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[+1]    #1 22/07/2018 02h22

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Surtout que les arguments avancés n’ont aucun rapport avec le LMNP!

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme

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[+1]    #2 25/07/2018 15h28

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GoodbyLenine a écrit :

Comme d’habitude, avant d’imaginer des conséquences sur la base de commentaires de commentaires, commençons par aller voir les sources, et en particulier le texte de ce rapport CAP2022.

On y trouve (à partir de la page 73/152) les préconisations concernant la "suppression des régimes d’exception comme le Pinel ou les locations meublées non professionnelles, qui, dans les zones tendues, favorisent plus les rentes des propriétaires immobiliers fonciers que l’augmentation de l’offre, et n’a pas démontré son efficacité dans la construction de logements intermédiaires en raison de l’absence de contrôle des conditions de ressources des locataires"
… mais aussi "la création d’un régime de droit commun unique pour les investisseurs autorisant la déduction des charges de propriété et d’un amortissement" notamment.

Rien qu’à lire ce passage (qui n’est pas forcément très précis/détaillé), on constate que ça ne serait pas forcément dramatique, si cette préconisation était mise en oeuvre un jour…

Ce rapport démontre surtout l’incompétence rêveuse des auteurs dans le domaine de l’immobilier LMNP dans les zones tendues. En effet, à vue de nez, dans les zones tendues d’Ile de France, 90 % au moins des appartements en LMNP sont des studios ou des deux pièces. Ces appartements, le plus souvent entre 15 et 40 m2, sont appréciés par les investisseurs. Contrairement aux affirmations de l’auteur, ce statut crée une offre de  logements destinés aux étudiants, célibataires et jeunes couples, très fréquents dans ces zones tendues.
Le logement "intermédiaire" évoqué par le rapport est rare dans une zone tendue, justement parce que la zone est très recherchée par de nombreux locataires. Quand la zone est "moins tendue", vous avez un étalement des prix car la demande est moins forte. Le "contrôle des ressources des locataires" qui doit permettre de créer des logements intermédiaires est une vaste blague. Un locataire est solvable ou il ne l’est pas, le reste est littérature pour bureaucrate politisé … Pour l’auteur, c’est au privé de créer des logements à "loyer intermédiaire" dans des zones tendues, grâce à une belle usine à gaz imaginée dans un bureau par un ignorant. Pour l’auteur, les bailleurs doivent être des "gentils" et bien s’entendre pour loger les classes moyennes et les pauvres. C’est pourtant à l’Etat de faire du logement social (où il y aurait beaucoup à dire…), pas au privé. Croire aux logements intermédiaires dans des quartiers parisiens très attractifs, c’est du n’importe quoi : quand vous avez cinq candidats solvables pour un logement qui coûte très cher à l’achat, on en choisit un qui paie le prix, ce n’est pas au marché privé de changer le loyer pour faire plaisir aux pouvoirs publics. Quand on lit le rapport, on finit par croire que tout le monde peut obtenir un logement privé à loyer modéré sur les Champs-Elysées… 
Le terme de "rente" est significatif d’une idéologie hostile au bailleur, le rentier a pour but premier de ne rien faire. Dans ce rapport, il est désigné sous ce terme, alors qu’il produit un bénéfice de son travail, parfois augmenté d’une plus-value à la revente. Mais là, c’est un "méchant", il veut gagner de l’argent ! Le "gentil" lui, il veut juste loger les gens et surtout gagner très peu : il doit se contenter de la fierté  d’être un auxiliaire de la politique du logement…  Sur ce site, nombre de bailleurs privés très efficaces envisagent de renoncer à cette activité au profit d’un bail commercial ou de la bourse, car ils perdent trop de temps à gérer leurs appartements en location (voir les déclarations de Cri-cri et Philippe30).
On peut critiquer le statut LMNP, que je pratique, mais le comparer directement au Pinel et sans analyse des populations concernées démontre, encore une fois, l’incompétence de l’auteur du rapport. De nombreux appartements de type "Pinel" ou "Scellier", construits dans en banlieue de petites villes du Sud-Ouest (Bergerac…), sont vides et ont ruiné des investisseurs. Les appartements LMNP des métropoles sont presque tous loués…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (09/02/2019 18h19)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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[+1]    #3 25/07/2018 20h44

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Après voir étudié le parcours des trois présidents de Cap22, Fédéric Mion, Ross McInnes et Véronique Bédague-Hamilius, seule cette dernière a une expérience, bien légère, dans l’immobilier. Après une carrière de haut fonctionnaire, depuis mars 2017 elle travaille chez Nexcity, comme secrétaire générale avec autorité sur la DRH et la direction juridique. Là ou l’amateurisme est flagrant, c’est qu’elle était très bien placée pour obtenir des explications claires et argumentées de spécialistes. Nous en sommes très loin lorsque nous lisons le rapport, une sorte de "bien-pensance" sans lien avec le réel…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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[+1]    #4 05/08/2018 15h17

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Ce qui est évoqué est le contraire d’une rétroactivité. Rétroactivité = la loi modifie l’imposition sur l’année ou les années précédentes à la loi.

Vous évoquez au contraire le maintien du régime précédent ; je ne sais pas quel est le terme exact ; en matière sociale on parle par exemple de "maintien des avantages acquis".

En me référant aux changements fiscaux passés, je vois personnellement plusieurs solutions :
1) le changement immédiat. L’année où passe la loi, ou l’année suivante, les LMNP au réel passent de force dans le nouveau régime (LMP, ou alignement sur la location nue, ou autre, selon ce que le législateur sortira de son chapeau…)
2) un délai d’application. Genre : application immédiate pour les nouveaux loueurs meublés, mais les gens qui louent actuellement en LMNP au réel peuvent encore le faire 3 ans avant de devoir passer au nouveau régime
3) une application progressive, par paliers de revenus. Genre : application en N+1 pour ceux qui ont plus de 50 k€ de recettes, et en N+2 pour ceux qui ont plus de 23 k€ de recettes mais moins de 50 k€ ; N étant l’année de passation de la loi.
4) une application progressive pour tous. Genre : on fait une règle de 3 entre les impôts dus avec le régime LMNP au réel actuel, et ceux qui seraient dû avec le nouvel impot. En année N, on applique 100 % du régime actuel ; en N +1, 66 % ancien régime et 33 % nouveau régime, en N+2 33 % ancien régime et 66 % nouveau régime, en N+3 100 % nouveau régime.

Il me semble que des solutions de ce type ont été appliquées à divers dispositifs fiscaux de par le temps, et que donc chacune est possible.

En revanche, il me semble très improbable que le LMNP au réel actuel soit maintenus indéfiniment pour tous les biens actuellement imposés au LMNP au réel. Ca existe pour des sujets où il y a la notion de fait générateur, de date d’ouverture (comme les contrats d’assurance-vie conclus avant telle date). Mais là on parle de l’imposition de revenus annuels, et par définition, le mode d’imposition des revenus annuels change d’une années sur l’autre, sans notion d’antériorité. Par exemple, une entreprise existant depuis 1961 n’est pas imposée selon les modalités de l’année 1961. Elle a vu ses impôts et taxes évoluer au fil des ans, et son ancienneté ne la protège d’aucune évolution.

Donc, s’il y a un délai ou un régime transitoire, ça sera déjà pas mal…

Après, je redis ce que j’ai déjà dit 100 fois : à l’heure actuelle il n’y a rien de changé. Évitons de paniquer et de prendre des décisions de vente ou de changement de régime alors qu’aucune loi n’a encore changé. Attendons de voir pour nous adapter. De toute façon on ne peut s’adapter à l’inconnu, il faut d’abord savoir ce qui va sortir du chapeau pour pouvoir ensuite s’y adapter.

Dernière modification par Bernard2K (05/08/2018 15h19)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+1]    #5 16/10/2018 22h45

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Geronimo a écrit :

Du coup on s’orienterait ("conditionnel") vers un maintien de l’amortissement mais vers son intégration dans le calcul de la PV de cession (donc PV calculé sur la valeur nette).

Et à priori ça serait regroupé un statut unique nu/meublé qui auraient les mêmes caractéristiques (extinction des dispositifs fiscaux particuliers type Pinel etc).

Une intégration des amortissements dans le calcul de la plus value me parait le plus envisageable dans le cas du LMNP au réel (plutôt qu’un amortissement uniquement des meubles par exemple,qui lui ferait perdre de l’intérêt par rapport au MICRO BIC). Cela maintiendrait le marché des LMNP packagés tout en diminuant les cessions "fiscalement gratuites" qui existent aujourd’hui.

Tout comme une fusion des nu et du meublé au forfait (entre 30 et 50%).

Par contre une prise en compte des amortissements dans ces régimes au forfait ainsi qu’au nu en régime réel me parait vraiment peu probable. Cela demanderait à tous les particuliers qui ont un appartement en location de tenir une comptabilité (avec les coût qui vont avec). Si tel est le cas, la demande d’expert comptable explosera…

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[+1]    #6 07/05/2019 17h54

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Bonjour,
Je viens de voir que M. Saddier, député haut-savoyard, a posé une question au gouvernement concernant l’incertitude liée aux statuts LMNP/LMP. Pas de réponse gouvernementale pour l’instant.
Cdt

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[+1]    #7 27/05/2019 18h43

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Voici ce que mon expert comptable, qui s’est montré à de nombreuses reprises très précis, toujours à l’affut de l’évolution des lois, démentant en ma défaveur des positions prises par mon ancien cabinet exprime sur le sujet :

Expert comptable a écrit :

Le principe est très clair. En matière fiscale, les exploitants en LMNP bénéficient du même dispositif d’abattement sur l’impôt sur le revenu et la CSG/CRDS, que les propriétaires exploitant leur bien en locations nues.
Autrement dit, oui, les amortissements antérieurs n’interviennent pas dans la détermination de la plus-value et ne sont donc en rien réintégrés au résultat fiscal.

Je n’ai pas le livre sous les yeux mais M° Le Bouc’h dit la même chose dans son ouvrage livre.fnac.com/a10373991/Jean-Louis-Le- … t-revue-et


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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[+1]    #8 28/05/2019 10h25

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J’ai l’impression que beaucoup, à la recherche d’une précision extrême, s’emmêlent les pinceaux, et on arrive à une discussion ou tout et n’importe quoi est dit.

L’activité de LMNP n’est PAS PROFESSIONNELLE, donc il n’y a pas lieu de parler de PV CT, LT de réintégration, de 675.

L’immeuble est affecté à l’activité de location meublé par le crédit du 108 et le débit du 211/213.
Quand l’immeuble n’est plus loué en meublé, ou vendu, il est sorti de l’activité par le débit du 108 et le crédit des comptes 211/213/2813. C’est tout, la PV est gérée par le notaire.

@Philippe30, si votre comptable vous a fait imposer la PV en BIC, il s’est trompé.

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[+1]    #9 31/05/2019 09h30

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Non car cela va sur le compte 108 et la PV à déjà été payé chez le notaire lors de la vente.
Je le rappel PV des particuliers.

Donc les bénéfices liés à la vente ne figure pas "comptablement" parlant.


Maintenant je profite !!!

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[+1]    #10 31/05/2019 09h48

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En quelques sortes.
Et surtout mettre la PV sur la déclaration d’impôt sur le revenu ( mais déjà payé donc non imposé ! ) pour ne pas s’exposé à une amende.


Maintenant je profite !!!

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[+3]    #11 18/06/2019 21h56

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Bonsoir,

La réponse gouvernementale au député Saddier a été donnée: le passage au LMP va être obligatoire.

Cdt

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[+1]    #12 16/12/2019 01h21

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A mon avis :
   - il est utile de se mettre à la LMNP maintenant. Si chaque fois que la fiscalité risque il fallait s’abstenir, alors on ne ferait jamais rien. Sur la location meublée, plus précisément, il y a eu des "rumeurs" (des propositions de changement, des rapports, des suppositions ou craintes, etc.) depuis pas mal d’années, il y a eu certains changements aussi, mais beaucoup de rumeurs ne se sont jamais transformées en réalité. Les potentiels changements à venir font partie des aléas que chacun doit prendre en compte dnas ses décisions (et ceci ne concerne pas que la location meublée).
   - l’activité d’une "agence immobilière" n’est pas vraiment la comptabilité. Pour choisir le professionnel qui se chargera de votre comptabilité, : lisez les nombreux échanges et témoignages qui figurent déjà sur le forum (et n’espérez pas qu’on les répétera pour répondre à votre question…).
   - il n’y a ni impact ni incompatibilité entre le fait de déjà louer des biens nus (par exemple sous le régime de la loi Perisol) et une activité de location meublée.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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Favoris 2   [+4]    #13 17/02/2020 19h28

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Bonjour,
Je sors d’une journée "location meublée" organisée par mon centre de gestion agréé. Cette formation "location meublée" était donnée par JL Le Boulc’h, avocat fiscaliste et auteur du livre classique sur la location meublée.

Concernant l’affiliation à la SSI (ex-RSI), l’interprétation de JL Le Bouc’h est la suivante:

1) un loueur en meublé de courte durée est affilié à la SSI dès que ses recettes sont supérieures à 23k€.
2) un loueur en meublé qui fait à la fois de la courte et de la longue durée risque d’être affilié à la SSI si ses recettes globales sont supérieures à 23k€ (et même si ses recettes issues de la location courte durée sont inférieures à 23k€). Il y a là un vrai danger pour les loueurs en meublé qui font occasionnellement de la courte durée et qui ne voudraient pas être affiliés à la SSI.
3) Un loueur en meublé professionnel non immatriculé au RCS peut ne pas être affilié à la SSI.
4) Un loueur en meublé non professionnel peut être affilié à la SSI. Il y a là peut-être une piste à creuser pour ceux qui voudrait éviter une (grosse) cotisation CSM.

Cdt

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[+1]    #14 17/02/2020 21h54

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Bonsoir !

GoodbyLenine a écrit :

Je suppose (je vais vérifier avec ceux que je connais qui sont dans cette situation….) qu’une fois qu’on a pris sa retraite, même si on reste encore avec une activité de location meublée au titre de laquelle on cotise à la SSI, on ne cotisera plus pareil au SSI (par ex pour la retraite, qui est une grosse partie des cotisations SSI)…

AMHA, rien n’est moins sûr. Actuellement, une personne qui touche sa retraite, et déclare une activité micro-entrepreneur (ex. auto-entrepreneur), salariée en plus de sa retraite, ou travailleur indépendant, cotise pour les P.S. au même niveau que ceux qui ne sont pas en retraite. Ces cotisations sont (bien sûr) à fonds perdus. Je doute que cela change.


M07

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[+1]    #15 13/04/2020 15h10

Modérateur
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L’alinéa 6 du L611-1 mentionne que, outre les loueurs en meublé de courte durée ("lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile"), et ceux déjà affiliés à la SSI ou qui choisissent d’y adhérer ("sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code"), sont concernées les personnes qui "remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts". 

Or, le 1° du 2 du IV de l’article 155 du CGI comporte à  présent un seul mot : "(abrogé)"….

Donc votre conclusion me semble erronée (tant qu’il n’y a pas de rectification de l’alinéa 6 du L611-1, pour qu’il ne fasse plus référence à la partie du texte du CGI qui a été abrogée), et le L611-1 indique clairement que les nouveaux loueurs meublés avec des baux de longue durée (qu’ils soient LMNP ou LMP) ne sont pas obligés de s’immatriculer à la SSI.

Par ailleurs, j’ai le sentiment (même si je peux me tromper) que cette rédaction reflète correctement l’intention du législateur, et ne devrait donc pas être aménagée prochainement.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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Favoris 2   [+1]    #16 18/04/2020 12h37

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Réputation :   1  

Bonjour,
Je ne suis pas la pour faire de la retap mais je suis en ce moment un cycle de formation gratuit sur la location meublée:
Formation location meublee

Il a été affirmé lors des questions/réponses que:
- en location meublée longue durée, si l’on devient LMP et qu’on n’est pas incrit au Registre du commerce, on n’est pas soumis au SSI quels que soient les revenus salariés ou revenus de location meublée de longue durée.
- si on fait de la location meublée saisonnière , SSI si CA>23000
- si l’on fait de la location meublée saisonnière et de la location meublée de longue durée alors on regarde les deux activités séparement. Ainsi avec un revenu salarié de 40k et des revenus de location meublée de 50k. On est LMP et :
- si par exemple 22k en saisonnier et 28k en longue durée: pas de SSI
- si 22k en longue durée et 28k en saisonnier: alors SSI sur l’activité en saisonnier uniquement.(environ 1200 Euros pas an au minimum)

Voila plutot de bonnes nouvelles. L’expert comptable avait l’air 100% sûre d’elle dans ces affirmations.

Cordialement

Dernière modification par Panda (18/04/2020 14h18)

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Favoris 5   [+1]    #17 08/07/2020 10h30

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Zandu, le 03/06/2020 a écrit :

étant concerné par le dépassement des seuils me faisant passer LMP, le déclaration de cette année est un peu nouvelle pour moi.

Sauriez vous me dire ce que je dois remplir en case 5HY ? (sachant que 5KC = 0)

J’ai vu un fiscaliste spécialisé sur la question et je pense avoir manqué de précisions dans mes explications précédentes concernant la case 5HY.

Si LMP "en location longue durée", vous n’êtes donc pas assujettis au SSI. Donc les bénéfices seront à déclarer en case 5 kC, et aussi en case 5HY, afin de régler les PS. En effet, à défaut de SSI, vous devez régler les PS de 17.2%, qui eux, ne sont pas déductibles à contrario des cotisation SSI.

Voici un rapide comparatif entre les deux avec un résultat de 100€ imposé sur une tranche à 30% :

Avec le ssi : 47/147 X 100 = 32 de ssi
100 - 32 (car déductible) = 68 X 30% d’IR = 20.4€
32 de ssi + 20.4 d’ir = 52.4€ à payer.

Avec PS : 100 X (30 +17.2) = 47.2€ à payer

En résumé, avec le ssi c’est plus cher pendant la phase de "capitalisation", mais vous cotisez pour la retraite (un peu, parait-il). Avec les PS c’est moins cher, sachant qu’il y a même une déductibilité à hauteur de 5.5% que je n’ai pas indiqué. Donc on serait plus proche des 41.7€ en réalité.

Par ailleurs, on est rarement grandement bénéficiaire pendant la phase d’amortissements.
Donc le point le plus important est la plus valu au moment de la revente.
Et avec le SSI, toute la plus value "court terme" sera assujettis aux cotisation du SSI, et ça fait très mal.  Alors qu’avec l’option pour les PS, car location LMP en longue durée, il y a donc bien zéro fiscalité après 5 ans, car la plus value (court et long terme) n’est pas assujettis aux PS pour les LMP. A titre e comparaison la plus value est assujettis aux PS pour les LMNP.

Dernière modification par cobra (08/07/2020 10h36)

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[+2]    #18 13/10/2020 10h56

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Bonjour,
J’en remets une couche! Sur son blog, l’avocat fiscaliste Paul Duvaux considère comme acquis qu’à partir de 2021 tous les LMP seront assujettis à la SSI, avec les conséquences que j’évoquais dans mon message précédent.
Cdt

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