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#76 28/05/2019 12h31

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Bien d’accord avec Michmouch.

Ma compréhension, c’est que ce n’est pas l’"entreprise LMNP" qui vend le bien, c’est le particulier. Donc l’entreprise voit seulement la sortie de l’immeuble de son actif, sans pour autant avoir de produit exceptionnel ou de plus-value. Le bien retourne dans le patrimoine privé du particulier puisqu’il n’est plus inscrit à l’actif de son entreprise, et cela, qu’il y ait vente ou arrêt de la location meublée pour le consacrer à un autre usage privé.

Les experts-comptables raisonnent entreprise du matin au soir, ce qui peut parfois entraîner certaines erreurs quand il faut justement accepter que la vente elle-même ne relève pas de la comptabilité d’entreprise.

Dernière modification par Bernard2K (28/05/2019 12h34)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#77 28/05/2019 12h46

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Je suis du même avis que Bernard2K.

J’en veux pour preuve qu’il existe un document, que j’ai rempli (par le biais de mon EC), de l’administration fiscale pour signaler le retour de le patrimoine privé de l’un de mes biens. Précisant ainsi qu’il ne faisait plus parti de mon activité LMNP à compter d’une date précise.

Dernière modification par dalki (28/05/2019 12h53)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#78 31/05/2019 09h27

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Merci à vous tous pour ces éclaircissements comptables
Un point reste encore nébuleux pour moi (désolé mais cela en aidera sûrement d’autres…)

Michmouch a écrit :

L’activité de LMNP n’est PAS PROFESSIONNELLE, donc il n’y a pas lieu de parler de PV CT, LT de réintégration, de 675.

L’immeuble est affecté à l’activité de location meublé par le crédit du 108 et le débit du 211/213.
Quand l’immeuble n’est plus loué en meublé, ou vendu, il est sorti de l’activité par le débit du 108 et le crédit des comptes 211/213/2813. C’est tout, la PV est gérée par le notaire.

et Cricri77700

Ok pour les écritures ci dessus qui permettent de sortir le bien ;
mais elles vont bien générer un surplus de résultat comptable BIC non ? Qui sera imposable à l’IR et chargé CSG + CRDS au social ( ou SSI en saisonnier) ?
Qui lui en LMNP viendra finalement annuler totalement la niche fiscale des amortissements (sauf pour la plus value puisqu’elle n’est pas concernée car plus value des particuliers).
Quelle est mon erreur de compréhension ?

Pour m’expliquer isolons les flux financiers de chaque opération (raisonnement de rentabilité) et prenons l’exemple d’un seul achat et d’une seule vente (il n’y en aura pas d’autres après) ; tant qu’on ne vend pas on passe les dotations aux amortissements et alors il n’y a pas d’impôts si les recettes équilibrent les charges (ce qui est plus ou moins le cas en moyenne) ;
lors de la vente plus value des particuliers ok, mais résultat comptable augmenté des dotations aux amortissements passées ; d’où bénéfice comptable important (sans déficit à mettre en face résultant d’autres opérations) ; d’où IR et social

Dernière modification par vieausoleil (31/05/2019 09h40)

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[+1]    #79 31/05/2019 09h30

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Non car cela va sur le compte 108 et la PV à déjà été payé chez le notaire lors de la vente.
Je le rappel PV des particuliers.

Donc les bénéfices liés à la vente ne figure pas "comptablement" parlant.


Maintenant je profite !!!

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#80 31/05/2019 09h44

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Ah bon ? C’est ça qui m’échappe… me rappelle plus de mes cours de compta ;  Effectivement il n’y a aucune écriture au compte de résultat dans ce qui a été dit, donc pas de résultat en plus… uniquement des écritures qui se compensent au bilan c’est ça ?

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[+1]    #81 31/05/2019 09h48

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En quelques sortes.
Et surtout mettre la PV sur la déclaration d’impôt sur le revenu ( mais déjà payé donc non imposé ! ) pour ne pas s’exposé à une amende.


Maintenant je profite !!!

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[+3]    #82 18/06/2019 21h56

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Bonsoir,

La réponse gouvernementale au député Saddier a été donnée: le passage au LMP va être obligatoire.

Cdt

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#83 24/06/2019 22h44

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J’aurai pensé que cette annonce allait déclencher bien plus de réactions sur ce post.
J’ai personnellement encore du mal à quantifié l’impact du passage au LMP dans mon cas.

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#84 25/06/2019 01h12

Modérateur
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C’est plutôt sur LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP… qu’il faudrait échanger sur les impacts d’un passage LMP.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#85 25/06/2019 11h19

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L’impact est majoritairement à la revente du bien. La fiscalité ne sera plus la même.

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#86 26/06/2019 18h04

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Bonjour à tous.Je suis propriétaire de plusieurs appartements loués en meublé sous le régime du LMNP réel.Selon vous, en cas de disparition de ce régime fiscal, qu’adviendra-t-il des amortissements constatés avant le changement de loi lors d’une cession du bien?Seront ils réintégrés par défaut, ou seront-ils au contraire omis comme c’est le cas actuellement par non rétroactivité de la loi.

Merci à tous pour vos avis!

Ouroboros

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#87 15/12/2019 18h12

Membre
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Bonjour,

J’envisage de faire de la LMNP (au réel) sur un appartement ancien récemment acquis.
J’ai déjà beaucoup lu à ce sujet, à plusieurs reprises.

Je souhaite gérer moi même cet appartement (bail et tout…),
mais je vais évidement confier la compta à des pro (fiscalité et tout…)

Mais d’abord, est-ce bien utile de se mettre à la LMNP maintenant ?
J’ai lu à plusieurs endroits que la fiscalité risque (depuis quelque temps déjà) de changer…
(amortissement…)

Et je me pose d’autre questions (plus simple):
Agence comptable ou agence immobilière ?
Grand compte ou celui du coin ?
Internet ou pas ?
Avez-vous des avis, du vécu ?

Enfin,
La LMNP est-elle compatible avec déjà un autre appartement en fin de loi Perisol ?
(ça n’a rien à voir je pense…)

Merci !

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[+1]    #88 16/12/2019 01h21

Modérateur
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A mon avis :
   - il est utile de se mettre à la LMNP maintenant. Si chaque fois que la fiscalité risque il fallait s’abstenir, alors on ne ferait jamais rien. Sur la location meublée, plus précisément, il y a eu des "rumeurs" (des propositions de changement, des rapports, des suppositions ou craintes, etc.) depuis pas mal d’années, il y a eu certains changements aussi, mais beaucoup de rumeurs ne se sont jamais transformées en réalité. Les potentiels changements à venir font partie des aléas que chacun doit prendre en compte dnas ses décisions (et ceci ne concerne pas que la location meublée).
   - l’activité d’une "agence immobilière" n’est pas vraiment la comptabilité. Pour choisir le professionnel qui se chargera de votre comptabilité, : lisez les nombreux échanges et témoignages qui figurent déjà sur le forum (et n’espérez pas qu’on les répétera pour répondre à votre question…).
   - il n’y a ni impact ni incompatibilité entre le fait de déjà louer des biens nus (par exemple sous le régime de la loi Perisol) et une activité de location meublée.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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Favoris 1   [+4]    #89 17/02/2020 19h28

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Bonjour,
Je sors d’une journée "location meublée" organisée par mon centre de gestion agréé. Cette formation "location meublée" était donnée par JL Le Boulc’h, avocat fiscaliste et auteur du livre classique sur la location meublée.

Concernant l’affiliation à la SSI (ex-RSI), l’interprétation de JL Le Bouc’h est la suivante:

1) un loueur en meublé de courte durée est affilié à la SSI dès que ses recettes sont supérieures à 23k€.
2) un loueur en meublé qui fait à la fois de la courte et de la longue durée risque d’être affilié à la SSI si ses recettes globales sont supérieures à 23k€ (et même si ses recettes issues de la location courte durée sont inférieures à 23k€). Il y a là un vrai danger pour les loueurs en meublé qui font occasionnellement de la courte durée et qui ne voudraient pas être affiliés à la SSI.
3) Un loueur en meublé professionnel non immatriculé au RCS peut ne pas être affilié à la SSI.
4) Un loueur en meublé non professionnel peut être affilié à la SSI. Il y a là peut-être une piste à creuser pour ceux qui voudrait éviter une (grosse) cotisation CSM.

Cdt

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#90 17/02/2020 20h11

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Bonsoir Alpin,
merci pour ces précisions.
Je pensais que si on remplissait les 2 conditions pour être LMP on serait affilié d’office au SSI - ce que vous ne confirmez pas avec M Le Boulch (location meublée de longue durée).
Quelqu un sait il quand les règles seront définitivement clarifiées? Etre affilié au SSI est très pénalisant lors de la revente car même si on peut être exonéré d’impôts sur les plus value, on paiera quand même le SSI sur les amortissements passés.
Stocri.

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#91 17/02/2020 20h25

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Je suppose (je vais vérifier avec ceux que je connais qui sont dans cette situation….) qu’une fois qu’on a pris sa retraite, même si on reste encore avec une activité de location meublée au titre de laquelle on cotise à la SSI, on ne cotisera plus pareil au SSI (par ex pour la retraite, qui est une grosse partie des cotisations SSI)…


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#92 17/02/2020 20h39

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GBL me demande quel est le raisonnement suivi par JL Le Boulc’h. JL Le Boulc’h est parti de l’article L611-1 du Code de la Sécurité Sociale, et je dois avouer que je n’ai rien compris à ses explications (je ne suis ni juriste, ni fiscaliste)! Je me suis contenté de noter scrupuleusement les conséquences …

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[+1]    #93 17/02/2020 21h54

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Bonsoir !

GoodbyLenine a écrit :

Je suppose (je vais vérifier avec ceux que je connais qui sont dans cette situation….) qu’une fois qu’on a pris sa retraite, même si on reste encore avec une activité de location meublée au titre de laquelle on cotise à la SSI, on ne cotisera plus pareil au SSI (par ex pour la retraite, qui est une grosse partie des cotisations SSI)…

AMHA, rien n’est moins sûr. Actuellement, une personne qui touche sa retraite, et déclare une activité micro-entrepreneur (ex. auto-entrepreneur), salariée en plus de sa retraite, ou travailleur indépendant, cotise pour les P.S. au même niveau que ceux qui ne sont pas en retraite. Ces cotisations sont (bien sûr) à fonds perdus. Je doute que cela change.


M07

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#94 17/02/2020 22h07

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Réputation :   55  

Après avoir rencontré plusieurs experts comptable et fiscalistes, même si rien n’est encore sûr étant donné que nous n’avons pas de retour d’expérience, j’ai eu les mêmes retours que Alpins.

À savoir, qu’un « nouveau » LMP qui bascule car validant les 2 premières règles mais n’étant pas inscrit au RCS ne doit pas payer la SSI.

Par ailleurs, un ancien LMP qui était inscrit au RCS lui paie la SSI. On a donc une situation un peu particulière et on peut légitimement se poser la question de la pérennité de cette situation.

En tout cas, il semble clair que si les 2 premiers critères sont validés, plus de 23k€ de revenus brut et les revenus du meublé dépassent 50% de l’ensemble des revenus, il y a passage en LMP pour l’année concernée.
Pour autant si l’année suivante la situation change et les critères ne sont plus validés, il a à priori repassage en LMNP et ainsi de suite.

Point important aussi pour certains, la règles des 50% de l’ensemble des revenus concerne les revenus imposable en France. Autrement dit, un travaillant frontalier ou une personne ayant exclusivement des revenus étrangers non imposable en France passerai automatiquement en LMP si il a plus de 23k€ de bénéfices en meublé en France.

Dernière modification par Ribeiro (18/02/2020 08h09)


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#95 20/02/2020 14h00

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Bonjour
J’avoue, c’est une vraie problématique alors que je me lance dans l’investissement.

Je vais avoir dans l’année 2 biens au total qui vont me générer plus de 23 000 € de recettes (avec charges comprises ?) qui sont à mon nom propre.

Je voulais partir sur du L.M.N.P. (location à l’année) mais la clause suivante m’intrigue :
"les recettes perçues par l’activité de L.M.N.P. doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal "

1) Est ce que c’est déjà en vigueur ? (sur le site du service public, cela n’a pas l’air …)

2) On parle du revenu brut global ou revenu net global ou revenu net imposable ?

3) Dans le cas où je passe le seuil, je suis en L.M.P.
Quelles sont les impacts ?

Apparemment "si leur revenu comptable est positif, ils devront reverser au maximum 35 % de leur bénéfice au S.S.I. Si ce revenu est nul ou négatif, un forfait aux alentours de 1 000 € sera exigé."

4) Est-ce-que c’est en lieu et place des taxes C.S.G. prévus de 17,2 % en L.M.N.P. ? ou bien une autre taxe additionnelle ?

5) Y-a-t-il une autre alternative pour des biens en nom propre ? ou faut il basculer en S.C.I. pour alléger les impôts ?

Merci d’avance pour votre retour constructif.

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#96 20/02/2020 15h56

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Je vous suggère de lire les discussions générales sur le LMNP et le LMP (celles épinglées et celles de "par où commencer ?" du bandeau bleu un peu plus haut) et les bons bouquins qui y sont référencés, pour avoir des informations plus complètes (et pas un rapport qui fait juste des propositions, dont certaines (voire la plupart) ne s"appliqueront jamais).

Pour vos questions :
1) oui (pour ce que vous citez)
2) On parle de tous vos revenus d’activité (salaires, pensions, BIC, BNC,…)
3) voir la discussion dédiée au LMP (pas évident que tout LMP doive s’immatriculer au SSI).
4) les cotisations SSI incluent la CSG (vous ne la payerez pas 2 fois)
5) Pas d’autre alternative. En SCI vous payerez sans doute plus.


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#97 13/04/2020 11h11

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Ribeiro a écrit :

Après avoir rencontré plusieurs experts comptable et fiscalistes, même si rien n’est encore sûr étant donné que nous n’avons pas de retour d’expérience, j’ai eu les mêmes retours que Alpins.

À savoir, qu’un « nouveau » LMP qui bascule car validant les 2 premières règles mais n’étant pas inscrit au RCS ne doit pas payer la SSI.

Par ailleurs, un ancien LMP qui était inscrit au RCS lui paie la SSI. On a donc une situation un peu particulière et on peut légitimement se poser la question de la pérennité de cette situation.

En tout cas, il semble clair que si les 2 premiers critères sont validés, plus de 23k€ de revenus brut et les revenus du meublé dépassent 50% de l’ensemble des revenus, il y a passage en LMP pour l’année concernée.
Pour autant si l’année suivante la situation change et les critères ne sont plus validés, il a à priori repassage en LMNP et ainsi de suite.

Point important aussi pour certains, la règles des 50% de l’ensemble des revenus concerne les revenus imposable en France. Autrement dit, un travaillant frontalier ou une personne ayant exclusivement des revenus étrangers non imposable en France passerai automatiquement en LMP si il a plus de 23k€ de bénéfices en meublé en France.

Bonjour,
je suis toujours assez perplexe et si on lit attentivement le texte, il semble bien que tous les LMP doivent s’inscrire au SSI.

L’article L 611-1 du code de la securité sociale fait reference directement à l’article 155 du code général des impots. Et ce dernier a été changé et la condition d’inscription au RCS abrogée.

611-1 code secu alinea 6

Je ne vois pas comment on peut arriver à une autre conclusion.

merci de vos retours

Dernière modification par Panda (13/04/2020 14h00)

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[+1]    #98 13/04/2020 15h10

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L’alinéa 6 du L611-1 mentionne que, outre les loueurs en meublé de courte durée ("lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile"), et ceux déjà affiliés à la SSI ou qui choisissent d’y adhérer ("sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code"), sont concernées les personnes qui "remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts". 

Or, le 1° du 2 du IV de l’article 155 du CGI comporte à  présent un seul mot : "(abrogé)"….

Donc votre conclusion me semble erronée (tant qu’il n’y a pas de rectification de l’alinéa 6 du L611-1, pour qu’il ne fasse plus référence à la partie du texte du CGI qui a été abrogée), et le L611-1 indique clairement que les nouveaux loueurs meublés avec des baux de longue durée (qu’ils soient LMNP ou LMP) ne sont pas obligés de s’immatriculer à la SSI.

Par ailleurs, j’ai le sentiment (même si je peux me tromper) que cette rédaction reflète correctement l’intention du législateur, et ne devrait donc pas être aménagée prochainement.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#99 14/04/2020 23h48

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Je pense maintenant avoir mal lu les textes et je pense que vous avez raison.
Pas de SSI donc pour l’instant pour les LMP non incrits au RCS.
Ca parait etre trop beau pour être durable et pas facile d’investir avec toutes ces incertitudes sur l’évolution de la fiscalité de la location meublée.

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#100 18/04/2020 00h55

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Bonsoir à tous,

Il vient de m’être expliqué par mon comptable la chose suivante :

En cas de passage de LMNP à LMP ( dépassement du plafond de 23 K pour ma part ), l’on perd le report du déficit de charges….

Seuls les amortissements non encore déduits sont reportés en cas de passage de LMNP à LMP

En cas de nouvelle bascule en LMNP avant 10 ans, on récupère ce déficit de charges qui seraient donc suspendu pendant 10 ans.

Je cherche mais ne trouve rien à ce sujet. Vous en avez entendu parler ?

Cordialement Florent

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