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#26 05/08/2018 01h41 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Je vais essayer de reformuler,

Pensez vous que la rétroactivité fiscale pourrait s’appliquer pour le LMNP, si par exemple j’achète un bien et que je le loue en LMNP et que d’ici quelques années ce statut disparaît, d’après vous, pourrais je continuer à bénéficier , moi et des milliers d’autres investisseurs des avantages de ce statut puisque j’y ai adhéré avant sa probable disparition ?

Merci

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#27 05/08/2018 02h51 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Ca créerait un effet d’aubaine avant la mise en application de la loi. La réponse est non et ce n’est pas la définition que j’ai de la rétroactivité. Si cela disparait, vous devrez mettre en application la nouvelle fiscalité probablement l’année de la mise en application.
Avec rétroactivité cela voudrait dire que le statut avantageux serait remis en cause sur les années que vous auriez déclaré précédemment, ça ne serait - heureusement - pas le cas.

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#28 05/08/2018 11h51 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Bernard2K a écrit :

Votre question est trop peu claire, et vous avez omis de vous présenter dans la section ad hoc, comme la charte du forum vous y oblige.

Présentez-vous, puis formulez des questions précises, si vous voulez des réponses adéquates.

La question m’intéresse également et j’ai 4 pages de presentations ; )

J’ai acquis un studio l’an passé; déjà loué en meuble. Je me suis inscrite en lmnp. Pris un expert comptable.
Pour l’année 2017 j’ai au total 8000€ de travaux et matériel,  amenagement; 5000€ de frais d’agence ; et qq milliers de frais de notaire ; de dossier bancaire; ce a quoi on rajoute l’amortissement du bien et les intérêts du prêt.
Si une réforme survient qu’advient il de ces montants déductibles ?
Il est clair que j’ai choisi le meuble pour l’aspect fiscal.
SI le statut disparaît je ne suis plus à l’équilibre.

Je recherche d’autres studios, toujours en meublé,  pour la mème raison.
Je ne serais pas à l’équilibre sur Lyon en louant en nu.

J’ai bien conscience qu’on discute de potentielle probable réforme. Mais ça n’empêche.

Dans les exemples récents pour les cheminots par exemple.
Le statut cheminot reste pour ceux qui y sont entrés avant, il change pour les nouveaux entrants.

Ne pourrait ce être le même type ?
Les biens déjà loués en meublé avec une fiscalité à part. Et les nouveaux qui rentrent avec un autre.

Je ne vois pas l’effet d’aubaine. Si vous en achetez un maintnéant vous avez la fiscalité correspondante. Il n’y a pas besoin d’attendre de voir quel sera le changement pour se ruer sur un appartement à acheter.
S’il n’est pas un bon projet maintenant il ne sera pas meilleur ensuite.

Si la fiscalité s’aligne sur le nu, alors les petits studios lyonnais vont être bien compliqués à être à l’équilibre.
Je me rabattrais sur les locaux commerciaux alors. Ou les garages.
Les rendements sont meilleurs,  et moins de soucis que les appartements loués en nu.

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[+1]    #29 05/08/2018 15h17 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Ce qui est évoqué est le contraire d’une rétroactivité. Rétroactivité = la loi modifie l’imposition sur l’année ou les années précédentes à la loi.

Vous évoquez au contraire le maintien du régime précédent ; je ne sais pas quel est le terme exact ; en matière sociale on parle par exemple de "maintien des avantages acquis".

En me référant aux changements fiscaux passés, je vois personnellement plusieurs solutions :
1) le changement immédiat. L’année où passe la loi, ou l’année suivante, les LMNP au réel passent de force dans le nouveau régime (LMP, ou alignement sur la location nue, ou autre, selon ce que le législateur sortira de son chapeau…)
2) un délai d’application. Genre : application immédiate pour les nouveaux loueurs meublés, mais les gens qui louent actuellement en LMNP au réel peuvent encore le faire 3 ans avant de devoir passer au nouveau régime
3) une application progressive, par paliers de revenus. Genre : application en N+1 pour ceux qui ont plus de 50 k€ de recettes, et en N+2 pour ceux qui ont plus de 23 k€ de recettes mais moins de 50 k€ ; N étant l’année de passation de la loi.
4) une application progressive pour tous. Genre : on fait une règle de 3 entre les impôts dus avec le régime LMNP au réel actuel, et ceux qui seraient dû avec le nouvel impot. En année N, on applique 100 % du régime actuel ; en N +1, 66 % ancien régime et 33 % nouveau régime, en N+2 33 % ancien régime et 66 % nouveau régime, en N+3 100 % nouveau régime.

Il me semble que des solutions de ce type ont été appliquées à divers dispositifs fiscaux de par le temps, et que donc chacune est possible.

En revanche, il me semble très improbable que le LMNP au réel actuel soit maintenus indéfiniment pour tous les biens actuellement imposés au LMNP au réel. Ca existe pour des sujets où il y a la notion de fait générateur, de date d’ouverture (comme les contrats d’assurance-vie conclus avant telle date). Mais là on parle de l’imposition de revenus annuels, et par définition, le mode d’imposition des revenus annuels change d’une années sur l’autre, sans notion d’antériorité. Par exemple, une entreprise existant depuis 1961 n’est pas imposée selon les modalités de l’année 1961. Elle a vu ses impôts et taxes évoluer au fil des ans, et son ancienneté ne la protège d’aucune évolution.

Donc, s’il y a un délai ou un régime transitoire, ça sera déjà pas mal…

Après, je redis ce que j’ai déjà dit 100 fois : à l’heure actuelle il n’y a rien de changé. Évitons de paniquer et de prendre des décisions de vente ou de changement de régime alors qu’aucune loi n’a encore changé. Attendons de voir pour nous adapter. De toute façon on ne peut s’adapter à l’inconnu, il faut d’abord savoir ce qui va sortir du chapeau pour pouvoir ensuite s’y adapter.

Dernière modification par Bernard2K (05/08/2018 15h19)

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#30 05/08/2018 16h19 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Sur l’avenir du LMNP : objectivement, personne n’en sait rien.
Cependant, il convient de conserver quelques motifs d’espoir, après relecture du projet Cap2022.
Tout d’abord, une première chance de survie provient de l’incompétence crasse des auteurs qui transparaît dans chaque paragraphe : au moment de l’élaboration du projet, des gens plus professionnels donneront leurs avis. Une comparaison avec un sujet autrement plus chaud montre des évolutions : le projet de loi sur le consentement sexuel, présumé inexistant avant l’âge de quinze ans, avait déchaîné de nombreuses réactions, à commencer par le président Macron qui en tenait pour cet âge de 15 ans (d’autres voulaient 13 ans). Dans la dernière mouture du projet de loi, la limite d’âge disparaît (voir Consentement sexuel : la loi ne pose pas de limite d’âge ).
De plus, il me semble que le texte veut surtout tordre le cou au financement "Pinel" qui coûte cher et rapporte peu, sauf aux promoteurs ; la suppression du LMNP accompagnerait celle du Pinel pour donner un texte estampillé "nouveau monde", genre : "avec moi, on repart de zéro". Il n’y a rien dans ce texte sur le coût exact du LMNP pour les finances publiques, alors que celui du Pinel est bien plus aisé à calculer. Bref, je crois qu’il y aura un débat, et j’espère qu’au moins un travail sérieux  de préparation sera effectué.
Je pratique le LMNP et donc je suis un peu un défenseur de ce statut, qui existe depuis 1949 sans mettre en péril le budget de l’Etat. En revanche, le prêt zéro, que je n’ai jamais pratiqué, a vu ses conditions d’attribution très fortement réduites sous la présidence Hollande : c’est une aberration, car il coûtait peu et permettait à de jeunes ménages, souvent électeurs de gauche, de devenir propriétaires, en particulier en banlieue parisienne. L’incompétence, notamment de la part de ministres écolos disparues de la vie politique, peut toujours l’emporter.
Enfin je ne vois aucune réflexion sur le vieillissement de la population et la nécessité de prévoir un statut favorable aux maisons pour personnes très âgées, alors que le LMNP peut être un bon cadre pour agir.
Je rectifie une petite erreur, Véronique Bédague s’occupe de l’immobilier d’entreprise de Nexcity depuis février 2018, voir VÉRONIQUE BÉDAGUE NOMMÉE PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL DE NEXITY IMMOBILIER D?ENTREPRISE .
Nul doute que cela lui laisse beaucoup de temps pour mener une profonde réflexion sur le logement, après une carrière d’énarque qui l’a vue, entre autre, directrice des finances de la ville de Paris en 2002: ceux qui suivent la dette de la capitale (1 milliard en 2002, 6 milliards fin 2018) apprécieront…))

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (05/08/2018 16h28)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#31 06/08/2018 13h14 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Attention, il ne faut as se fier uniquement au montant de la dette.
Par exemple un investisseur immobilier aura en général une dette très important, c’est le principe de l’effet de levier. En revanche, il a aussi un actif important à mettre en face.
Je ne sais ni ne veut savoir si c’est le cas pour la mairie de Paris et pour les actions menées par cette dame, mais présenter le chiffre de la dette seul peut être trompeur.

Dernière modification par lemouz (06/08/2018 13h14)

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#32 07/08/2018 13h11 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Sur la structure de  la dette, je ne me suis pas assez renseigné, pour ce que j’en sais il s’agit surtout d’une hausse du nombre de fonctionnaires de la mairie de Paris, passé de 40 000 à 50 000 personnes depuis 2001. Paris était-il sous-administré en 2001 ?
Pour le plan CAP2022, il est amusant de constater que le Monde d’hier rappelait que les membres n’étaient pas dispensés de leurs obligations professionnelles. Depuis février, ils planchaient donc en dehors de leurs heures de travail pour établir un programme qui devait changer la France… Bref, les trois présidents, dont une haute responsable de Nexcity et le patron de Sciences-Po, réfléchissaient à réformer la France après avoir réalisé leur 8 ou 10h de travail quotidien…
Le résultat se rapproche plus des pieds-nikelés que du New-Deal !

Rastignac


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#33 19/08/2018 11h08 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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J’ai trouvé cette article qui en parle un peu :

Pinel, APL, LMNP? Les pistes chocs du rapport CAP 22 sur l’immobilier - Placement | LaVieImmo.com

Les auteurs estiment que ces dispositifs "favorisent plus les rentes des propriétaires immobiliers fonciers que l’augmentation de l’offre". A la place, un nouveau "régime de droit commun unique" serait créé. Comme dans le LMNP en régime réel, le bailleur aurait le droit de déduire de ses revenus les charges de copropriété et d’amortir le coût de son investissement. En revanche, les déficits fonciers ne pourraient plus s’imputer aux autres revenus.

Ils parle aussi de modifier quelques peu le fonctionnement des APL.

En tout cas pour les personnes qui hésitent à se lancer, c’est très motivant de lire ça.

Les déficits fonciers ne pourraient plus s’imputer au autres revenus, en gros si je comprend bien ça veut dire qu’il serait plus intéressant de faire des travaux pour diminuer ces impôts ?

@Surin quelle effet d’aubaine?

Dernière modification par Dedik (19/08/2018 11h09)

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#34 19/08/2018 11h54 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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a écrit :

En revanche, les déficits fonciers ne pourraient plus s’imputer aux autres revenus.

Dedik a écrit :

en gros si je comprend bien ça veut dire qu’il serait plus intéressant de faire des travaux pour diminuer ces impôts ?

Euh, moi, je comprends le contraire. Je comprends que ce ne serait plus intéressant car il n’y aurait pas de possibilité de faire des travaux pour diminuer ses impôts.


Parrainage Binck (100€)

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#35 19/08/2018 17h54 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Je l’ai aussi lu, mais 2022 c’est … loin ! L’eau a le temps de couler sous les ponts, de s’assécher, de trouver une nouvelle source pour couler de nouveau et ainsi de suite. Tout peut continuer, s’arrêter, se modifier d’ici la. Ca va dépendre de la conjoncture, des élections suivantes, de l’état des finances publiques etc.

Après il y a de bonnes pistes. Mais le LMNP existe depuis 1949, je pense que ça va continuer contrairement au Pinel qui va c’est certain changer de nom.

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#36 20/08/2018 11h45 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Jeff33 a écrit :

a écrit :

En revanche, les déficits fonciers ne pourraient plus s’imputer aux autres revenus.

Dedik a écrit :

en gros si je comprend bien ça veut dire qu’il serait plus intéressant de faire des travaux pour diminuer ces impôts ?

Euh, moi, je comprends le contraire. Je comprends que ce ne serait plus intéressant car il n’y aurait pas de possibilité de faire des travaux pour diminuer ses impôts.

Effectivement je voulais dire le contraire, si je comprends bien il garderais ces avantages sauf l’intérêt de faire des travaux ? Ça voudrait dire qu’indirectement le milieu du bâtiment va être impacter et de plus que le niveau moyen des logements va être de moins bonne qualité.

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#37 20/08/2018 12h02 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Les travaux, au même titre que le bâtiment, peuvent être amorti également si régime LMNP réel.

Cela représente même un avantage par rapport au deficit foncier, qui ne prend en compte que certains types de travaux (amélioration et non pas construction…).

Je vois donc mal en quoi cela risque d’impacter le btp, il faudra se réadapter à de nouvelles règles tout simplement.

Encore une fois, nous discutons ici de textes qui ne sont même pas encore votés, ne crions pas au loup trop vite.

Zap

Dernière modification par zappaty (20/08/2018 12h04)

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#38 09/09/2018 20h55 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Un nouvel article pas très optimiste…

CAP 2022 - investissement-locatif-intelligent.com

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#39 12/10/2018 23h05 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Bjr , j’aimerai avoir l’avis du forum sur l’avenir du LMNP car comme vous le savez la condition d’inscription au rcs a disparu depuis février 2018 pour obtenir le statut LMP .

Allons nous vers la fin du LMNP et le cumul de l’avantage d’amortissement et de plus value  ?

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#40 14/10/2018 13h32 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Je ne savais pas où placer mon commentaire ?

Avez vous entendu parler de la décision du conseil constitutionnel du 8 février 2018 qui rend obligatoire le passage en LMP dès le dépassement des conditions du 50% des recettes par rapport a nos revenus des salaires ou 23 000 €

PS : bien vu l’équipe de modération et Maxence.

Message édité par l’équipe de modération (14/10/2018 13h44) :
- déplacement du message

Dernière modification par Dedik (14/10/2018 13h59)

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#41 14/10/2018 16h13 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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J’ai essayé de me renseigner un peu sur la question mais les informations semblent assez parcellaires.

Du coup on s’orienterait ("conditionnel") vers un maintien de l’amortissement mais vers son intégration dans le calcul de la PV de cession (donc PV calculé sur la valeur nette).

Et à priori ça serait regroupé un statut unique nu/meublé qui auraient les mêmes caractéristiques (extinction des dispositifs fiscaux particuliers type Pinel etc).

Si c’est le cas c’est plutôt fair comme réforme, le statut actuel LMNP bénéficie d’un double effet kiss cool assez anormal.

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#42 14/10/2018 17h06 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Bonjour Geronimo,

Pourriez-vous nous en dire plus sur vos sources?

Cdt

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#43 14/10/2018 23h11 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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En cours d’étude pour peut-être investir dans un immeuble de rapport comprenant 2 logements sur 5 en LMNP (qui passera à 3 si aboutissement), je tombe sur ce sujet……. Merci le forum !

Même si rien n’est acté, la proposition 11 du rapport CAP 2022 fait grandement réfléchir! En tout cas, c’est mon cas. Je vais revoir mes calculs en partant du principe que tout est loué en nu afin d’affiner mon offre.

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#44 15/10/2018 06h49 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Sans parler de ce que disait Maxence et moi.
Car comme dans beaucoup de cas selon la décision du conseil constitutionnel vous ne pouvez pas prétendre à ce statut fiscale et ça c’est de 2018 pas 2022.

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#45 15/10/2018 20h42 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Pouvez-vous préciser car je n’arrive pas à interpréter votre dernière phrase "ne peut pas prétendre à ce statut fiscale dès 2018"?

Dernière modification par Seb78 (15/10/2018 20h44)

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#46 16/10/2018 06h39 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Il est peut être probable que vous dépasser 50% de vos revenus ou 23 000€ non?
Avec un immeuble de rapport ça va très vite d’atteindre ces chiffres.

Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 | Conseil constitutionnel

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#47 16/10/2018 08h18 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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D’accord j’ai compris. Non j’ai de la marge "Malheureusement " en règle général vis-à-vis de la sur-taxation des revenus issus du travail mais "Heureusement" par rapport à cette décision.  C’est (ou c’était) justement une bonne opportunité pour ce projet

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#48 16/10/2018 20h36 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Mais bon ont en sait pas trop si c’est déjà vraiment appliquer sinon ça va embêter beaucoup de personnes.

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[+1]    #49 16/10/2018 22h45 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Geronimo a écrit :

Du coup on s’orienterait ("conditionnel") vers un maintien de l’amortissement mais vers son intégration dans le calcul de la PV de cession (donc PV calculé sur la valeur nette).

Et à priori ça serait regroupé un statut unique nu/meublé qui auraient les mêmes caractéristiques (extinction des dispositifs fiscaux particuliers type Pinel etc).

Une intégration des amortissements dans le calcul de la plus value me parait le plus envisageable dans le cas du LMNP au réel (plutôt qu’un amortissement uniquement des meubles par exemple,qui lui ferait perdre de l’intérêt par rapport au MICRO BIC). Cela maintiendrait le marché des LMNP packagés tout en diminuant les cessions "fiscalement gratuites" qui existent aujourd’hui.

Tout comme une fusion des nu et du meublé au forfait (entre 30 et 50%).

Par contre une prise en compte des amortissements dans ces régimes au forfait ainsi qu’au nu en régime réel me parait vraiment peu probable. Cela demanderait à tous les particuliers qui ont un appartement en location de tenir une comptabilité (avec les coût qui vont avec). Si tel est le cas, la demande d’expert comptable explosera…

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#50 17/10/2018 09h31 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Bonjour,

Je prends le fil en cours de route. Je n’ai pas encore lu le rapport, mais je vais m’y mettre …

2 remarques.

1) il ne sera plus intéressant de faire des travaux puisque non imputable sur le revenu global …

Déjà, faire des travaux dans le but de réduire son impot est une hérésie totale ! on dépense 100 pour récupérer une partie seulement ?

Non, on fait des travaux parce qu’ils sont nécessaires pour mieux louer, ou mieux vendre. C’est un investissement pour créer de la valeur.

2) "Comme dans le LMNP en régime réel, le bailleur aurait le droit de déduire de ses revenus les charges de copropriété et d’amortir le coût de son investissement. En revanche, les déficits fonciers ne pourraient plus s’imputer aux autres revenus. "

Ce qui est proposé, c’est, pour simplifier, de passer l’ensemble des locations en fiscalité type BIC (fiscalité déjà applicable aux loueurs en meublé) : imputation des charges et amortissement des investissements, sans imputation sur le revenu global. Bref, faire comme dans pleins d’autres pays : un seul régime pour la location tenant compte, espérons le, comme en LMNP  des dépenses réelles et non d’une liste restrictive de dépenses imputables.

- des déductions supplémentaires pour les bailleurs en nu, mais imputation des déficits uniquement sur les revenus de location
- un nouveau marché pour les comptables (donc pour l’Etat des revenus de ce côté là)
- une simplification coté DGFIP : une seule méthode de déclaration donc un controle standardisé, voir automatisé avec exigence d’un FEC à terme, des controles fiscaux plus simples aussi (on prend un cabinet comptable, on controle tous les bailleurs qui passent par ce cabinet en une seule fois), d’autant qu’en "forcant" la fiscalité type IS sur l’ensemble des locations, le fisc se permet d’utiliser les outils qu’il possède pour précontroler les entreprises sur les bailleurs, voire corréler les déclarations des dits bailleurs et des entreprises qu’il a mandaté pour les travaux, la gestion, etc …

En corollaire d’une unification de la fiscalité sur les locations nues et meublées, la logique voudrait qu’on unifie définitivement la location nue et meublée au plan civil. (c’est déjà pas mal le cas, sur la location résidence exclusive, mais on pourrait louer à des étudiants avec ou sans meuble et sans une liste précise des meubles nécessaires, le tout devant simplement contractuel entre le bailleur et le locataire).

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