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#2251 08/01/2021 14h40

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Bonjour
La proposition est très correcte
Avez-vous le TAEG de l’opération ?

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#2252 08/01/2021 15h16

Membre
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J’ai regardé sur internet ca fait:
Taux Annuel Effectif Global assurance comprise : 1.45%

A coté il m’oblige d’ouvrir une carte bancaire

Dernière modification par thomious (08/01/2021 15h21)

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Favoris 1    #2253 08/01/2021 15h48

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Pour la carte, je ne sais pas donner d’avis.
Mais pour le taux : bonne proposition.

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#2254 09/01/2021 11h37

Membre
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Kabal, le 15/12/2020 a écrit :

Le transfert n’est possible que si la banque le veut. Si elle refuse après coup c’est cuit pour vous.

Je rebondis sur mon message #2232, et sur le transfert de part de scpi à sa sci avec le code 810 des impôts.
D’après le conseiller, c’est en fait l’organisme de cautionnement et pas directement la banque, qui accepte le transfert. Ça change un peu la donne, mais ça reste un pile ou face, sachant qu’il est impossible de prévoir la réponse de l’organisme.

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#2255 09/01/2021 13h40

Membre
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Mes crédits ont des clauses de transferts et il n’est pas précisé que c’est le cautionnement qui a le choix mais la banque. Donc même si le cautionnement accepte, la banque n’est pas obligée d’accepter. Mais ça fait mieux de dire à un client que c’est la faute d’un tiers si c’est refusé.

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#2256 09/01/2021 18h00

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Évolution que j’ai notée depuis le début d’année par rapport à mon message #2220, il semble que les banques essaient de rattraper leur retard de collecte, en tout cas celle avec laquelle je travaille principalement, puisque désormais sa grille de taux est 0,20/0,25% plus basse qu’en 2020.
Sur 20 ans on tourne autour de 1,20%.  C’est un gros effort (surtout sans contrepartie) que je ne m’explique que par des objectifs de production à stimuler. Cela devra mettre un peu d’huile dans les rouages avec en parallèle le très léger assouplissement des recommandations du HCSF sur le taux d’endettement maximum autorisé (35% contre 33%).
J’ai aussi noté qu’elle est prête à consentir un gros effort de taux en cas de domiciliation des revenus (-0,15 à -0,30%), là encore, à mon avis, dans l’optique de capter de nouveau clients.
Cela risque d’être la même chose pour de nombreuses autres banques et tant mieux pour les emprunteurs.

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#2257 09/01/2021 18h07

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Bonjour à tous,

Projet qui avance bien de notre côté également :

Banque : Caisse d’Epargne régionale
Montant minimum : 150 000€ sans minimum par SCPI
SCPI : au choix en capital variable - exception de Corum : validation préalable par Corum et limitation à 20% du montant du crédit.
Durée : 20 ans avec décalage de 6 mois de la première mensualité.
Taux : 1.20% (option à 0.90% si domiciliation)
Frais de dossier : 700€
Frais par SCPI : 140€
Frais de garantie SACCEF : ~1,5% du montant financé soit ~2200€
Frais de courtage : 0%
Taux assurance : 0.12% (décès/PTIA)

==> Emprunt de 153k€ et mensualités de 745€

Portefeuille envisagé :
- Pierval Santé : 50k€
- Efimmo : 35k€
- Placement Pierre : 35k€      // ou Eurovalys pour limiter le frottement fiscal.
- Corum Origin : 30k€ si autorisation // sinon Eurovalys : 30 k€

Estimation de l’effort mensuel : 290€ (si Eurovalys + Corum) à 350€ (Si Eurovalys et pas Corum)
Taux d’endettement qui passerait de 23 à 30%.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8549_estimation2.png

Je me suis fait le comparatif suivant pour différentes SCPI, en tenant compte du quote-part FR et étranger tout en prenant en compte une imposition de 47.2% (FR) vs 10% (Etr):
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8549_comparatif2.png

Bon courage avec vos projets respectifs.

Fabipm

PS: merc*i HHub pour le correctif intégré à présent.

Dernière modification par Fabipm (09/01/2021 19h41)

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[+1]    #2258 09/01/2021 19h18

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Réputation :   46  

Pour Corum, il faut que vous appliquée -20% des le rendement brut car la societe de gestion communique en brut avant impôt étranger  alors que les autres communiquent net des impôts étrangers.

6% annoncé  Corum = 5 % net de impot étranger.

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#2259 09/01/2021 20h50

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Réputation :   -2  

spot a écrit :

Évolution que j’ai notée depuis le début d’année par rapport à mon message #2220, il semble que les banques essaient de rattraper leur retard de collecte, en tout cas celle avec laquelle je travaille principalement, puisque désormais sa grille de taux est 0,20/0,25% plus basse qu’en 2020.
Sur 20 ans on tourne autour de 1,20%.  C’est un gros effort (surtout sans contrepartie) que je ne m’explique que par des objectifs de production à stimuler. Cela devra mettre un peu d’huile dans les rouages avec en parallèle le très léger assouplissement des recommandations du HCSF sur le taux d’endettement maximum autorisé (35% contre 33%).
J’ai aussi noté qu’elle est prête à consentir un gros effort de taux en cas de domiciliation des revenus (-0,15 à -0,30%), là encore, à mon avis, dans l’optique de capter de nouveau clients.
Cela risque d’être la même chose pour de nombreuses autres banques et tant mieux pour les emprunteurs.

Quel banque qui vous prose un taux de 1.20 sur 20ans?

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#2260 09/01/2021 22h36

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Bonjour,

Fabipm a écrit :

Je me suis fait le comparatif suivant pour différentes SCPI, en tenant compte du quote-part FR et étranger tout en prenant en compte une imposition de 47.2% (FR) vs 10% (Etr):

L’imposition de 10% pour les revenus étrangers ne semblent-elles pas légèrement trop optimistes ? Je pense qu’il faut plutôt partir sur 15%.

Par exemple, dans le cas de Corum Origin, 4,13% de rdt net semble surestimé.

Cordialement,

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[+1]    #2261 10/01/2021 13h19

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ExodusdcD650, le 09/01/2021 a écrit :

Bonjour,

Fabipm a écrit :

Je me suis fait le comparatif suivant pour différentes SCPI, en tenant compte du quote-part FR et étranger tout en prenant en compte une imposition de 47.2% (FR) vs 10% (Etr):

L’imposition de 10% pour les revenus étrangers ne semblent-elles pas légèrement trop optimistes ? Je pense qu’il faut plutôt partir sur 15%.

Par exemple, dans le cas de Corum Origin, 4,13% de rdt net semble surestimé.

Cordialement,

l’imposition sur les SCPI étrangères va varier d’une personne à l’autre car elle dépend essentiellement de votre taux moyen. En effet, le taux d’imposition d’une SCPI étrangère sera la différence entre votre tranche marginale d’imposition et votre taux moyen, et précision importante, sera calculé sur le rendement brut de fiscalité étrangère de la SCPI.

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Favoris 2   [+6]    #2262 17/01/2021 14h53

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Bonjour, je viens de parcourir une partie de cette "conversation" et je voulais cous faire part de mon expérience sur comment j’ai trouvé un financement à un taux intéressant pour les SCPI que je voulais et pour le montant que je voulais.

Je me suis passionné sur le sujet des SCPI il y a 3 ans et depuis j’ai lu beaucoup de littérature sur le sujet et pris contact avec divers courtier spécialisés (LINXEA, PRIMALIANCE, SCPI 8, FRANCE SCPI,….) pour trouver du financement à crédit.

Bref, au final après beaucoup de temps et après 3 ans d’investissement au fil de l’eau je possède les SCPI suivantes :

    - INTERPIERRE 25KE A CREDIT
    - NOVAPIERRE ALLEMAGNE 25 KE A CREDIT
    - VENDOME REGIONS 25 KE A CREDIT
    - ACTIPIERRE EUROPE 4KE EN CASH
    - CORUM ORIGIN 70KE (DONT 60 A CREDIT)
    - CORUM XL 42KE (DONT 38 A CREDIT)
    - PIERVAL SANTE 66KE A CREDIT
    - EPARGNE PIERRE 60 KE A CREDIT
    - PLACEMENT PIERRE 30 KE A CREDIT
    - IMMORENTE 30KE A CREDIT
    - IMMO PLACEMENT 35KE (DONT 20 A CREDIT)

Pour faire ma sélection j’ai étudié beaucoup de paramètre comme l’ancienneté de la SCPI, l’ancienneté de la société de gestion, le TOF, le TOP, la capitalisation, l’endettement de la SCPI, la valeur de réalisation, la géographie des biens, la typologie des biens, le TRI, le TDVM, ect….

Ma stratégie a été diversifié au maximum les SCPI et les sociétés de gestion en fonction des critères ci-dessus ce qui m’a amené à ma sélection.

Ci-dessous ma modeste contribution par rapports aux points soulevés dans ce post:

1/ Déduction des intérêts d’emprunts sur des SCPI investissant à l’étranger:
Je possède une douzaine de SCPI à crédit et je peux vous dire qu’il est tout à fait possible de déduire les intérêts des crédit finançant leur achat. En effet, pas besoin d’être fiscaliste les sociétés de gestion (comme votre banque ou assureur si vous faites un rachat partiel ou total de votre assurance vie) à l’obligation de vous transmettre un IFU (Imprimé Fiscal Unique) qui vous indique comme compléter votre déclaration d’impôt avec les revenus de la SCPI géré.

Et si je prends par exemple une SCPI emblématique d’une SCPI investi 100% à l’étranger comme NOVAPIERRE ALLEMAGNE, il est bien indiqué comme déduire 100% des intérêts de son emprunt des revenus fonciers qui sont 100% allemand….

Comme d’autres SCPI que je possède aussi à crédit comme CORUM ORIGIN, CORUM XL, IMMORENTE, PIERVAL SANTE, ACTIPIERRE EUROPE, PLACEMENT PIERRE,…..c’est indiqué la même chose dans les IFU si ce n’est que là il est bien précisé la proportion du montant des intérêts du crédit à déduire en fonction de la proportion des revenus suivant les pays.

2/ Le financement à crédit:

Offre du CFF (2017): A cause de la fiscalité et du levier qu’il procure je voulais acheter à crédit. Je suis donc passé pour mes 3 premiers investissement par PRIMALIANCE, ils travaillaient avec CAFPI qui a une cellule spécifique investissement SCPI. Ils avaient à l’époque (2017) un partenariat avec le CFF (Crédit Foncier de France) qui pouvait financer une large palette de SCPI (pas CORUM) avec 25KE minimum avec ADI externe en plus mais le taux du crédit était de 2,45% sur 20 ans. Par contre il fallait être propriétaire de son logement (fini de le payer je crois) et du coup emprunter à 2 si on était propriétaire à 2….j’ai donc du convaincre ma conjointe…..

Offre du CEMP (2018): 1 an plus tard j’ai voulu investir dans d’autres SCPI. J’ai trouvé une autre offre en passant par LINXEA, qui avait un partenariat avec le même gars CAFPI mais avec le CEMP (Caisse d’Epargne Midi Pyrénnée) par contre c’était 100KE minimum sur 3 SCPI différents maximum et même contrainte que le CFF au niveau d’emprunter à 2 et propriétaire sans crédit. J’ai du coup emprunté 110000 KE sur 4 SCPI…..Taux de 2% sur 20 ans mais assurance interne CNP 0,4%.
Au bout d’un mois de crédit j’ai immédiatement fait une substitution d’assurance grâce à la loi hamon et mon assurance est tombé à 0,1%.

Offre du CACF (2018): Oui mais voilà je voulais absolument du CORUM, j’ai trouvé des offres de financement mais il fallait mettre 100k dans la SCPI et je ne voulais pas mettre toutes mes billes dans le même panier….bref en contactant directement la société de gestion ils ont un partenariat avec le CACF ( Crédit Agricole Consummer Finance) qui fait du crédit conso et finance CORUM….mon taux à mai 2018 était de 2,8% sur 15 ans sans assurance……
C’est cher mais je pouvais enfin emprunter seul et je voulais absolument de cette SCPI alors j’ai fait comme ça…..

Offre d’une banque (2019): Tout fonctionnait bien mais je voulais racheter à crédit certaines des SCPI que j’avais déjà mais seul cette fois ci + IMMO PLACEMENT qui est une SCPI à capital fixe qui ouvrait une enveloppe de 25 millions d’euros pour réaliser une augmentation de capital.
J’ai appelé d’autres courtier comme meilleurSCPI qui a un super outil de suivi des SCPI d’ailleurs….Mais mon désire d’emprunter seul et pas plus de 30KE par SCPI était impossible sauf pour une offre bancaire mais il fallait mettre mon logement en hypothèque….j’ai refusé…..
Du coup en désespoir de cause j’ai décidé d’appeler des banque au hasard de ma ville…..en général les banques finance à crédit seulement leur propre SCPI mais tout est négociable…..moi mon Conseiller Patrimonial ne pouvait financer que les SCPI AEW CILOGER et impossible d’en financer d’autres…..et je suis client et bon client depuis 20 ans….. Bref, pour la faire courte j’ai trouvé une agence bancaire qui a été OK de me financer à crédit pour le montant que je voulais les SCPI que je voulais…..j’en revenais pas avec des supers conditions de crédit….. (1,1% sur 20 ans et assurance externe)…
Bref, j’ai sauté sur l’occasion et en suis très content, seul contre partie, domicilier mon salaire, ouverture d’un prévoyance et apport d’épargne….j’ai donc changé de banque et ne le regrette pas!

2020: J’ai même réussi à me faire racheter mes 7 crédits précédents ce qui a considérablement baisser leur cout (1,1% sur 20 ans ou pour certains je suis descendus à 15 ans pour 0,95% de crédit).

Bref, voilà mon expérience du sujet.
Je suis quelqu’un de plutôt prudent j’espère que je ne regrettrai pas ses investissements avec le COVID…..mais je pense avoir minimisé les risques en multipliant les SCPI ET les sociétés des gestion sur des immeubles très très diversifiés géographiquement (paris, idf, province, allemagne, UK, norvège, pays bas, luxembourg, italie, pologne,…) et en typologie, (bureaux, commerce, santé, hôtel, logistique,…).


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#2263 22/01/2021 17h08

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Bonjour à tous,

J’ai comme projet en ce début d’année 2021 d’acquerir des Scpi à travers ma SCI à l’IS déjà existante co-détenue avec mes parents.
En effet je souhaite diversifier car la SCI possède actuellement 2 biens qui s’autofinancent.

La situation que je souhaite est la suivante : acquérir 250 000 Eur de SCPI a crédit sur 20 ans avec apport de 40 000 Eur.

J’ai tout d’abord contacté ma Banque LCL qui possède les 2 prêts  de la SCI mais celle-ci ne propose que des SCPI maison.

J’ai ensuite contacté SCPI-8 qui vient de me faire une proposition :
Prêt à 1.65% sur 15 ans ce qui ressort dans la simulation une mensualité de 1353€.

Mais 2 choses m’ennuient :
- elle propose toutes les SCPI sauf les CORUM qui sont je pense quasiment les meilleures a mettre dans une SCI à l’IS pour bénéficier de la fiscalité de source étrangère.
- le prêt est sur 15 ans ce qui fait que la mensualité étant de 1353€, soit 16 236€ par an.
Je suis presque certain que les revenus des 5 SCPI à 50 000 Eur ne devraient pas dépasser 10 000€ si la moyenne de leur rendement est de 4% net.
Par conséquent le prêt sur 15 ans obligera à mettre tous les mois 353€ alors que je cherchais l’autofinancement sur 20 ans.

Que pensez-vous de cette proposition SVP ?

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#2264 22/01/2021 17h36

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Sans répondre à la question, je me permets une petite remarque : même en obtenant un prêt sur 20 ans, l’autofinancement avec uniquement de la PP n’est pas chose aisée : un prêt de 210k sur 20 ans @ 1,6% correspond à une annuité de 12,5k€ (soit un besoin de rendement super net >5% sur vos 250k€ de SCPI pour l’autofinancement).

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#2265 22/01/2021 18h15

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Pour ma part, je pense que le critère consistant à choisir ses SCPI dans le seul but - ou illusion - d’un auto-financement sur 20 ans est un leurre. Que se passera-t-il si les dividendes des SCPI que vous souscrivez diminuent de 20, 30 ou 50% ? Eh bien vous remettrez au pot tous les mois pour payer l’emprunt.
Cette contrainte que vous vous mettez vous oriente vers certaines SCPI qui ne seront pas forcément les meilleures à l’avenir tout en vous privant du coup d’un joli patrimoine bien placé rapportant moins tous les ans mais ayant davantage de potentiel de revalorisation.

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#2266 22/01/2021 18h25

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Bonsoir,
des SCPI avec un crédit infine c’est une bonne ou mauvaise idée au final ?

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#2267 22/01/2021 18h28

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Ca ne fonctionne pas, il faut mettre en face une contre-partie, du style le montant en AV en nantissement.

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#2268 22/01/2021 18h53

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oui bien sur, justement en nantissant une AV je me demande si c’est plus "viable" que du crédit simple

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#2269 23/01/2021 12h03

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Bonperedefamille06, le 22/01/2021 a écrit :

Bonjour à tous,

J’ai comme projet en ce début d’année 2021 d’acquerir des Scpi à travers ma SCI à l’IS déjà existante co-détenue avec mes parents.
En effet je souhaite diversifier car la SCI possède actuellement 2 biens qui s’autofinancent.

La situation que je souhaite est la suivante : acquérir 250 000 Eur de SCPI a crédit sur 20 ans avec apport de 40 000 Eur.

J’ai tout d’abord contacté ma Banque LCL qui possède les 2 prêts  de la SCI mais celle-ci ne propose que des SCPI maison.

J’ai ensuite contacté SCPI-8 qui vient de me faire une proposition :
Prêt à 1.65% sur 15 ans ce qui ressort dans la simulation une mensualité de 1353€.

Mais 2 choses m’ennuient :
- elle propose toutes les SCPI sauf les CORUM qui sont je pense quasiment les meilleures a mettre dans une SCI à l’IS pour bénéficier de la fiscalité de source étrangère.
- le prêt est sur 15 ans ce qui fait que la mensualité étant de 1353€, soit 16 236€ par an.
Je suis presque certain que les revenus des 5 SCPI à 50 000 Eur ne devraient pas dépasser 10 000€ si la moyenne de leur rendement est de 4% net.
Par conséquent le prêt sur 15 ans obligera à mettre tous les mois 353€ alors que je cherchais l’autofinancement sur 20 ans.

Que pensez-vous de cette proposition SVP ?

Bonjour, savez vous pourquoi SCPI-8 ne finance pas CORUM dont la SCPI phare va pourtant fêter ses 10 ans avec un rendement élevé et stable sur cette durée?
Cela doit venir certainement de l’organisme de crédit, savez vous qui est le préteur?

Quelles SCPI envisagez vous ?

Quelles sont les contreparties (ouverture de compte, ect…) vis à vis de cette offre?
Quelles sont les frais (frais de dossier, frais de garanti, frais courtier, ect….)?
Une assurance du prêt est elle obligatoire? si oui pouvez vous prendre une externe?

Cela permettra d’en savoir plus sur cette offre.


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#2270 23/01/2021 12h18

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> Bonperedefamille06

Même sur 20 ans, avec 250 k€ en PP, même si vous placez votre apport de 40K€ en US (pour pouvoir amortir et ainsi diminuer le résultat fiscal), il est impossible d’atteindre l’autofinancement.

Même si vous optez pour du 100% SCPI étrangères.
Et je pense que vous comprenez bien que 100% de SCPI étrangères n’est pas conseillé.

Pour arriver à l’autofinancement, il faut arriver à 2/3 de PP et 1/3 de US environ.
A moins que les 2 actifs immobiliers déjà possédés puissent apporter de l’amortissement en conséquence… Mais comme vous ne le précisez pas, impossible de savoir si c’est le cas.

Je rejoins Surin.
Le but n’est pas spécialement d’arriver à "0 apport mensuel", mais plutôt d’arriver à un apport mensuel qui sera le plus stable possible dans le temps, sans énorme surprise.
Mixer plutôt des SCPI avec un patrimoine de qualité et SCPI avec un rendement supérieur (pour un petit boost de performance, et de risque vu la qualité des actifs détenus) plutôt que rester fixé sur le seul apport en cash mensuel.


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#2271 23/01/2021 12h54

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Maxicool,

Sauf erreur de ma part, si l’on part sur une poche d’environ 25% (voir 20%) d’US 5 ans sur le montant total du financement, grâce au jeu des réinvestissements des revenus de ces US 5 ans sur de nouveaux US 5 ans et des amortissements associés dans la SCI, nous arrivons à un autofinancement.

Sous réserve évidemment de l’évolution des taux de rendement des SCPI….

Yvan

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#2272 23/01/2021 15h06

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Pour peu que l’on prenne des taux "raisonnables" (et non pas les taux actuels), avec 20%, je ne vois pas comment c’est envisageable.
Mais j’ai peut-être loupé quelque chose :-).

Exemple avec 80% PP et 20% US :

Prêt PP 240 K - 1,20% sur 20 ans + assu 0.27% + aucun frais

- Efimmo1 - 20% - rendement 5%
- Immorente - 15% - rendement 4,50%
- Interpierre - 15% - rendement 5%
- Epargne Pierre - 25% - rendement 5,50%
- Pierval Santé - 25% - rendement 5%

Avec cette allocation, on a 49% en bureaux + 17,50% en commerces + 11% en activités + 22,50% en santé.
En géographie, 6% à Paris, 28% en IDF, 45% en provinces et 20% à l’étranger.

Prêt US 60 K - 1,10% sur 10 ans + assu 0.27% + aucun frais

- Corum XL - 40% - rendement 4,75%
- LF Europimmo - 30% - rendement 4,00%
- Pierval Santé - 30% - rendement 5%

Il faut ajouter entre 30 et 50 euros chaque mois.
Notez bien que j’ai pris des rendements irréalistes (à mon avis) sur le long terme et absolument aucun frais (ce qui est irréaliste aussi).

--

Par contre, je suppose que vous voulez dire que, si le prêt US (financé sur 10 ans) est placé sur de l’US 5 ans, là, on est en cash flow positif sur 5 ans (de 450 € environ).
Dans le cas ci-dessus, le gain en cash est de 27 234 € sur 5 ans.

On passe toutefois en cash-flow négatif en année 6 (de 850 € mensuels).

Si l’on réinvestit le cash-flow positif des années 1 à 5, soit 27 234 €, sur la même allocation, avec les mêmes rendements, sur la même durée (5 ans), les loyers US mensuels sont alors de 600 € environ.
Il faut donc apporter 250 € mensuellement pour être à l’équilibre dès l’année 6.

Dernière modification par maxicool (23/01/2021 15h31)


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#2273 23/01/2021 16h51

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Vous avez saisi l’idée Maxicool.

Idéalement il faudrait avoir un prêt pour de l’US sur 15 ans (mon cas taux à 1.05 - c’est sur cette base que j’avais effectué une rapide simulation) voire 20 ans en faisant un roulement sur des durées d’US de 5 ans en reinvesissant toutes les distributions sur de l’US 5 ans dès que les versements sont réalisés par les sociétés de gestion.

Il faut également tenir compte des délais d’attribution et des délais de jouissance….

Bref, c’est possible…. mais c’est moins ….. lazy….

Edit : Et évidemment les prêts avec anticipation (24 mois dans mon cas) aident également beaucoup !

Dernière modification par Yvan (23/01/2021 17h00)

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Favoris 1   [+1]    #2274 23/01/2021 19h12

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Ces raisonnements supposent un apport de 0.

Avec les chiffres de Bonperedefamille06, et un apport de 40k€, pour emprunter 250 k€ sur 20 ans, et investir 250k€ en PP et 40 k€ en US, on ne doit pas être bien loin de l’auto-financement…

Supposons que les SCPI rapportent 5%, que l’US 20 ans coûte 45% de la PP, et que l’emprunt soit à 2.0% (donc 80 trimestrialités de 3794€), qu’il y ait assez de quote-part de revenus immobilier à l’étranger pour ne pas avoir d’IS à payer, on aurait chaque trimestre 5% * (250k€ + 40k€ / 45%) /4 = 4236 € de recettes, et donc un cash-flow positif (et le cash-flow neutre serait, avec ces hypothèses, pour un rendement des SCPI de 4.5%).
Prendre en compte le différé de jouissance (avec un différé de remboursement), ou un peu d’IS, dégrade juste un peu ces chiffres.

On n’en resterait pas moins exposé à une éventuelle diminution des dividendes distribués dans les 20 années à venir…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#2275 23/01/2021 19h32

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Pardon mais pourquoi les 40k en US ?

Pourquoi pas de la PP uniquement : à crédit et une partie en cash qui viendrait "combler" le CF négatif de la partie empruntée ?

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