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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 11/09/2018 17h41

Membre
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PRE-REQUIS

De nombreuses lectures depuis 2 ans, formation et séminaire immo live, lecture de blogs.

VOTRE PROFIL
Romain, 29 ans, TMI à 30%, en CDI depuis 7 ans environ

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : non
- Fiscales : non
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : oui mais on veut tout faire faire.
- Sociales :
- Temps disponible : juste pour la recherche des biens et les démarches de financement, sinon on souhaite tout dédier

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
Voir ci dessous

LOCALISATION DU BIEN
Aux alentours d’Évreux. On ne cherche pas un investissement avec pour but d’espérer une plus-value

RENTABILITÉ DU BIEN
Voir ci dessous

FINANCEMENT DU BIEN
Voir ci dessous

RÉGIME D’EXPLOITATION
SCI a l’IS

CASH FLOW
Positif bien sûr, autofinancement

Bonjour,

Petite présentation rapide, Romain, 29 ans, ingénieur en CDI, dans la TMI à 30%.

Je me renseigne sur l’immobilier locatif depuis bien deux ans, j’ai fais pas mal de formations et lecture à droite à gauche. S’en est suivi de nombreuses visites une seule offre acceptée, mais je me suis rétracté assez vite pour cause de travaux bien trop importants pour un premier achat…

J’ai ensuite abandonné un peu, déçu par les discours des agents immobiliers qui me faisaient rêver pour ensuite me proposer des biens avec une rentabilité complètement à côté de la plaque…

Un ami avec qui je me suis plongé dans l’immobilier est pour sa part passer à l’action. Il est bien plus fonceur que moi! Il a acheté en nu, bonne rentabilité, mais c’est pas l’investissement du siècle côté optimisation fiscale.

Mais il vient se lancer à son compte en freelance. Afin d’optimiser son imposition, il a créé une holding afin de pouvoir y reverser une partie des revenus, pour ensuite faire redescendre le tout dans une SCI a l’IS. Et il m’a proposé de faire parti de cette fameuse SCI, opportunité pour moi dans le sens où je pourrais me lancer plus facilement sur ce genre de projet.

Pour plus de claireté sur le montage, un petit graphique :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/11332_screenshot_slides_20180911-163901_edited.jpeg

La holding est créé et la SCI à l’IS aussi. Oui il est fonceur ^^

Pour cette SCI, nous nous sommes orientés vers Évreux, ville qui nous a plu et pas trop loin de chez nous en regard de la rentabilité observée dans cette ville.

Le bien visité est affiché à 493k€ pour un revenu annuel en partie estimé dans les 3800€ charges comprises (car certains logements sont en travaux).

On partirait sur une offre à 450k€ en comptant 50k€ de travaux. Mon étude de cas ne porte pas particulièrement sur le bien, car nous en avons d’autre en visée, et la visite commence a dater. Le choix n’est pas arrêté, mais c’est histoire de savoir si le montage est prometteur pour moi sachant que j’injecte l’argent en direct dans la SCI, je n’ai pas la même optimisation fiscale que mon amis avec sa société. Partons sur un investissement a 500k€ avec 3800€ de loyers.

Les premiers retours des banques nous ont indiqué qu’on ne pourrait pas avoir de financement a 110% et qu’on pourrait obtenir au maximum une durée de 15 ans de crédit… Ça m’a un peu refroidi… J’ai obtenu cette information de la part d’une courtière qui m’a expliqué qu’en raison du montage par l’intermédiaire d’une holding, on ne peut pas espérer mieux.

La banque demande en gros 30k€ chacun (notaires plus travaux). Je les aient en assurance vie, mais ce qui m’embête c’est que je ne pourrai le faire qu’une seule fois. Je n’ai pas la même capacité d’épargne que mon ami qui le fait par l’intermédiaire de sa boîte.

Mon idée d’origine de faire de l’immobilier était de profiter à 100% de l’effet de levier du crédit et garder mon épargne en banque en cas de coup dur, même si c’est pour palier a un problème sur l’investissement.

Admettons que j’injecte ces 30k€ dans la SCI, ce que j’aimerai comprendre c’est de savoir réellement quand est ce que je peux les récupérer si tout se passe bien, quels sont les dividendes qu’on peut espérer se verser, a partir de quand, à quel rythme, quand revendre, racheter autre chose, créer une autre SCI… Bref la vie de la SCI a l’IS.

Et j’ai du mal à trouver des exemples, j’aimerais trouver une sorte de feuille de route d’une SCI afin de savoir si ce genre de projet est vraiment rentable.

Je me suis acheté le guide de la sci à l’IS de Paul AUBE, même si ça m’a éclairé sur l’aspect juridique, je n’ai pas trouvé ce que je cherchait en terme de vie de la sci à l’IS. Le simulateur est trop abstrait pour moi, il aurait fallu une feuille de simulation complète pour un des projets qu’il présente, mais les captures dans le guide sont incomplètes et illisibles …

Voilà pour la présentation, en espérant ne pas vous avoir trop perdu. Pour résumer, plusieurs questions en ressortent :

1/ Est ce que ce genre de montage n’est pas trop déconnant dans mon cas sachant que j’injecte de l’argent dans la SCI en direct. Ce qui me fait peur c’est aussi de devoir réinjecter se l’argent en cas de soucis dans la SCI.

2/ Comment calculer le rendement réel de la SCI? Car ces 30k€ placés sur un PEL a 2.5% peuvent faire quelques petits, même si ce n’est pas grand chose. Mais si d’un autre côté la SCI me coûte plus d’argent….

3/ Est ce que vous avez des exemple de vie de SCI a l’IS ou est-ce peut courant? Une explication, des exemples,… Et ce sur de nombreuses années afin de comprendre les reventes et rachat d’autre bien, les dividendes,…

4/ Avez vous déjà entendu parler de cette limitation due au montage du crédit au maximum de 15 ans et avec un apport obligatoire du fait que c’est tenu par une holding professionnelle ?


J’aimerais vraiment pouvoir passer à l’action car je suis un peu démoralisé de ne pas reussir à mener ce projet à terme. Je me perd dans les lectures à droite à gauche, j’y investi pas mal de temps pour un retour sur investissement pour le moment néant… Je n’ai pas de doute que je peux faire confiance à mon ami sur notre entente sur la sci, mais lui a plus une âme de fonceur sans vraiment analyser le futur. Il a pour but d’avoir plusieurs biens immobiliers afin de créer une source de revenu alternative, mais je trouve qu’on manque de vision claire et précise pour pouvoir y arriver du côté de la gestion de ces différentes sociétés et de la fiscalité.

Merci d’avance pour votre aide.

Mots-clés : holding, immobilier, is, sci

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#2 11/09/2018 19h06

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Bonsoir,

Quelques remarques en vrac.

Chouette le schéma : ça clarifie.

Un petit commentaire, ‘5% d’impôt prélevé’ quand les dividendes passent de la SARL au holding peut porter à confusion. 5% des dividendes vont subir l’IS dans le holding (si tranche à 15%, ça signifie un taux de prélèvement de 5% x 15% = 0,75%).

RomainD2 a écrit :

Les premiers retours des banques nous ont indiqué qu’on ne pourrait pas avoir de financement a 110% et qu’on pourrait obtenir au maximum une durée de 15 ans de crédit… Ça m’a un peu refroidi… J’ai obtenu cette information de la part d’une courtière qui m’a expliqué qu’en raison du montage par l’intermédiaire d’une holding, on ne peut pas espérer mieux.

Est-ce vraiment le montage qui pose problème ? Ou bien les garanties que vous apportez ?
A ce sujet, je ne comprends pas bien : c’est la SCI ou le holding qui emprunte? (j’imagine que c’est la SCI, non ?).

RomainD2 a écrit :

Admettons que j’injecte ces 30k€ dans la SCI, ce que j’aimerai comprendre c’est de savoir réellement quand est ce que je peux les récupérer si tout se passe bien

S’il s’agit de sous perso., vous pouvez en injecter la majorité en compte courant d’associé – que vous pourrez ensuite récupérer sans formalisme particulier, à partir du moment où il y a la trésorerie disponible (et qu’il n’y a pas de clauses statutaires spéciales qui vous en empêcheraient). Par contre, il faudra bien caler les statuts parce que vous êtes deux associés (le holding + vous), pour éviter des embrouilles / brouilles plus tard…
Sinon aussi des dividendes : s’il y a un résultat distribuable + la trésorerie de disponible. Mais à l’IS (amortissements) avec un emprunt (CRD + intérêts), je ne sais pas si c’est très envisageable à court/moyen terme. Que dit votre prévisionnel?

RomainD2 a écrit :

1/ Est ce que ce genre de montage n’est pas trop déconnant dans mon cas sachant que j’injecte de l’argent dans la SCI en direct. Ce qui me fait peur c’est aussi de devoir réinjecter se l’argent en cas de soucis dans la SCI.

Comme pour n’importe quelle société, vous devenez de fait responsable des dettes éventuelles de la société.
Pour évaluer le risque :
   •    Vous dites que le CF est positif – oui mais de combien ? (Marge de sécurité ?)
   •    Vous n’indiquez pas la rentabilité de l’investissement ? (brute = 9%?, nette?)
   •    Des locataires déjà en place et stables?
etc..

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#3 11/09/2018 21h11

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Je ne pense pas qu’il soit judicieux pour vous d’investir via une sci à l’is .
Lors de la revente , vous allez payer pratiquement 50 pctt du prix de revente (25 % d’is Puis 30 % de pfu ) en impôt pour récupérer l’argent de la vente .
Investir en Lmnp présente les mêmes avantages que la Sci à l’is pendant la phase de location du bien sans le coût fiscal de la Sci à l’is à la revente .
En revanche effectivement pour votre ami , le montage choisit est intéressant .

Dernière modification par Doc94 (11/09/2018 21h18)

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#4 11/09/2018 22h14

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Je partage l’avis de doc94, investir en lmnp au réel est plus avantageux (et vous n’avez pas besoin d’un associé en calibrant bien l’opération).

Sinon, pour les durées d’emprunt, pour un même bien, ma banque actuelle me propose un financement sur 20 ans en nom propre et 15 ans en Sci. Alors, que j’investi avec mon épouse et cela indépendamment du cadre fiscal choisi (meublé ou nu, sci à l’is ou à l’ir): il s’agit de la « politique de la banque » d’après ma conseillère…
Je trouve ça assez étrange de ne pas tenir compte de l’aspect fiscal qui plus est dans un cadre familial… après, régulièrement, j’ai lu que des investisseurs arrivaient à avoir 20 ans en SCI…

Bien à vous,

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#5 11/09/2018 23h39

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Merci beaucoup pour ces premières pistes!

carignan99 a écrit :

Est-ce vraiment le montage qui pose problème ? Ou bien les garanties que vous apportez ?
A ce sujet, je ne comprends pas bien : c’est la SCI ou le holding qui emprunte? (j’imagine que c’est la SCI, non ?).

Oui c’est bien la sci qui emprunte. Quand vous parlez de garanties, ce sont les revenus locatifs ?

carignan99 a écrit :

S’il s’agit de sous perso., vous pouvez en injecter la majorité en compte courant d’associé – que vous pourrez ensuite récupérer sans formalisme particulier, à partir du moment où il y a la trésorerie disponible (et qu’il n’y a pas de clauses statutaires spéciales qui vous en empêcheraient). Par contre, il faudra bien caler les statuts parce que vous êtes deux associés (le holding + vous), pour éviter des embrouilles / brouilles plus tard…
Sinon aussi des dividendes : s’il y a un résultat distribuable + la trésorerie de disponible. Mais à l’IS (amortissements) avec un emprunt (CRD + intérêts), je ne sais pas si c’est très envisageable à court/moyen terme. Que dit votre prévisionnel?

Premier hic, en l’absence de connaissance en gestion d’entreprise et en comptabilité, je ne connaissais même pas exactement la signification d’un prévisionnel. Et c’est justement ce que j’essaye de comprendre, je saurais lister les mensualités de crédit, les loyers et les charges, mais de la a avoir quelque chose de précis prenant en compte l’amortissement, l’imposition sur la société, les éventuels reversement de dividendes, je suis incapable de définir tout ça! Et c’est en raison de tout ces points que je n’arrive pas a définir si l’achat est rentable en sci a l’IS, alors que j’ai beaucoup moins de mal a le justifier dans le cadre du LMNP.

Avez-vous des liens / lectures à me conseiller pour établir ce genre de chose pour une sci a l’IS? Avec un exemple concret c’est toujours plus facile!

carignan99 a écrit :

Comme pour n’importe quelle société, vous devenez de fait responsable des dettes éventuelles de la société.
Pour évaluer le risque :
   •    Vous dites que le CF est positif – oui mais de combien ? (Marge de sécurité ?)
   •    Vous n’indiquez pas la rentabilité de l’investissement ? (brute = 9%?, nette?)
   •    Des locataires déjà en place et stables?
etc..

Je peux donner plus de précisions sur le bien en question mais ça ne m’aidera pas a comprendre la démarche, d’autant plus qu’il est fort probable que le bien soit vendu d’ici la!

Doc94 a écrit :

Je ne pense pas qu’il soit judicieux pour vous d’investir via une sci à l’is .
Lors de la revente , vous allez payer pratiquement 50 pctt du prix de revente (25 % d’is Puis 30 % de pfu ) en impôt pour récupérer l’argent de la vente .
Investir en Lmnp présente les mêmes avantages que la Sci à l’is pendant la phase de location du bien sans le coût fiscal de la Sci à l’is à la revente .
En revanche effectivement pour votre ami , le montage choisit est intéressant .

Sur les autres projets, j’étais seul et j’étais en effet partis sur du LMNP en meublé. Mais n’ayant pas eu le cran de me lancer tout seul, je cherchais a m’associer avec mon ami.

Si je gagne de l’argent malgré l’imposition, c’est toujours bénéfique !

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