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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 23/12/2014 16h12

Membre
Réputation :   5  

Bonjour,

Je possède un bien immobilier que je souhaite transférer dans une SCI. Quelles sont les possibilités de transférer ce bien dans une SCI et quels sont les coûts associés?
Je souhaite transférer ce bien dans une SCI car les revenus fonciers issus de ce bien sont actuellement imposés à l’IR et je souhaiterais optimiser la fiscalité avec un montage SCI IR avec démembrement de parts.

Merci par avance pour vos contributions smile

Mots-clés : apport immobilier sci

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#2 23/12/2014 16h24

Membre
Réputation :   12  

Bonjour,

vous pouvez mettre en oeuvre la technique de "vente à soi-même".
En clair, vous vendez le bien à votre société qui le rachète via un crédit. Vérifiez-bien que la rentabilité du bien sera supérieure au coût du crédit que la sci va souscrire, sinon cela n’a aucun intérêt.
Vous récupérez des liquidités que vous pouvez utiliser pour une autre opération d’investissement.

Attention, le fisc pourrait arguer qu’il s’agit d’un abus de droit. Il faut que l’opération ait avant tout un intérêt civil (par exemple, transmission/donation du bien à vos descendants…)

Enfin, il y a les coûts de constitution et de gestion de la sci (assemblée générale, compta…)

Dernière modification par zebulon77 (23/12/2014 16h30)

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#3 23/12/2014 16h30

Membre
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Dans le cas d’une vente à soi même, à quel prix doit être réalisée la vente et si ce prix engendre de la plus value, j’imagine que cette plus value doit être payée…? Ce ne serait donc pas très intéressant…
Dans notre cas, chaque euro revendu serait taxé à la plus value…

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#4 23/12/2014 16h34

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Tout dépend de la date à laquelle vous avez acheté votre bien locatif. J’imagine que le prix de vente doit être peu ou prou en lien avec une valeur de marché raisonnable. Je pense que si le bien est sous-évalué à la vente à la sci, il peut y avoir des problèmes aussi avec le fisc…

Dernière modification par zebulon77 (23/12/2014 16h34)

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#5 23/12/2014 16h35

Modérateur
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Il est possible d’amener des actifs immobilier à une SCI, mais il y a des contraintes et un coût (voir par ex. ici).

La "vente" sera rarement un bon choix.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 23/12/2014 18h16

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Il y a un point que je n’ai pas levé pour le moment mais qui semble essentiel au final… C’es comment et entre qui se répartie la nue propriété et l’usufruit…
Le montage ’idéal’ pour un bien nouvellement acheté semble être de posséder le nue propriété avec une SCI à l’IR et l’usufruit avec une SCI à l’IS…
Mais pour de l’immobilier déjà détenu en nom propre, quelles sont les solutions?

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#7 23/12/2014 19h00

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Bonjour,

Primo, la vente à soi même est une opération que le fisc n’aime pas trop. Pour la mettre en place, il faut une justification telle que mettre le bien en commun (conjoint non marié, enfants, amis), qui permet de justifier le transfert du bien sans raison purement fiscale.

Secundo, qu’il y ait vente ou apport, dans les deux cas, la valeur retenue sera voisine de la valeur marché, ET LA PLUS VALUE SERA TAXEE, fut-elle virtuelle dans le cas d’un apport à la SCI.

Tercio, sur le montage à 2 structures, pour éviter la requalification fiscale, il faut à nouveau que le montage n’ait pas uniquement une portée fiscale. Or si vous dites seulement SCI IS+US et SCI IR+NP, ca sent le montage exclusivement fiscal. A étudier un peu mieux.

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#8 24/12/2014 18h25

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Bonjour.
Lors de l’apport d’un bien immobilier à une SCI familiale, les frais de notaire son-ils redevables ?
Merci.

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#9 28/12/2014 19h41

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Les frais relatifs à la rédaction de l’acte et à l’accomplissement des diverses formalités par le notaire, oui.
Les droits d’enregistrement (qui représentent plus de 5% de la valeur du bien), non.

Tout cela si la SCI est à l’IR et que l’apport est à titre pur et simple.

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[-1]    #10 22/06/2016 20h04

Membre
Réputation :   -1  

Bonjour,

Je souhaite apporter un immeuble dont je suis propriétaire en nom propre dans une SCI dédiée.

La valorisation de l’immeuble est de 500k€ dont 400k€ d’encours de prêt.

Si je décide d’apporter cet immeuble dans une SCI dont j’aurai l’essentiel des parts,
1/ Est ce que je dois payer à nouveau des frais de notaire (entre 7 et 8%) ?
2/ Est-ce que je dois clore le prêt pour créer une nouvelle ligne de prêt (racheter l’encours de prêt) ?

Merci par avance pour vos réponses

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#11 23/06/2016 03h03

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2066  

Je vous suggère de lire google.fr/search?q=site:www.devenir-ren … meuble+sci

Je vous suggère à l’avenir de faire une recherche sur le site (voire ailleurs) avant de poser une question déjà traitée.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#12 28/02/2017 15h48

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,
Je me permet de poser la question ici car mon cas est un peu "à part" et je ne trouve pas de réponse à mon interrogation.
J’ai actuellement 45% de parts d’une SCI à l’IR avec mon père. Ces parts me rapportent 1000€ par mois et bientôt 1600€ car notre crédit s’arrête en avril 2017.
Je suis en pleine réflexion pour un autre investissement (1 à 2 immeubles, les études et devis sont en cours), très intéressant du point de vue rentabilité mais qui ferait bondir mon imposition dans des sphères dignes du plus grand dictateur d’extrême gauche !
Pour ces projets, une SCI à l’IS semble être une bonne solution pour alléger l’impact fiscal (dans un premier temps on est d’accord).
Je me demandais donc si je ne pourrai pas apporter dans ma future SCI à l’IS mes parts actuelles de SCI à l’IR. J’imagine (arrêtez-moi si je me trompe) que j’ai tout à y gagner étant donné qu’il n’y a plus de charges déductibles et que je suis fiscalisé "plein pot" sur les 19200€. J’ai constaté qu’en les "déplaçant", je reste dans des tranches d’imposition beaucoup plus acceptable !
Qu’en pensez-vous ? Est-ce réaliste ? Y-a-t-il un vrai intérêt à procéder de la sorte ?

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#13 28/02/2017 16h08

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"Je me demandais donc si je ne pourrai pas apporter dans ma future SCI à l’IS mes parts actuelles de SCI à l’IR."

Techniquement vous pouvez, si les statuts l’autorisent. Fiscalement, cet apport engendre la taxation de la plus value virtuelle calculée sur la base de la valeur actualisée de la SCI. A vous de voir si c’est rentable.

A noter que l’intégration dans une SCI IS de vos parts aura un impact certain sur la comptabilité de la SCI IR.

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#14 28/02/2017 16h17

Membre
Réputation :   1  

En effet, je n’avais pas conscience des complications que cela pouvait engendrer pour la SCI à l’IR…N’ayant pas la gérance de celle-ci, je doute que mon père soit très partant…
Je ne vais donc pas toucher à cette partie et me focaliser sur l’optimisation fiscale des deux autres projets…Ca fait déjà pas mal de boulot !

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#15 01/12/2017 11h43

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous.

Après plusieurs semaines de réflexion, je vous explique mon projet et mon idée en attendant impatiemment vos avis sur le sujet.

Je suis à l’heure actuelle propriétaire d’un appartement et j’envisage avec ma femme d’acheter une maison dans un futur proche. Je veux garder l’appartement pour le mettre en location. Mon but est de le garder éternellement .

Nous envisageons donc de créer une SCI, ma femme et moi dans laquelle je serai le gérant. Afin d’éviter de payer des impôts sur des revenus que l’on ne touche pas (car les loyers paieront l’emprunt de la SCI) on partirait sur une SCI à l’IS. Car d’après ce que j’ai vu, l’inconvénient d’une SCI à l’IS se situe au moment de la vente mais comme je ne veux pas le vendre…

Ma première véritable question est: Faut il que la SCI achète l’appartement ou faut il que je fasse un apport de cet appartement dans la SCI ?

Ensuite, je n’ai aucune idée du capital de la SCI. Faut il partir avec un capital fort ou faible au départ ?

Je vous rappelle mon but: Garder cet appartement. Dans un premier temps, les loyers devront couvrir l’emprunt et dans X années, une fois que l’emprunt sera remboursé, je pourrai récupérer les loyers sous forme de dividendes ou transmettre plus facilement cet appartement à mes futurs enfants.

Merci pour vos conseils

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#16 01/12/2017 12h58

Membre
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Réputation :   111  

Bonjour,
La première chose à faire serait de proposer une présentation dans la section pour respecter la charte.

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[+1]    #17 01/12/2017 13h02

Modérateur
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Faites un apport de l’appartement à la SCI lors de sa création : cet apport constituera le capital initial de la SCI. Si vous avez d’autres fonds à apporter à la SCI, apportez-les en compte-courant d’associé : vous pourrez les récupérer (lorsque la SCI aura de la trésorerie) sans impôts et sans formalités compliquées. Il est assez inutile d’avoir un montant de capital élevé pour une SCI dans votre cas (vous pouvez peut-être même allouer une partie de la valeur de l’apport de l’appartement au compte courant d’associé, mais il faut vérifier que ça ne complexifie pas les choses).

Si vous avez encore un emprunt sur l’appartement que vous comptez apporter à la SCI, il y a des complications/soucis : il faudra l’accord de la banque (et payer des frais) pour transférer le prêt à la SCI.   

Si vous pensez que le fait de ne pas vouloir vendre votre appartement (ou la maison) rend la SCI IS idéale, et fait disparaitre l’inconvénient de l’imposition à la revente, vous faites quand même sans doute une erreur.
Vous ne transmettrez jamais cet appartement à vos enfants : ce sont des parts de la SCI que vous transmettrez. Si vos enfants souhaitent récupérer du cash (et il en faudra peut-être pour payer les droits de succession…), ils devront faire vendre par la SCI l’appartement (ou la maison), la SCI paiera l’IS sur la différence entre le produit de la vente et la valeur comptable du bien (qui sera très faible) sans aucun abattement pour durée de détention (contrairement à ce qui se passe lorsqu’une personne physique vend un bien immobilier) soit pas loin de 30% de la valeur du bien, la SCI distribuera le cash restant sous forme de dividendes, sur lequel vos enfants payeront IR + PS (ou PFU de 30% si la fiscalité de 2018 reste stable dans le futur).
Si le bien est vendu 100 (net vendeur), il ne restera donc à vos enfants qu’environ 49 net ((100 -30%) -30%). Donc n’oubliez pas qu’environ la moitié de la valeur de l’immeuble appartiendra au fisc à terme (ceci compense le fait que vous avez pu faire des amortissements au sein de la SCI).

Et bien sur, faites votre présentation ici !  (D’ordinaire, je ne répond d’ailleurs PAS aux question de ceux qui ne se sont pas présentés suffisamment en détail)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#18 01/12/2017 13h17

Membre
Réputation :   56  

GoodByLenin a bien résumé la situation.

L’apport d’un bien immobilier vous engendra des frais de publications etc, et des frais vis à vis de l’emprunt (transfert de charges).

Par ailleurs, le "éternellement" m’a fait sourire. Lorsque vous mourrez, vos enfants / héritiers voudront peut être vendre le bien ? Encore une fois GBL vous a déjà donné beaucoup de chiffres.

Et une fois l’emprunt terminé (car lui ne sera pas éternel smile )vous aurez du cash et il faudra bien le sortir non ? Et alors les dividendes sont-ils la solution qu’il vous conviendra (avec la fiscalité qui va avec) ?

Le capital d’une SCI n’entre pas en ligne de compte. Cela ne sert à rien de mobiliser un capital élevé.

A mon humble avis, vous allez trop vite en conclusions.

Setanta

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#19 01/12/2017 15h00

Membre
Réputation :   0  

Ah désolé, je n’ai pas fait attention qu’il fallait se présenter. Je vais le faire promis.

Éternellement…Ahahah! Je ne trouvais pas d’autres mots à l’instant T.

Pour rebondir sur vos réponses (D’ailleurs je vous remercie):

J’ai effectivement un emprunt perso toujours en cours sur cet appartement. C’est pourquoi l’idée que la SCI achète l’appartement (Ce qui me donnera en plus un apport pour acheter ma maison) me semble mieux que de faire un apport du bien.

Ensuite, effectivement je vais peut-être, surement même, trop vite en conclusion mais sachez (Voilà pourquoi j’aurai dû faire ma présentation), je ne veux pas me lancer du tout dans l’univers complexe de l’immobilier. Je cherche juste à trouver une solution pour cet appartement.

Aujourd’hui avec une SCI à l’IR, je paierai des impôts sur des loyers que je ne touche pas. (Et je ne peux pas financièrement)

Avec une SCI à l’IS, je ne gagne pas d’argent mais je n’en perd pas non plus et je garde l’appartement. Dans X années, quand l’emprunt sera remboursé, la SCI fera des bénéfices. Si je veux les sortir, je recevrai des dividendes et je paierai des impôts sur de l’argent que j’ai réellement eu donc aucun problème.

Je ne cherche pas à m’enrichir avec cet appartement… Et puis après, puisqu’il faut bien mourir un jour si mes héritiers doivent vendre l’appartement, ils paieront ce qu’ils doivent… Ils seront tout de même gagnants…

Allez je vais faire ma présentation sur la page. Merci

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#20 01/12/2017 15h09

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"(Ce qui me donnera en plus un apport pour acheter ma maison)" => Si la SCI vous achète le bien, vous devrez rembourser votre emprunt. Etes-vous certain qu’il vous reste de l’argent ? comme on ne sait pas quand vous l’avez acheté, c’est compliqué de répondre.

Setanta

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#21 01/12/2017 15h51

Membre
Réputation :   0  

Oui, la valeur de l’appartement est estimée à + 20 000€ par rapport à mon achat en 2013.

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#22 01/12/2017 17h36

Modérateur
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Réputation :   2066  

Si la SCI achète le bien, elle devra payer les "frais de notaire" plein pot… c’est pourquoi l’apport à la SCI (moins cher) est à privilégier.

Mais à la lecture de l’ensemble de vos messages, le mieux est peut-être le plus simple : vendre ce bien, encaisser le solde entre le prix de vente et le solde du prêt et l’impôt sur la plus-value, et repartir de zéro (avec une SCI IS ou autrement) sur un autre investissement, meilleur.
(Sinon : commencez déjà par dire à votre banquier que vous envisagez mettre votre bien dans une SCI, et observez sa réaction par rapport au prêt en cours…)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#23 01/12/2017 20h00

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Réputation :   1760  

Avec une SCI à l’IS, je ne gagne pas d’argent mais je n’en perd pas non plus et je garde l’appartement

Si l’emprunt est sur une durée standard (par exemple 20 ans), un cashflow nul en SCI IS indique une rentabilité très basse.

Vous devez avoir une raison très spéciale de vouloir garder "éternellement" un appartement avec une rentabilité aussi basse. Pour ma part, d’après le peu que vous dites, je pense que vous feriez mieux de revendre cet appartement.


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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