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[+1]    #2126 21/08/2020 21h58

Membre
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@ Brise Pif
J’avais échangé par téléphone l’été 2019 avec Cheval Blanc.
A l’époque, l’offre était alléchante sur Internet (des exemples de taux pour financement SCPI très intéressants), mais les taux proposés alors "en vrai" étaient bien moins intéressants que ceux affichés sur le site. Je n’étais peut-être pas un profil intéressant, mais je ne crois pas avoir eu beaucoup de questions sur mon profil avant d’avoir eu la réponse…
Je n’étais donc pas allé plus loin non plus.

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#2127 22/08/2020 01h18

Membre
Réputation :   22  

J’ai récemment eu une offre de ce courtier on arrivait à un TAEG supérieur à 2.5% donc assez loin de ce qui est sur le site.

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#2128 24/08/2020 14h18

Membre
Réputation :   36  

jimbow, le 12/08/2020 a écrit :

Bonjour,

sans être rentré dans les détails avec ma banque, celle-ci me proposerait 1,18% sur 15 ans pour financer des SCPI, mas seulement 4 SCPI La Francaise: Europimmo, Grand Paris Patrimoine, Epargne fonciere, selectinvest.

La contrepartie est le nantissement des parts de SCPI.

Je mets à jour mon message.
Après discussion avec un autre banquier de la même banque, il semblerait que le choix de SCPI puisse être étendu.

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Favoris 4   [+5]    #2129 30/08/2020 17h49

Membre
Réputation :   15  

Bonjour,

Suite et fin de mes aventures, j’ai signé l’offre définitive avec la CMB la semaine dernière avec les conditions suivantes:
  - 400k€ PP sur 20ans dans le catalogue des SCPI maison au taux de 1,75%
  - 200k€ US sur 15ans libre de choix au taux de 1,55%
  - différé de 24 mois
  - nantissement et caution des SCPI PP et US
  - assurance decès pour 2 (chère), j’initierai la délégation d’assurance dans les prochaines semaines
  - frais de dossiers 1400€ (750+650) et frais de nantissement par ligne de scpi (400€ max/scpi)

Mon choix de SCPI PP s’est porté sur : Efimmo1 77263€, Epargne Pierre 108035€, Primovie 104951€ et NA2 109750€. Initialement je comptais acquérir 100k€/SCPI mais Effimmo1 est limité à un maximum de 326 parts.
En US, je pars sur : Pierval Santé 68k€, Corum Origin et XL 66k€ de chaque.
Je tiens à remercier les intervenants du forum pour les échanges de qualités et les retours d’expérience, sans lesquels je n’aurai pas réussis à monter et financer mon projet.
Entre le début de ma recherche active et la signature, 8 mois se sont écoulés. 5 mois si on retire les 3 mois de confinement.
Bon courage aux forumeurs qui se lancent également dans ce montage. Le chemin est long et tortueux mais si vous avez des dossiers solides, ne vous découragez pas devant les obstacles. Vous finirez par trouver une banque qui vous financera.


"I never lose. I either win or learn" - Nelson Mandela.

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#2130 30/08/2020 19h51

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Réputation :   11  

Félicitations et conditions intéressantes pour le crédit, surtout le différé permet d’engranger pas mal de trésorerie.

Avez vous déjà acquis l’usufruit ? Je crois que c’est compliqué cette année pour trouver du Corum Origin, et petit délai pour XL.

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Favoris 1   [+3]    #2131 31/08/2020 13h54

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Réputation :   163  

Shaka44, Cela fait plaisir de voir que ma conseillère vous a permis de réaliser un montage similaire au mien ! (Cf ma file).

Si d’autres personnes sont intéressées, n’hesiter pas à me contacter en mp.

Cdt
Yvan

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#2132 01/09/2020 12h10

Membre
Réputation :   15  

Bonjour,

@Artemide : je suis en cours d’acquisition des parts en US. Pour Corum (Origin et XL), je traite directement avec mon conseiller Corum (je suis déjà asscoié) qui s’engage à me servir rapidement en priorité, et donc pas de rétrocommission. Pour Pierval Santé, je passe par un CGP qui accepte de me rétrocéder 2% en s’alignant sur Moniwan.

@Yvan : votre conseillère (qui est la mienne aussi dorénavant) et le CGP maison ont été très pros. Je me demande si le fait d’avoir été un ancien client pro de la CMB n’a pas aussi joué en ma faveur. Encore m.erci pour le partage!

Pour les personnes intéressées par ce montage et qui résident hors de la Bretagne, sachez qu’au minimum 2 déplacements seront à prévoir et que ce n’est pas négociable.


"I never lose. I either win or learn" - Nelson Mandela.

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#2133 01/09/2020 12h24

Membre
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Pardonnez moi, mais….

CMB= Crédit Mutuel Bretagne?

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#2134 01/09/2020 12h38

Membre
Réputation :   15  

@fcclair,
réponse rapide, oui CMB = Credit Mutuel de Bretagne.


"I never lose. I either win or learn" - Nelson Mandela.

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#2135 01/09/2020 17h12

Membre
Réputation :   1  

Suite de ma tentative avec la CdE.. :

Pour rappel offre initiale à 1,45% sur 25 ans pour 3 SCPI / 225k€, pas d’assurance groupe obligatoire, avec ou sans apport, domiciliation salaire et compte SCI.

En mars, proposition de 1,05% sur 20 ans, assurance groupe obligatoire, apport de 5k€
A noter qu’à ce moment j’ouvre des comptes chez eux.

En juin, la banque n’a fait une demande que d’une ligne de crédit pour 3 SCPI, il faut tout refaire pour demander 3 lignes de crédit.

En juillet, offre de 1,80% sur 25 ans.

1er septembre, "nous devons valider les taux, pas sûr que cela soit possible sur 25 ans…"

Cela fait donc 10 mois que j’essaie d’avoir ce crédit avec eux. 5 mois que je paye des comptes bancaires fantômes et que mon apport est bloqué sur le compte de la SCI !

Je pense que mon courtier et cette agence sont.. des guignols. (ou bien c’est peut-être moi finalement..).

Je laisse une dernière chance à ce projet jusqu’à mi/fin-septembre et je pense qu’ensuite je vais laisser tomber.

Question sous-jacente : J’ai déjà créé la SCI, et paye 1 comptable; SCI qui est donc vide.
Est-ce possible de ne pas avoir de comptable si la SCI est vide et sans activité ? (au moins j’arrête de payer un comptable pour rien)
Ou vaut-il mieux clôturer la SCI si le projet n’arrive pas à aboutir ?

Bravo à tout ceux qui ont réussi en tout cas smile

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[+1]    #2136 01/09/2020 17h27

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Hello Narama,

Le comptable n’est pas obligatoire (et vous aviez tout le temps pour le mandater)

S’agissant des frais de tenue de compte de la SCI si c’est aussi à la Caisse d’Epargne, n’hesitez pas à leur demander un remboursement en arguant du fait que le compte est uniquement lié à votre projet.

Vous n’êtes pas le seul à péter un cable avec eux. Selon ma conseillère, la SACCEF a perdu mon dossier et ils ont du tout refaire. Selon moi c’est un mensonge pour gagner du temps face à mes multiples relances (ou alors les salariés de la SACCEF sont de sacrés guignols…). Ca va faire un mois que le "dossier refait" a été re-soumis. Nouvelle tentative de relance cette semaine ! Mais encore un coup d’épée dans l’eau. Pas facile de viser juste entre leurs 9 mois de vacances et autres RTT…

Ca fait maintenant plus 6 mois que ce cirque dure alors que mon offre de prêt était signée pour du 0.95% sur 15 ans. Je ne sais même pas si mes bulletins de souscription SCPI sont toujours valides. Et pas très motivés pour refaire la procédure kafkaienne papier de Pierval !

En parcourant toutes les expériences, j’ai l’impression que seul le CMB tient la route pour ce type de montage.

Cordialement.

Dernière modification par Chris33 (01/09/2020 17h30)

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#2137 01/09/2020 17h39

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Chris33,

En fait j’étais initialement accompagné par un CGP qui m’a tout fait créer et voulait que je signe l’offre de primonial à 2,7% sur 25 ans. (au moins en 2 mois on a une offre concrète..)
J’ai finalement voulu trouver mon financement seul pour avoir de meilleurs conditions.
J’ai effectivement déjà demander le remboursement mais mail sans suite, comme l’un des nombreux.

Étant assez novice -mais j’apprends au fil de l’eau notamment grâce à ce forum- je me suis laissé guider par ces différents intermédiaires.

Pour en revenir à la SCI, si la comptabilité d’une SCI vide et sans activité n’est pas trop contraignante, effectivement je pense que je vais stopper le mandat du comptable et ne pas payer une année supplémentaire.

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#2138 01/09/2020 18h31

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Top 100 Réputation
Réputation :   265  

Pourquoi ne pas mettre en concurrence les cmb d’Yvan ou moi même ?


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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[+1]    #2139 01/09/2020 18h36

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Je pensais ne pas avoir à monter plusieurs dossiers en passant par un courtier mais effectivement si les CMB proposent toujours des offres cela peut-être une autre solution.

Je dois encore avoir un mail de vous Malo smile

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#2140 02/09/2020 11h25

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Réputation :   1  

Félicitations Shaka44 pour l’obtention de vos prêts

Pour information voici une nouvelle proposition reçue via mon CGP, la banque est la CdE

CGP a écrit :

Enveloppe SCPI de 200 000 €, minimum de 100 000 € par SCPI soit 2 SCPI.

Crédit amortissable sur 20 ans, taux de crédit premium 1,13 %.
Assurance décès 0, 30 %, sous réserve du questionnaire de santé
Un différé maximum 6 mois.

Frais à prévoir, intégrés au crédit : de caution 1,3 %, de dossier bancaire 500 €/SCPI et de courtage 1 % du montant du crédit.

Contreparties demandées :
-             Domiciliation des revenus professionnels
-             Placement nanti de 20 000 € dans les livres de la banque

Je lance les démarches auprès de la banque cette semaine, en espérant un traitement plus expéditif que les expériences ci-dessus, le CGP m’a tout de même prévenu d’un délai d’environ 4 mois … à suivre

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#2141 12/09/2020 16h25

Membre
Réputation :   39  

Bonjour à tous,

A toutes fins utiles, la conseillère / banque de Yvan et shaka44 ne souhaite plus traiter des dossiers "non-locaux", et ce même si l’on se rend disponible pour venir physiquement en agence.

Je suis donc preneur si certains ont des contacts actifs qui acceptent de financer un montage similaire (PP et US au sein d’une SCI à l’IS) sur Paris ou à distance.

Merci beaucoup,
Cupflip

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[+8]    #2142 15/09/2020 11h53

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Réputation :   22  

Bonjour à tous,

Après plusieurs mois de recherches pour acquérir des parts de SCPI au sein d’une SCI à l’IS, j’ai finalement obtenu un accord de principe avec les conditions suivantes :

•    Taux de financement de 1.03% sur 20 ans
•    Frais de courtage de 0.5% du montant du crédit (à l’origine 1%)
•    Nantissement de 10% du montant emprunté
•    Frais de dossier de 500 euros/ligne de SCPI
•    Frais de cautionnement  ≈ 1.50% du montant financé

Je n’ai pour l’instant pas eu de meilleurs propositions de financement suite à mes nombreuses rencontres avec des CGP. J’attends encore quelques retours. 

Je remercie les membres du forum pour leurs mises en relation, les échanges de qualités, les retours d’expérience…
Je souhaite beaucoup de courage aux forumeurs qui débutent leurs recherches de financement. La route est longue, il va falloir être patient et surtout persévérant. 

Si d’autres personnes sont intéressées par cette offre de financement, je vous invite à me contacter en MP.

Dernière modification par Adrien55 (15/09/2020 11h56)

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#2143 15/09/2020 13h05

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Bonjour pourriez vous aussi partager  les montants en jeu, votre choix de scpi et surtout si vous avez réussi à faire financer de l’usufruit et en quelle proportion avec cette offre ?

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[+1]    #2144 15/09/2020 16h19

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Réputation :   22  

Bonjour yannou77,

•    Montant en PP: 400 k
•    Financement d’usufruit dans un 2nd temps
•    SCPI éligibles ayant retenues mon attention : PIERVAL - EFIMMO - EPARGNE PIERRE

Bonne fin de journée

Dernière modification par Adrien55 (15/09/2020 16h24)

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#2145 23/09/2020 06h44

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Petite mise à jour de mon cas.

Après 10 mois (!) la CdE m’a finalement demandée si nous pouvions clôturer le dossier malgré une offre acceptée en mars à 1,05% sur 20 ans. Offre qui s’est transformée à 1,8% en juin dû à un problème de back-office (1 seule ligne de crédit pour 3 SCPI) et actualisation des taux, puis proposition à 2,05 sur 25 ans… le directeur de l’agence m’a finalement contacté pour me dire qu’il n’arrivait pas à correctement monter le dossier, que la CdE croulait sous les demandes de crédit et que mon dossier pourrait prendre encore plusieurs mois.
J’ai donc finit pas jeter l’éponge.

Le contact de Malo demande un premier rendez-vous physique, ce qui n’est pas simple en ce moment et a priori le contact de Yvan ne prends plus que les dossiers locaux.

Reste toujours cette offre Primonial/crédit mutuel Arkéa que j’avais reçu fin 2019, 2,5% sur 25 ans. Le taux est haut mais au moins en 1 ou 2 mois on reçoit l’offre et aucune contrainte supplémentaire !
A noter que Primonial ne finance plus que les SCPI du groupe (en 2019 on pouvait panaché avec au minimum 50% de Primonial).

Il existe pas mal d’offre à des taux plus intéressants mais qui demandent hypothèque ou nantissement de sommes importantes, ce qui est rédhibitoire pour moi.

A ce stade je me demande si il vaut mieux :
- attendre de voir les évolutions en 2021 (valorisation, loyer, offre de crédit). Avec le risque qu’il soit encore plus difficile de trouver un financement
- souscrire un petit montant avec Primonial afin de commencer l’aventure et diversifier les sociétés de gestion plus tard

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#2146 23/09/2020 08h44

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Bonjour Narama,

Décidément vous avez avez joué de mal chance et d’un mauvais timing sur votre dossier….
A priori, compte tenu du taux rédhibitoire actuellement proposé (avec ou sans les assurances?) et des incertitudes des rendements des scpi pour 2020 et 2021 (la covid semblant partie pour impacter à nouveau une partie de l’économie pour cet hiver), je pense qu’il vaut mieux
- Actuellement passer votre chemin sur cette proposition,
- Prendre le temps de trouver de nouveaux financeurs à des taux intéressant).

Bon courage à vous !
Yvan

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Favoris 1   [+1]    #2147 23/09/2020 17h50

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Bonjour à tous,

Je fais suite à un rdv ce jour avec ma conseillère, où j’ai eu l’occasion de discuter du financement/prospection des nouveaux clients de leur part.

A priori, elle m’indique que la porte n’est pas  fermée, mais il semble que la fenêtre de tir s’est clairement rétrécie suite aux demandes départementales/régionales du CMB, mais aussi compte tenu de l’arrivée du COVID.

En synthèse, il semblerait que les conditions actuelles soient les suivantes :
- Proximité géographique : ce point n’est à priori pas confirmé, mais faire une opération ponctuelle ne les intéresse plus (contrairement à ce qui m’avait éte dit initialement),  ils souhaitent développer une relation suivie, un partenariat avec le client (point physique annuel; "attachement" à la Bretagne : famille pas trop loin, passage professionnel régulier, …). Ce point n’est pas très clair mais à priori tout est ouvert…..il suffirait ee montrer de la bonne volonté.
- Financement : ils souhaitent traiter uniquement des dossiers très sécurisés, cette volonté est renforcée avec la COVID : salarié du privé, fonctionnaire, situation stable, ….. sont exclus les auto-entrepreneurs car ils estiment ne pas forcément avoir assez de visibilité, même si les revenus peuvent être très importants.
- Un minimum de maîtrise de la part des potentiels futurs clients sur la demande de financement : il semblerait que des personnes se sont présentées sans aucun recul, ni aucune maîtrise, sur le montage sci US/PP ….. ce qui est pour eux bien évidemment un préalable vu les montants en jeu (il y a suffisant de discussions, suivi de portefeuilles de SCPI et intervenants de qualité sur ce forum….)

Voilà le retour que je peux vous faire…. la poule aux oeufs d’or n’a pas disparue 🐔mais les conditions pour tomber sur l’oeuf doré sont évidemment sélectives 🐣.

Si des personnes veulent en discuter plus en détail en MP, je suis à votre disposition.
Cordialement

Yvan

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[+1]    #2148 23/09/2020 18h30

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Bonjour à tous,

Au risque d’être à contre-courant de l’ambiance générale concernant le montage tant décrit SCI IS pour SCPI PP et US, je me permets de demander ce qui justifie d’être aussi élogieux sur ce montage dans le contexte actuel.
Il me semble, mais j’ai peut être tort, vu l’engouement des forumeurs, que la prudence est de mise concernant les scpi à l’épreuve du Covid 19.
Les foncières cotées sont matraquées, certes les shorteurs sont de sortie mais quand même, il doit y avoir en partie une raison plus profonde liée aux fondamentaux.
Et on voit que les emplacements dits premium ne protègent pas tant que ça.

D’ailleurs, le fait que les conditions d’obtention de prêt sur ce type de montage soient moins favorables qu’il y a quelques mois (pour le même type de profil) ne traduit-il pas une sorte d’augmentation du risque calculé par les banques ?


Primum non nocere

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#2149 23/09/2020 19h09

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Ce type de montage n’a jamais été un montage grand public…. comme je l’indiquais dans mon post, des personnes souhaitent faire ce montage sans aucune connaissance…. heureusement les banques ne suivent pas.
La difficulté a toujours été de se faire financer de l’usufruit sans (trop) de contrepartie.

Bien évidemment, l’effet de levier crée avec l’usufruit peut impactér fortement ce type de montage qui s’autofinancait sans aucun effort jusqu’à présent..et dégageait même un cash flow positif.

Pour autant, au vu des annonces actuellement faîtes par les sociétés de gestion, les nouvelles sont plutôt rassurantes. Vous pourrez pour cela lire les différentes files traitant des scpi.

Concernant l’exposition des scpi, l’impact du confinement est/sera plus ou moins fort en fonction de son secteur d’activités / géographique.

Il est donc important d’analyser tout cela très précisément.

Bien évidemment, les mois qui vont venir vont avoir un impact plus ou moins fort en fonction de l’évolution de la covid.

A chacun d’établir sa carte bénéfice/risque en fonction de ses opinions/de sa situation patrimoniale / …. et de faire ensuite son choix final quant à l’intérêt personnel qui a - ou NON - à faire ce montage.

Yvan

Dernière modification par Yvan (23/09/2020 19h23)

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#2150 25/09/2020 16h06

Membre
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Bonjour,

Dans le cadre d’un projet similaire à ceux de Malo / Yvan / Shaka, j’ai fait un petit modèle excel simple, largement inspiré de celui d’Yvan, pour simuler ce projet. Le modèle peut être téléchargé sur WeTransfer (edit : lien supprimé et remplacé dans la page suivante).

Je suis preneur de vos vues pour vérifier que je n’oublie rien ?

Merci beaucoup,
Cupflip

Dernière modification par Cupflip (25/09/2020 19h27)

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