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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 14/03/2019 16h02 → Slbar [Nice] : étude de cas immobilier (achat et location d'un studio) (etudiant, expartrié, immobilier locatif, nice, pret)

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Bonjour à tous,
j’ouvre ce topic afin de bénéficier vos avis, en parallèle de ma quête d’informations sur ce forum et le livre de Julien que je viens de commander.

Resumé de ma situation:
Je viens de commencer mon travail il y a 6 mois dans un établissement financier a Londres.

Jai un taux d’endettement d’environ 55% (3300 de salaire et 1800 de loyer charges etc).35 k€ de pret étudiant, mais environ 35 k€ d’actifs (cash, livret A, assurance vie, cash ISA etc.)
Je souhaite acheter un studio à Nice (où vivent mes parents et où j’ai grandi) dans un quartier proche de la californite pour le louer aux étudiants à proximité (fac et école de commerce).

Il me semble d’après mes premières recherches, que l’on peut trouver un bien a moins de 85 90K€.Je suis en contact avec la banque avec qui j’ai mon pret étudiant pour voir s’il est possible de restructurer ce pret, mais j’effectue des recherches en parallèle.

Il me semble qu’obtenir un pret dans ma situation et de ce montant est assez peu commun…Tout en restant dans la légalité (je ne mentirais pas sur ma réele situation), auriez-vous des idées ? conseils sur ce projet.

Cordialement,

Dernière modification par slbar (14/03/2019 16h26)

Mots-clés : etudiant, expartrié, immobilier locatif, nice, pret

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#2 14/03/2019 17h26 → Slbar [Nice] : étude de cas immobilier (achat et location d'un studio) (etudiant, expartrié, immobilier locatif, nice, pret)

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Bonjour Slbar,

Pour moi aucune solution à court terme, équilibrer votre situation financière, rembourser votre crédit et grimper doucement les échelons de salaire.

Les autres solutions même si elles ne sont pas illégales sont éthiquement limites et surtout plus génératrices d’ennuis potentiels qu’autre chose (mensonge).

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#3 14/03/2019 20h13 → Slbar [Nice] : étude de cas immobilier (achat et location d'un studio) (etudiant, expartrié, immobilier locatif, nice, pret)

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Bonsoir,

A votre place, j’essaierais de négocier le prêt étudiant pour l’étaler, mais je pense que vous aurez un refus. Dans ces conditions, je rembourserai le prêt étudiant. Quand j’ai fait ma business school il y a 8 ans, j’avais décidé de travailler à côté pour éviter un prêt étudiant (pigiste sportif). Cela m’avait permis de ne pas faire d’emprunt (pas d’aide de mes parents). Sinon, c’est un boulet qu’on traîne qui empêche d’investir jusque presque 30 ans. Ce n’est évidemment que mon avis.

Bonne continuation.

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#4 15/03/2019 08h43 → Slbar [Nice] : étude de cas immobilier (achat et location d'un studio) (etudiant, expartrié, immobilier locatif, nice, pret)

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J’ai un avis différent. Si la banque chez qui vous avez votre prêt (ou une autre) vous suit, je ne vois pas pourquoi attendre avant d’investir.

Dans votre cas, pour qu’une banque vous suive il va falloir être sacrément convainquant, et donc avoir un bien avec une rentabilité suffisante pour être en cash flow positif. Si vous trouvez un tel bien, allez à la banque avec des chiffres à l’appui, selon les banques ça peut passer. Celles qui se contenteront de calculer votre taux d’endettement en prenant en compte 70% des loyers vous mettront dehors. Une banque qui pratique la ’compensation de loyers’ vous écoutera plus attentivement.

Concernant le prêt étudiant, selon son taux d’intérêt, selon ses mensualités, et selon s’il grève trop lourdement votre dossier, pourrait être remboursé puisque vous en avez les capacité. Tout cela est à discuter avec votre banquier.

Dernière modification par Iomipom (15/03/2019 10h25)

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#5 15/03/2019 09h36 → Slbar [Nice] : étude de cas immobilier (achat et location d'un studio) (etudiant, expartrié, immobilier locatif, nice, pret)

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Vous semblez oublier un point dans votre raisonnement. Un bien avec un cash positif sachant qu’il cherche un studio à Nice dans les 90K€, j’ai beaucoup de mal à y croire.

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#6 15/03/2019 09h44 → Slbar [Nice] : étude de cas immobilier (achat et location d'un studio) (etudiant, expartrié, immobilier locatif, nice, pret)

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Je rejoins d’autres membres, débarrassez vous de ce prêt étudiant ! Vous avez 1500€ de capacité d’épargne mensuelle, vous prenez 20k€ de votre épargne et d’ici la fin de l’année c’est terminé et vous repartez sur des bases saines.

Néanmoins avec 35k€ d’épargne pour un projet à 85k€ avec vos revenus, vous devriez trouver une banque qui vous suit sur ce projet. Demandez éventuellement un avis à 2-3 courtiers, j’ai un ami qui s’est fait racheter son prêt auto pour l’inclure dans son prêt immobilier afin de faire passer le dossier.
C’était pour l’achat de sa résidence principale donc je ne sais pas si ça passe pour du locatif et pour un prêt étudiant, mais ça vaut le coup de creuser

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#7 15/03/2019 11h40 → Slbar [Nice] : étude de cas immobilier (achat et location d'un studio) (etudiant, expartrié, immobilier locatif, nice, pret)

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Merci pour vos réponses !

J’ai justement fait racheter ce prêt l’an dernier et je l’ai étale sur une période de 10 ans, je me suis dit avec un taux si bas (1%), je trouverais surement un moyen de m’en [email protected]: j’ai également travaillé durant toute la durée de mes études, mais le cout de mes études + le logement sur Paris ne m’a pas aidé…

Je vais avoir un call avec un courtier la semaine prochaine et je suis en attente d’une première réponse de ma banque. Si vous connaissez des courtiers susceptibles de s’intéresser au dossier d’un non resident je suis preneur.

Par ailleurs, je souhaite démarrer ce projet au plus tot pour plusieurs raisons:
me connaissant, si je ne me lance pas je ne me lancerai jamais… et les dernières annonces de la BCE me laissent une courte fenêtre pour commencer cette activite avant que les taux ne finissent par remonter. Enfin, si j’arrive à boucler ce projet avant septembre, je pourrais le mettre en location pour la rentrée étudiante.

Une question concernant les cashflow, "techniquement" je peux etre cashflow positif si j’augmente la maturite de mon pret, non ?

Merci.

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#8 15/03/2019 12h20 → Slbar [Nice] : étude de cas immobilier (achat et location d'un studio) (etudiant, expartrié, immobilier locatif, nice, pret)

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Effectivement j’étais à Nantes, à Paris le prêt est obligatoire.

Pour en revenir à votre projet, un cash flow positif avec un studio à 90K€ cela me semble mission impossible. Il faut environ du 10% brut pour être en CF positif soit 9 à 10K€ de loyers annuels (750 euros minimum par mois).Il faudrait peut être songer à un quartier un peu moins cher.

Sinon effectivement un prêt à 1% c’est très intéressant. J’ai du mal à comprendre comment vous arrivez à un taux d’endettement de 55% avec un Reste à vivre de 1 500 euros et un prêt de 35K€ sur 10 ans soit 310 euros/mois (j’ai loupé quelque chose?). Si mes calculs sont exactes, vous avez les moyens de vous permettre un CF légèrement négatif.

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#9 15/03/2019 13h47 → Slbar [Nice] : étude de cas immobilier (achat et location d'un studio) (etudiant, expartrié, immobilier locatif, nice, pret)

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Je gagne 3300 nets hors prime, paye 1680 de loyer (Londres est encore plus cher que Paris helas…) et environ 250 des charges fixes (électricité, council tax etc.), ce qui me donne 57%, c’est bien ça ? En comptant les primes ce ratio s’améliore, mais ne connaissant pas par avance celle de l’an prochain, je n’en tiens pas compte pour le moment.
Je ne rembourse pas le pret pour le moment, juste les intérêts, le remboursement du notionnel commencera dans deux ans environ.

Pour en revenir au CF, un exemple très simpliste pour expliquer ce que je ne comprends pas:
Si je recois un loyer net de 500 par mois, que je dois rembourser 500 par mois dans le cadre de mon pret sur 15 ans, si j’allonge le pret a 17 ans les mensualitees descendent a 470 et je deviens CF positif non ?

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#10 15/03/2019 13h52 → Slbar [Nice] : étude de cas immobilier (achat et location d'un studio) (etudiant, expartrié, immobilier locatif, nice, pret)

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Je ne suis pas un spécialiste de la courbe des taux mais de ce que j’ai lu dans la presse, la remontée des taux de la BCE n’est pas à l’ordre du jour et si cela doit se produire, il est attendu que ce soit très progressif…

Après « techniquement », augmenter la durée d’un prêt diminue les mensualités (sauf aberration sur la courbe des taux pratiqués en fonction des durées)…

Pour être bien, il faut que le loyer soit 1,5 à 2 fois supérieur à l’emprunt (fiscalité, charges de copropriété, tf, vacances locatives, intérêt d’emprunt, pno, comptable éventuel etc..) pour être en cash flow positif sans apport. Lisez quelques études de cas et formez vous le temps de gagner en crédibilité auprès d’un partenaire financier.

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (15/03/2019 14h02)

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#11 15/03/2019 14h34 → Slbar [Nice] : étude de cas immobilier (achat et location d'un studio) (etudiant, expartrié, immobilier locatif, nice, pret)

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Oui bien sûr ce n’est pas pour tout de suite, il me reste environ deux bonnes années, mais dans "mon idéal" j’aimerais reproduire cette opération durant cette période.

D’accord merci pour vos explications, oui je suis en train de me former en même temps, mais je prefere ouvrir ce topic et interagir durant ma "formation" afin de progresser le mieux possible.

De ce que j’ai pu constater, la zone que je cible ne propose pas des rendements exceptionnels… je continue néanmoins de scruter le marche.

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#12 15/03/2019 15h43 → Slbar [Nice] : étude de cas immobilier (achat et location d'un studio) (etudiant, expartrié, immobilier locatif, nice, pret)

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bonjour, il nous manque l’essentiel: pourquoi souhaitez acheter ? Revendre dans quelques années avec l’objectif de plus value ? Rente pour votre retraite ? habitez dans le logement plus tard ?

Sans ses informations, impossible de vous répondre correctement. ?Ne serait ce que pour la durée du crédit, cela influe fortement et donc le cash flow aussi

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#13 15/03/2019 15h57 → Slbar [Nice] : étude de cas immobilier (achat et location d'un studio) (etudiant, expartrié, immobilier locatif, nice, pret)

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Bonjour sam123,

Je n’envisage pas pas d’habiter dans ce logement plus tard, je souhaiterais juste en tirer une rente dans les annees a venir (et idealement elargir mon portefeuil immo dans les annees a venir, tout en ayant d’autres actifs).
Je doute egalement qunat au fait de pouvoir faire une reele plus value dessus, le quartier que je cible a deja un peu pris de la valeur grace a l’arrivee du tram, mais je pense que l’upside est limite.

Merci

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#14 15/03/2019 15h58 → Slbar [Nice] : étude de cas immobilier (achat et location d'un studio) (etudiant, expartrié, immobilier locatif, nice, pret)

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Effectivement avec un tel loyer votre capacité d’endettement en prend un sacré coup, même si votre reste à vivre reste confortable.

Concernant votre question sur le CF. Si vous achetez un studio à 85K€ comme vous l’évoquiez, avec les frais de notaire, garantie caution, frais dossiers,…il faut prévoir environ 93K€ soit une mensualité de 465€ environ.

Si vous le louez 500€ hors charge, vous avez un revenu mensuel supérieur de 35 euros à votre mensualité. Mais vous oubliez les autres frais. Rien qu’avec la taxe foncière (environ 400 euros pour un studio à Lille, cela doit être assez proche à Nice qui est aussi une grosse ville), vous allez consommer ce surplus.

A cela s’ajoute:
- les vacances locatives
- les charges copro à la charge du propriétaire
- les charges de rénovation du studio (je prévois 500€/an pour garder un studio de qualité et les petites réparations)
- les impôts

Vous aurez donc sans aucun doute un CF négatif. Toutefois, au risque de froisser certains de ce forum, un CF négatif ne veut pas dire que c’est une mauvaise opération. Si vous prenez le total des CF négatifs générés sur la durée de l’emprunt, vous verrez que c’est largement moindre que la valeur résiduelle du studio à la revente (sauf si l’immobilier baisse très fortement, mais peu probable dans un secteur recherché). Vous gagnerez généralement plus d’argent que si vous n’aviez rien fait à part mettre le CF négatif sur un Livret A.

Pour le CF c’est à vous de voir. L’avantage d’un quartier réputé c’est que vous évitez les vacances locatives. J’ai 4 studios sur Lille dont 2 dans le Vieux Lille (quartier le plus réputé de Lille). En terme de recherche de locataire, cela ne me demande très peu de temps. Généralement c’est loué en trois visites maximum. La demande est telle que je peux même me permettre de fixer l’horaire qui m’arrange pour les visites. Pour l’autre studio dans un quartier moins coté (pourtant le studio est plus grand et rénové il y a un an), je dois être un peu plus souple sur les visites car les demandes sont moins nombreuses.

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#15 15/03/2019 22h45 → Slbar [Nice] : étude de cas immobilier (achat et location d'un studio) (etudiant, expartrié, immobilier locatif, nice, pret)

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oui vu votre age chercher une bonne affaire, c’est à dire un bien qui permettrait a peu près de s’autofinancer sur 20 ou 25 ans et pour votre retraite cela vous fera une rente.
vu votre endettement et votre age, cela serait une erreur d’essayer d’amortir rapidement car s’il faut se serrer la ceinture pendant 10 ou 15 ans pour financer un bien locatif ce n’est pas la peine de se lancer. Le plus difficile dans tout cela, c’est de trouver le bien avec le bon emplacement et des rendements corrects, de nos jours il faut miser sur des biens avec travaux si on est bricoleur ou viser des quartiers prometteurs ou l’offre est encore accessible aujourd’hui

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