modification par Bernard2K (31/08/2019 08h59)


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#31 31/08/2019 17h19 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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En me rendant ce jour à une visite pour l’un de mes biens, j’ai pensé à cette fil en voyant le nombre impressionnant de locaux commerciaux laissés vacants suite au départ de banque sur mon trajet. Avec des emplacements qualitatifs (grand axe, stationnement). Dans une ville, capitale régionale, pourtant très dynamique économiquement. Le nombre d’agences bancaires ayant fermées au court des dernières années est assez impressionnants. D’après les Echos, les banques françaises ont ainsi fermé 5% de leurs agences. Mais la tendance ne fait que s’accélérer et les centre-villes sont en première ligne. (Source : Les Echos)

Autre point de vigilance, il me semble que les locaux commerciaux vacants suite aux départs d’agences bancaires restent vacants un certain temps.

Dernière modification par dalki (31/08/2019 17h21)

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#32 01/09/2019 10h51 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Bernard2K a écrit :

Sur les lunettes : essayer des montures consiste à les mettre sur le nez et à se regarder dans une glace. Si votre ordinateur vous montre votre visage avec les lunettes sur le nez, et qu’à chaque fois que vous bougez la tête votre image bouge aussi, exactement comme dans un miroir, où est la différence ?
Quitte à mettre une clause "satisfait ou remboursé" pour lever les dernières inquiétudes des clients.

Je pense la même chose. Je dois dire que j’en ai fait l’expérience en étant forcé par ma situation (pays ou je comprenais quedal et passage en France déjà prévu). J’étais pas emballé, mais il fallait tenter!

C’est vrai que le process est très simple, et j’ai payé ces lunettes 39€, alors que j’étais plutôt habitué à des factures de 500€…
Anti-rayures
Anti-reflets
Anti-poussières (ca marche bien!)
Étui et lingette inclus
Satisfait ou remboursé
Hydrophobe et oléophobe (ca marche bien!)

J’ai gardé ces lunettes 4 ans, pas une ride avant de sallement rayer les verres sur le bitume pendant un gros concert.
Je suis repassé par un opticien au pied de chez moi à cause de l’urgence (en asie centrale, entre temps j’ai appris à me débrouiller) mais je n’hésiterai pas à recommander des lunettes sur internet.

Le plus dur c’est de passer le cap. De toute façon… Satisfait ou remboursé.

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#33 12/09/2019 08h37 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Je vais aller visiter des locaux de boulangerie , ca semble pas mal.

C’est le type de locaux commerciaux qui me convient dans le principe  car il y a du matériel en place donc le fond de commerce est cessible par le locataire.

J’ai aussi un autre local de coiffure en vue que je vais aller visiter.

Pour ça apporte pas grand chose au débat mais ca permet de remonter cette file

En terme de rentabilité , je confirme du 6-7 % que l’on peux doper avec un apport en SCI mais ca change pas la rentabilité , c’est juste un moyen de placer des fonds au lieu de les laisser dormir sur un livret


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[+1]    #34 15/09/2019 09h11 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Etude de l’IEIF (centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier) concernant les différents types d’investissement, immobiliers notamment, qui portent sur 40 ans.
Une bonne manière, sur du temps long, de pouvoir comparer les différents types d’investissement même si cela ne porte que sur de l’investissement "classique" immobilier (et non sur de l’investissement locatif hyper optimisé avec CF positif).

Concernant le débat que nous avons pu avoir sur logement vs commerce, voici les résultats de cette étude  portant sur le TRI sur une période de 20 ans:
- commerces 11,5%
- logement 10,8%
- bureaux 10,4%

(Source : Etude IEIF Septembre 2019)

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#35 15/09/2019 09h39 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Très intéressant.

J’ai été surpris par "Logistique France". Kesako ? En quelques mots : investir dans l’immobilier de la logistique : entrepôts, plateformes, etc.

Artlcle de fond à lire à ce sujet : Investir dans l’immobilier logistique - Boursorama

Bien sûr, c’est inaccessible au particulier en direct, vu la taille des sites (50000 m² pour un entrepôt logistique neuf). Il y a des solutions via foncières cotées et SCPI. La SCPI Activimmo, dédié à 70 % à la logistique et 30 % commerce, vient d’être commercialisée depuis le 11/09/19 (minimum 10 parts à 610 € soit 6100 €). Ce n’est pas une invitation à en acheter car je n’en sais pas plus.

La première chose à laquelle je pense sur ce sujet est : attention à l’obsolescence. Une plateforme logistique flambant neuve correspond sans doute aux besoins actuels (sauf gros plantage dans sa conception !) ; une plateforme d’il y a 20 ans, sans doute moins (trop petite, matériels vieillissants, etc.). Acheter une telle SCPI maintenant qu’elle se lance semble intéressant, mais faudra-t-il encore la détenir dans 10 ou 20 ans, alors que son parc sera vieillissant, j’en suis moins sûr.


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#36 15/09/2019 11h51 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Bernard2K a écrit :

SCPI Activimmo, dédié à 70 % à la logistique et 30 % commerce

Où avez-vous vu cela ?


Parrain ING 80€ code JXZUFCB, BforBank, TOTAL Direct Energie

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#37 15/09/2019 12h44 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Ici : ActivImmo : la nouvelle SCPI de Alderan - Farnault Investissement

Pour être plus précis il est écrit 70 % minimum logistique, et pour le restant bureaux et commerces.


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#38 15/09/2019 13h18 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Pour investir avec un faible ticket d’entrée, vous pouvez regarder Argan SA, SIIC de logistique coté.


Buy sheep, Sell deer.

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#39 16/09/2019 22h54 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Argan SA a une évolution de cours assez impressionnante: quasi x10 en 10 ans, alors que c’est une foncière, donc création de valeur limitée.

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