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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 28/08/2019 10h33 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Bonjour à tous,

Celà fait quelques mois que je lis ce forum, et aujourd’hui je saute le pas pour me présenter avant d’échanger avec vous.

J’ai 20 ans et j’habite en Rhône-Alpes, à quelques minutes de la ville du nougat pour les gourmands (Montélimar).
Depuis un an, je suis en CDI dans le leader européen de l’électricité.

Je souhaite investir dans l’immobilier depuis quelques années et depuis la signature de mon cdi j’essai dans apprendre plus dans le domaine via internet… Dur de dénicher le vrai du faux et de sortir les infos utiles (beaucoup de vendeurs de rêves sur youtube).

Présentation de ma situation financière : salaire annuel d’environ 30000€ (variable selon astreinte) et je suis en location pour un loyer de 300€/mois (logement professionnel).
J’ai actuellement quelques sous de côté, soit 20000€.

En effectuant des simulations avec des cas réel sur le site  « rendement locatif », je me retrouve à devoir faire un assez gros apport de trésorerie à cause de la fiscalité, si je suis la simulation.

J’ai connaissance du déficit foncier et du LMNP qui sont deux armes sérieuses pour lutter temporairement contre le matraquage fiscale. Mais avec la volonté du gouvernement de s’attaquer au niches fiscales, cela m’a démotivé…

De ce fait j’ai pris contact avec un conseiller fiscale, qui me propose de me lancer dans une stratégie d’investissement à base de Pinel.
Cela ne m’emballe pas plus que ça puisqu’elle nécessite un fort investissement (250000€) sur un seul bien et contraint à 9 années de locations avec des loyers plafonnés.

Je préférerai plutôt commencer par un bien moins cher afin de pouvoir multiplier les opérations afin de peut être d’ici quelques dizaines d’années vivre des revenus foncier.

Quel stratégie me conseillez vous pour pouvoir atteindre l’indépendance financière d’ici 20 ans ?
Louer en meublé ou en nu ?
Investir via une SCI / IS ?
Quelle taille de ville pour investir ?
Quel montant pour un premier investissement ? Plutôt immeuble ou appartement ou petite maison ?

Beaucoup de questions auxquelles je ne trouve pas de réelles réponses pour mon cas.

Je compte sur ce forum et ces articles forts enrichissants pour essayer de bien démarrer et effectuer un bon premier investissement.

Merci à tous les acteurs du forum pour leur temps et leur patience.

En vous souhaitant une agréable journée,

Valpas26

Mots-clés : fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement

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#2 28/08/2019 10h57 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Sur les différends mode de location, vous avez sur le forum pas mal d’infos que vous devez recouper avec votre situation financière, vos évolutions de carrière potentielle etc Toutes sortes de choses peu détaillées par ailleurs. Pareil pour les SCI…A priori et si vous lisez les réussites du forum, ce qui importe au tout début c’est de bien choisir le bien, après forcément si les choses évolues on regrette mais qui peut prédire l’avenir ?
Concrètement partir d’emblée sur une SCI qui va vous faire supporter une grosse imposition à la revente n’est peut être pas si évident comparé à une revente classique. Une fois la machine lancée, sans doute que oui. Lisez Cricri, c’est un super retour d’expérience et de réflexion.
Partir sur du meublé semble faire l’unanimité. A l’époque je n’avais pas retenu cette option pour le seul bien que j’avais car le montant du loyer encaissé, la taxation et le recours (recommandé dans mon cas : nul en compta) à un expert comptable n’était pas intéressant.
Par contre, le choix du bien et du secteur d’investissement à proximité de Montélimar sont des questions fondamentales. Par analogie avec les réussites du forum, il vous faut dans ces secteurs 1) payer le moins cher possible le bien ("facile", personne n’en veut dans certains quartiers), 2) avoir de bons artisans pas chers réactifs fiables (?), 3) savoir créer de la plu value de par vos choix, vos aménagements intérieurs, ce qui valorise le bien et fait que ce sera le votre qui sera choisi en location dans une pluralité d’offres.
Méfiez vous des Taxes Foncières souvent élevées, des projets communaux qualitatifs qui pourraient vous "couler" le projet (il y a eu par exemple des projets d’Eco Quartier dans le secteur, où en sont ils aujourd’hui ?), des prescriptions des Architectes des Bâtiments de France (il y en a dans vos secteurs) qui ont un coût en cas de travaux extérieurs…
Ce n’est pas exhaustif et critiquable.

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#3 28/08/2019 10h58 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Bienvenu

Valpas26 a écrit :

J’ai connaissance du déficit foncier et du LMNP qui sont deux armes sérieuses pour lutter temporairement contre le matraquage fiscale. Mais avec la volonté du gouvernement de s’attaquer au niches fiscales, cela m’a démotivé…
…/…
En effectuant des simulations avec des cas réel sur le site  « rendement locatif », je me retrouve à devoir faire un assez gros apport de trésorerie à cause de la fiscalité, si je suis la simulation.
…/…
De ce fait j’ai pris contact avec un conseiller fiscale, qui me propose de me lancer dans une stratégie d’investissement à base de Pinel.

Pour faire rapide je serais direct, vous n’avez pas suffisamment étudié la question et vos conclusions en sont totalement erronées.

Quel matraquage fiscal ? Avec un montage judicieux, en lmnp par exemple, vous ne paierez pas d’impôts durant des années.
Depuis le nombres d’années où il est prévu (dans les cafés et les blogs) de "supprimer le lmnp", cela arrivera peut-être un jour, mais ni vous ni moi ne peuvent imaginer quand et comment. Depuis toutes ces années où certains y ont trouvés des raisons de ne pas passer à l’action, d’autres sont devenus rentiers wink

Plus la part d’emprunt est élevée, plus les charges d’exploitation le sont et moins la fiscalité est forte au régime réel (ce n’est pas l’élément le plus significatif au vu des taux actuels)

Tapez Pinel dans le moteur de recherche (en haut à droite) et lisez l’expérience cumulées sur ce forum. En voulant éviter d’être fiscalisé vous vous dirigez vers un tir au pigeon dont vous êtes la cible. Tir bien plus dommageable que la fiscalité…

En prenant le temps de lire les sujet immo collectifs et les expériences individuelles d’investisseurs, il faut juste la volonté d’y investir du temps, i y a ici sans aucun doute possible tous les outils pour devenir rentier.

Bonnes lectures


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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[+2]    #4 28/08/2019 12h27 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Pour bien démarrer, vous avez le best-seller de Julien : L’investissement immobilier locatif intelligent

Mais tout ceux qui ont réussi dans l’immobilier sur notre forum ont eu la même stratégie :

STRATÉGIE D’ENRICHISSEMENT AVEC L’IMMOBILIER LOCATIF


1) acheter un bien à rafraîchir bien situé, avec l’emprunt le plus long possible
2) rafraîchir le bien soit-même et le louer en LMNP
3) le louer en générant un cash flow positif (loyer > emprunt + frais + taxes)
4) répéter l’opération avec des biens de plus en plus complexes (studios puis immeubles de rapport)

5) quand le patrimoine devient important, vendre et passer de l’immobilier résidentiel à  l’immobilier commercial (moins opportuniste mais plus facile à gérer)

La stratégie n’est pas plus compliquée, sauf que cela demande un travail phénoménal de recherche du bon bien, du meilleur taux du prêt, de passer du temps à bricoler, puis à gérer des locataires.

Et c’est aussi la raison de pourquoi ceux qui ont réussi étaient souvent dans des situations spéciales (chômage, travail qui autorise des jours de congé dans la semaine…).

Il n’y a aucun exemple d’enrichissement significatif avec du neuf, de la défiscalisation ou de l’ancien qui ne nécessite pas de rafraîchissement : les rentabilité locatives sont trop faibles, et vous n’avez pas de cash flow positif.

En résumé, si c’est "facile", c’est que ce n’est pas rentable.

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#5 28/08/2019 12h45 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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IH : c’est juste dans les grandes lignes, mais ce qui ne ressort pas assez clairement de votre message, c’est : pour avoir un cashflow positif, il faut une rentabilité brute >10 % (en gros), voire >>10%. Pour avoir une telle rentabilité, sans pour autant avoir un bien avec un défaut rédhibitoire ou un emplacement pourri, il faut trouver un bien très significativement sous les prix du marché. La rentabilité se créé à l’achat.

Pour trouver un bien très significativement sous les prix du marché, il faut "se lever tôt". Je ne vais pas détailler, mais il faut lire les explications de DDTee, Cricri et bien d’autres sur les diverses façons de trouver des biens décotés. Car il n’y a pas une seule méthode, mais plusieurs.

Presque toujours, les gens qui renoncent en disant que le haut rendement n’existe pas, sont les gens qui ne sont pas prêts à faire les efforts nécessaires (en temps, en acquisition de compétences, en développement d’un réseau, en travaux, etc.) ou qui ne sont pas assez "rusés", pas assez capables de "penser en-dehors de la boîte". Ils se cherchent alors des bonnes excuses.

Le message de valpas m’a fait rire aux éclats ce matin. En résumé : "j’ai bien lu le forum, je ne trouve pas de haut rendement, donc je pense qu’il faut passer à du Pinel". C’est risible, car non, vous n’avez pas bien lu le forum (ou bien vous avez lu mais sans en retenir les leçons). Il est impossible de "bien lire le forum" et d’arriver à vos conclusions, mais alors totalement impossible ! C’est juste que vous n’avez pas envie de faire les efforts nécessaires pour arriver à trouver de l’immobilier à haut rendement.

Dernière modification par Bernard2K (28/08/2019 12h46)

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#6 28/08/2019 12h56 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Bernard2K a écrit :

Pour trouver un bien très significativement sous les prix du marché, il faut "se lever tôt".

En effet !

D’où cette phrase :

InvestisseurHeureux a écrit :

La stratégie n’est pas plus compliquée, sauf que cela demande un travail phénoménal de recherche du bon bien, du meilleur taux du prêt, de passer du temps à bricoler, puis à gérer des locataires.

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[+2]    #7 28/08/2019 13h52 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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IH, quelques remarques encore :
- non, tout le monde ne fait pas plein de travaux soi-même puis LMNP. Il y a d’autres voies. Mais c’est vrai que c’est assurément une très bonne voie.

- vous dites qu’il n’y a parmi les exemples réussis jamais de neuf, et jamais de défisc. Pourtant, parmi les exemples réussis sur le forum, il y a au moins un neuf, qui est aussi un Pinel : un foreumeur qui a construit des maisons individuelles en bande, à coût très optimisé, pour faire du locatif en Pinel. C’est assurément une belle opération et une belle rentabilité. Quand on a la chance d’avoir une zone éligible Pinel, du terrain constructible disponible ou achetable pas trop cher, dans une zone à l’attractivité croissante (rurbanisation encore en cours) : faire 4 maisons en bande, en se débrouillant pour en finir officiellement 2 une année et 2 la suivante (car 2 opérations Pinel maxi par an), et qu’on est assez débrouillard pour mener un tel projet de construction à coût maîtrisé, se constitue à coup sûr un patrimoine très enviable.
A propos de neuf, notez qu’on peut aussi viser, sur une optique un peu similaire, de construire un petit immeuble à louer meublé (idéalement, des logements qui disposent chacun d’un petit bout de jardin, en donnant l’illusion à chacun d’habiter une maison, façon maisons en bande, tout en maximisant le nombre de m² construits par rapport aux m² de terrain ; les bailleurs sociaux font souvent cela). Tout en prévoyant dès le début la possibilité de revendre à la découpe…
Pourquoi est-ce que ce n’est pas plus pratiqué ? Parce que c’est complexe, que c’est beaucoup de travail et d’aléas (je crois me rappeler que le chantier avait connu quelques rebondissements). Or, les gens qui recherchent de la défiscalisation recherchent le facile, le clé en mains. Ils paient cette tranquillité très très cher…

- attention à ne pas mettre un signe égal comme vous semblez vouloir le faire entre "enrichissement significatif" et "cashflow positif". Un cashflow nul, avec un emprunt à 100 % sur 20 ans, veut dire que le bien rapporte 5 % net net (puisque, toutes charges et impositions déduites, il reste juste de quoi rembourser le capital de l’emprunt, soit 5 % par an). Et 5 % net net, par les temps qui courent, c’est déjà énorme. Donc un cashflow nul ou légèrement négatif, c’est déjà un enrichissement significatif.

Ce qui peut dévaluer les rendements "moyens", tels que 5 % net, c’est que les nouveaux venus sous-estiment systématiquement charges, frais et imposition (quand ils n’omettent pas tout simplement de faire les calculs, ce qui est encore plus simple). Ou bien ils calculent ce ratio en divisant par le prix d’achat sans compter les travaux, ce qui est une autre façon de sous-estimer les frais. Du coup, leurs 5 % net sont en fait du 2 ou 3 % net, donc effectivement ce n’est pas un enrichissement significatif.
Du coup, les habitués du forum, quand ils voient du prétendu 5 % net, se disent "bof bof", parce qu’ils incluent le fait que le calcul est très probablement optimiste. Mais 5 % net, avec un calcul juste et réaliste, c’est déjà un enrichissement significatif. Ce qui ne veut pas dire qu’il faut s’en contenter…

Dernière modification par Bernard2K (28/08/2019 14h36)

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#8 28/08/2019 14h43 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Pour moi, le meilleur post du forum pour comprendre la notion de rentabilité est celui-ci :

InvestisseurHeureux a écrit :

Un document bien fait extrait du mensuel Le revenu sur les différentes rentabilités :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/ … e-immo.jpg

☀️☀️🌻🌻

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#9 28/08/2019 14h50 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Bernard2K a écrit :

Le message de valpas m’a fait rire aux éclats ce matin. En résumé : "j’ai bien lu le forum, je ne trouve pas de haut rendement, donc je pense qu’il faut passer à du Pinel". C’est risible, car non, vous n’avez pas bien lu le forum (ou bien vous avez lu mais sans en retenir les leçons). Il est impossible de "bien lire le forum" et d’arriver à vos conclusions, mais alors totalement impossible ! C’est juste que vous n’avez pas envie de faire les efforts nécessaires pour arriver à trouver de l’immobilier à haut rendement.

J’ai déjà effectué des visites d’immeubles dans mon coin mais après réflexions et certaines craintes, je me suis rétracté.
En aucun cas j’ai dis que je ne trouvais pas de haut rendement, ni que je voulais passer au pinel…

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[+1]    #10 28/08/2019 14h56 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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InvestisseurHeureux a écrit :

La stratégie n’est pas plus compliquée, sauf que cela demande un travail phénoménal de recherche du bon bien, du meilleur taux du prêt, de passer du temps à bricoler, puis à gérer des locataires.

D’après mon expérience et mon ressenti, chacun peut en avoir un différent, je n’ai jamais trouvé ce travail si phénoménal, bien au contraire.

En effet, j’ai été salarié (cadre avec un salaire très correct) et il me fallait chaque mois inlassablement travailler pour dégager une épargne qui me paraissait bien faible proportionnellement à l’effort et aux contraintes fournies/subies. Très très faible à l’idée de devenir rentier dans un délai raisonnable.

Factuellement d’une part et subjectivement d’une autre, produire un revenu récurrent et le faire pour soi et son avenir rend la charge de travail bien légère…
C’est bien le statut de travailleur salarié qui me semble aujourd’hui demander une part phénoménale de travail. Si c’est une notion éminemment subjective, objectivement en comptabilisant des heures c’est aussi très largement le cas.

Cependant, vous avez parfaitement raison de dire que cela ne se fait pas tout seul, dès que l’on dit que c’est faisable, beaucoup s’imaginent que c’est aisé et sans trop d’efforts, ce qui n’est évidemment pas exact.
La difficulté ne vient pas de ce qu’il s’agit de faire, mais du fait de devoir enchaîner cette nouvelle occupation en plus d’une déjà existante. Pour faire un peu d’humour et de provocation, je dirais que la difficulté c’est plus l’activité avec laquelle on veut prendre un peu de distance que la nouvelle wink


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#11 28/08/2019 14h58 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Si jamais vous investissiez sous forme de sci, avec qui la créeriez vous ? Et quel est son profil ?

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#12 28/08/2019 15h19 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Pour bien débuter dans l’immobilier locatif il faut pouvoir être financé et ainsi "cocher" plusieurs cases que va souhaiter le banquier:
- CDI
- épargne de précaution
- hygiène bancaire

De ce point de vu vous semblez être bien parti. C’est une très bonne chose pour débuter. Notez que certains banquiers aiment également les investisseurs déjà propriétaires de leur RP. Pas nécessaire dans votre cas, compte tenu de votre loyer, mais c’est à prendre en compte.

Tout en améliorant ces éléments préalables et indispensables, vous pourrez débuter vos visites pour maitriser parfaitement votre zone d’investissement. Plusieurs remarques ensuite, dont certaines en complément des précédentes interventions, sur les diverses pistes possibles pour bien débuter vos investissements dans le locatif.

- vous êtes jeune, vous avez donc le temps avec vous pour emprunter et profiter de l’effet de levier du crédit
- attention à ne pas vouloir commencer trop gros. Apprenez d’abord à gérer des locataires, artisans, avant de vous lancer dans un immeuble tête baissé. Un cycliste amateur s’entraine et débute par l’ascension d’un col hors catégorie. Il ne se lance pas pour commencer dans l’ascension de trois cols hors catégorie dans la même sortie.
- testez votre capacité d’emprunt auprès de votre banquier, pour voir si il est prêt à vous suivre sur du locatif
- avez vous envisager la possibilité d’acquérir une RP nécessitant des travaux, de la rénover tout en y habitant et de la revendre pour empocher une PV non imposable ?
- compte tenu de votre profil, l’investissement en direct est tout à fait indiqué, pas besoin de montages complexes et coûteux du type SCI
- soyez raisonnable dans vos investissements et vos projections financières. Votre situation personnelle sera sans doute amenée à évoluer dans les prochaines années (enfants par exemple, mariage)
- si vous voulez pouvoir enchaîner les opérations, il faudra un investissement dont 70% du loyer est au minimum supérieur à votre mensualité
- vous pouvez écouter les conseils d’un conseiller fiscal, mais faites vos calculs ensuite et vérifier tous les éléments par vous-même (à commencer par les prix du marché). Dans 99% du temps, vous fuirez ensuite le Pinel.
- la recherche d’un bien est très grisante, ne vous laissez pas déborder par vos émotions, restez rationnels et vérifiez vos calculs avant de vous lancer.

Dernière modification par dalki (28/08/2019 15h21)

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[+2]    #13 28/08/2019 18h46 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Quand on parle d’investir dans l’immobilier commercial , c’est un vrai métier …..

J’ai acheté des studios , des immeubles , j’ai fait beaucoup de travaux dans l’immobilier d’habitation par contre le commercial c’est super complexe.

Je dirais pour simplifier que dans l’habitation on achète n’importe quoi , n’importe où et on arrivera toujours à louer

Par contre le commercial , les rendements sont moindres entre 5 et 7 % au dessus attention danger …

Les dangers dans l’achat dans le commercial sont innombrables et il faut aller chercher des informations partout pour ne pas être le dindon de la farce.

Quelques exemples pour alimenter mes propos 

1°) 
Local de coiffure à vendre du coté de Montpellier en bord de mer
Rentabilité proche des 9 %
Je visite le salon , très propre , aucun cheveux par terre ni client , ni flacon sur les étagères …
A croire qu’elle m’attendait sans savoir quoi faire ..

Je visite mais je savais que je ne le prendrais bien avant   … pourquoi ?

C’est la fille du papa qui a la SCI qui tient le salon donc l’activité en de bord est très réduite.

Sur sociéte.com ,j’ai repéré avant que la gérante avait deux salons , un en bord de mer et l’autre dans un grand centre commercial celui du bord de mer avait fait - 21 % de chiffre entre 2017 et 2018.

Je recherche avec le nom de la gérante et je tombe sur la SCI détenu par son père

Donc pour résumer le salon paye très cher un loyer pour rendre les murs attractifs et cela pour remonter l’argent dans la SCI familiale.
Une fois les murs vendus , le fonds de commerce pourra être bradé , le droit au bail cédé ou le bail résilié à son terme.
Surtout que dans le cas du bail 3/6/9 il y a la possibilité de résilier au terme des 3 ans donc danger ….

2°)
Autre exemple fréquent la vente de murs avec un nouveau locataire récent et une très bonne rentabilité car le prix de vente se fixe suivant le loyer du bail et tourne entre 5 et 7 % au dessus c’est à étudier de près.

3 °)
Autre option le propriétaire en fion d’activité possède les murs et va vendre son activité , c’est un peu l’exemple 1 , il vend alors les murs en s’appuyant sur le rentabilité et ensuite bradera le fonds de commerce.

4°) Sinon le propriétaire vend sachant que son locataire approche de sa fin de carrière et va vendre son activité  donc le propriétaire anticipe sachant qu’il a remboursé ses murs depuis longtemps , c’est donc l’occasion de revendre le local avec une activité en place.

Je recherche des locaux avec matériels installés , type coiffeur , opticien pour les bonnes marges qu’il réalise ou les murs de restaurant.

Les pharmacies sont assujettis au numérus clausus donc danger de fermetures et souvent le locataire est propriétaire des murs cela revient aux exemples évoqués au dessus.

Donc pour les locaux commerciaux on marche sur des oeufs avec une coquille très fine , il faut privilégier l’emplacement mais cela se paye avec des rentabilités de 5 % qui ne permettent pas un financement complet sans se retrouver en négatif tous les mois donc apport obligatoire et encore ça fait peine  de voir que l’on ressort pratiquement rien.

La bonne tranche dans ce secteur c’est 7-8 % tant en terme financier que de risques.

Pour les 9-10 % c’est souvent un attrape nigaud

C’est super compliqué car il faut prendre en compte l’emplacement à la puissance 10 , les locaux commerciaux sont souvent en bas d’immeubles donc charges de copropriété garantie.

Si on monte en gamme de prix , on trouve des locaux ou des groupes de locaux à des prix conséquent sans gagner sur la rentabilité.

Dans la recherche de lcoaux commerciaux , il faut impérativement maitriser google maps et societe.com

Je vais y arriver , j’avance à petit pas pour les locaux commerciaux mais à grand pas pour moi

Si des spécialistes des locaux commerciaux cherchent des associations , je suis partant.
De mon coté , j’ai bien avancé sur le sujet en vue d’un montage SCI avec d’autres investisseurs.


Philippe


Investissements par SCI et Holding IS sur des locaux commerciaux sur toute la France

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#14 28/08/2019 18h53 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Pour bien démarrer, vous avez le best-seller de Julien : L’investissement immobilier locatif intelligent

Mais tout ceux qui ont réussi dans l’immobilier sur notre forum ont eu la même stratégie :

STRATÉGIE D’ENRICHISSEMENT AVEC L’IMMOBILIER LOCATIF


1) acheter un bien à rafraîchir bien situé, avec l’emprunt le plus long possible
2) rafraîchir le bien soit-même et le louer en LMNP
3) le louer en générant un cash flow positif (loyer > emprunt + frais + taxes)
4) répéter l’opération avec des biens de plus en plus complexes (studios puis immeubles de rapport)

5) quand le patrimoine devient important, vendre et passer de l’immobilier résidentiel à  l’immobilier commercial (moins opportuniste mais plus facile à gérer)

La stratégie n’est pas plus compliquée, sauf que cela demande un travail phénoménal de recherche du bon bien, du meilleur taux du prêt, de passer du temps à bricoler, puis à gérer des locataires.

Et c’est aussi la raison de pourquoi ceux qui ont réussi étaient souvent dans des situations spéciales (chômage, travail qui autorise des jours de congé dans la semaine…).

Il n’y a aucun exemple d’enrichissement significatif avec du neuf, de la défiscalisation ou de l’ancien qui ne nécessite pas de rafraîchissement : les rentabilité locatives sont trop faibles, et vous n’avez pas de cash flow positif.

En résumé, si c’est "facile", c’est que ce n’est pas rentable.

Votre dernière phrase résume très bien vos propos, et cela vaut pour beaucoup de choses.

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#15 28/08/2019 21h03 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Mais tout ceux qui ont réussi dans l’immobilier sur notre forum ont eu la même stratégie :

Il n’y a aucun exemple d’enrichissement significatif avec du neuf, de la défiscalisation ou de l’ancien qui ne nécessite pas de rafraîchissement : les rentabilité locatives sont trop faibles, et vous n’avez pas de cash flow positif.

En résumé, si c’est "facile", c’est que ce n’est pas rentable.

Bonsoir IH,
ça m’embarrasse de me considérer comme l’exception qui confirmerait la règle - je ne pense vraiment pas être le seul- mais je ne crois pas avoir trop loupé mon affaire depuis 30 ans et peux affirmer que faire de la défisc avec ses propres équipes d’artisans ou avec des biens très bien négociés m’a enrichi puisque je l’ai fait.

Comme l’indique Bernard, ça peut rebuter certains mais si je l’ai fait c’est que c’est faisable.

Je crois qu’avant le cash flow positif dont je ne pense qu’il n’a d’intérêt que selon le montage auquel il est associé, il vaut mieux se concentrer sur les règles qui me paraissent de base :

- qualités du bien (environnement, qualité intrinsèques, liquidité, facilité d’exploitation)
- prix réel/décote
- capacité financière /aptitude à encaisser les surprises / possibilité d’injecter des fonds dans le projet.
- accepter parfois que  Saint cash flow positif peut être oublié au profit de jolies perspectives de plus values qui peuvent fiscalement avoir quelques attraits si on est très fiscalisé. Mon investissement Scellier sera sans doute celui qui m’aura le plus rapporté réellement lorsque j’en sortirai d’ici 2 ou 3 ans… alors que j’aurai fait un petit effort d’épargne pendant 10 ans.

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#16 28/08/2019 23h42 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Bonjour,

Ce post est une mine d’information. J’adore ce forum on apprend plein de choses, merci à tous.

Petite question qui est Cricri ? Ou puis-je lire son histoire ?
J’ai déjà lu plusieurs profil sur le forum et c’est très enrichissant !

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#17 29/08/2019 03h52 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Valpas26 a écrit :

En aucun cas j’ai dis que je ne trouvais pas de haut rendement

Eh si.

Valpas26 a écrit :

En effectuant des simulations avec des cas réel sur le site  « rendement locatif », je me retrouve à devoir faire un assez gros apport de trésorerie à cause de la fiscalité, si je suis la simulation.

Ce qui se traduit par : rendement insuffisant pour que les loyers paient l’ensemble des charges, du remboursement de l’emprunt et de la fiscalité. Donc rendement insuffisant tout court (en tout cas, pas du haut rendement). Vous choisissez de blâmer la fiscalité, mais c’est une attitude infantile. La fiscalité est une donnée du problème, la blâmer au lieu de la prendre en compte, c’est infantile, c’est non-pragmatique.

On pourrait aussi choisir de blâmer n’importe laquelle des charges (au sens large) :
" je me retrouve à devoir faire un assez gros apport de trésorerie à cause des charges de copropriété".
" je me retrouve à devoir faire un assez gros apport de trésorerie à cause de la banque qui me prête l’argent au lieu de me le donner.".

Arrêtez de vous illusionner vous-même : quand on n’arrive pas à payer une charge parmi d’autres (vous choisissez de blâmer la fiscalité), quand on en est à prévoir un gros apport car le cashflow ne permet pas de rembourser l’emprunt, c’est juste qu’on n’a pas assez de revenus. Donc rendement pas assez haut.

Reconnaître cela au lieu de le nier vous gagnerait beaucoup de temps.

Valpas26 a écrit :

ni que je voulais passer au pinel…

Eh si :

Valpas26 a écrit :

De ce fait j’ai pris contact avec un conseiller fiscale, qui me propose de me lancer dans une stratégie d’investissement à base de Pinel.

"De ce fait" indique une causalité. Vous avez pris contact, dites-vous, donc, c’est vous qui avez la démarche, donc vous "voulez" suffisamment cela pour avoir fait cette démarche, donc vous voulez bien du Pinel. Même si vous hésitez ensuite devant une impression de pigeonnage (impression qui est juste !).

Franchement, plusieurs forumeurs qui sont des pointures du forum, donc des spécialistes de l’investissement, notamment en immobilier pour la plupart d’entre eux, se mettent en quatre pour vous apporter des conseils personnalisés sur un plateau, et quelle votre réaction ? En tout et pour tout, vous écrivez 2 lignes dans le seul but de nier la réalité de ce que vous avez dit.

Non seulement c’est ingrat de réagir ainsi (nos remarques et conseils méritent bien mieux), mais de plus, vous n’irez nulle part avec cette attitude.

Au total, c’est un exemple de plus de pourquoi j’ai arrêté de répondre aux newbies : vous êtes en train de vous illusionner, et vous n’aimez pas du tout qu’on remette en cause vos illusions, alors vous réagissez en niant avoir dit ce que vous avez dit, et surtout, en niant la réalité toute simple qui est "vous envisagez le Pinel car vous êtes découragé par l’investissement locatif car vous n’arrivez pas à trouver du haut rendement sans gros défaut et que vous réalisez que c’est peut-être possible, mais que c’est beaucoup de travail et de risque, et que le travail et le risque vous font peur". Nier la réalité est une attitude stérile et improductive.

Je regrette désormais de vous avoir consacré du temps, mais bon c’était pour répondre à IH qui est quelqu’un que j’apprécie. Je vais donc retourner à mon évitement systématique des newbies, et même probablement du forum en général. J’ai des trucs à faire pour finir de retaper mes biens, et ça urge un peu beaucoup. Ca c’est productif et utile, alors que donner des conseils à quelqu’un qui préfère nier la réalité, c’est du temps perdu.

Cjerem : avant de poser votre question, avez-vous essayé de taper "cricri" dans le champ de recherche en haut à droite ? Manifestement non, puisque faire cela vous aurait apporté la réponse. Alors oui, vous demandez gentiment, alors je vais encore passer pour le gros méchant, mais pourquoi diable n’essayez-vous même pas de vous renseigner par vous-même avant de poser une question ? Au moins essayer ?

Vous avez supposé que la recherche ne fonctionnerait pas sur un renseignement aussi mince, vous avez supposé que vous n’étiez pas capable de trouver par vous-même, vous avez supposé qu’il serait plus simple de demander gentiment (en flattant, ça marche toujours mieux), car une bonne poire vous économiserait l’effort de chercher par vous-même… Et si vous arrêtiez de supposer, et si vous arrêtiez d’attendre que ça vienne des autres, et si vous essayiez d’obtenir les choses par vous-même, par vos propres diligences, par vos propres efforts ?

Décidément !

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2019 06h37)

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#18 29/08/2019 07h09 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Bernard2K a écrit :

Cjerem : avant de poser votre question, avez-vous essayé de taper "cricri" dans le champ de recherche en haut à droite ? Manifestement non, puisque faire cela vous aurait apporté la réponse. Alors oui, vous demandez gentiment, alors je vais encore passer pour le gros méchant, mais pourquoi diable n’essayez-vous même pas de vous renseigner par vous-même avant de poser une question ? Au moins essayer ?

Vous avez supposé que la recherche ne fonctionnerait pas sur un renseignement aussi mince, vous avez supposé que vous n’étiez pas capable de trouver par vous-même, vous avez supposé qu’il serait plus simple de demander gentiment (en flattant, ça marche toujours mieux), car une bonne poire vous économiserait l’effort de chercher par vous-même… Et si vous arrêtiez de supposer, et si vous arrêtiez d’attendre que ça vienne des autres, et si vous essayiez d’obtenir les choses par vous-même, par vos propres diligences, par vos propres efforts ?

Décidément !

Bonjour Bernard, effectivement je n’ai pas remarqué le bouton de recherche qui était en haut à droite car je ne maitrise pas encore toutes les fonctionnalités du forum. Après quelques clics j’ai effectivement trouver par moi-même son profil et l’ensemble de ces messages.

Par contre vous semblez, de ce que j’ai compris, être un membre respecté de ce forum mais ce n’est pas pour autant qu’il faille me faire une telle leçon pour une simple question… J’ai lu votre présentation et il semble effectivement que vous êtes très énervé contre les nouveaux membres. Mais n’oubliez pas que vous en étiez un aussi en arrivant ici et que vous n’auriez pas souhaitez être traité de la sorte.

Je me suis inscrit ici pour apprendre des choses et discuter avec des gens plus confirmés que moi et non pas pour me faire rabaissé parce que je j’ai osé posé une question. A bon entendeur. Je vous souhaite une agréable journée et un bon courage dans votre entreprise.

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#19 29/08/2019 08h06 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Bonjour,

Je précise que je n’avais pas lu ce fil avant de poster une réponse à votre présentation ; si vous mettez de l’ego, de l’orgueil là ou il n’en faut pas (B2K tente de vous faire réagir, comme moi sur votre présentation POUR VOTRE BIEN) laissez tomber l’immo ! Le nombre de fois ou j’aurais pu, ou j’aurais DU faire une bonne affaire mais ou je me suis pris la tête avec le vendeur m’a appris cela à mes dépens (j’ai très mauvais caractère passé 5 mn).

Dernière modification par Iqce (29/08/2019 08h06)

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#20 29/08/2019 08h16 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Écoutez aucune histoire d’égo ici je suis quelqu’un de calme et réfléchis. Je trouve simplement sa remarque démesuré il aurait pu simplement me dire qu’un outil de recherche était disponible sans me prendre pour un c**…
Me faire réagir ? Parce que je ne trouve pas la recherche vous vous permettez de penser que je ne sais pas me débrouillez tous seul cest un peu abusé a mon sens enfin bref passons

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#21 29/08/2019 08h50 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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CJerem a écrit :

Bonjour Bernard, effectivement je n’ai pas remarqué le bouton de recherche qui était en haut à droite car je ne maitrise pas encore toutes les fonctionnalités du forum.

Trois remarques :
- ce forum dispose d’une fonctionnalité de recherche, comme la plupart des sites internet ! Si vous avez un peu l’habitude de l’internet, vous auriez dû vous douter qu’il y avait une fonction recherche.
- ne pas avoir la curiosité de rechercher s’il y a une fonction recherche, voilà qui dénote aussi un certain manque de curiosité et de volonté de faire par soi-même.
- vous vous êtes engagé, en venant sur le forum, à respecter la charte du forum. Elle dit "6. Avant de lancer un sujet, une recherche, vous effectuerez". Vous avez lu et accepté la charte, donc vous savez qu’il y a une fonction recherche et que vous devez l’utiliser. Ne me dites pas que vous acceptez des engagements sans les lire, quand même ?

Mais n’oubliez pas que vous en étiez un aussi en arrivant ici et que vous n’auriez pas souhaitez être traité de la sorte.

Premièrement : j’ai très peu posé de questions en arrivant. J’ai contribué sur les rares sujets que je connaissais (métaux précieux, chevaux de course) tout en essayant de combler les manques flagrants dans mes connaissances, en lisant énormément.
Par exemple, le LMNP : je ne comprenais rien à ce truc. Mais je n’ai pas posé la question "c’est quoi le LMNP ?", car je savais bien que si jignorais ce qu’était le LMNP et pourquoi la location meublée était si intéressante, ce n’était pas de la faute des forumeurs qui ne m’expliquaient pas, c’était la faute de ma propre carence. Je l’ai laissé de côté un moment, car j’avais assez à apprendre par ailleurs. Et puis un beau jour je me suis dit "sus au LMNP", j’ai lu les fils de discussion, divers sites internet de vulgarisation sur le sujet, lu le bouquin de Me Le Boulc’h, et j’ai su ce qu’était le LMNP.
Non, vraiment, je ne crois pas que j’ai eu la même attitude que vous, et que beaucoup de newbies, en arrivant sur le forum, donc cette comparaison est bien mal choise.

Deuxièmement : eh bien si, j’aurais aimé être traité ainsi, si j’avais posé des questions oiseuses. J’aurais aimé qu’on me dise de chercher par moi-même, et qu’on m’encourage à changer d’attitude. Car l’attitude est la plus importante, et le reste suit, comme je viens de l’écrire dans un autre fil : Les gens sont paresseux, c’est affolant ! (15/15) .

Je me suis inscrit ici pour apprendre des choses et discuter avec des gens plus confirmés que moi et non pas pour me faire rabaissé parce que je j’ai osé posé une question. A bon entendeur. Je vous souhaite une agréable journée et un bon courage dans votre entreprise.

Par mes remarques, je vous ai dit que vous pouvez faire mieux que poser des questions oiseuses. Je vous ai dit que vous avez l’intelligence de chercher et comprendre. Je ne vois rien de rabaissant à cela. Au contraire, ce sont des remarques qui cherchent à vous élever. Vous êtes seul responsable de votre façon de prendre mes remarques. Cela dit, mes remarques, je vais me les garder, à l’avenir ! A Ciao !

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2019 08h55)

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#22 29/08/2019 09h06 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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CJerem a écrit :

Parce que je ne trouve pas la recherche

Pour ne pas la trouver il faut avoir cherché, ce que l’on vous reproche c’est de ne pas avoir cherché :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_cherche.jpg
IH, qui n’est pas procrastinateur, a même pris la peine de faire s’agrandir et changer en jaune l’onglet de recherche si l’on clique sur chercher, faites-le c’est marrant.
Suggestion : que cela change au moment où l’on y passe la souris sans avoir besoin de cliquer, à défaut de ne pas pouvoir encore lire dans les pensées du forumeur en "recherche" d’informations.

Dernière modification par Surin (29/08/2019 09h09)

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#23 29/08/2019 12h00 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Bon, très bien il faut savoir reconnaitre ses erreurs j’aurai pu chercher un peu plus avant de poser ma question, je ne pensais pas me prendre une telle rafale et je n’ai pas apprécié la façon d’écrire de Bernard il fallait que ça sorte. Sans rancune. A bientôt.

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#24 30/08/2019 08h45 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Pour compléter les propos de philippe30 sur les locaux commerciaux, voici 2 autres difficultés à ce sujet :

1) notre incompétence à ce sujet (à moins d’avoir des parents commerçants).

Chacun habite quelque part depuis sa naissance, donc chacun a des dizaines d’années d’expérience d’habiter, donc chacun sait ce qu’est une bonne habitation. Il faut certes acquérir des compétences supplémentaires pour apprendre à juger des travaux nécessaires, etc, mais la base, chacun l’a, car chacun peut "sentir" si c’est une bonne habitation ou pas, en se référant à son expérience d’habitant.

Un local commercial, c’est terra incognita. Un bon local commercial, c’est celui dont vous ressortez en ayant acheté quelque chose ou un service, sans même vous rendre compte du dispositif qui vous a fait acheter. Le local commercial met en valeur la marrchandise et s’efface discrètement derrière cette marchandise. Donc le quidam moyen ne connaît pas les critères d’un local commercial, ne sait pas comment ça fonctionne.

Les critères sont notamment : le bon état des commerces alentours ; l’accessibilité en transports (en commun, en voiture, à pied), le parking facile (on est de plus en plus dans une logique "drive". Un stationnement "arrêt minute" peut changer énormément le chiffre d’affaires d’un commerce), la visibilité (TRES important. Par exemple un local avec 5 mètres de vitrine sur 20 mètres de profondeur vaut beaucoup moins cher qu’un de 20 mètres de vitrine sur 5 mètres de profondeur, pourtant ils font la même surface). S’y rajoutent des critères comme la facilité de livraison en camion (jusqu’à quel tonnage ?), la conformité aux normes ERP, l’accessibilité PMR, la présence de matériel spécifique au métier (dont il est bien difficile de juger la qualité et l’état. Vous vous y connaissez en chambres froides ? En panneaux rainurés ? En présentoirs ?).

2) L’autre gros point de vigilance que je veux rajouter, c’est les ravages que font la simple phrase "c’est le preneur qui fait tout". En effet, contrairement à l’habitation où le locataire n’a que très peu de travaux d’entretien locatif à sa charge, en locaux commerciaux, il est d’usage que ce soit le locataire qui fasse tout (sauf bien sûr les gros travaux au sens de l’article 606 du code civil). Exemples :
- c’est une boucherie, reprise par un jeune boucher qui déplore des équipements anciens et une devanture moche : il va renouveler les équipements et refaire la vitrine entièrement à ses frais.
-  c’était une boucherie, un coiffeur veut reprendre : ok, mais les transformations nécessaires sont entièrement à ses frais.

Ca fonctionne avec les locataires soigneux et riches, qui savent qu’entretenir le bon état du commerce contribue à maintenir voire développer son chiffre d’affaires et la valeur du fond de commerce. Mais, les gens non soigneux, ou les gens dont le commerce bat de l’aile financièrement, vont appliquer "on s’en fout, c’est pas à nous". Et là, le bailleur voit la qualité de son bien se dégrader… ou ne la voit pas, car les bailleurs de locaux commerciaux sont souvent peu intéressés à leur bien, tellement ils sont persuadés que c’est une vache à lait dont il n’y a pas à s’occuper. Qu’il la voit ou pas, elle se dégrade.

Et c’est là qu’il faut parfois sortir de la phrase "c’est le preneur qui fait tout", et que le bailleur accepte de mettre la main à la poche, car c’est son intérêt bien compris. Selon la nature de la dépense, soit il paie à 100 %, soit il propose une participation (type 50/50), soit il propose de la franchise de loyer (quelques mois de loyer offerts). Il faut alors distinguer les améliorations qui donnent de la valeur durablement au local (tel que la pose d’une climatisation ou de portes automatiques) et celles qui sont spécifiques à ce preneur-là (tels que les équipements spécifiques métier, ou la mise aux couleurs de sa chaîne). Le bailleur peut avoir intérêt à contribuer à la première catégorie de travaux (ceux qui améliorent durablement le local), mais pas à la seconde (travaux spécifiques à ce preneur-là).

Enfin, j’ajoute que le commerce de proximité est sur un déclin de long terme. La vente sur internet est en train de lui filer un mauvais coup, qui n’est qu’une étape de plus sur un déclin amorcé depuis au moins le milieu du XXe siècle. La suite est difficile à imaginer. Par exemple, tout le monde croyait, il y a encore peu, que des choses qu’il faut essayer avant d’acheter, comme les vêtements et les chaussures, ne se vendraient pas sur internet. Et pourtant… Les commerces de vêtements et de chaussures tirent la langue, comme avant eux les disquaires, les libraires, les photographes, etc. Le prochain sur la liste pourrait bien être opticien, métier qui semble pourtant un locataire rassurant à Philippe30. Techniquement, tout est disponible pour vendre des lunettes sur internet et pour que cela remplace progressivement l’opticien "old school" d’ici 10 ans environ.

On en a déjà parlé, je sais qu’on m’a dit que j’exagérais… Je redis quand même : attention, quand on investit à l’encontre d’une tendance de long terme, ça finit rarement bien…

Dernière modification par Bernard2K (30/08/2019 09h00)

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#25 30/08/2019 09h10 → Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ? (fiscalité, immeuble, immobilier, imposition, impot, jeune, loyer, rendement)

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Je rajouterais volontiers un paramètre : le délire réglementaire. Avec les mises aux normes (souvent coûteuses, généralement incomprises par les commerçants) qui vont de pair.

Dernière modification par Iqce (30/08/2019 09h11)

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