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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 25/01/2018 12h18

Membre
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Bonjour,

J’aimerais vous soumettre une étude de cas sur un immeuble que j’envisage d’acquérir dans une grande ville du sud de la france, situé à 500m d’une grande FAC + IUT.

VOTRE PROFIL

-Salariés - 30 ans - Achat en direct à 50/50 avec ma compagne - TMI à 41% pour moi, à 14% pour elle - RFR total supérieur à 130k€. - Taux d’endettement autour de 25% (propriétaire RP avec crédit en cours)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Je commence à comprendre correctement les enjeux
- Fiscales : Plutôt correctes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Zéro mais entourage familial 100%
- Sociales
- Temps disponible : Soir et WE

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de rapport - 5 studios de 21m2 + 1 local commercial de 25m2 + 1 box de stockage (loué au black 80€ par mois, pas pris en compte dans le reste de l’analyse)
- Année de construction : années 1930
- RDC + 2 étages - bonne luminosité - 130m2 au total hors box - pas d’ascenseur
- Complètement loué en nu

- Volets PVC
- Compteurs eau/électricité individualisés pour chaque lot
- Décoration standard/banale (source d’amélioration)

LOCALISATION DU BIEN
-Quartier correct d’une grande ville du Sud
-Commerces et transports publics au pied de l’immeuble
-Zone dynamique, jeunes salariés et étudiants
- Je ne prévois pas d’augmentation du marché, qui est clairement stable dans la zone depuis 15 ans.

https://image.ibb.co/j9ZiMw/donn_es.jpg
upload images

L’idée première est de passer en meublé pour les 5 studios. Deux solutions : Soit je négocie avec les locataires, avec une hausse de leur confort pour le même loyer (amélioration cuisine, machine à laver etc…), soit j’attends la rotation des locataires. J’estime à 2 ans le temps qu’il me faudra pour faire le changement total. Cela pourrait permettre une hausse de 5 à 10% des loyers, que je ne prends pas en compte par précaution.

Détails loyers actuels en vigueur. 2 Studios de 20m2 à 390€ Hors charges + 2 studios de 22m2 à 400€ + 1 studio de 19m2 à 310€ + 1 local commercial à 445€.

CASHFLOW EN LMNP.

https://preview.ibb.co/dJcdMw/cashflow_LMNP.jpg
upload images

Alors  :
- Dans l’intervalle du changement, je risque d’avoir des revenus de locations nues , je choisirai le régime au réèl. Je suis capable sans problème d’absorber le cashflow négatif principalement dû aux impôts ( de l’ordre de 6k€ par an).

- Je pense avoir pris assez de marge de sécurité dans mes calculs (1.5 mois de vacance locative sur l’immeuble par an, pas d’augmentation de loyers, 500€ par an de frais divers à ma charge alors que l’immeuble est propre, 2000€ de travaux non nécessaire actuellement, 5000€ de meuble alors que les cuisines sont déjà en place, même si vieillotes).

-Oui, la rentabilité n’est pas aussi élevé que certains. En LMNP , avec 24.6k€ de revenus fonciers nets corrigée de la vacance, et un total cout d’achat frais + travaux + meuble à 337k€ + 28.8k€, cela me fait une renta net de charges et d’impôts de 6.7%.
Il est vrai que l’on peut faire mieux. Mais dans le secteur que je vise, c’est presque impossible. C’est un secteur que je connais très bien, et qui m’offre une grande sérénité (forte demande locative, locataires variés, quartier correct). J’imagine que les critiques vont se concentrer sur le Cash Flow nul et la renta moyenne (je dis moyenne, car je lis sur ce forum qu’il ne faut pas regarder un immeuble à moins de 10% de renta brute).
-L’immeuble a très peu de charge. Les propriétaires précédent ont fait les choses bien et l’immeuble est correctement entretenu (toiture OK, facade récente, compteurs individualisés…)

Mon objectif ? Je n’ai pas besoin de CF positif ni complément de revenus, je souhaite un bien qui ne fait pas trop augmenter mon niveau d’endettement (si je suis à 100% de taux d’occupation, j’ai 28k€ de loyers * 70% (critère banque) = 19.7k€ pour un crédit de 20.2k€ par an, donc aucun changement de mon taux d’endettement, si je suis à 87.5% de taux d’occupation, mon taux d’endettement va augmenter de 2-3points, donc gérable) mais surtout un bien qui s’autofinance.

Mes questions :
-Comment se gère fiscalement la simultanéité des revenus en meublés et des revenus du local commercial ?
- Oú exactement puis-je trouver les démarches à suivre pour éventuellement transformer le local commercial en studio ? Le PLU ? Quel service de la mairie ?
- Le bail commercial ne prévoit pas la prise en charge de la Taxe foncière pour la partie du local. Merci de me confirmer que je n’ai aucun moyen de changer ce bail, vieux de 20 ans, au moins sur cette partie.

Pour info, j’ai déjà une offre de prêt d’’une banque en ligne sur 20 ans à 1.7% +0.12% d’assurance pour une enveloppe de 335k€

J’attends vos avis et critiques constructives sur le projet!

Merci de m’avoir lu.

NICOBIMMO

Dernière modification par nicobimmo (25/01/2018 12h24)

Mots-clés : fiscalité, immeuble de rapport, imposition, rentabilité

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#2 25/01/2018 13h39

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Je n’arrive pas à modifier le titre. Ce n’est pas à Nice.

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#3 25/01/2018 18h53

Membre
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Dans votre tableau, vous projetez un cash flow négatif important pendant 20ans.
Le lmnp ne vous permet pas de reporter vos déficits sur vos autres revenus.
Je ne comprend pas l’interet de l’opération?
Vous pensez faire une PV dans 20 ans?
Mais vous ne prevoyez aucun gros travaux.
Quel est votre objectif court, moyen ou long terme?


Micro foncier + LMNP en micro

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#4 26/01/2018 09h25

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Candy,

Je ne vois pas trop le sens de votre question.
Je ne cherche pas à réduire mes impôts, je cherche a me constituer un patrimoine.

Pourriez vous repréciser votre question?

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#5 26/01/2018 10h37

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@ nicobimmo : La majorité des intervenants de ce forum ciblent des investissements pour lesquels le cashflow est (nettement) positif, souvent pour financer leur train de vie via cette trésorerie supplémentaire. Quand la somme de tous les cashflows positifs excède votre niveau de dépenses, vous devenez de facto indépendant financièrement, puisque vous ne dépendez plus d’autres sources de revenus (notamment salariés) pour vivre.

Dans votre cas et pendant de très longues années, votre investissement n’aura qu’un impact neutre sur vos finances. Voire négatif, puisque vous n’avez budgété que 500€/an de travaux, alors que les montants peuvent être bien plus élevés et vous amener à mettre de votre poche.

Aussi vous ne matérialiserez votre enrichissement que lors de la revente, via la capitalisation accumulée au fur et à mesure des remboursements de mensualités. Vous constaterez également le moment venu l’éventuelle plus ou moins-value par rapport à la valeur d’achat. Etes-vous bien dans cette démarche patrimoniale et long terme ?

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#6 26/01/2018 10h55

Membre
Réputation :   0  

Oui je suis totalement conscient de ca. D’ailleurs, j’ai masqué la dernière colonne de mon tableau.
La voici. Cela prend en compte la somme des CASHFLOW sur un scénario à la revente au prix d’achat, prenant en compte l’impôt sur la plus value selon la durée de détention.

https://preview.ibb.co/hotCGw/cashflow_LMNP_complet.jpg

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#7 26/01/2018 11h13

Membre
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Ce que Cindy soulignait (je pense) c’est que vous achetez une dette, le bien ne s’autofinance pas à cause des impôts. Bien que cette pratique soit courante, sachez que cela pourrait vous causer préjudice lors de votre prochaine demande de prêt, bien que vous respectiez la règle des 70% (plus ou moins, selon la vacance).
L’une des notes du scoring se base sur la bonne utilisation que vous faites de l’effet levier (la banque s’assure qu’elle prête à celui qui sait faire fructifier, pour une banque, que vous obteniez du patrimoine c’est bien normal, ce qu’elle recherche c’est un bon partenaire qui cumule de l’argent sur les comptes ET construit du patrimoine).

En tout cas, si j’étais vous je demanderais une franchise totale de deux ans à la banque, pour obtenir un an et faire descendre le -30k de cashflow que vous avez la première année à environs -10k, cela vous laissera plus de trésorerie pour acheter encore par la suite (si l’on parle de patrimoine) mais rallongera la durée du prêt d’un an.

Je ne fais de pas ni de LMNP, ni du local commercial, je ne vais donc pas pouvoir vous aider sur ce point. Par contre, je ne trouve pas trace de l’amortissement dans votre calcul, vous l’avez pris en considération? et les intérêts à défalquer ?

PS : avec cet immeuble il est possible que vous deviez passer en LMP, car les loyers sont proches de la limite, un expert en LMNP pourra vous confirmer mes dires mais si vous passez au LMP, un expert peut estimer les prestations offertes par vos appartements et vous délivrer de étoiles : cela vous permet d’avoir un abattement sur les loyers perçus de 60% ou 87%. (par contre je crois qu’il faut payer le RSI). Si j’étais vous, je creuserai cette piste … ce forum est en plus très orienté LMNP

Cordialement,

Biglebowski

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#8 26/01/2018 11h57

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S’il y a de la demande vous n’aurez pas de vacance locative à 87,5%.

Par contre votre estimation de comptable est faible, il me semble.

Je vous conseille un différé partiel ou total, ça va dépendre de la banque.

Attention il faudra faire des travaux dans les 20 ans qui viennent.

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#9 26/01/2018 12h32

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@BigLebowski - Bonne idée. Néanmoins, la présence d’un local commercial dans l’affaire me pénalise. Je pourrais obtenir 0.15 de moins sur le prêt et cela m’exclut de certaines banques qui ne veulent pas en faire (d’après le courtier).
Concernant l’amortissement il est bien pris en compte. Le tableau présenté ci-dessous était un tableau synthétique.

Voici le tableau complet.

https://preview.ibb.co/hrqHGw/tableau_complet.jpg

Concernant le LMP, tant que je ne m’inscris pas au RCS, je peux rester en LMNP car je ne remplirai pas  les 3 conditions nécéssaires.
Il est vrai que je n’ai pas du tout étudié cette option.

@Investisseur36 La comptabilité sera faite par un expert comptable qui est un membre de ma famille proche. Probablement que cela ne me coûtera rien en réalité.

Plus globalement, j’aimerais réagir sur la précision des CF. Les aléas et imprévus sont si importants que je ne peux le faire qu’au doigt mouillé sur mon analyse de départ. Un mauvais locataire sur la période remet totalement en cause les résultats de départ (procédure de plusieurs mois, frais etc..).  Donc j’estime l’exercice d’analyse de rentabilité au départ comme un exercice de VIABILITE de l’investissement, tant sur le plan de l’endettement que sur la capacité du bailleur à encaisser les chocs. Je suis sceptique sur les projets à 14% de renta, mais qui laisse très peu de marge de manœuvre au bailleur.

Toutefois, vos remarques sont pertinentes.

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#10 26/01/2018 15h06

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nicobimmo a écrit :

Un mauvais locataire sur la période remet totalement en cause les résultats de départ (procédure de plusieurs mois, frais etc..).

Personnellement j’utilise toujours un bail notarié, la procédure d’expulsion est ultra rapide en cas de défaut de payement.  Le prix se compense avec celui d’une assurance loyer impayé que je ne souscris pas, du coup.
Si le locataire reste plus d’un an je finis par y gagner de l’argent.
Vous pouvez par ailleurs négocier avec votre notaire un prix dégressif dans le temps.

nicobimmo a écrit :

@BigLebowski - Bonne idée. Néanmoins, la présence d’un local commercial dans l’affaire me pénalise. Je pourrais obtenir 0.15 de moins sur le prêt et cela m’exclut de certaines banques qui ne veulent pas en faire (d’après le courtier).

De toute façon vous avez besoin d’une banque, pas cinq …. ce serait dommage de passer à coté d’une bonne opportunité, parfois il suffit de demander (avec le taux que vous souhaitez).
Demandez à votre courtier s’il travaille avec la caisse d’épargne (je dis ça, je dis rien big_smile ).

Dernière modification par BigLebowski (26/01/2018 15h07)

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#11 26/01/2018 18h46

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@ BigLebowski : J’ai de sérieux doutes concernant votre affirmation sur la procédure d’expulsion ultra-rapide en cas de bail notarié.

Un cas particulier est à noter, celui du bail notarié, le bail notarié constituant lui-même un titre exécutoire permettant le recouvrement forcé de loyers impayés mais en aucun cas ne permet l’expulsion du locataire, l’expulsion doit toujours faire l’objet d’un débat devant le Juge.

Source : L?huissier de justice dans le contexte locatif : de l?impayé de loyers à l?expulsion - Les Huissiers de justice de Paris

Vous gagnez au mieux quelques mois en début de procédure, mais le reste de la procédure est toujours longue et pénible : nécessité d’obtenir l’expulsion du locataire par un juge, accord préfectoral, éventuellement trêve hivernale…

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#12 26/01/2018 19h54

Membre
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Vous semblez beaucoup douter de vos chiffres, peut etre plus creuser les chiffres donnés par le vendeur quand aux loyers, et voir le secteur, la demande et les prix du locatif…
Vos connaissances en bricolage sont 0, l’immeuble est des années 30, il risque d’y avoir des surprises dans le bati…
C’est un premier investissement et vous dite avoir peu de temps dispo.
Vous voulez investir à deux, pas facile pour diriger cette mini entreprise…

Pourquoi voir si grand? Commencez par un bien, voyez si vous arriver à le gerer, à vous entendre avec votre compagne pour les decisions, voir le cash flow réel sur cet investissement, puis si tout roule voir plus grand.
Je crois que se lancer sur un projet de 300k pour commencer est dangereux.


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