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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 08/01/2018 15h37

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je suis actuellement en pleine réflexion pour l’achat d’un studio en banlieue parisienne. Il s’agirait de mon premier investissement locatif, que je louerais en LMNP.

Voici la situation:

VOTRE PROFIL

- Couple de 29 ans pacsé dans l’année, TMI de 30%.
- Crédit en cours sur la RP (taux d’endettement actuel de 25%)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: Moyennes
- Fiscales: Moyennes
- Artisanales: Bonnes (plusieurs membres de ma famille sont ou ont été artisans)
- Sociales: Bonnes
- Temps disponible: jusqu’à 2h par semaine + ponctuellement en cas de travaux jusqu’à 12h par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type: appartement
- Année de construction: 1993
- Étage: 1er étage sur 2, exposé plein sud. 27m²
- Logement occupé actuellement par le propriétaire qui souhaite vendre
- Si appartement: syndic pro (charges 1100e/an)
- Chauffage électrique individuel
- Décoration : moderne, pas ou très peu de travaux à prévoir dans l’appartement.
- Autre: un box fermé en sous-sol est compris dans le prix de l’appartement.

LOCALISATION DU BIEN

- Ville de banlieue parisienne en pleine expansion. La ville relie Paris par RER en 20 minutes.
- Plein centre-ville: commerces de proximité, parc, mairie et gare RER à moins de 5 minutes à pied.
- Proximité d’universités

RENTABILITÉ DU BIEN

- Je pense pouvoir acquérir le bien à 114 000 + 9000 de frais de notaire, ce qui porterait le coût d’acquisition total à 123.000.
- Loyer envisagé pour le studio meublé: 620 euros CC
- Loyer du box: 90 euros
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Je compte gérer le bien en direct

- Pas de travaux dans l’immédiat
- Pas de gros travaux prévus par la copropriété dans les 3 prochaines années
- La cuisine et la salle de bain sont déjà équipées. Je financerais les autres meubles avec mon épargne personnelle.

- Taxe foncière: 750
- Assurance PNO: 60

- Rentabilité brute : 6.9%
- Rendement opérationnel brut: 4.6%

FINANCEMENT DU BIEN

- Crédit à 110% sur 20 ans (je n’ai pas encore entamé les démarches avec ma banque mais j’ai déjà un accord de principe de mon banquier)

Malgré la rentabilité correcte, l’opération dégage un cash-flow négatif d’un peu plus de 100 euros par mois, que je peux supporter. Comme je l’ai dit plus haut, il s’agit d’une ville en pleine expansion et ce quartier va vraisemblablement prendre de la valeur dans les prochaines années.

Il s’agit selon moi d’un bon investissement mais ce cash-flow négatif me freine quelque peu. Dois-je me lancer ?

Mots-clés : appartement, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

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#2 08/01/2018 18h11

Membre
Réputation :   13  

Bonjour,

C’est difficile à dire, si le bien le vaut, 100euros c’est pas grand chose, si il est nul même 10 euros c’est trop. L’Ile de france c’est grand, il y a tout et son contraire.
Pareil pour le prix et la rentabilité, on ne sait si votre bien est à Versailles ou au Blanc Mesnil

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#3 08/01/2018 18h39

Membre
Réputation :   9  

Bonjour,

100euros de charges par mois ca me paraît redhibitoire pour une si petite surface…

Vous pouvez trouvez mieux je pense

Ce n’est jamais bon de miser tout sur la "possible" plu value


Objectif retraite 2030 —-> J-3756

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#4 09/01/2018 16h22

Membre
Réputation :   14  

Il faudrait effectivement en savoir un peu plus sur la localisation du bien.
Car 114K€ pour 27m2 pourrai être beaucoup.

Et 100€/mois  de charges pour la surface est énorme aussi.

Et surtout, bien penser que les "années folles de l’immobilier" sont bel et bien passé…
La probabilité de plus value est vraiment faible, un achat immo ne doit surtout plus se faire sur une possible PV. Mieux vaut compter sur une revente au même prix.

A+

Ohe

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#5 09/01/2018 17h37

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,

En effet, il y a tout et son contraire en IdF, Il faudrait un peu plus de renseignements.

Est-ce dans une ville en développement ou est-ce un quartier qui est en renouvellement ?
Quel est le prix moyen au m² dans la zone que vous visez ?
Etes-vous sure du loyer pratiqué par rapport au marché ? (Mes 27m² à Vigneux sur Seine sont à ce niveau, mais par exemple, pour Juvisy, qui est à côté, c’est illusoire)
Une négociation est possible ?
Avez-vous compté la GLI (environ 3%) ?
Habitez-vous loin du bien (en terme de temps de trajet) ? En effet, les petites surfaces ont un turn-over plus important et nécessite donc plus de déplacement.

Pour en revenir au cash-flow, personnellement je vise le 0 et si je suis en positif alors c’est tout bénéfice. Ce qui est trouvable (pas forcement facilement) en IdF.
Si vous comptez faire une seule opération alors un CF négatif n’est pas forcement rédhibitoire (en fonction de votre stratégie financière) mais si vous souhaitez enchainer… cela va vite limiter, voire bloquer, vos opérations tant financièrement qu’au niveau de l’acceptation bancaire.

Je rejoins aussi ohennequin et Flobono, mieux vaut ne pas compter sur une plus-value incertaine. Si elle est là, tant mieux, sinon vous serez juste en phase avec vos prévisions.
Mieux vaut une bonne surprise qu’une déception financière imprévue.

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#6 09/01/2018 17h51

Membre
Réputation :   65  

Pouvez vous éventuellement transformer ce studio en deux pièces, en optimisant l’espace et ainsi la rentabilité ?

Car cette opération (sans naturellement connaitre la qualité du bien) va vous pénaliser en terme de taux d’endettement pour le futur.

Dernière modification par dalki (09/01/2018 17h59)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#7 10/01/2018 13h35

Membre
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Demandez copie des appels de charge de l’année écoulée pour connaître la répartition bailleur/locataire.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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