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#1 03/07/2020 11h53

Membre (2016)
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Bonjour

Je viens vers vous pour une interrogation que j’ai avec ma conjointe .

Nous disposons actuellement d’une SCI IS disposant de 2 immeuble situer dans une même ville (10 lot 55k loyer par an)

Celle-ci nous rapporte un excédent de trésorerie d’environs 25k/an

Notre question est là suivant

Nous avons réalisé une offre sur un nouveau bien (7 lot 40k revenus) la rentabilité est dans ce que nous recherchons mais la n’est pas la question .

Nous nous demandons en faite tout simplement si nous ne devrions pas créer une seconde SCI pour ce nouveau bien pour divers raison :

- bien situé dans une autre ville (gestion en agence, justification par différence géographique avec notre première SCI …)
- aussi pour un ordre fiscal (bénéfique qui seront dans le future supérieur à 38k donc passage de tranche)

Mais du coup cela nous demanderait aussi de créer une holding pour pouvoir transférer nos trésorerie entre SCI en cas de besoin …

Nous comptons dans une future proche que l’un d’entre nous diminue fortement (voir arrête complètement) son activité professionnel actuel pk pas pour ouvrir sa propre boîte (rien n’est encore sûr)

J’aurais donc voulut avoir des conseils …

- Garder une seul SCI pour une gestion largement simplifié malgré un bénéfice net qui sera un jour supérieur à 38k euros

- Créer une seconde SCI pour ce nouveau bien situé dans une ville différente mais avec holding détenant 99% des part 0,5 moi et 0,5 ma conjointe (qui détiendrons bien sûr 100% de là holding)

- ou attendre dans une future d’éventuellement créer une entreprise et à ce moment là créer une holding pour transférer des fond sans avoir de distribution de dividende à effectuer ?

J’espère que vous aurez dés conseils à m’apporter car notre offre est en cours d’acceptation par le vendeur

Cordialement merci encore d’avance  à tous

Mots-clés : dividendes, holding, sci

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[+1]    #2 03/07/2020 12h28

Membre (2014)
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Tout est dans le "en cas de besoin".

Il me semble que vous n’avez pas assez d’arguments justifiant une nouvelle sci (pas de changement au niveau des associés par exemple, vous êtes loin de dépasser les 38k€…).

Si vous n’avez pas besoin de gérer des flux entre sci, avec des répartitions d’associé différentes, je vous conseille de rester sur la "version simple".

Avez-vous estimé le coût de rachat des parts de votre associé? Si cela se fait, avez vous une solution simple ?


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#3 04/07/2020 07h51

Membre (2016)
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Merci pour votre retour mais comme je le dit je veux avoir un coup d’avance sur l’avenir car j’aimerais par exemple simplement investir en bourse avec la trésorerie de ma SCI

(qui est largement en excédent et dont je ne veux pas me verser de dividende avec plusieurs années…)

Et si je ne me trompe pas je doit créer une société spécialisé pour cela (je suis en discutions avec plusieurs expert comptable pour cette question bien précise)

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#4 04/07/2020 08h08

Membre (2014)
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Que va vous rapporter la tresorerie placee?

Si vous créez une holding et une nouvelle sci, vous aurez pour 1600€ de frais d’EC par an. Pourquoi ne pas utiliser votre trésorerie excédentaire comme apport sur votre investissement.

Jeejee a écrit :

Et si je ne me trompe pas je doit créer une société spécialisé pour cela (je suis en discutions avec plusieurs expert comptable pour cette question bien précise)

N’hésitez pas à nous donner leurs conclusions

Dernière modification par lachignolecorse (04/07/2020 08h14)


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#5 04/07/2020 09h06

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ESTJ

Très juste conseil que celui de lachignole…

Pour ma part, la holding ne serait jamais née si je n’avais pas ma partie pro car elle ne se justifiait pas juste pour l’immobilier (j’en avais moins que vous largement toutefois).

Pour vos questions sur les possibilités d’investissement depuis votre sci, une part dépendra de ce qui est écrit dans vos statuts : vous pourriez déjà envisager de l’US de scpi par exemple sans doute.

Si vous partez sur une holding passive, privilégiez une SC qui vous coûtera moins en frais sans vous mettre d’office au SSI.

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#6 04/07/2020 09h07

Membre (2016)
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INTJ

La réponse de Lachignolecorse me parait excellente : "Pourquoi ne pas utiliser votre trésorerie excédentaire comme apport sur votre investissement."
Faire simple et avec le minimum de frais annexes, d’autant que les associés sont les mêmes et les clés de répartition identiques.


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#7 04/07/2020 11h21

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Jeejee a écrit :

Merci pour votre retour mais comme je le dit je veux avoir un coup d’avance sur l’avenir car j’aimerais par exemple simplement investir en bourse avec la trésorerie de ma SCI

(qui est largement en excédent et dont je ne veux pas me verser de dividende avec plusieurs années…)

Et si je ne me trompe pas je doit créer une société spécialisé pour cela (je suis en discutions avec plusieurs expert comptable pour cette question bien précise)

Votre SCI, si ses statuts ne sont pas trop restrictifs, peut fort bien investir en bourse, par ex sur URW ou d’autres foncières. Certes, sur les éventuels gains, il faudra payer l’IS, et le PFU lors de la sortie des fonds de la SCI.


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#8 04/07/2020 19h11

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ENTP

Votre société civile peut investir dans ce que vous voulez et pas que de l’immobilier puisqu’elle est à l’IS, à condition d’y élargir l’objet social.

A priro aucun intérêt réel à monter une seconde SCI pour les raisons qu’on vous a donné avant.
Sauf que ça peut valoir le coup de conserver le bien sous une sci à l’IR pendant un an si jamais vous avez du déficit foncier. Vous pouvez ensuite apporter cette seconde SCI a la première pour un coût raisonnable.

Bien à vous

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#9 07/07/2020 00h22

Membre (2016)
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J’ai une question pour Jeejee,
Comme vous avez une SCI à l’IS et il semble que vous dépasser allègrement les 34k€ de chiffre d’affaires, n’êtes vous pas assujetti à la TVA?
Si oui, cela ne gène pas votre rentabilité?

J’ai actuellement une SAS non assujetti à la TVA pour de la location de box. Si je devais passé à la TVA (+ de 34k€ de CA), il me faudra créer une autre société (SCI IS ou SAS).

Je suis curieux de connaitre votre situation par rapport à la TVA.


Les petites rivières font les grands fleuves. Qui tente rien n'a rien.

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#10 07/07/2020 00h45

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Je ne connais pas de seuil de CA, à  34k€ par exemple, qui fasse "passer à la TVA" (pour une société a l’IS). A ma connaissance, c’est plutôt la nature précise de l’activité qui determine si elle est ou non assujettie à la TVA, ou si on a le choix.

Pouvez-vous préciser les textes qui évoqueraient ce seuil ?


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#11 07/07/2020 01h12

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Récupéré sur service-public.fr

Franchise en base de TVA
Vérifié le 04 janvier 2020 - Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé des finances

La franchise en base de TVA exonère les entreprises de la déclaration et du paiement de la TVA sur les prestations ou ventes qu’elles réalisent. Ce régime fiscal s’applique à toutes les entreprises dont le chiffre d’affaires de l’année précédente ne dépasse pas certains seuils.

Pour bénéficier de la franchise en base de TVA, le chiffre d’affaires annuel hors taxes ne doit pas dépasser

34 400 € l’année civile précédente,
ou 36 500 € l’année civile précédente, lorsque le chiffre d’affaires de l’avant dernière année (l’année n-2) a été inférieur à 34 400 €.

Autre source :

Article 293 B
Modifié par Décret n°2017-698 du 2 mai 2017 - art. 1
I. – Pour leurs livraisons de biens et leurs prestations de services, les assujettis établis en France, à l’exclusion des redevables qui exercent une activité occulte au sens du deuxième alinéa de l’article L. 169 du livre des procédures fiscales, bénéficient d’une franchise qui les dispense du paiement de la taxe sur la valeur ajoutée, lorsqu’ils n’ont pas réalisé :

1° Un chiffre d’affaires supérieur à :

a) 82 800 € l’année civile précédente ;

b) Ou 91 000 € l’année civile précédente, lorsque le chiffre d’affaires de la pénultième année n’a pas excédé le montant mentionné au a ;

2° Et un chiffre d’affaires afférent à des prestations de services, hors ventes à consommer sur place et prestations d’hébergement, supérieur à :

a) 33 200 € l’année civile précédente ;

b) Ou 35 200 € l’année civile précédente, lorsque la pénultième année il n’a pas excédé le montant mentionné au a.

Ai-je bien compris?


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#12 07/07/2020 06h48

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La franchise de base pour la TVA est une option/un choix pour quelqu’un qui est assujettis à cet impôt.
Si vous n’y êtes pas assujetti, vous pouvez faire autant de CA que vous voulez.

La location d’un logement nu, ou meublé, à l’année ou sur courte durée (sans autres prestations) en directe ou en SCI IR/IR sont des activités non assujetties à la TVA par nature.

(Il y a des toue de même des cas où la location d’un logement est soumise à TVA par nature ou
sur option:  location courte durée avec prestations para hôtelière, la location d’un logement à
un exploitant professionnel).

Dernière modification par Nek (07/07/2020 06h53)


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#13 07/07/2020 06h52

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Certes JamesCombi, mais ça ne signifie pas qu’il y aura de la TVA sur une prestation non éligible à la TVA, comme un loyer facturé à un locataire pour sa résidence principale (sans 3 des 4 services "hoteliers").

Par contre, si votre société (ou vous, comme Entrepreneur Individuel, ou AutoEntrepreneur) vend, par exemple, des pizzas avec un foodtruck, pour ces prestations, elle pourra être soumise à la TVA (et récupérer la TVA sur ses achats), sauf si elle reste en dessous des seuils et n’a pas opté pour autre chose que la franchise de base.


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#14 07/07/2020 07h08

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JamesCombi a écrit :

J’ai actuellement une SAS non assujetti à la TVA pour de la location de box. Si je devais passé à la TVA (+ de 34k€ de CA), il me faudra créer une autre société (SCI IS ou SAS).

Je suis curieux de connaitre votre situation par rapport à la TVA.

La location de box est soumise à TVA, mais ce n’est pas le cas pour la plupart des locations.


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#15 07/07/2020 10h05

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Tomalegrand, est-ce à dire que les locations saisonnières en SCI à l’IS n’ont pas de contrainte de TVA même en dépassant ce seuil de 34k€?

En tout cas, c’est pas clair pour moi avec mes locations de parkings et box.
Etant arrivé à 30k€ en nom propre, je pense arrivé à 30k€ en SAS, je n’ai pas encore trouvé la solution pour la suite. Une autre SAS ou SCI à l’IS…? Avec montage de holding?

C’est un vaste sujet que je n’arrive pas à appréhender.


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#16 07/07/2020 11h12

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Il n’y a de la TVA sur la location meublée que si 3 des 4 prestations suivantes sont proposées (même si un client ne les utilise pas) :  petit dej, ménage, accueil,  blanchisserie. Si 3 de ces prestations sont proposées, on ne vend pas une location meublée simple, mais un service hôtelier.

Pour la location de box … je ne sais pas.


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#17 09/07/2020 07h45

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Juste pour clarifier encore si nécessaire : La location de parking est soumise à TVA en application de l’article 261D du CGI. Sauf si le parking est loué comme accessoire d’un logement ou encore d’un local commercial ou professionnel dont le loyer n’est pas soumis à TVA.

Notez que cela n’a rien à voir avec la nature du propriétaire : particulier ou SCI IR ou SCI IS ; mais avec la nature de la location.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#18 09/07/2020 14h13

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Merci Bernard2K pour cette précision.
Dois-je comprendre que toute personne ou société étant bailleur de parking ou box devrait être redevable de la TVA?
En réalité ce n’est pas le cas. Nombre de particulier ou SCI louent des parkings et box sans TVA.
C’est pourquoi, j’étais resté sur la limite des 34 k€ avant d’être assujetti à celle-ci.

Au final, y a-t-il une manière de faire pour rester sous cette limitation avec plusieurs structures?


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#19 09/07/2020 14h47

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Il y a deux façons de louer du parking sans TVA :
- La première, je l’ai citée : "Sauf si le parking est loué comme accessoire d’un logement ou encore d’un local commercial ou professionnel dont le loyer n’est pas soumis à TVA."
- La seconde, c’est comme toute activité potentiellement soumise à TVA : la franchise en base, que vous aviez déjà identifiée.

Donc,
- soit vous faites en sorte de rester en dessous de la franchise en base
- soit vous diversifiez avec des locations non soumise à TVA. Ce n’est pas le choix qui manque, puis presque toutes les locations immobilières ne sont pas soumises à TVA.

Il n’y a pas de solution miracle.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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