PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 31/01/2019 01h01

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

J’ai longuement hésité à écrire un message sur ce forum, me disant qu’avec toutes les informations et tous les post qu’il peut déjà y avoir j’y trouverais certainement mon bonheur. Le soucis que j’ai rencontré est que je ne suis pas arrivé à trouver une situation similaire à la mienne.

Nous voulons acheter un immeuble de 6 logements (actuellement loué en meublé).
Le prix de l’immeuble est de 240 000€ pour un revenu locatif de 2500€/net de charges par mois.

Nous sommes 4 à investir : Mon père (25%) mettra 60k€ en cash, Ma mère (25%) mettra 60k€ en cash, Ma sœur (25%) 10k€ en cash et 50k€ emprunt, Moi (25%) 10k€ en cash et 50k€ emprunt.

Nous sommes tous dans la tranche 30 % d’impôt. Revenus Parents : 5000€/net - Sœur 2000€/net - Moi 2200€/net

Nous avons pensé à une SCI familiale IR mais je trouve l’imposition trop lourde.

Donc j’avais pensé à une SCI familiale avec "option à déclarer dans les 3 mois" en IS.

Nous ne voulons pas revendre avant 20 ans voir beaucoup beaucoup plus.

Le prêt se terminerai dans 10 ans et à partir de cette date nous souhaiterions retirer au fur et à mesure une partie des loyers.

Nous aurons 15 k€ de travaux à faire en 2019 et 5 k€ en 2020.

Qu’est ce que vous en pensez ? faut t’il créer une holding ou une SCI ou SAS ou SARL ?

Merci d’avance pour vos futures réponses,

Cordialement

Dernière modification par investirbiien (31/01/2019 02h50)

Mots-clés : holding, immeuble, sci ou sas ou sarl

Hors ligne Hors ligne

 

#2 31/01/2019 01h39

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Sur la base de ce que vous décrivez (fort peu de chiffres : prix de l’immeuble, loyer escomptés, vos revenus, etc., pas plus que dans votre présentation…), le mieux serait de continuer à louer en meublé (donc on oublie les SCI), en optant pour une déclaration "au réel" (en faisant une comptabilité, donc avec le support d’un expert-comptable) et vous serez tous LMNP (le forum regorge de détails sur ce statut : allez les lire, en commençant par celles dans Nouveau venu : par où commencer ? : vous comprendrez vite pourquoi vous auriez moins d’impôts à payer qu’avec une SCI IR louant nu).
Il vous reste le choix entre la SARL de famille (à l’IR) (mais il pourrait y avoir un souci plus tard, si vous ou votre soeur comptez donner des parts à vos enfants, même si je suppose que c’est pas de sitôt, et que l’immeuble sera peut-être revendu d’ici là) et l’indivision (avec une solide convention d’indivision qui détaille bien les droits et devoirs de chacun).

Comme il y aura emprunt pour cet investissement, j’ajoute que j’ignore comment les banques considéreraient un emprunt (ou plutôt sans doute 4 emprunts) pour une indivision, mais ça sera sans doute plus compliqué que pour une SARL de famille. La SARL de famille pourrait aussi faciliter (si c’est un des but recherché) le fait que cette opération serait un "coup de pouce financier" des parents aux enfants (par ex. si les parents apportent un solide montant de cash en CCA -compte courant d’associé- non rémunéré).

Par ailleurs, pourquoi donc limiter la durée de l’emprunt à 10 ans ? Avec les taux actuels, il est sans doute préférable d’emprunter au moins sur 15 ans, voire plus, pour investir dans l’immobilier. Ca n’empêchera pas de distribuer une part du bénéfice de l’activité le jour où il y en aura et que la trésorerie requise sera disponible (Attention : il n’y a pas de correspondance directe entre "bénéfice" et "trésorerie disponible", car par exemple les amortissmeent diminuent le bénéfice mais n’impact pas pas la trésorerie, et la part de capital remboursée à la banque diminue la trésorerie mais n’impact pas pas le bénéfice. Soyez sur d’avoir bien compris ces notions….).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

#3 31/01/2019 03h35

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonsoir GoodbyLenine,

Merci d’avoir pris le temps de répondre. Je viens de mettre à jours les informations demandées. Le régime de l’indivision est moins "sécurisant" je trouve et posera problème à la banque je pense.

Il est possible que dans 10 ans ou 30 ans, nous transmettrons des parts à nos enfants et que nos parents nous donne leur part afin d’éviter d’éventuel frais de succession supplémentaire. Si la SCI est déficitaire les frais de transmissions seront réduit.

L’emprunt sur 10 ans est de 420€/mois par personne (moi et ma sœur) pour 620€ de rentrée par personne donc une opération presque blanche. J’ai parfaites conscience de ce que vous dites sur les "bénéfices" et "trésorerie disponible" mais mes parents ne sont pas "fan" des emprunts… Ils préfèrent rembourser afin d’être "tranquille" et ne rien devoir à personne…

Hors ligne Hors ligne

 

#4 31/01/2019 10h25

Membre (2014)
Réputation :   125  

Bonjour

par nature ( et difference d’age smile )  la situation des parents est differente de celle des enfants.
que vos parents apportent le cash pourquoi pas ( meme si c’est toujours moins interessant pour un investissement sur 15 ans vous empruntez a moins de 1%  en reel, avec une AV euros a 1,7  net )

Pour vous , plus vous degagez de cash, plus vous pourrez etre libre pour les emprunts futurs RP ou investissement seul )

cdt

Hors ligne Hors ligne

 

#5 31/01/2019 19h40

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Je plussoie à ce que dit GBL, qui est parfaitement juste et pertinent. J’ajoute une précision : la SARL de famille nécessite que vos parents soient mariés ou pacsés (et le restent). Or, le fait que vous détaillez séparément l’investissement de votre père et de votre mère me met la puce à l’oreille.

Dernière modification par Bernard2K (31/01/2019 20h18)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 31/01/2019 23h51

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

Merci de vos réponses, mes parents sont toujours mariés, c’était pour expliquer la répartition des parts.

Du coup, vous me conseiller plutôt une SARL familiale ou une déclaration en indivision en LMNP?

Hors ligne Hors ligne

 

#7 03/02/2019 05h09

Membre (2013)
Réputation :   233  

Bonjour,
Si j’etais vous, je reflechirai avec un coup d’avance sur les droits de succession. (Cas Sci à l’IS)
Concernant les parts, que vos parents prennent l’usufruit des 25% et vous leur NP.

Cela evitera une taxation à la sortie.

Ensuite, votre emprunt qui le souscrit ? la societé ou vous ?
Si c’est vous, sachez que le cash de la societé pour revenir vers vous passera par la case impots (non négligeable).

Si vos parents n’ont pas besoin de revenu autant mettre les prets dans la SCI. Votre repartition ne sera pas impactée et votre effort de remboursement sera partagé.
Une sorte de donation deguisée.

Prenez le soin de remunerer les comptes courants par contre (je pense)

Dernière modification par Pryx (03/02/2019 05h09)

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums