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#2276 23/01/2021 19h38

Membre
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L’US permet un amortissement au niveau comptable, ce qui est important pour annuler les frais et impositions pour arriver à un CF nul.

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Favoris 1    #2277 23/01/2021 19h39

Membre
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Réputation :   163  

En quelques mots :

Dans une SCI l’achat d’US permet d’avoir de l’amortissement.

Si l’achat d’US est bien calibré avec une  part de loyer étrangers déjà imposés de le pays où se situent les biens, on arrive à un montage où l’on ne paie pas l’IS …. cela augmente mécaniquement le TRI de l’opération….

Avec de la PP uniquement, cette optimisation n’est pas possible car il n’y aurait pas d’amortissement à prendre en compte….. et donc de l’US à 15% sur les résultats.

Yvan

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#2278 23/01/2021 21h05

Modérateur
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Réputation :   2332  

A noter que si la SCI IS detient uniquement de la PP de SCPI investies en totalité (ou presque) hors de France, il n’y aura pas non plus d’IS à payer.

Investir dans de l’US permet cependant d’obtenir de meilleurs rendements (de meilleurs TRI), si on retient l’hypothèse que les dividendes et le prix de la part resteront stables (ou que le dividende ne baissera pas trop, et que le prix de la part n’augmentera pas trop), qu’en investissant dans de la PP.
(Attention : investir en US est aussi plus risque qu’investir en PP. Si les dividendes baissent beaucoup, on peut vite arriver à un rendement négatif…)

Il est très difficile d’obtenir des prêts pour investir en US. Cest plus facile pour investir en PP. Donc, si on dispose d’un apport, et qu’on veut investir via une SCI IS, autant utiliser l’apport pour financer de l’US.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#2279 23/01/2021 21h13

Membre
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Si l’on souhaite détenir uniquement des SCPI étrangères en pp à 100%, le choix sera très limité…

Dernière modification par maxicool (23/01/2021 21h14)


Parrain Linxea . Yomoni . Boursorama . Vattenfall . Fortuneo . Total (105579483) . Binck . Igraal . eBuyClub . BLOG

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#2280 23/01/2021 21h37

Membre
Réputation :   48  

GoodbyLenine a écrit :

A noter que si la SCI IS detient uniquement de la PP de SCPI investies en totalité (ou presque) hors de France, il n’y aura pas non plus d’IS à payer.

Investir dans de l’US permet cependant d’obtenir de meilleurs rendements (de meilleurs TRI), si on retient l’hypothèse que les dividendes et le prix de la part resteront stables (ou que le dividende ne baissera pas trop, et que le prix de la part n’augmentera pas trop), qu’en investissant dans de la PP.
(Attention : investir en US est aussi plus risque qu’investir en PP. Si les dividendes baissent beaucoup, on peut vite arriver à un rendement négatif…)

Il est très difficile d’obtenir des prêts pour investir en US. Cest plus facile pour investir en PP. Donc, si on dispose d’un apport, et qu’on veut investir via une SCI IS, autant utiliser l’apport pour financer de l’US.

Bonsoir GBL,

Quel est votre retour d’expérience sur l’achat d’usufruit en terme de rendement sur les précédentes opérations effectuées ?

Je vois souvent des tri net d’is entre 8% et 12% pour du pierval santé par exemple mais en réalité sur 5 ou 10 ans en regardant le rétroviseur, quel est vraiment le tri en prenant en compte la baisse de rendement mécanique ?

Cela peut permettre de relativiser et de voir que réellement le tri oscille plutôt entre 4% et 6% (c’est un exemple).

Dernière modification par peakykarl (23/01/2021 21h38)

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#2281 23/01/2021 21h54

Modérateur
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Réputation :   2332  

Mon retour d’expérience est ici.

Le rendement des investissements en US faits il y a quelques années est assez variable, selon la SCPI choisie et son évolution depuis lors. Parfois, le TRI calculé au départ avec pour hypothèse une stabilité des dividendes s’avère avoir été trop optimiste, parfois la réalité est meilleure que ce qui était attendu.

Dans le cas particulier de Pierval Santé, comme les dividendes sont restés très stables depuis l’origine, le TRI anticipé était très proche de celui constaté à posteriori.

Le Covid-19 aura peut-être un impact significatif (à la baisse) sur les TRI constatés à posteriori.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#2282 23/01/2021 23h06

Membre
Réputation :   0  

A l’occasion d’une simulation de crédit immo pour mon futur LMNP, j’ai discuté avec mon conseiller à la Société Générale ce matin

Ils acceptent sans problème de financer les SCPI à crédit au sein d’une SCI.
Le taux est par contre plus élevé que pour les particuliers
Et ils ont une liste définie de SCPI pour l’achat à crédit (que mon conseiller doit me fournir, je la posterai ici)

Par contre, j’ai appris qu’ils ont leur propre CGP et que c’est gratuit pour les clients (non rémunéré à commission), c’est intéressant.

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#2283 24/01/2021 12h09

Membre
Réputation :   48  

GoodbyLenine, le 23/01/2021 a écrit :

Mon retour d’expérience est ici.

Le rendement des investissements en US faits il y a quelques années est assez variable, selon la SCPI choisie et son évolution depuis lors. Parfois, le TRI calculé au départ avec pour hypothèse une stabilité des dividendes s’avère avoir été trop optimiste, parfois la réalité est meilleure que ce qui était attendu.

Dans le cas particulier de Pierval Santé, comme les dividendes sont restés très stables depuis l’origine, le TRI anticipé était très proche de celui constaté à posteriori.

Le Covid-19 aura peut-être un impact significatif (à la baisse) sur les TRI constatés à posteriori.

Bonjour

Oui mais cela n’évoque pas concrètement le tri réel de chacun des US.

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[+1]    #2284 28/01/2021 22h16

Membre
Réputation :   12  

Bonjour
Je voulais juste partager mon retour d’expérience sur un pret obtenu en décembre 2020 via mon CGP membre de ce forum (spot).
Banque : caisse d’épargne en province
Taux : 1.66%  taeg sur 20 ans
Garantie SACCEF
Lancement du dossier en septembre soit moins de 4 mois ce qui est plutôt bien vu le contexte
Choix de 4 SCPI pour un total de 150 ke dont au moins 50% de patrimoine européen ( Allemagne principalement)

Élément important pour moi : j’ai emprunté seul alors que je suis pacsé et propriétaire en indivision. Je tenais à faire ce projet en solo car en cas de séparation il me semblait impossible de faire un rachat de crédit et de parts à l’inverse d’un bien immobilier . Les autres banques que j’avais sollicité en direct ou via courrier voulaient un projet aux 2 noms.

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#2285 01/02/2021 21h41

Membre
Réputation :   0  

Bonjour Stephanejudd !

Votre démarche m’intéresse ! Je cherche également à emprunter sans ma conjointe du fait d’un "gros" différentiel d’épargne et de capacité d’épargne entre nous…

Par contre ça me semble compliqué qu’une banque autre que la mienne accepte (encore 13 ans de crédit immo résidence principale + un crédit pour un investissement locatif qui vient de démarrer…)

De votre côté, le montage a été compliqué à mettre en place ou la banque de votre CGP n’a pas été trop contraignante ?

Auriez vous quelques infos à me donner ? (MP ?)

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#2286 01/02/2021 23h25

Membre
Réputation :   15  

Bonjour Stephanejudd et Patacrepe,

J’avais aussi le même "besoin" que vous d’emprunter pour investir sans ma conjointe (nous sommes pacsés et propriétaire en indivision de notre RP) et je n’y suis pas arrivé au début jusqu’à ce que je trouve une solution….

Si mon expérience pour vous intéresser je décris cela dans le post ci-après: post #2262

Dernière modification par Sisco2117 (01/02/2021 23h25)


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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#2287 02/02/2021 09h00

Membre
Réputation :   0  

J’avais lu votre retour d’expérience début janvier, très intéressant, et ça me confortait dans mon idée que "c’est possible" , mes interrogations sont plutôt sur :
- comment vous vous êtes vendu au près de la banque
- qu’elles ont été les garanties demandées
- votre taux endettement "en solo" a-il été pris en compte
- est-ce un coup de chance d’être tombé sur la bonne banque / bon conseiller

J’ai déjà sollicité ma banque (BNP) mais elle ne finance que ses SCPI et pour ce projet voudrait que ça soit "à deux" afin que notre taux d’endettement reste dans la norme..

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#2288 02/02/2021 09h33

Membre
Réputation :   15  

J’ai peut être eu de la chance d’être tombé sur la bonne banque et le bon conseiller….mais la banque a analysé mes revenus (solo) et mes charges (solo) et a bien vu que niveau taux d’endettement cela ne poserait pas de pb (en tenant compte de 70% des revenus des SCPI) donc ils ont été ok pour me financer n’importe quelle SCPI avec le montant que je voulais…

Niveau garanti, je n’ai pas eu le choix c’est le nantissement des parts de SCPI financés (coût de la garantie 0€). Par contre j’ai eu des frais de dossier (260€) par financement de SCPI (une SCPI = 1 crédit).


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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[+1]    #2289 04/02/2021 15h03

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Réputation :   42  

Je suppose que d’autres parmi vous ont reçu cette information : le courtier meilleurplacement propose actuellement une offre de crédit en partenariat avec Crédit Foncier et Communal d’Alsace et de Lorraine pour acquérir des parts de la SCPI Pierval Santé.

Les taux ne sont pas très intéressants à première vue… mais l’absence totale de contreparties est un point notable, ainsi que l’absence de frais de dossier ou d’obligation d’une assurance. Pas besoin d’apport non plus.

J’ai fait une demande par curiosité pour connaître les taux réels envisageables en fonction de ma situation, la possibilité de conclure le prêt via une SCI, et d’étendre l’offre à d’autres SCPI. L’établissement a répondu OK en quelques heures pour un prêt de 600 000 euros sur 25 ans, mais je suis en attente des autres précisions que je viens d’évoquer. Je ne manquerai pas de compléter mon message.

Dernière modification par BrisePif (04/02/2021 15h03)

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#2290 04/02/2021 15h16

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   158  

Vu les taux annonces encore heureux qu’il n’y ait aucun frais. 2.75% sur 25 ans (taux compétitifs ! Et encore ils ont eu la bonté de baisser…), c’est abusé vu que les taux sont autour de 1.5% voire beaucoup moins selon les profils.

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#2291 04/02/2021 16h52

Membre
Réputation :   42  

Certes le taux paraît déconnecté des taux que l’on peut avoir actuellement même pour des SCPI.

Mais, il ne me semble pas que cela soit aussi simple que cela d’avoir des taux si bas (pour avoir commencé à faire un peu le tour de la place), surtout sans aucune contrepartie, aucun apport, aucun frais de dossier, etc.

Il faudrait en réalité calculer un genre de TAEG entre une offre à 2,75 % sur 25 ans sans aucune contrepartie et une offre à 1,5 % sur 25 ans (pas si évidente que ça à trouver au demeurant) mais avec frais de dossier, frais de garantie, assurance obligatoire, sans oublier de valoriser des éléments annexes "non financiers" comme le nantissement de placements, l’obligation de souscrire un produit de l’établissement (type assurance auto ou habitation) ou encore la domiciliation de revenus…

Je vous transmets la liste des SCPI éligibles :
    Pierval Santé
    LF Europimmo
    Rivoli Avenir Patrimoine
    Epargne Foncière
    Primovie
    Primopierre
    Primo Family
    Patrimmo Commerce
    PFO2
    PF Grand Paris
    Immorente
    Epargne Pierre

Pas de SCI possible en revanche.

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#2292 04/02/2021 17h07

Membre
Réputation :   7  

Bonjour.

Je distribue l’offre du CFCAL et effectivement le taux est loin d’être le meilleur mais comme évoqué, pas de domiciliation, pas de contrepartie, pas de frais de dossier, nantissement des parts sans frais…

Je me permets de lister l’ensemble des SCPI finançables :

URBAN PREMIUM
URBAN VITALIM N°3
URBAN PRESTIGIMMO N°4
URBAN PIERRE N°5
SOFIDY SOFIPRIME
PAREF GESTION NOVAPIERRE RESIDENTIEL
AESTIAM CAP HEBERGIMMO
AMUNDI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE
ATLAND VOISIN EPARGNE PIERRE 1
CORUM
CORUM XL
CORUM ORIGIN
EURION
IMMOVALOR Gestion ALLIANZ PIERRE
LA FRANCAISE AM
EUROFONCIERE 2
EPARGNE FONCIERE
LF EUROPIMMO
LF GRAND PARIS Patrimoine
PIERVAL SANTÉ
PAREF GESTION
NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2
INTERPIERRE
NOVAPIERRE 1
PERIAL PF GRAND PARIS
PFO 2
PRIMONIAL
PRIMOPIERRE
PATRIMMO COMMERCE
PRIMOVIE
PRIMOFAMILY
SOFIDY
IMMORENTE
EFIMMO 1
IMMORENTE 2
URBAN PREMIUM URBAN COEUR COMMERCE

D’autres info en vrac :

Taux d’endettement avant < 50%
Nombre de prêts et/ou dettes détenus < 10
Endettement futur limité à 40% en fixe (assurance facultative incluse)
Pas de présence de rejet (Régularisé ou non) sur les comptes bancaires
Revenus de SCPI (Futurs ou Existants) ne sont non pris en compte
Revenus locatifs pris en compte à 85% du loyers Hors charges
Reste vivre :
Personne seule 1250€
Couple 1900€
Par enfant à charge : EF ≤ 35% +250€ / EF > 35% + 400€

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[+1 / -1]    #2293 04/02/2021 17h08

Membre
Réputation :   109  

Kabal a écrit :

2.75% sur 25 ans (taux compétitifs ! Et encore ils ont eu la bonté de baisser…), c’est abusé

Ce n’est pas que de l’abus : C’est illégal.
Les taux d’intérêt sont plafonnés par la Banque de France . Au dessus d’un certain niveau c’est ce que l’on nomme l’USURE

Chaque catégorie de prêt a son taux
voici le détail  Taux d’usure de la BDF
Pour ce qui concerne ce sujet voyez la ligne

CRÉDITS IMMOBILIERS
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 2,67%

donc 2,70% est usuraire .


CyberPapy ou pour faire court CP

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#2294 04/02/2021 17h26

Membre
Réputation :   55  

Ces offres clefs en main, on les connaît, elles existent depuis de nombreuses années, le Crédit Foncier ayant été précurseur.
Maintenant je ne me vois pas proposer cela à un investisseur, dans un régime de taux aussi bas et avec des rendements de certaines SCPI sous pression.
A mon avis cela remet sérieusement en cause l’intérêt de l’opération.
Franchement, il y a plein d’autres alternatives même sans domiciliation/apport.

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#2295 04/02/2021 17h29

Membre
Réputation :   0  

J’ai retrouvé une offre similaire de octobre, qui explique l’histoire du taux vs taux d’usure

En parallèle, notre offre de financement de parts de SCPI en nantissement proposée par le CFCAL tient sur une approche complètement différente. Il s’agit d’un établissement qui ne demande pas d’ouverture de compte, qui ne propose pas de produits d’épargne. Par ailleurs le phénomène de hausse du taux d’usure ne touche pas notre offre de SCPI à crédit. En effet, cette offre n’est pas concernée par le taux d’usure de 2,68% sur les crédits immobiliers, mais par le taux d’usure des crédits à la consommation, qui est bien plus élevé.

Une excellente opportunité d’investir simplement en immobilier à crédit via des SCPI. Plusieurs SCPI sont éligibles et notamment la SCPI allemande Novapierre Allemagne 2. Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique.

Bref c’est un "gros" crédit conso

@spot : quelles sont les autres alternatives dont vous parlez dans votre message ? ça pourrait m’intéresser smile

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#2296 04/02/2021 17h41

Membre
Réputation :   42  

Je ne défends pas spécialement cet établissement, je n’y ai aucun intérêt. Néanmoins, ne faut-il pas relativiser l’importance du taux d’intérêt ? N’a t-on pas tendance à donner trop d’importance à ce seul critère ? (c’est une variable parmi d’autres).

Lorsque je fais une simulation (j’utilise cet excellent outil), la différence en termes d’effort d’épargne moyen (ou de cash-flow), après prise en compte de la fiscalité, est très faible (avec mes variables de revenu, pour 300 000 € sur 25 ans) :
- effort d’épargne moyen de 311 € par mois avec un taux à 2,7 %
- effort d’épargne moyen de 276 € par mois avec un taux moyen de 1,5 %
soit 35 € de différence par mois, le prix à payer pour ne pas accorder de contrepartie, ne pas devoir nantir une assurance vie, etc.

@spot Ça m’intéresse grandement également smile

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#2297 04/02/2021 17h45

Membre
Réputation :   6  

SeptiemeVague a écrit :

Bonjour.
D’autres info en vrac :

Taux d’endettement avant < 50%
Nombre de prêts et/ou dettes détenus < 10
Endettement futur limité à 40% en fixe (assurance facultative incluse)
Pas de présence de rejet (Régularisé ou non) sur les comptes bancaires
Revenus de SCPI (Futurs ou Existants) ne sont non pris en compte
Revenus locatifs pris en compte à 85% du loyers Hors charges

Bonjour, merci pour ces informations. Comment un taux d’endettement après opération peut il être inférieur au taux avant opération avec non prise en compte des revenus des SCPI svp?


Parrain (m'envoyer un message privé): Boursorama / BforBank / Revolut / crypto.com / Binance / mint energy

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Favoris 1   [+1]    #2298 04/02/2021 18h11

Membre
Réputation :   55  

@Brisepif et Patacrepe
Dans le prolongement de mon message #2256 et dans les très grandes lignes:
Offre sur 20 ans max (22 ans avec la modulation possible) à environ 1.20/1.25% sans domiciliation.
La banque pousse jusqu’à 0.95% avec une domiciliation (ils ont vraiment envie de nouveaux clients…)
Frais banque 700€
Frais caution:1.5% à 1.10% en fonction du montant emprunté
Assurance individuelle avec délégation interne à la banque
liste des SCPI vaste avec restrictions sur Corum (pas plus de 20% du total), pas de minimum par ligne
Différé 6 mois max
SCI possible
Que de la PP, pas d’usufruit

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#2299 04/02/2021 18h19

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Vincecarter30 a écrit :

SeptiemeVague a écrit :

Bonjour.
D’autres info en vrac :

Taux d’endettement avant < 50%
Nombre de prêts et/ou dettes détenus < 10
Endettement futur limité à 40% en fixe (assurance facultative incluse)
Pas de présence de rejet (Régularisé ou non) sur les comptes bancaires
Revenus de SCPI (Futurs ou Existants) ne sont non pris en compte
Revenus locatifs pris en compte à 85% du loyers Hors charges

Bonjour, merci pour ces informations. Comment un taux d’endettement après opération peut il être inférieur au taux avant opération avec non prise en compte des revenus des SCPI svp?

C’est impossible à moins de solder des prêts en cours avec du cash.

Il faut savoir qu’historiquement le CFCAL est spécialisé dans le regroupement de crédits donc ces conditions sont un copié/collé des conditions pour un regroupement de crédits avec garantie hypothécaire et effectivement non applicable à ce produit spécifiquement destiné à l’acquisition de parts de SCPI avec nantissement de ces dernières.

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#2300 04/02/2021 18h23

Membre
Réputation :   24  

CyberPapy a écrit :

Kabal a écrit :

2.75% sur 25 ans (taux compétitifs ! Et encore ils ont eu la bonté de baisser…), c’est abusé

Ce n’est pas que de l’abus : C’est illégal.
Les taux d’intérêt sont plafonnés par la Banque de France . Au dessus d’un certain niveau c’est ce que l’on nomme l’USURE

Chaque catégorie de prêt a son taux
voici le détail  Taux d’usure de la BDF
Pour ce qui concerne ce sujet voyez la ligne

CRÉDITS IMMOBILIERS
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 2,67%

donc 2,70% est usuraire .

Le taux d’usure que vous mentionnez concerne un prêt immobilier.
Or ici, il ne s’agit pas de prêts immobilier,  donc les barèmes de l’usure ne sont pas les mêmes.

Et ici l’offre est tout a fait légale.

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