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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 30/03/2018 17h04

Membre
Réputation :   2  

Bonjour à tous,
Après avoir fait pas mal de démarche, je suis tombé sur un bien qui m’intéresse. Je viens ici pour avoir différents avis et un peu de recul car ça serait mon 1er achat avec tout ce que ça comporte… stress, peur de se tromper.

PROFIL
- Moi : 28 ans, fonctionnaire - 1900 euros/mois net
- Autre personne : 31 ans, auto-entrepreneur - 2500 euros/mois net
- Achat en indivision

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Appartement
- Année de construction : Antérieur à 1949
- Étage 1er sur 2
- 25 m² Loi Carrez
- Lumineux avec double vitrage
- Inoccupé
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Compteurs d’eau et d’électricité commun
- Pas de procédure en cours
- Décoration : propre mais à personnaliser
- Travaux : quelques anomalies sur le système électrique sur le rapport d’expert, pas problématique pour l’achat ou la location. Mais à rectifier à terme !

LOCALISATION DU BIEN
- Petite couronne parisienne
- à 7min à pied du centre ville
- Bus à 2 min à pied direction RER en 10min
- Bus direct vers Paris
- Places gratuite pour se garer aux alentours

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 151200 euros
- Loyer déjà pratiqué en nu par l’ancien propriétaire : 690 euros
- Loyer envisagé en meublé : 800 euros
- Taxe foncière : 10e par mois
- Charges copro : 116e par mois
- Rentabilité nette : 9600 - 120 - 1250 / 151200 x 100 = 5,4 %

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : frais de notaire
- Taux du crédit hors assurance : 1.75
- Durée du crédit : 20 ans. J’espère arriver à 22 ans.
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 20 000 euros

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location meublée au réel

Voilà,  si je pouvais avoir des retours sur des choses auxquelles je n’ai pas pensé, des choses à faire et à ne pas faire ça serait cool ! Merci à vous,

Cordialement.

Mots-clés : achat, immobilier, investir

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#2 31/03/2018 08h18

Membre
Réputation :   19  

Bonjour,

Il me semble en effet que vous avez omis certains montants dans votre étude. 

Vous ne prenez pas en compte :
- la CFE (vous pouvez l’estimer en contactant la mairie ou le centre des impôts de la dite commune)
- le coût de l’assurance PNO (autour de 100€/an).
- les frais d’expert-comptable (pour ma part 300€/an, mais cela dépend du comptable choisi).
- le coût des travaux de déco.
- le coût des meubles.

Attention, en indivision il me semble que les frais comptables ne sont pas déductibles. Il y a aussi des difficultés administratives liés à ce régime.
A bien étudier.

Dans votre calcul de rentabilité nette, à quoi correspondent les 1250 € ?
Les charges de copro ? Je tombe a 1392 € (116x12). A noter que c’est tout de même très élevé.

Votre rendement net (erroné) est bas.
Il serait important que vous calculiez aussi votre rentabilité brute et également votre cashflow.
Mais pour ce dernier, il faut le montant de votre mensualité de crédit.

A votre place, je financerai à 110% sur 25 ans.

Ces 3 valeurs (rend brut, renta nette et CF) sont ce qui vous permettent de comparer des biens entre eux afin de trouver la perle rare.

J’investi aussi en région parisienne.
On lit souvent sur le forum qu’en dessous de 10% de rentabilité brut il ne faut pas se lancer.
Je pense que ce chiffre est surtout vrai pour la province où les prix d’achat sont moins élevés. 
Pour moi (dans notre région) si je trouve un bien autour des 9%, j’approfondi la question et regarde surtout le cashflow. Si il est autour de 150€ ça peut être intélressant (si financement à 110%).

Le 1er bien acquis est très important. Si il est réussi la banque vous suivra plus facilement pour les suivants ! Mais ça vous le savez sûrement déjà.

Dernière modification par Sandtia (31/03/2018 08h20)


Ninguém é pobre, exceto aquele que pensa que é.

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#3 31/03/2018 17h34

Membre
Réputation :   2  

Merci de votre réponse,

Tout d’abord il est vrai que l’assurance de propriétaire non occupant n’apparaissait pas dans mes calculs, ainsi que la déco. Pour cette dernière je pensais mettre la main à la poche, ayant des amis bricoleurs et un peu de sous de côté.
Je suis encore en négociation avec le vendeur, afin qu’il fasse lui même les travaux concernant l’électricité.
Pour ce qui est des charges de copro, elles s’élèvent bien à 1250€ par an soit 104 euros, je me suis trompé en l’écrivant.

J’opte pour l’indivision car elle est bien plus simple et ne nécessite quasiment aucune formalité. Je n’ai donc pas prévu d’engager un expert comptable pour tenir à jour la comptabilité.

Il nous est impossible pour nous d’acheter sur 25 ans. Nous sommes allés chez meilleurstaux.com et pour l’instant il peut nous proposer un taux à 1.75 hors assurance mais sur 20 ans et pas 25 ans… avec les frais de notaire à notre charge.
Le fait d’être actuellement logés à titre gratuit et de ne pas avoir de RP semble être un frein pour les banques.
J’étais allé chez la BNP qui elle me proposait un taux de 2.36 sur 25 ans.

Trouvez-vous des biens en petite couronne parisienne permettant de dégager un cashflow de 150€/mois, où être vous obligé d’aller sur la grande couronne.

Cordialement.

Dernière modification par tupacshak (31/03/2018 17h44)

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#4 31/03/2018 17h41

Membre
Réputation :   25  

Bonjour,

La personne avec qui vous achetez a 3 ans d’ancienneté? 2500€ correspond à la moyenne sur 3 ans?

Si oui, je trouve le taux proposé (surtout avec de l’apport) démesuré.

Il est possible d’emprunter sur 25 ans pour du locatif, surtout en IDF.

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#5 31/03/2018 17h47

Membre
Réputation :   2  

Bonjour Caine,

Il a en effet plus de 3 ans d’ancienneté, mais si on fait la moyenne sur les 3 dernières années il est plus proche des 2000 euros que des 2500 euros… 2500 correspondant à 2017.

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#6 31/03/2018 18h18

Membre
Réputation :   0  

Bonjour, je suis étonné du montant de la taxe foncière. D’habitude en petite couronne, la centaine d’euros c’est pour une place de parking.
Question de néophyte, dans les calculs de rentabilité, le montant du loyer retenu c’est CC ou HC?

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#7 31/03/2018 23h50

Membre
Réputation :   19  

Tupacshak a écrit :

J’opte pour l’indivision car elle est bien plus simple et ne nécessite quasiment aucune formalité. Je n’ai donc pas prévu d’engager un expert comptable pour tenir à jour la comptabilité.

Je ne maitrise pas totalement le sujet mais …
En vous lisant j’ai l’impression que vous supposez que l’indivision simplifie la comptabilité du statut LMNP.
Je pense qu’en faite c’est l’inverse. La comptabilité du statut LMNP est complexe de base, même en achetant en son nom propre. Et si j’ai bien compris l’indivision rajoute encore des difficultés à ce statut.
A moins que nous en ayons les compétences, l’EC semble être une nécessité. Faites une recherche sur le forum certaines discussions abordent le sujet indivision/LMNP.
La seule simplicité de l’indivision est qu’elle ne nécessite aucun statut juridique à rédiger (chez le notaire) … contrairement aux SCI.
Attention à l’indivision (autre que 50/50) en cas de séparation des co-investisseurs, on peut y perdre gros.

Caine a écrit :

Il est possible d’emprunter sur 25 ans pour du locatif, surtout en IDF.

En effet Meilleurtaux a refusé de me financer sur 25 ans. Mais un bon courtier vous trouveras une banque qui vous suivra (pour moi la caisse d’épargne).

Tupacshak a écrit :

Trouvez-vous des biens en petite couronne parisienne permettant de dégager un cashflow de 150€/mois, où être vous obligé d’aller sur la grande couronne.

Je cherche dans les Yvelines, à proximité de mon domicile. Secteur que je connais très bien, j’ai été agent immobilier. 
Je privilégie les petites copro ou les logements en chauffage individuel (peu de charges) et les petites surfaces (entre 16 et 30m²).
Dernièrement j’ai loupé deux biens où le CF aurait été à 150€. Biens, avec beaucoup de travaux, à moins de 100 000 €.
Je fais estimer les travaux et fais une proposition agressive.
Je scrute le site Castorus et ai des alertes sur beaucoup de sites tel que Leboncoin, se loger, logic immo etc…

J’ai un bien en LMNP acheté l’année dernière. Je ne connaissais pas encore le forum, je me suis beaucoup documentée pour éviter la casse. Je n’avais pas le droit à l’erreur.

Nameless a écrit :

Question de néophyte, dans les calculs de rentabilité, le montant du loyer retenu c’est CC ou HC?

C’est HC, Regardez ici (2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…


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#8 01/04/2018 08h43

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Globalement, vous sous-estimez l’investissement (oubli : travaux, meubles, frais de dossier bancaire..), vous sous-estimez les charges (CFE, PNO, expert-comptable comme listé par sandtia, et il faut rajouter 300 à 500 €/an d’entretien pour garder l’appartement en bon état et au goût du jour).

Quant aux charges de copro, il faut savoir quelle proportion est récupérable auprès du locataire et quelle proportion reste à charge du bailleur. Demandez les appels de charges de la copro des 3 dernières années (ou au moins de la dernière année) pour le voir.

Déjà, nous faisons ces MEMES remarques ci-dessus (oubli d’une partie de l’investissement, des charges, et charges de copro non vetilées bailleur/locataire) à pas loin de 50 % des projets présentés. Ca fait un moment que vous parcourez le forum, c’est quand même embêtant de vous voir ainsi faire des erreurs de débutant. Lisez le forum et mettez à profit ce que vous lisez !

Ensuite, soyez clair avec vous-même et votre associé : ce projet a une rentabilité basse (de l’ordre de 6 % brute), vous aurez donc forcément un cashflow négatif. Si ça ne vous dérange pas d’avoir un effort d’épargne mensuel pour acheter ce bien, tout va bien. Mais ne vous racontez pas que vous aurez un cashflow nul ou positif avec ce bien.

Sur le LMNP au réel :
- vous n’êtes pas comptable (les oublis de cette présentation de cas le montrent !), vous aurez impérativement besoin d’un expert-comptable.
- attention, auto-entrepreneur et seconde activité BIC déclarée au réel ne font toujours bon ménage. Faites des recherches sur le forum, certains s’en arrachent les cheveux.

Dernière modification par Bernard2K (01/04/2018 08h46)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#9 01/04/2018 16h15

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Tout d’abord je vous remercie pour vos réponses.
J’ai  longtemps parcouru le forum et beaucoup de ce que j’ai lu était théorique, et découvrir face à la pratique expose mes lacunes au grand jour… Mais au moins ça me met dans le concret et j’ai appris plus en 2 semaines que sur la dernière année.

Sandtia a écrit :

Je ne maitrise pas totalement le sujet mais …
En vous lisant j’ai l’impression que vous supposez que l’indivision simplifie la comptabilité du statut LMNP.
Je pense qu’en faite c’est l’inverse. La comptabilité du statut LMNP est complexe de base, même en achetant en son nom propre. Et si j’ai bien compris l’indivision rajoute encore des difficultés à ce statut.
A moins que nous en ayons les compétences, l’EC semble être une nécessité. Faites une recherche sur le forum certaines discussions abordent le sujet indivision/LMNP.
La seule simplicité de l’indivision est qu’elle ne nécessite aucun statut juridique à rédiger (chez le notaire) … contrairement aux SCI.

Et je vous avoue être totalement perdu au niveau de la fiscalité.
En effet, un comptable me parait maintenant indispensable avec les différents articles que j’ai lu.

Bernard2k a écrit :

attention, auto-entrepreneur et seconde activité BIC déclarée au réel ne font toujours bon ménage. Faites des recherches sur le forum, certains s’en arrachent les cheveux.

Je vais me renseigner sur ce sujet.

Bernard2k a écrit :

Quant aux charges de copro, il faut savoir quelle proportion est récupérable auprès du locataire et quelle proportion reste à charge du bailleur. Demandez les appels de charges de la copro des 3 dernières années (ou au moins de la dernière année) pour le voir.

Le propriétaire m’a fait parvenir les appels de provision, mais je ne vois pas comment les lire. Difficile pour un néophyte.

Bernard2k a écrit :

Ensuite, soyez clair avec vous-même et votre associé : ce projet a une rentabilité basse (de l’ordre de 6 % brute), vous aurez donc forcément un cashflow négatif. Si ça ne vous dérange pas d’avoir un effort d’épargne mensuel pour acheter ce bien, tout va bien. Mais ne vous racontez pas que vous aurez un cashflow nul ou positif avec ce bien.

J’ai conscience que ce bien a une faible rentabilité et que j’aurais à faire un effort d’épargne chaque mois que je pense être prêt à faire pour pouvoir acheté près de chez moi dans un lieu que je connais bien et de me rassurer.

Sandtia a écrit :

Je cherche dans les Yvelines, à proximité de mon domicile. Secteur que je connais très bien, j’ai été agent immobilier.
Je privilégie les petites copro ou les logements en chauffage individuel (peu de charges) et les petites surfaces (entre 16 et 30m²).
Dernièrement j’ai loupé deux biens où le CF aurait été à 150€. Biens, avec beaucoup de travaux, à moins de 100 000 €.
Je fais estimer les travaux et fais une proposition agressive.
Je scrute le site Castorus et ai des alertes sur beaucoup de sites tel que Leboncoin, se loger, logic immo etc…

J’ai un bien en LMNP acheté l’année dernière. Je ne connaissais pas encore le forum, je me suis beaucoup documentée pour éviter la casse. Je n’avais pas le droit à l’erreur.

Votre bien est-il donc rentable ? Quel cashflow ?
Je cherche sur les hauts-de-seine, impossible d’avoir des biens si peu cher..

En tout cas merci encore à vous, ça m’aide à avancer.

Dernière modification par tupacshak (01/04/2018 16h20)

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[+1]    #10 01/04/2018 19h54

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Je ne connais pas bien le secteur du 92. Je me cantonne au sud du 78.
Mais en cherchant j’ai trouvé celui-ci à Garches (15m² à 95 000€) Vente Studio Garches - 95000? - appartement Studette F1/T1/1 pièce 15,1m²
Je ne me suis pas attardée, mais vous en trouverez surement d’autres !

Oui, mon bien est rentable, mon cashflow est de 322 €. Lisez ma présentation !
Lisez aussi les présentations d’autres membres du forum (Cricri, Lili et biens d’autres) ou les livres conseillés dans la file dédiée du site, vous en apprendrais beaucoup.

Pour vos appels de charges, postez-les ici en les anonymisant. Des forumeurs expérimentés vous donnerons leurs avis. Mais faites quelques vos recherches avant sur le net. Une fois que vous y verrez plus clair, postez, en y joignant vos questionnements afin que l’on puissent vous orienter au mieux.

Autre conseil, étudiez également les comptes-rendus d’AG.

Nous avons tous des lacunes quand nous débutons (cela reste aussi valable quand on gagne en expériences), ce qui compte c’est d’en être conscient et de les combler.

Dernière modification par Sandtia (01/04/2018 19h58)


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[+1]    #11 02/04/2018 07h56

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En général, l’appel de charges envoyé par le syndic de copro distingue les charges récupérables auprès du locataire, pour faciliter la vie des propriétaires bailleurs. Il devrait y avoir une séparation ou un signe distinctif, regardez bien.

Sinon, vous demandez au proprio précédent combien il récupérait de charges auprès du locataire. Total des charges de copro MOINS charges récupérées auprès du locataire EGAL charges restant au bailleur. A condition que le précédent proprio ait fait le calcul correctement, ce qui n’est pas toujours le cas !

Sinon, vous prenez l’appel de charges de la copro et vous pointez les charges récupérables, à partir du décret de 1987 listant les charges récupérables… C’est un peu plus long!

Dernière modification par Bernard2K (02/04/2018 07h57)


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#12 03/04/2018 15h41

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Je vous remercie de vos réponses, je vais retenir vos conseils et je tiendrais à jour sur ce post où j’en suis !

J’y retourne ce weekend avec un ami électricien pour vérifier certaines choses et voir si je peux faire descendre le prix !

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#13 09/04/2018 10h37

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Je viens mettre à jour pour vous dire que la promesse d’achat n’a pas été acceptée par le vendeur qui est pourtant pressé de vendre.
Après y être retourner avec un ami qui bosse régulièrement sur des chantiers, l’électricité était à refaire et le ballon à changer.
J’ai donc proposé un prix plus bas pour inclure mes travaux, pas accepté !

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#14 09/04/2018 12h29

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@ Tupacshak :
Il n’a pas fait de contre-offre ?

Vous trouverez d’autres biens dans votre secteur à un prix plus abordable.
Le 92 est une région sympathique et dynamique, vous n’aurais pas de problème à trouver des locataires même pour des petites surfaces.

Dernière modification par Sandtia (09/04/2018 12h31)


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[+1]    #15 09/04/2018 12h55

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Aucune contre offre, il ne voulait pas descendre sous 140000. Mon offre était à 135000.
Je lui ai dit de me contacter s’il changeait d’avis mais que moi je ne monterai pas plus.

Je pars visiter un autre bien cet aprem, avec beaucoup de travaux !

Dernière modification par tupacshak (09/04/2018 12h56)

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#16 10/04/2018 14h28

Membre
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Je me permets de revenir vers vous car je viens de visiter un bien via une agence et sur la fiche fournie il y a quelque chose que je ne comprends pas malgré mes recherches internet.
En effet, il y a noté :
-Charges de copro : 1320e
-Charges forfaitaires : 330e
Je ne comprends pas à quoi correspondent ces charges forfaitaires. Sur internet j’ai trouvé qu’il s’agissait de charges locatives où le propriétaire a évalué et demande un montant forfaitaire mensuel correspondant à celui des charges récupérables.

Pourquoi apparaissent-elles dans la fiche du bien ?  N’entrent-elles pas dans les charges de copropriété ?

Pouvez-vous m’éclairer ?

Cordialement,

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