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#2226 07/12/2020 15h54

Membre
Réputation :   23  

maxicool a écrit :

> Fred75

Avez-vous avez eu des frais sur cette offre ?
La garantie état-il imposée par la banque (ex : SACCEF) ou un nantissement a-t-il été possible ?
Pas de frais de courtage ? De frais de dossier ?

Merci.

Garantie SACCEF et quelques frais de dossier pour 3500e environ en tout pour cet investissement de 200ke

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Favoris 5   [+6]    #2227 07/12/2020 17h06

Membre
Réputation :   42  

Pour information, j’ai pris contact avec Linxea pour connaître les conditions actuelles de financement de SCPI par leur intermédiaire.

A toutes fins utiles, les voici :

Solution 1 : à privilégier pour un montant inférieur à 100 000€

Banque : Crédit Agricole Consumer Finance
Montant du projet : à partir de 40 000€
Apport demandé : 10% du montant
Durée : 15 ans maximum
Taux : 2,17% sur 15 ans
Assurance emprunteur : facultative
Frais de dossier : 0€
Frais de garantie : 0€
Frais de courtage : 0€
Différé d’amortissement possible 3 ou 6 mois
Non éligible aux SCI

SCPI éligibles :  Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimo (Amundi Immobilier)
    Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce (Primonial)
    Epargne Foncière, LF Europimmo (La Française)
    Immorente, Efimmo (Sofidy)
    PFO2 (Perial)
    Cristal Rente (Inter-Gestion)

Il n’y pas d’ouverture de compte, les mensualités sont prélevées sur le compte bancaire existant.
En revanche, l’apport demandé est de 10% minimum du montant de la souscription, soit 5 000€ pour 50 000€.

Solution 2 :

Banque : Caisse d’Epargne Midi-Pyrénées
Montant minimum : 100 000€ sans minimum par SCPI
Durée : 20 ans maximum
Taux : 1%
Frais de dossier : 450€
Frais de garantie SACCEF (société de caution) : 1,6% du montant financé
Frais de courtage : 1% du montant financé
Eligible à la SCI

Conditions :
Epargne constituée de 200 € de parts sociales et d’un contrat d’assurance vie d’un montant de 1000 € en Caisse d’Epargne (par co-emprunteur)
Souscription d’un contrat d’assurance au choix en Caisse d’Epargne (Habitation, Auto, Prévoyance…), (par co-emprunteur)
30% du montant du crédit nanti sur un contrat d’assurance-vie ou apporté

    Ouverture de compte à distance, sans domiciliation de vos salaires exigée
    Différé d’amortissement possible de 6 mois
    Les frais annexes doivent être apportés
    Les SCPI finançables sont les SCPI éligibles à la SACCEF.
    Les frais de tenue de compte sont de 3,75€ par trimestre

SCPI éligibles :
ATREAM HOTELS
CRISTAL RENTE
EDISSIMMO
EFIMMO 1
EPARGNE FONCIER
EPARGNE PIERRE
EUROVALYS
AESTIAM PIERRE RENDEMENT
IMMORENTE
INTERPIERRE France
LF EUROPIMMO
LF GRAND PARIS PATRIMOINE
LF OPPORTUNITE IMMO
PATRIMMO COMMERCE
PF GRAND PARIS
PFO
PFO0
NOVAPIERRE RESIDENTIEL
PIERVAL SANTE
PRIMOFAMILY
PRIMOPIERRE
PRIMOVIE
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE
URBAN CŒUR COMMERCE

Solution 3 :

Banque : Crédit Mutuel
Montant minimum : 150 000€ par ligne de SCPI
Durée : 20 ans maximum
Taux : 1,90%
Frais de dossier : 250€ par SCPI financée
Frais de garantie (nantissement des parts) : 1000€ par SCPI financée
Frais de courtage : 1% du montant du crédit
Contreparties : 10% du montant du crédit à nantir dans les livres de la banque

    Ouverture de compte à distance – Domiciliation des revenus non demandée
    Exonération d’indemnités de remboursement anticipé à partir de la 9ème année
    Différé d’amortissement possible de 5 mois
    Les frais annexes sont financés avec le crédit
    Toutes les SCPI sont éligibles
    Les frais de tenue de compte sont de 2€ par mois
    Non éligible à la SCI

Solution 4 :

Banque : Primonial Financement
Montant minimum : 100 000€ sans minimum par SCPI
SCPI éligibles (Primonial uniquement) : PRIMOVIE, PRIMOPIERRE, PATRIMMO COMMERCE, PRIMOFAMILY et PATRIMMO CROISSANCE
Durée : 25 ans maximum
Taux sur 20 ans : 2,30%
Taux sur 25 ans : 2,50%
Frais de dossier : 600€
Frais de garantie (nantissement de parts) : 350€ par SCPI
Frais d’intermédiation Primonial : 1 000€
Pas d’ouverture de compte ni de contreparties, les mensualités sont prélevées directement sur votre compte bancaire.
Eligible à la SCI si la structure est créée pour l’opération.

Dernière modification par BrisePif (07/12/2020 17h11)

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Favoris 1   [+2]    #2228 08/12/2020 17h17

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Réputation :   24  

Je sors à l’instant d’une discussion fort intéressante avec une CGP du CA.

Voici ce qu’il est possible de faire :
- financement sur 20 ans au taux de 1,15% jusqu’à maximum 300k€
- assurance 100% décès+PTIA obligatoire (visiblement la délégation n’est pas trop souhaitée, il faut bien savoir accepter une contre-partie…)
- nantissement de 50% de la somme empruntée (Assurance Vie, compte titre, PEA). Possibilité de faire des opérations dans l’enveloppe, y compris de rester cash sur compte espèce.
- achat possible à 100% de la SCPI Corum Origin
- taux endettement max : 35% (en prenant environ 80% de la distribution nette soit 4% sur Origine). A priori il est possible de monter un peu, mais cela dépend du dossier. Les autres SCPI Corum sont possible, mais il faut qu’elle les étudie car elle ne les connaît pas bien.

Je trouve cette offre très intéressante, surtout que leur offre Investor Intégral est très compétitive, même mieux que mon offre Fortuneo !

J’aurais des infos plus précise tout début janvier, lorsqu’elle aura le temps d’étudier mon dossier.

Dernier point : il faut impérativement résider ou avoir une connaissance déjà cliente (famille, ami) dans les départements 49, 53 et 72 et uniquement dans ces départements.

En résumé : cela change des rendez-vous que j’ai eu avec ma banque actuelle, et qui s’est soldée par des propositions uniquement sur des SCPI maisons, avec des conditions draconiennes…

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#2229 08/12/2020 18h28

Membre
Réputation :   7  

@sinwave : est-ce que ce financement est possible au sein d’une SCI à l’IS ?

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#2230 08/12/2020 18h38

Membre
Réputation :   24  

je n’ai pas demandé car j’ai un peu laissé tombé cette option, certes intéressante sur le papier, mais ajoutant tout un tas d’inconvénients.
Et je n’ai pas la "surface" financière pour que cela soit vraiment intéressant

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Favoris 3   [+4]    #2231 12/12/2020 11h15

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Bonjour Sinwave,

Je rebondis sur votre "Et je n’ai pas la "surface" financière pour que cela soit vraiment intéressant".

Sur le forum, nous retrouvons généralement des indications sur des  montants de l’ordre de 400 000€ minimum, or il me semble que ce soit loin d’être le cas, et qu’il faut également essayer d’être "visionnaire"sur sa future situation et objectifs patrimoniaux.

Je pensais exactement comme vous jusqu’à l’année 2019 : jusqu’à cette date j’ai investi "en direct" dans l’achat de part de SCPI via des prêts obtenus en direct auprès de ma banque. Je vois que nous sommes maintenant plusieurs dans ce cas là sur le forum.

J’ai depuis cette année crée une sci (ici, et maintenant je traîne ces SCPI détenues en direct en me posant actuellement la question de ce que je dois en faire (derniers messages de ma file).

Avec du recul, j’aurais certainement dû prendre plus le temps de la réflexion avant d’investir dans mes premières SCPI car au final je m’aperçois que je suivi franchement perdant versus en investissement en SCI, compte tenu de l’imposition TMI et prélèvements sociaux.

Ce choix dépendra bien évidemment de chacun, de sa situation et de ses objectifs familiaux/personnels et professionnels, sachant que par définition situation et objectifs évoluent en fonction du temps….

Toutefois, une rapide comparaison des frais en fonction du type de détention doit être réalisé à mon avis avant tout investissement ! Je regrette de ne pas avoir fait cela lors de mes premiers investissements….. Il faut dire que je ne connaissais malheureusement pas ce site smile .

Petite approche macro sur les coûts liés à une SCI
 :
- La création de la SCI par un cabinet privé (incluant les frais Médialex, les frais du greffe) m’a coûté 1 258 €, une SCI étant créer dans un objectif long terme, si l’on raisonne sur 30 ans qui semble un minimum, le coût est donc de 40 € par an , nous pouvons considérer cela comme négligeable.
- pour la première année, j’ai opté pour la mission comptabilité pour 600 € et également pour 250 € pour le juridique.
- A compter de la 3ème année, je n’aurais plus que les 600 €. Ces frais sont donc perennes.

Pour faire très simple - très succinct  :
Si nous n’achetons que des parts de PP, le bénéfice annuel  avant imposition sera donc égal aux dividendes perçus - le remboursement des intérêts du prêt - les frais annuels (les 600 € de comptabilité de la SCI; zéro pour une détention en direct).
Dans une SCI, les bénéfices seront imposés à 15%. L’imposition complémentaire se fera lorsque l’on se versera des dividendes.
Détenues en Direct, les "bénéfices" subissent les prélèvements sociaux de 17,2 % (donc globalement comme l’IS) et l’impôt sur le revenu au TMI.

Il faut donc se demander s’il est intéressant de dépenser  600 € de plus, les frais récurrents de la SCI, et ainsi pouvoir bénéficier d’un outil fiscal et patrimonial beaucoup plus intéressant qu’une détention en direct !
Or si l’on emprunte 100 000 € sur 15 ans par exemple pour acheter des SCPI avez un rendement de 4%.
Une fois le prêt payé, nous aurons donc 4 000 € de distribution imposé au TMI, donc 30 % 15 ans plus tard = 1 200 €, ce qui à mon sens donne à réfléchir !

Par ailleurs dès que l’on met de l’US dans la SCI on peut gommer/diminuer  l’IS dans la SCI et exploser le TRI de l’opération globale de la SCI.

A chacun d’abonder cette première réflexion / de réaliser des calculs en fonction de sa situation….. Il n’y a évidemment pas de solution unique, mais il est très important de se poser avant ses premiers investissements.
Cordialement
Yvan

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#2232 15/12/2020 20h37

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Ayant un peu de mal à trouver un financement depuis de longs mois, une banque me propose un financement à un taux intéressant en nom propre, puis d’apporter les parts de scpi financées à une sci via l’article 810 du code général des impôts.
D’après le conseiller, rien à faire à part s’acquitter des frais de mutation de 3%, et le crédit contracté serait transférer à la sci.

Des personnes ici présentes ont elles déjà réalisées des montages de ce style ?
Il y a t’il un loup ? Serait-ce la solution miracle ?

Merci pour vos retours

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#2233 15/12/2020 21h21

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Le transfert n’est possible que si la banque le veut. Si elle refuse après coup c’est cuit pour vous.

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#2234 15/12/2020 21h41

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Je rejoins.
Si la banque a refusé de vous financer en SCI directement, il est peu probable qu’elle accepte le transfert…
Le risque est de vous retrouver avec les parts et le crédit en nom propre et d’être coincé dans cette situation.

Les 3% sont valables pour les sociétés européennes, pour les SCPI française c’est 5%.
De plus, il faut compter le transfert de propriétaire à communiquer à la société de gestion (+/- 240 € pour la plupart)

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#2235 17/12/2020 11h48

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Smad, le 15/12/2020 a écrit :

Ayant un peu de mal à trouver un financement depuis de longs mois, une banque me propose un financement à un taux intéressant en nom propre, puis d’apporter les parts de scpi financées à une sci via l’article 810 du code général des impôts.
D’après le conseiller, rien à faire à part s’acquitter des frais de mutation de 3%, et le crédit contracté serait transférer à la sci.

J’ai le même montage qui m’est proposé. Les parts de SCPI et le crédit seraient transférables à la SCI à l’IS sans frais, si la SCI est créée spécifiquement pour l’occasion.
On me cite également l’article 810 du code général des impôts afin de justifier cela.

Ce dernier stipule:

Article 810 a écrit :

I. - Les apports sont enregistrés gratuitement.

III. - Le tarif normal du droit d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière perçus sur les apports mentionnés au 3° du I, au I bis et au II de l’article 809 est fixé à 2,20 % pour les apports qui ont pour objet un immeuble ou des droits immobiliers et, selon le tarif prévu à l’article 719, pour ceux qui ont pour objet un fonds de commerce, une clientèle, un droit à un bail ou à une promesse de bail.

Toutefois, sauf pour les immeubles ou droits immobiliers n’étant pas compris dans l’apport de l’ensemble des éléments d’actif immobilisés affectés à l’exercice d’une activité professionnelle, ces apports sont enregistrés gratuitement si l’apporteur, ou les associés en cas de changement de régime fiscal, s’engagent à conserver pendant trois ans les titres remis en contrepartie de l’apport ou détenus à la date de changement de régime fiscal.

III sont soumis au droit de mutation à titre onéreux s’ils sont attribués, lors du partage social, à un associé autre que l’apporteur et au régime prévu au 3° du I de l’article 809 s’ils sont apportés à une autre société passible de l’impôt sur les sociétés.

IV. - L’enregistrement gratuit mentionné au I se substitue aux droits proportionnels visés au III pour les apports d’immeubles entrant dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée

La lecture de cet article ne m’éclaire pas du tout personnellement, mais n’étant absolument pas spécialiste…

Reste le risque lié au refus de la banque de transférer le crédit et les parts à la SCI (qui peut être remédié si une clause est insérée dans le contrat de prêt immo? Je ne sais pas si cela est faisable).

Le CGP me maintient que c’est un montage qu’ils ont déjà fait avec certains clients afin de contourner le refus de pret via SCI à l’IS alors que le dossier en nom propre passerait sans problème…

Je suis, comme Smad, preneur de tout avis éclairé sur la question ! (et remercie les 2 personnes ayant déjà pointé le risque de refus de transfert, qui est effectivement non-négligeable!)

Dernière modification par Vincecarter30 (17/12/2020 11h49)


Parrain (m'envoyer un message privé): Boursorama / BforBank / Revolut / crypto.com / Binance / mint energy

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#2236 17/12/2020 12h10

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Yvan, le 12/12/2020 a écrit :

Détenues en Direct, les "bénéfices" subissent les prélèvements sociaux de 17,2 % (donc globalement comme l’IS) et l’impôt sur le revenu au TMI.

Il faut donc se demander s’il est intéressant de dépenser  600 € de plus, les frais récurrents de la SCI, et ainsi pouvoir bénéficier d’un outil fiscal et patrimonial beaucoup plus intéressant qu’une détention en direct !
Or si l’on emprunte 100 000 € sur 15 ans par exemple pour acheter des SCPI avez un rendement de 4%.
Une fois le prêt payé, nous aurons donc 4 000 € de distribution imposé au TMI, donc 30 % 15 ans plus tard = 1 200 €, ce qui à mon sens donne à réfléchir !

Yvan

Bonjour Yvan,

Merci pour votre réponse.

Je ne suis toutefois pas d’accord avec cette lecture, précisément dans le cadre d’acquisition de SCPI investies à l’étranger :
- on ne paiera pas les 17,2% de CSG/CRDS.
- les conventions fiscales font qu’il n’y a pas de double imposition. L’impôt payé à l’étranger est comparé avec votre taux IR effectif (vos revenus/salaires/dividende…+ les revenus des SCPI). Si le taux effectif est inférieur à celui déjà payé à l’étranger, alors il n’y a pas de nouvel impôt.

Pour le deuxième point, il s’agit de ma compréhension des nombreux échanges qu’il y a eu à ce sujet, j’espère ne pas mal avoir interprété.

Donc dans ma situation (je reste dans TMI à 11% même avec revenus SCPI), Corum Origin servirait presque du 5% net d’impôt.

Sinwave

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#2237 17/12/2020 19h30

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Merci à tout pour vos éléments de réponse. Je réponds à vos commentaires ci-dessous

Clausan, le 05/12/2020 a écrit :

je trouve dommage de partir sur de la SCPI en pleine propriete en cash: pourquoi ne pas destiner cela a des actions si vous n’etes pas trop engages de ce cote la (un ETF World suffira) ou de la fonciere.

Je suis effectivement déjà investi sur des actions via un PEA. Je préfère partir sur des SCPI pour diversifier mon épargne/risque. Je trouve que l’investissement en foncières cotées est quand même très différent.

Clausan, le 05/12/2020 a écrit :

Alternativement, si vous etes fixes sur de la SCPI, pourquoi pas de la NP qui permet de faire un levier quasiment sans imposition

Je suis d’accord pour un cas "idéal". Malheureusement quand je vois déjà la difficulté d’obtenir un financement pour des SCPI via une SCI à l’IS en PP … je pense que rajouter en plus la casse NP rendrait l’opération impossible (avec les possibilités que m’ouvrent mon profil). Je me dis qu’il doit aussi être possible d’ajouter de la NP "plus tard".

Artemide, le 05/12/2020 a écrit :

Bonjour,

j’ajouterais que 225k pour une SCI IS c’est un montant peut être faible, on lit souvent qu’il faut minimum 300k pour que ça commence à être intéressant au vu des frais de fonctionnement.
Effectivement le taux est plus que moyen, en lisant les dernières pages de ce sujet vous verrez des taux inférieurs à 1.5 sur 20 ans obtenus cette année, avec certes quelques contreparties mais qui ne sont pas forcément handicapantes.
Bonne recherche

Merci ! Même pour 150k€ ça avait l’air relativement intéressant (quand on compare aux livrets actuels et à l’immobilier physique). De plus, je vois aussi ça comme un levier d’emprunt à un moment ou les taux sont plutôt bas.
Je trouve aussi que les taux sont très hauts. J’ai profité d’être en congés cette semaine pour prendre mon bâton de pèlerin pour commencer la tournée des banques. Je vous tiendrai au courant des offres que je peux avoir au fil de l’eau si cela intéresse du monde.

Talondort, le 05/12/2020 a écrit :

Par exemple je suis en train de finaliser un dossier à 1,05% sur 15 ans (PP à crédit, US cash en apport en compte courant).

Votre contact m’intéresse ! smile Nous préfèrerions partir sur du 20, voire 25 ans, mais tout se discute.

sinwave, le 06/12/2020 a écrit :

Quelle est l’offre de Linxea, et quelles sont les conditions ?

J’ai reçu une autre offre de leur part pour de la SCPI via une SCI à l’IS que je détaillerai prochainement (en gros 1.4% sur 20 ans pour 250k€ et 50k€ d’AV chez eux)

fred75, le 06/12/2020 a écrit :

Le financement est sur 20 ans pour 200Ke , 1.41% et 0.17% assurance déléguée (j’ai 46 ans) en direct.

C’est exactement le genre d’offre que nous recherchons ! Partageriez-vous votre contact ? Ca serait très sympathique.

BrisePif, le 07/12/2020 a écrit :

Solution 2 :

Banque : Caisse d’Epargne Midi-Pyrénées
Montant minimum : 100 000€ sans minimum par SCPI
Durée : 20 ans maximum
Taux : 1%
Frais de dossier : 450€
Frais de garantie SACCEF (société de caution) : 1,6% du montant financé
Frais de courtage : 1% du montant financé
Eligible à la SCI

C’est fou, j’ai une offre de la CEMP également par Linxea assez différente pour une SCI à l’IS ?!

Sinon, la discussion récente sur la possiblité de transférer ses SCPI sur une SCI à l’IS "après-coup" semble en effet intéressante vu la difficulté qu’on les banques pour financer à des taux sympathiques de telles opérations …

En tout cas, quelque soit le taux, la SCPI, la banque, je vous souhaite le meilleur et cette fin d’année et de bonnes fêtes à tous


Sic itur ad astra

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#2238 17/12/2020 20h04

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Bonjour,

Au cours de vos différents entretiens avec les banques, quelle quotité de loyer versé par la SCPI prennent-elles en compte pour estimer le risque locatif ?

En effet, je m’interroge sur le fait de prendre 70% comme si on mettait sur le même plan  d’une part le risque locatif d’un particulier bailleur (avec sa gestion personnelle de son parc immobilier potentiellement défaillante) et d’autre part le risque locatif d’une société de gestion dont c’est le coeur de métier… ne pourrait-on pas s’attendre idéalement à prendre 90% dans le cas des SCPI ?


Primum non nocere

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#2239 17/12/2020 20h12

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Perso, j’ai eu du 70 à 100% selon les banques lorsque que j’ai du emprunter pour ma RP.

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#2240 17/12/2020 22h14

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Bonsoir à tous,

J’avance sur le désormais classique montage SCPI PP & US dans SCI IS. Après un râteau de ma banque ("on ne finance que les SCPI maison") et un tour des grands noms de la place sans grand succès, j’ai un contact avancé avec un éventuel partenaire financier qui pourrait me suivre sur mon projet.

Le paramétrage serait 200K en PP et 100K en US, ce qui permettrait d’approcher l’auto-financement. Mon objectif est de prendre du levier tout en diversifiant mes actifs immobiliers hors logement.

Comme souvent, les SCPI financées sont restreintes. Je pensais partir sur :

- Pierval Santé : un classique sur un secteur qui me parle, bien géré et internationalisé, bonne TDVM
- Cristal Rente : SCPI de commerce centrée sur des clients peu ou non-cycliques, résilience éprouvée pendant la crise Covid et bonne TDVM

Je peux ensuite choisir une ou deux parmi les suivantes :

Perial 
- PFO : SCPI diversifiée de fonds de portefeuille, gestion correcte, ouverture vers l’Europe pertinente pour mes objectifs
- PFO2 : collecte massive pour cette SCPI de bureaux ces dernières années, thématique "développement durable" un peu racoleuse à mon gout alors qu’une bonne partie des actifs sont in-fine partagés avec les petites sœurs de Perial
- PF Grand Paris : belle thématique et gestion qui me semble dans la moyenne, un peu doublon avec mes actions Gecina en revanche

Sofidy
- Immorente : très grosse SCPI diversifié, stable et bien gérée
- Effimo : grosse SCPI de bureau, stable et bien gérée

La Francaise
- Europimmo : me semble un peu moribonde, a l’avantage d’être focalisée à l’étranger mais faible TDVM
- Epargne Foncière : mastodonte des bureaux, TDVM et TOF correct, un fond de portefeuille correct

Sur des critères de qualité de gestion perçue, je prendrais les deux de Sofidy. Afin de diversifier à la fois les actifs et les gestionnaires, je pensais partir sur Effimo & PFO ou Immorente & PFO2. Qu’en pensez vous ?

Le grand absent parmi les gestionnaires de la place est Corum, qui en plus d’offrir des TDVM intéressantes, offre une dimension internationale particulièrement pertinente en US… ce qui me laisse devant un grand dilemme pour choisir mes US !

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#2241 17/12/2020 22h20

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Kabal a écrit :

Perso, j’ai eu du 70 à 100% selon les banques lorsque que j’ai du emprunter pour ma RP.

Et vous souvenez-vous de leur argumentaire ? Je trouve que ce point a une relative importance lorsqu’on essaie de monter un dossier tout seul avant d’aller discuter avec son banquier… Sur des montants conséquents, retenir 90% cela fait une différence significative au bout du compte.


Primum non nocere

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[+1]    #2242 17/12/2020 22h40

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RadioInvest a écrit :

Kabal a écrit :

Perso, j’ai eu du 70 à 100% selon les banques lorsque que j’ai du emprunter pour ma RP.

Et vous souvenez-vous de leur argumentaire ? Je trouve que ce point a une relative importance lorsqu’on essaie de monter un dossier tout seul avant d’aller discuter avec son banquier… Sur des montants conséquents, retenir 90% cela fait une différence significative au bout du compte.

En gros c’est la règle de la banque (ou du conseiller). Je n’ai pas challengé ce point vu que je n’avais pas de problème. Mais c’était étonnant. Je pense que c’est basé sur une analyse fine pifometrique du conseiller qui choisit s’il fait comme les loyers en immo locatif classique ou comme cela n’entre dans aucune case, il met un pourcentage à la tête du client.

@Piwaii : tentez de négocier un % en libre. Genre 30% du total ça peut passer même si vous avez des restrictions (genre ok mais les 30% du projet global libre sont pris en US). En plus de vous donner de la liberté, ça vous permet de contacter un CGP pour acheter ce que vous voulez avec parfois de la rétrocommission.

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Favoris 1   [+1]    #2243 18/12/2020 02h10

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piwai, le 17/12/2020 a écrit :

Le grand absent parmi les gestionnaires de la place est Corum, qui en plus d’offrir des TDVM intéressantes, offre une dimension internationale particulièrement pertinente en US… ce qui me laisse devant un grand dilemme pour choisir mes US !

A noter qu’il me semble que, dans le cadre de tels montages, la pertinence des SCPI de CORUM me semble similaire en US et en PP  (dans les 2 cas, la part des résultats de la SCPI provenant d’immeubles hors de France sera fiscalement retraitée de la même manière).

En fait, pour de l’US, on se fiche pas mal de la valeur du TDVM, car ce qui compte est plutôt le ratio "prix de l’US (en % de PP) / TDVM" (qui détermine mathématiquement directement le "TRI si les distributions restent constantes") et la pérennité du montant distribué (en €uros, pas en % comme le TDVM est exprimé), alors que pour la PP ce qui compte surtout est le TDVM et les perspectives de revalorisation du prix de la part.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#2244 23/12/2020 07h40

Membre
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RadioInvest, le 17/12/2020 a écrit :

Bonjour,

Au cours de vos différents entretiens avec les banques, quelle quotité de loyer versé par la SCPI prennent-elles en compte pour estimer le risque locatif ?

En effet, je m’interroge sur le fait de prendre 70% comme si on mettait sur le même plan  d’une part le risque locatif d’un particulier bailleur (avec sa gestion personnelle de son parc immobilier potentiellement défaillante) et d’autre part le risque locatif d’une société de gestion dont c’est le coeur de métier… ne pourrait-on pas s’attendre idéalement à prendre 90% dans le cas des SCPI ?

Sur la première offre intéressante détaillée plus haut, la banque considère 4% de distribution sur Corum Origin.

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[+1]    #2245 02/01/2021 15h28

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Bonjour à tous,

Pour faire suite à mon message #2156, mon projet avance bien, même si je ne suis pas parvenu à faire financer des parts de SCPI en US. Vous trouverez ci-après quelques détails. Tout n’est pas finalisé, mais ça commence à prendre forme.

Montage
- Création SCI : 900€
- Comptabilité / juridique : 850€ HT / an
- Compte bancaire : Qonto

Financement PP
- Montant : 400k de SCPI
- Taux : 1.03% + 0.29% d’assurance
- Durée : 20 ans
- Frais (financés par l’emprunt) : 500€ par SCPI + 1.4% de cautionnement
- Contreparties : ouverture CTO 75 k€ chez la banque

Portefeuille SCPI PP
- EFIMMO : 80k
- Epargne Pierre : 80k
- Interpierre : 80k
- Eurovalys : 80k
- Pierval Santé : 80k

Financement US
- Pas de prêt obtenu
- Financement de 100k€ via AST Boursorama @ 0,65% (in fine 3 ans - sera rollé via une avance sur une autre AV - je supporte un risque de taux et un risque d’évolution du fonctionnement des AST / avances, mais je pourrais faire un retrait partiel si le cas se présentait)
- Apport en CCA + déductibilité des intérêts de l’AST

Portefeuille SCPI US
- Pas encore décidé – pour les 100k d’US, je pensais partir sur un panachage de Corum Origin, Corum XL, Europimmo, Vendômes Régions, Activimmo.
- Durée : entre 5 et 10 ans
=> Preneur de vos avis là-dessus.

Je ne manquerai pas de vous tenir au courant et en profite pour remercier une nouvelle fois les membres qui m’ont aidé dans ces démarches.

Cupflip

Dernière modification par Cupflip (05/01/2021 08h55)

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#2246 02/01/2021 15h42

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Cupflip a écrit :

- Taux : 1.03% + 0.29% d’assurance

Le taux de l’assurance est élevé non ? (je vois que vous avez 28ans)

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#2247 02/01/2021 15h47

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Geronimo a écrit :

Cupflip a écrit :

- Taux : 1.03% + 0.29% d’assurance

Le taux de l’assurance est élevé non ? (je vois que vous avez 28ans)

Bonjour,

Il me semble reconnaître l’offre de crédit que vous évoquez. Il me semblait que la banque en question imposait des lignes de 100K€ minimum par SCPI?
Vous avez réussi à obtenir la possibilité des lignes de 80K€?

Geronimo a écrit :

Cupflip a écrit :

- Taux : 1.03% + 0.29% d’assurance

Le taux de l’assurance est élevé non ? (je vois que vous avez 28ans)

Ce n’est pas gênant, la banque imposeras souvent son assurance groupe pour la mise en place du crédit mais il est possible de choisir une délégation d’assurance par la suite

Dernière modification par Aone (02/01/2021 15h55)

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[+1]    #2248 02/01/2021 18h53

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Bonjour,

Effectivement, l’assurance est très chère (le crédit de ma RP a une assurance <0,10%) mais je ne pourrai pas y déroger pour la mise en place du crédit. Cela sera éventuellement renégocié à moyen-terme selon mes relations avec la banque.

@Aone, concernant votre point sur les 100k€ minimum par SCPI, c’était effectivement une condition qui m’avait été donnée au début (cf. mon message initial) mais cela a semble-t-il évolué récemment.

Cupflip

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#2249 02/01/2021 19h04

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Cupflip a écrit :

Bonjour,

Effectivement, l’assurance est très chère (le crédit de ma RP a une assurance <0,10%) mais je ne pourrai pas y déroger pour la mise en place du crédit. Cela sera éventuellement renégocié à moyen-terme selon mes relations avec la banque.

Renseignez vous sur les modalités de la loi Hamon pour l’assurance emprunteur, vous avez probablement intérêt à changer le plus tôt possible après la signature car cela vous fera économiser 800 euros par an (je ne connais pas la durée de vos crédits, mais si c’est 15ans par exemple, je vous laisse calculer le gain).

Dernière modification par Geronimo (02/01/2021 19h06)

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#2250 08/01/2021 14h12

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Bonjour,

J’ai actuellement une offre de ma banque credit mutuel pour un montant total de 80000€

pour 3 scpi
activimmo , eurion et pierval santé

offre du credit mutuel

Taux 1.15% sur 15ans

Garantie: 900€ (NANTISSEMENT DE PARTS 300€ par SCPI)
Frais de dossier 300
Frais total d’assurance 521€

Que pensez vous de cette proposition?
Ca me semble correcte.

Merci

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