Comment optimiser la fiscalité des revenus locatifs des non-résidents ?

Bonjour,

Suite à ma brève présentation de la veille je me lance aujourd’hui.
N’hésitez pas à user de votre bienveillance si ce post contrevient à certaines règles de la communauté.

Synthétiquement tout est dans le titre. Actuellement non-résident français (je vis au Luxembourg), je prépare mon premier investissement immobilier en France (idéalement un immeuble de rapport).

J’ai fait quelques recherches sur le net concernant la fiscalité. J’ai compris que les revenus locatifs des non-résidents sont taxé à l’IR à 20% dès le premier euro + prélèvement sociaux 17,2%. Soit un taux d’imposition minimum de 37,2%.

Pour le moment le seul levier que j’ai identifié est de réduire au maximum la base taxable, au moyen :
- de la location meublée qui permet de bénéficier de l’amortissement et ainsi diminuer la base taxable
- de la réalisation de travaux (entretien, réparation et amélioration) en optant pour le régime réel dans le cadre de la location nue

L’étude de la fiscalité conditionne sensiblement la nature du projet immo. Meublé dans le premier cas, immeuble avec travaux dans le second cas.

Certains de mes amis ont évoqué l’intérêt de la SCI, mais je n’ai pour le moment pas su en déceler les avantages (les inconvénient par contre si). Soit elle est soumise à l’IR et on se retrouve sur une imposition à 37,2%, soit elle est soumise à l’IS, on peut bénéficier du mécanisme d’amortissement mais pour autant les dividendes seront eux aussi taxés à 37,2%.

Je suis conscient que ma réflexion reste encore superficielle, elle à pour objet de solliciter des avis de personnes ayant déjà été confrontées à ces interrogations et ainsi bénéficier de leur retour d’expérience.

Je n’attends pas de recette de cuisine magique mais un échange constructif autour de pistes de réflexion.

Au plaisir de partager avec vous

Mots-clés : fiscalité, imposition, location, sci (société civile immobilière)