PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 12/08/2018 11h57

Membre (2015)
Réputation :   25  

Bonjour,
Je suis en phase de recherche d’un bien immobilier pour en faire d’abord un investissement locatif pendant quelques années, avant de le reprendre ensuite comme ma résidence principale.
J’ai trouvé un bien correspondant à mes recherches mais il comprend des parties communes spéciales et je ne vois pas exactement l’impact de ces parties communes spéciales pour le propriétaire.

L’appartement comprend 2 lots (en fait à l’origine 2 appartements) qui ont été achetés ensemble, ainsi que tous les tantièmes de la fameuse partie commune spéciale (en fait le palier qui desservait les 2 appartements). Du coup la porte d’entrée de l’appartement se trouve à la limite entre les parties communes « générales » et cette partie commune spéciale. « Physiquement », le palier (partie commune spéciale) fait partie de l’appartement, mais il ne fait pas partie des 2 lots privatifs (c’est clairement indiqué dans le règlement de la copropriété). Le propriétaire actuel (propriétaire depuis 40 ans), ne fait pas de différence entre cette partie commune et le reste de l’appartement. Il y a placé, par exemple, une armoire et des fleurs ; le marbre au sol est le même que celui de l’appartement et c’est lui également qui en assure tout l’entretien (des sols, des murs, etc…). Il est aussi le seul à posséder la clef de la porte d’entrée.

N’étant pas un expert du droit immobilier, je ne comprends pas très bien cette notion de partie commune spéciale, affectée exclusivement à un lot privatif.
Quelles sont les différences/limitations, pour le propriétaire, entre la partie privative et la partie commune ?

En vrac les questions que je me posent (et il y en surement d’autres auxquelles je ne pensent pas encore) :
-    Le propriétaire a-t-il le droit d’y faire des travaux (p.e. changer le sol), d’y placer des meubles, etc.,  sans en référer à la copro ?
-    La surface de cette partie commune spéciale est-elle prise en compte dans le calcul des différents impôts ou taxes immobilières ?
-    Est-il possible qu’un vote majoritaire en assemblée générale des copropriétaires, cette partie commune change de « statut » pour ne plus être affectée exclusivement aux lots actuels ?
-    Etc..

Mon épouse me dit que je me pose trop de questions smile, mais j’essaie de baser toutes mes décisions importantes sur une étude des risques/bénéfices la plus exhaustive possible (sans rechercher le zéro risque à tout prix, mais j’aime savoir dans quoi je m’engage).

Mots-clés : droit immobilier, jouissance privative, parties communes spéciales


Iuva te et caelum te iuvabit

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #2 13/08/2018 19h00

Membre (2018)
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   314  

Bonjour,

Une partie commune spéciale est une partie commune à l’usage que d’une partie des copropriétaires par opposition aux parties communes générales qui sont à l’usage de tous les copropriétaires.

Ce concept se retrouve dans de nombreuses copropriétés ou l’on peut définir des parties communes particulières à un bâtiment, une cage d’escalier, un équipement qui n’est utile qu’à certains copropriétaires (par exemple un ascenseur qui est inutile pour les lots situés au rez de chaussée)… On rencontre aussi des WC communs à certains lots (par exemple des chambres de bonnes), ou des paliers communs à certains copropriétaires.

Ces parties communes spéciales sont décrites dans le règlement de copropriété et sont associées à des charges spéciales réparties selon des tantièmes qui différent de ceux des charges générales. Les charges concernées sont listées dans le règlement de copropriété.  Seuls les copropriétaires concernés par la partie commune spéciale décident des travaux la concernant et se partagent les charges associées.

Si ma compréhension de votre cas est exacte, le palier est une partie commune spéciale associée à des lots qui sont possédés par le même copropriétaire.

Dans ce cas, à ma connaissance :
- la surface du palier ne doit pas être prise en compte dans la détermination de la surface de l’appartement (le mesurage concerne la surface des lots)
- il convient de lire attentivement le règlement de copropriété afin de prendre connaissance des modalités de jouissance de la partie commune spéciale
- une modification du règlement de copropriété concernant les parties communes spéciales me semble devoir être votée uniquement par les propriétaires des lots concernés :
Jurisprudence

A ma connaissance, dans ce cas, sauf disposition contraire dans le règlement de copropriété,  il est possible de transformer la partie commune particulière en une partie privative, mais cela demande l’intervention d’un géomètre, la création d’un nouveau lot (et donc une augmentation des tantièmes de copropriété associés aux deux appartements), l’autorisation de l’AG, la modification de l’état descriptif de division et l’attribution du nouveau lot, avec les frais associés…. En revanche, pas d’achat proprement dit…

Dernière modification par Canyonneur75 (13/08/2018 19h27)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 14/08/2018 08h13

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Excellente réponse de Cannyoning. Dans les faits, c’est quasiment une partie privative (vu que vous en avez tous les tantièmes).

Entre la privatisation et la partie commune spéciale, le choix de la seconde solution vient sans doute du fait que les 2 moitiés d’appartement sont encore 2 lots distincts. En théorie, un propriétaire pourrait vouloir vendre chaque appartement séparément ; il faudrait alors rendre au palier sa fonction de couloir, donc la réintégrer dans les parties communes générales. C’est donc sans doute pour la réversibilité de l’opération que la solution "partie commune spéciale" a été retenue.

Pour autant, il semble que vous êtes protégé d’une décision des autres copropriétaires de récupérer cette partie commune spéciale en partie commune ordinaire, de par la jurisprudence, citée par Cannyoning, qui dit que ce sont seulement les copropriétaires concernés qui votent. Donc cette partie vous est de facto réservée, et elle se comporte donc comme une partie quasi-privative ; sauf si vous en décidez vous-mêmes autrement.

Au total, je n’y vois pas d’inconvénient.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums