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#1 13/11/2016 17h39 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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Bonjour,
Nous avons fais notre premier achat en 2011: Loi Scellier, studio étudiant avec emplacement parking pour 110K€ en in fine, car, notre budget était de zéro. Le crédit d’impôt de 3000€ + les loyers perçus couvrent l’emprunt et toutes les charges. Je verse sur ce compte la réduction d’impôt et, il demeure stable depuis plusieurs années. Dans 4 ans, il nous restera seulement 50K€ à rembourser.
En 2014, nous avons acheté un studio étudiant pour 69K€, notre apport est de  25KE et nous prenons un crédit de 50K€ sur 7ans afin de récupérer rapidement du cash et, de diminuer les frais ( crédit de moins de 7 ans )( d’après ce que j’ai lu, fallait pas faire comme ça ).Je verse tous les mois 200€ sur ce compte afin de le stabiliser.
Je gère moi même les locataires et, sur les deux studios, je n’ai eu que 2 mois de carence.
Ma situation actuelle est telle que ma femme sera en retraite dans deux ans et, moi dans 12ans. J’essaye donc de trouver une solution pour lever le pied au niveau de mon boulot ( artisan plombier, électricien, chauffagiste a mon compte )
Je souhaite acheter un studio à 75K€ avec un apport de 20K€ et, emprunter le reste sur 15ans. D’après ce que j’ai lu, je devrais emprunter la totalité de l’investissement. En faisant des simulations, les loyers perçus couvrent presque tous les frais. Ce logement est loué depuis 10 ans à une même personne qui ne veut pas partir pour que le propriétaire fasse des travaux de remise en état. Elle règle son loyer tous les mois et, elle pense restée encore 3 à 4 ans dans cet appartement. Pour moi, ça peut être tout bon, je peux négocier le prix à l’achat pour cause de travaux et, quand la personne part, je fais moi même les travaux.
Je ne me suis pas encore penché sur la rentabilité mais, j’ai quand même quelque chose qui me chagrine quand je vois vos calculs de rentabilité. Hormis l’emprunt, les frais, les loyers, es ce qu’il ne faut pas tenir compte de la rentabilité après avoir revendu l’appartement.
Je m’explique:
Dans mon cas, j’apporte un quart du montant de l’opération et, j’emprunte les 3/4 à la banque. Si je revends l’appartement au bout de 5ans, il me restera le tiers de l’emprunt à régler que je pourrais faire avec la revente de l’appartement soit dans ce cas 40KE, il me reste donc 40KE. Le crédit a été payé par le locataire donc, pour 20KE investi, j’ai au bout de 5 ans 40KE. Je ne tiens pas compte des plus valus si il y en a mais, même taxée à 40%, c’est toujours bon a prendre.
Pour l’instant, je bloque sur cette réflexion. J’attend un peu vos réponses et, je poursuivrais avec mon futur projet.
Merci d’avance de vos réponses.

Message édité par l’équipe de modération (14/11/2016 17h18) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : location, retraite, studio

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#2 14/11/2016 19h03 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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loetsa a écrit :

Dans mon cas, j’apporte un quart du montant de l’opération et, j’emprunte les 3/4 à la banque.

Si j’ai bien suivi, un appartement à 75 k€ FAI coûte 81 k€ environ avec les frais de notaire.
Vous apporteriez 20 k€, il reste donc 61 k€ à emprunter sur 15 ans.

Si je revends l’appartement au bout de 5ans, il me restera le tiers de l’emprunt à régler

Plutôt les deux tiers, non ?
Attention aussi au fait que le CRD (capital restant dû) ne décroît pas linéairement. Au bout de 5 ans il reste 41.972 € à rembourser si j’en crois la calculette de meilleur taux : Tableau d’amortissement - Meilleurtaux.com

que je pourrais faire avec la revente de l’appartement soit dans ce cas 40KE, il me reste donc 40KE.

Vous êtes un peu optimiste.
Si le bien se revend au même prix, soit 81 k€ frais de notaire inclus, et que vous passez par une agence, il vous restera :
81 moins :
frais de notaire 6 k€
agence de l’ordre de 5 k€
IRA de l’ordre de 0,5 k€
= 69,5 k€ net vendeur.
Acheter-revendre au même prix vous fait perdre 11,5 k€ ! C’est loin d’être négligeable !

Le crédit a été payé par le locataire donc, pour 20KE investi, j’ai au bout de 5 ans 40KE. Je ne tiens pas compte des plus valus si il y en a mais, même taxée à 40%, c’est toujours bon a prendre.
Pour l’instant, je bloque sur cette réflexion.

Il y a une erreur conceptuelle dans votre raisonnement. Vous avez investi 81 k€ et non pas 20 k€. L’argent de l’emprunt fait partie de votre investissement.
Supposons que votre bien parte en fumée et que vous ne soyez pas assuré. Vous ne percevez plus les loyers puisqu’il ne reste qu’une ruine, et pourtant vous devez rembourser votre prêt jusqu’à la fin. Vous avez bien risqué 81 k€ dans cette aventure.

Il y a une seconde erreur conceptuelle : dire "ma rentabilité est de tant", ou "le loyer du locataire paie les remboursements d’emprunt", c’est deux fois la même chose. Or, le locataire ne paie pas ses loyers deux fois. Vous pouvez, au choix, vous dire "chouette, j’ai un bien qui rapporte tant de % par an, par rapport à l’investissement initial" ou "chouette, j’ai un bien qui est payé par le locataire". vous pouvez adopter l’un ou l’autre des points de vue, mais ce sont deux façons de regarder la même chose.

Dernière modification par Bernard2K (14/11/2016 19h08)

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#3 15/11/2016 19h13 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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Merci Bernard2K

1 tiers, 2 tiers: effectivement je mettais trompé.
Merci pour les précisions et pour la sensibilisation aux chiffres. J’avais tendance à dire, ça va le faire et, constater dans le temps si je mettais trompé ou pas. Je ferais plus attention à l’avenir..

A la revente, vous parlez de frais de notaire: je n’ai rien trouvé de précis à ce sujet, je pensais que c’était juste pour l’acheteur ? Ils correspondent à quoi exactement ?

Je vais me faire un petit tableau Exel pour clarifier le montage financier avant de poursuivre dans mon projet.

Merci encore.

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#4 15/11/2016 19h38 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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L’acheteur paie effectivement les frais de notaire. Aujourd’hui c’est vous l’acheteur, donc c’est vous qui allez payer environ 6 k€ de frais de notaire.

Supposons que, pour la revente :
- vous vendez en direct donc vous n’avez pas d’agence immobilière à rémunérer
- vous revendez au même prix que vous avez acheté.

Si vous achetez aujourd’hui 75 k€ hors frais de notaire et 81 k€ avec frais de notaire,
et que vous revendez au même prix,
votre acheteur achètera 75 k€ hors frais de notaire et 81 k€ avec frais de notaire.

aujourd’hui vous payez vraiment un total de 81 k€.
à la revente vous touchez 75 k€.

Les frais de notaire vous font donc une perte sur un achat-revente au même prix.

Pour savoir de quoi sont composés les frais de notaire, tapez "frais de notaire" dans un moteur de recherche.

Dernière modification par Bernard2K (15/11/2016 19h57)

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#5 15/11/2016 21h38 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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Bonjour Bernard2K
Merci pour les infos.
Je comprenais qu’il y avait des frais de notaires pour celui qui revendait.
En fait au moment de la revente, il faut tenir compte des frais de notaires que l’on a eu à l’achat et, des frais d’agence pour la revente.
L’opération est carèment plombée en revendant un appartement au même prix acheté.
Pour les frais de notaires: je regarderai sur internet, j’ai l’habitude de regarder avant de poser des questions.
Merci encore

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#6 17/11/2016 18h54 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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Bernard2K a écrit :

L’acheteur paie effectivement les frais de notaire. Aujourd’hui c’est vous l’acheteur, donc c’est vous qui allez payer environ 6 k€ de frais de notaire.

Supposons que, pour la revente :
- vous vendez en direct donc vous n’avez pas d’agence immobilière à rémunérer
- vous revendez au même prix que vous avez acheté.

Si vous achetez aujourd’hui 75 k€ hors frais de notaire et 81 k€ avec frais de notaire,
et que vous revendez au même prix,
votre acheteur achètera 75 k€ hors frais de notaire et 81 k€ avec frais de notaire.

aujourd’hui vous payez vraiment un total de 81 k€.
à la revente vous touchez 75 k€.

Les frais de notaire vous font donc une perte sur un achat-revente au même prix.

Pour savoir de quoi sont composés les frais de notaire, tapez "frais de notaire" dans un moteur de recherche.

En effet, je connais beaucoup  de personnes qui me disent : j’ai revendu avec une plus value de tant , ils oublient toujours les frais de notaires payés à l’achat …


"Meublé féminin"

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#7 18/11/2016 17h33 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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Bonjour,
Je suis d’accord avec vos remarques mais en poursuivant plus loin:

Il reste l’argent de la revente qui dans mon cas est de 75K€ puisque je le revend au même prix que je l’ai acheté. Si je le revend au bout de 5 ans ( prêt sur 15 ans ), il me reste à la louche 1/3 du montant du prêt a rembourser soit 41500€.
Si je fais la différence entre 75000€ et 41500€ je récupère 33500€ et, en retirant les frais de notaire + mes 20K€ mis au départ, j’ai gagné 7500€. On peut dire que les frais de notaires sont compensés les deux premières années donc, sur 5 ans, ce n’est pas beaucoup mais, sur 10 ans, cela devient plus intéressant il reste 29K€
Après, il faut tenir compte si l’opération s’est autofinancée , si on a payé des impôts dessus ou pas.
Il est vrai que si je dois compenser le compte de cet appart de 200€ par mois ( non autofinancé ) cela fais 2400€ par an , sur 5 ans 12K€ et sur 10 ans 24K€.
Si la revente se fais donc au dessus du prix d’achat, cela se rajoute aux gains.

Pas simple tout ça !

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#8 18/11/2016 17h46 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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Pas simple et lorsque je vous lis je ne comprends rien en effet. Vous mélangez cash-flow avec investissement, les loyers passent à la trappe, vous les comptez en plus-value.
Couchez cela sur du papier et faites le bilan des dépenses et gains. Le but n’est pas d’immobiliser votre capital donc les loyers que vous percevez sont comme des intérêts, la plus-value (très éventuelle) doit se faire sur le prix de vente - le prix d’achat frais de notaires inclus et - les intérêts et frais du prêt (garantie). Sans oublier qu’elle sera imposée.

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#9 18/11/2016 18h47 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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loetsa a écrit :

Si je le revend au bout de 5 ans ( prêt sur 15 ans ), il me reste à la louche 1/3 du montant du prêt a rembourser soit 41500€.

Vous faites à nouveau la même erreur d’appréciation, relisez Bernard2K #2


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#10 18/11/2016 20h15 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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Bonjour DDtee et KC44
Merci de vos réponses, j’ai déjà passé plusieurs heures à chercher et, à comprendre tout ce que vous me dites. J’ai relus plusieurs fois la réponse de Bernard2K et, je ne ne comprend pas ce qu’il veut me faire comprendre.
Je vais continuer à chercher sur ce forum et, je reviendrais vers vous.
Peut être que je ne conçois pas l’investissement comme il se doit.
Merci encore

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#11 19/11/2016 00h31 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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loetsa a écrit :

Bonjour,
Je suis d’accord avec vos remarques mais en poursuivant plus loin:

Il reste l’argent de la revente qui dans mon cas est de 75K€ puisque je le revend au même prix que je l’ai acheté.

vous revendez sans agence ? Si vous prenez une agence, votre net vendeur sera plutôt entre 68 et 70 k€.

Si je le revend au bout de 5 ans ( prêt sur 15 ans ), il me reste à la louche 1/3 du montant du prêt a rembourser soit 41500€.

Il vous reste 2/3 du prêt à rembourser, pas 1/3. C’est pour ça que DDTee dit que vous faites la même erreur.
Mais vous avez raison sur le montant, ça fait environ 41500 €. Moi je trouvais 41900 €.
Plus environ 500 € d’IRA (indemnités de remboursement anticipé).

Si je fais la différence entre 75000€ et 41500€ je récupère 33500€

Oui, sans agence et sans IRA. Avec agence et IRA, vous récupérez plutôt dans les 27500 €

et, en retirant les frais de notaire + mes 20K€ mis au départ, j’ai gagné 7500€

OK. Comptez l’agence et l’IRA et il ne vous reste presque rien.

Après, il faut tenir compte si l’opération s’est autofinancée , si on a payé des impôts dessus ou pas.

Eh bien oui, il faut prendre cela en compte ! Vous partez du principe que le logement ne vous a rien coûté pendant ses années d’exploitation, c’est à dire que les loyers perçus couvrent intégralement les charges, le remboursement de l’emprunt, et les impôts sur ce revenu foncier. Autre façon plus moderne de dire la même chose : cashflow net après impôts : zéro.

C’est optimiste. Donnez vos vrais chiffre de loyer, de charges, de remboursement, de taxe foncière et d’impôt sur le revenu foncier… et ça va être moins rose.

Il est vrai que si je dois compenser le compte de cet appart de 200€ par mois ( non autofinancé ) cela fais 2400€ par an , sur 5 ans 12K€ et sur 10 ans 24K€.

Oui, donc dans vos calculs, sur 5 ans ça vous rapporte 7,5 k€ et et ça vous coûte 12 k€ : au total, détenir cet appartement vous a coûté 4,5 k€ !

Par ailleurs, je pense que même avec ces 200 € par mois, ce n’est pas avec le compte de cet appart que vous payez votre impôt sur le revenu, n’est-ce pas ? Donc en raisonnant un compte=un appartement, vous ne tenez aucun compte de la fiscalité. Vous sur-estimez donc votre rentabilité.

Cen’ est pas un bon calcul que de sous-estimer les charges et/ou les impôts. Vous êtes comme quelqu’un qui dirait "ma voiture ne me coûte presque rien. 5 litres aux 100, qu’est-ce qu’elle est économique… Par contre, le mois dernier, j’ai laissé 2000 € au garagiste, c’est vraiment pas de chance".
Donc, sa voiture lui coûte cher. Mais il ne s’en rend pas compte parce qu’il ne fait pas la somme des charges liées à sa voiture.

Il faut tout prendre en compte.

Ou alors, il faut abandonner l’idée de faire des comptes exacts, et faire de l’immobilier "un peu au pifomètre". Après tout, ce n’est pas bien grave. Bien peu de bailleurs calculent exactement combien ça leur coûte et combien ça leur rapporte. Vous ne seriez donc pas le seul !

Dernière modification par Bernard2K (19/11/2016 00h42)

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#12 19/11/2016 07h51 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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Bonjour

Pour le 1/3 et 2/3, c’est un lapsus, c’était clair dans ma tête.
Merci pour vos explications, je vais travailler la dessus afin de comprendre tout ce processus et, être plus précis dans mes projets.
En me baladant plus sur ce forum, je devrais pouvoir avancer correctement et, je reviendrais vers vous plus tard.

Merci

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#13 30/11/2016 22h16 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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Bonjour,

Je reviens vers vous après de longues lectures au niveau de ce forum.
Si je reprend les calculs pour mon deuxième appartement en location nue :
Achat: 76000€
Loyer: 400€
Frais de notaire: 6840€
Rendement brut: 6,32%: pas top.
Conclusion: Très peu de négociation, précipitation car  on pensait faire une superbe affaire ( appart très propre, gardien à demeure et proche d’un grand pôle étudiant au centre ville)
Depuis deux ans, aucune vacance et, au changement de locataire, reloué tout de suite.

Financement:
Apport de 30000€
Emprunt de 52900€
Durée: 7 ans donc pas de frais (en faisant sur 7 ans, on ne payais pas 1500€ de je ne sait plus quoi)
Mensualités: 688€

Raisonnement: En mettant 288€ sur le compte tous les mois, tout s’équilibre (mensualité-loyer= -288€)
Çà marche, on peut le faire donc, on se lance.
Après lecture sur le forum, je m’aperçois que je n’ai pas compter les charges.

Charges:
Taxes foncières: 400€
Frais syndic - charge locataire : 104€
Pas de vacance ( un peu d’optimisme, ça fais pas de mal ) car, mon locataire actuel est là pour 2 ou 3 ans.
Pas de comptable pour la déclaration, pas de comptage au niveau des frais perso de déplacement

En mettant tout ça dans le simulateur que j’ai récupéré sur ce forum, j’arrive à un cash flow de -310€:  à -22€ de mes 288€

Mais, ce n’est pas tout, y’a les impôts qui arrive
Je fais une déclaration foncière 2044 au réel, car, je ne voulais pas me prendre la tête avec du meublé.
Comme je n’étais pas en déficit foncier, j’ai dû payer des impôts sur ce qui restait.

A la lecture des divers messages:
L’apport aurait du correspondre aux frais de notaire.
J’aurai du emprunter le max d’argent sur 15 ans voir plus afin d’être en cash flow positif (mais, es ce que c’était possible)
Pour les travaux, je les fais moi-même ( artisan électricien, plombier ) donc pas de dépense.
J’aurais pu déduire les frais  chaque année de mes revenus.
J’aurais pu amortir le bien et, les meubles sur plusieurs années et éventuellement  reporter l’amortissement si il y avait trop.

Comme dis dans ma présentation ce qui est fais est fais mais:
Lors du départ de mon locataire, si je meuble l’appartement, es ce que je pourrais encore le passer en LMNP et faire du rétroactif étant donné que j’ai toujours été en déficit sur cet appartement.
Mon fils qui est parti à l’étranger an colocation, nous a laissé tous ses meubles, je m’en servirais pour le meublé, comment faire pour les évaluer.
Je souhaite faire un autre achat, j’ai mis l’application qui calcul le rendement des appartements sur le bon coin en haut à droite.
Le rendement brut, n’est jamais au dessus de 7% pour l’achat d’un studio de 20m², il n’est pas meilleur pour des 28m².
On arrive à trouver des choses correctes  pour des appartements de 56m² pour des colocataires pour des montants d’achat plus élevé de 30%.
Es ce que ce genre d’opération est en principe plus rentable et, plus facile à louer ?

Je tiens aussi à remercier, celui qui a fourni le fichier Exel et l’appli du calcul de rendement brut.

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#14 01/12/2016 00h01 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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loetsa a écrit :

Charges:
Taxes foncières: 400€

par an ?

Frais syndic - charge locataire : 104€

Par an ou par mois ? Par mois c’est beaucoup, par an c’est pas beaucoup.

Je fais une déclaration foncière 2044 au réel, car, je ne voulais pas me prendre la tête avec du meublé.

Vous dites que c’est au réel ? Dans ce cas, j’espère que vous avez bien déclaré toutes les charges que vous pouvez déduire :
- TF
- charges copro bailleur (hormis celles payées par le locataire)
- intérêts et assurance de l’emprunt
- forfait 20 € si vous gérez en direct
- travaux.

Pour les travaux, je les fais moi-même ( artisan électricien, plombier ) donc pas de dépense.

Vous pouvez quand même déduire en charges les matériaux. Dans ce cas, payez-les sur votre compte perso (pas celui de l’entreprise). Faites mettre les factures de matériaux à votre nom, mais à l’adresse précise du bien loué : M. Loetsa, studio n°N, telle adresse. Et attention, seulement les matériaux de construction sont déductibles, pas les outils (marteau, tournevis, perceuse…). Si vous devez acheter des outils le même jour payez-les séparément pour qu’ils ne soient pas sur la facture.

Lors du départ de mon locataire, si je meuble l’appartement, es ce que je pourrais encore le passer en LMNP

Oui. Et faites bien un bail meublé, et dans l’état des lieux, faites bien l’inventaire exhaustif des meubles.

et faire du rétroactif

Evidemment non. Le LMNP au réel commence à partir du moment où vous louez meublé. Notez bien que LMNP au réel impose de tenir une comptabilité comme une entreprise, spécifiquement pour cette activité de meublé. Et de faire une déclaration au greffe et tout ça (cf. les fils sur le LMNP). Prenez un expert-comptable pour faire cette compta et soyez rigoureux dans ces formalités.

Mon fils qui est parti à l’étranger an colocation, nous a laissé tous ses meubles, je m’en servirais pour le meublé, comment faire pour les évaluer.

LMNP au réel = compta d’entreprise. Comment voulez-vous inscrire en charge dans une compta d’entreprise des meubles qui ne sont pas à vous ?
Enfin, vous êtes professionnel, vous avez sans doute un expert-comptable. Imaginez-vous dire à votre expert comptable "j’ai récupéré gratos un compresseur dont un collègue voulait se débarrasser. Comment je fais pour l’inscrire dans la compta de mon entreprise ?". Vous imaginez la réponse de votre  comptable ? Et bien là, c’est pareil.

Dernière modification par Bernard2K (01/12/2016 00h31)

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#15 01/12/2016 18h59 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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Bonjour,

La taxe foncière est de 310€
Frais syndic = 464€/an Charge locataire: 360/an donc, 464-360= 104€/an pour moi.
Déclaration foncière: oui, j’ai déclaré tout ça.

Merci pour vos réponses, je poursuit et, je reviens vers vous.

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#16 01/12/2016 19h08 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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loetsa a écrit :

Lors du départ de mon locataire, si je meuble l’appartement, es ce que je pourrais encore le passer en LMNP et faire du rétroactif étant donné que j’ai toujours été en déficit sur cet appartement.

Du rétroactif évidemment non. Par contre à partir de 3 ans vous pouvez le faire évaluer et le faire passer avec cette évaluation en LMNP. Cette formule peut être très intéressante si vous avez amélioré le bien !

loetsa a écrit :

Je souhaite faire un autre achat, j’ai mis l’application qui calcul le rendement des appartements sur le bon coin en haut à droite.
Le rendement brut, n’est jamais au dessus de 7% pour l’achat d’un studio de 20m², il n’est pas meilleur pour des 28m²

C’est oublier la négociation, sans doute un des éléments principaux d’un achat…


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#17 01/12/2016 21h40 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

Membre
Réputation :   697 

Dans le cas de loetsa, le studio est au réel parce que l’autre bien est un Scellier qui est obligatoirement au réel.

Pour ce studio, ce n’est donc pas l’option pour le réel, c’est le réel comme régime normal et obligatoire. comme il n’a pas non plus imputé de déficit sur ce studio, il n’y a pas l’obligation de rester 3 ans au réel. Il peut passer au meublé quand il veut (à condition quand même d’un changement de locataire pour pouvoir faire un bail meublé).

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#18 03/12/2016 08h43 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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DDtee a écrit :

C’est oublier la négociation, sans doute un des éléments principaux d’un achat…

D’accord pour la négociation mais, en achetant un appartement à 80000€ pour un rendement de 7%, il faut descendre le prix de 20% ou 30% pour monter à 10% de rendement. Vous arrivez à trouver des bien à acheter avec une négociation si importante ?
J’ai l’impression que ces 10% son plus sur des immeubles ou des maisons que sur des appartements !
Même si je suis artisan et, je peux faire beaucoup de choses, je ne me peux pas me lancer dans la rénovation d’un immeuble ou d’une maison car, pour l’instant je n’ai pas assez de temps pour cela et, il faut aussi que je préserve mon travail qui lui me rapporte un salaire tous les mois.

On arrive à trouver des rendements plus importants avec des appartements de 50m² pour faire de la collocations pour 2 personnes. Le rapport entre 20m² et 50m² soit 250%, n’est pas la même au niveau du prix d’achat car, on est plutôt de 80k€ à 120k€ soit 150%. Ce qui compte dans le rendement, c’est le loyer qui lui, est plutôt avoisinant de +170% j’ai l’impression.
De plus, il est peut être plus facile de négocier à la baisse des prix sur des appartement de 120k€ que sur 80k€.
Qu’en pensez vous ?

Dernière modification par loetsa (03/12/2016 08h45)

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#19 03/12/2016 10h48 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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Réputation :   286 

loetsa a écrit :

DDtee a écrit :

C’est oublier la négociation, sans doute un des éléments principaux d’un achat…

D’accord pour la négociation mais, en achetant un appartement à 80000€ pour un rendement de 7%, il faut descendre le prix de 20% ou 30% pour monter à 10% de rendement. Vous arrivez à trouver des bien à acheter avec une négociation si importante ?

Oui, allez voir ma présentation.
La facilité à négocier tiens à mon opinion plus de la situation du vendeur qu’à la surface ou au genre de bien à vendre.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#20 29/01/2017 17h09 → Loetsa : étude de cas immobilier (achat d'un studio, puis d'une maison en location saisonnière) (location, retraite, studio)

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Bonjour,

Dans un premier temps, je tiens à remercier toutes les personnes qui s’investissent sur ce forum en nous apportant à nous néophytes tout un tas d’informations.
Etant membre compétents sur d’autres forums j’invite tout nos membres à faire des recherches par soi même (cadre en haut à droite) avant de poster sur le forum afin de ne pas épuiser l’investissement des personnes compétentes.

Je laisse tomber la location saisonnière afin de me recentrer sur un appartement en colocation dans ma région.

Grâce a ce forum, j’ai pu comprendre comment appréhender la recherche d’appartement: Cela fais 5 mois que recherche un bien et, je viens de trouver mon 3ème studio.
Sur le bon coin, il était a 117k€, après 30 visites, l’agent immobilier ne l’avait toujours pas vendu ( trop de travaux, offre a 80k€), après avoir visiter le bien, le commercial m’a dis que le vendeur était prêt a le céder à 100K€, je fais une offre à 90K€ avec une marge de 93K€.
Le vendeur accepte à 93K€ et, après une seconde visite avec ma femme, on fait affaire.
L’agent commercial me confirma que pour un appartement tout refais comme je le veux, il pourrais partir à 120K€ voir 130K€

Je trouve une rentabilité brut de 10.3% et cash flow de 132€
Par contre, je trouve une rentabilité net de 1.4%. Je ne comprend pas trop, car je pensait avoir plus avec un cash flow de 132€.

Le locataire de mon deuxième studio va partir en février. Je vais en profiter pour le passer en meublé (chose facile, il me laisse tous ses meubles car, il part à l’étranger). Je n’aurai pas de facture donc, pas amortissable mais, je vais gagner 1 journée de boulot. Je n’ai jamais eu de déficit foncier donc, je n’ai pas besoin d’attendre 3 ans.
Mon comptable me demande de remplir plusieurs documents ( là, je n’ai pas trouvé les infos sur le forum ) POi et F cmb.
Pas de CGA car, pas de bénéfice de prévu avec les charges et amortissements

Si vous pouvez commenter ma rentabilité net: 1.2%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

-Artisan électricien plombier chauffagiste
-Je fais aussi placo, peinture et tout autre bricolage
- Je souhaite pas faire du gros oeuvre donc, je recherche plutôt des appartements.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : 1 appartement T3 de 51m²
- Année de construction: 1970
- Étage: 4ème et dernier étage sans ascenseur (à la caméra thermique, pas trop de soucis   d’isolation au niveau des combles)
- Chauffage individuel gaz ( eau chaude et chauffage)
- Fenêtre bois avec survitrage rajouté
- Espaces verts dans la copropriété ? oui
- Études de la copropriété : 180 lots répartis en 4 immeubles
- pas de Concierge
- Décoration : Tout à refaire, sdb, cuisine, parquet en bon état à vitrifier et peinture

LOCALISATION DU BIEN

- Périphèrie de Lyon
- Centre-ville
- Pas très loin d’un grand centre universitaire
- L’emplacement va être valoriser grâce à plusieurs projets immobilier de 800 logements repartis sur un grand terrain acquis par la ville. Au alentour, plusieurs immeubles neufs.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien: 93K€
- Loyer prévu: colocation pour 2 personnes soit 2*400€ avec 30€ de charges en plus.
- Taux de vacance => faible car, il y a de la demande ( j’ai déjà 2 studios dans cette ville qui se loue très vite a chaque fois) et, test  sur LBC
- Frais de gestion locative envisagé si délégation => pas de délégation
- Travaux immédiats: le studio refait à neuf par moi-même pour 7000€ (ameublement compris)
    J’ai pas mal de choses pour l’aménagement en double chez moi.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent => rien
    La toiture a été refaite il y a un an.
- Coût des travaux à 10 ans (peut être la façade)

- Taxe foncière hors TEOM => 453€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) => 120€ (estimation)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés => aucune

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire => 10.3%
   Loyer (sans les charges) * 12 / prix d’achat ( sans frais de notaire )
- Rentabilité nette avant impôt:  1.2%
  Loyer (sans les charges ) * 12 - TF - Charges non récupérables - assurance - comptable/2 ( 2 appartements ) divisé par (achat + frais de notaire + liquidité pour travaux 7000€)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport => 8370€ pour le notaire
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance => 1.15 %+ 1.5% soit TAEG = 2.63%
- Durée du crédit => 15 ans avec 532€ de remboursement assurance comprise.

RÉGIME EXPLOITATION

- LMNP

CASH FLOW

- Cash flow positif de 60€

Merci d’avance pour vos remarques et votre aide.

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