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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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[+1]    #2076 08/06/2020 17h17

Membre
Réputation :   55  

jeuneinvestisseur a écrit :

Petite question : le crédit affecté est un crédit à la consommation, un crédit conso affecté au scpi ou un crédit immobilier ? C’est pour savoir si les intérêts sont déductibles des impôts et étant aussi au CA, pouvoir orienter la conversation avec ma conseillère.

Bonjour,

Ce qui caractérise la déductibilité des intérêts est le fait que le prêt a servi à l’acquisition des immeubles (cf. BOFIP déjà cité dans message #2038 de cette même file).

En déduire que ladite affectation ne pourrait résulter que dans le contrat passé entre la banque et son client est - jusqu’à preuve du contraire - une interprétation. Que pour ma part je trouve abusive. Certes, c’est un élément de preuve supplémentaire mais ce n’est rien d’autre. Sur le plan juridique, la parole de la banque n’a pas plus de valeur que celle du contribuable.

Dit autrement, je ne vois pas ce qui m’interdit de déduire les intérêts d’un prêt "non affecté" (par la banque), dés lors que je suis en mesure de démontrer que les sommes empruntées ont été affectées (par moi-même) à l’acquisition d’un bien immobilier locatif.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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Favoris 2    #2077 12/06/2020 17h44

Membre
Réputation :   18  

Vous trouverez ci-dessous les conditions obtenues pour l’opération que je viens de finaliser.

Banque : Milleis
Durée : 15 ans (c’était la limite haute lors de la réalisation de mon dossier, ils sont passés à 20 ans maintenant)
Taux : 0.80% (Je crois que c’est maintenant env. 1.35% pour 15 ans)
Montant : env 50 k€ (plus possible maintenant, le minimum est à plus de 100k€)
Garantie : Cautionnement
Assurance : Déléguée
Contrepartie : Aucune (suite à négociation)
SCPI : Primopierre (Les SCPI Primonial étaient disponibles ainsi que Corum me semble-t-il)

Pour info, tous les papiers ont été signés début janvier et les fonds ont été débloqués très récemment.

Edit : Fautes

Dernière modification par androw (12/06/2020 17h44)

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Favoris 1   [+1]    #2078 13/06/2020 15h34

Membre
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Je suis nouveau ici. Je suis en train de faire le tour des courtiers.

Mon projet: me constituer un patrimoine en faisant jouer le levier du crédit. Conserver une bonne capacité d’épargne en vue d’un achat de RP à l’horizon 1-5 ans

Mon profil:
- 28 ans
- Célibataire
- CDI 2200€/mois net après impôt
- TMI 14%, prochainement 30%
- locataire, pas de foncier
- patrimoine de 300k€ (assurance-vie, PEA, obligations)
- pas de dette

Courtiers démarchés:
- France-SCPI
- Linxea
- Primalliance

Offres reçues:
https://i.imgur.com/xJrPQYH.png

Les 3 courtiers m’ont proposé le même financement via Primonial, quasiment aux mêmes conditions. France-SCPI m’a demandé beaucoup d’infos sur ma situation perso, contrairement à Primalliance. Du coup, je me demande si la situation joue tant que ça sur le taux et les conditions.

Le TAEG avec Primonial est de 2.74% sur 25 ans. Les courtiers m’ont recommandé une durée longue pour limiter au maximum l’effort d’épargne et ne pas rogner ma capacité d’endettement.

En terme d’accompagnement, à ce stade France-SCPI s’en sort le mieux, ils ont bien pris le temps de m’expliquer le montage, la fiscalité etc. Ils m’ont fait des simulations personnalisées. Primalliance et Linxea ont fait le minimum tout en restant courtois et dispo. L’offre de Primalliance n’était pas à jour (taux trop haut), c’est moi qui l’ai fait remarquer au conseiller.

Que pensez-vous de ce projet et de ces offres?

La simulation de france-SCPI:

https://i.imgur.com/YaY0L6m.png

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#2079 13/06/2020 16h27

Membre
Réputation :   74  

Bonjour,

2 remarques principales

2.5% de taux nominal c’est très cher !

Pour que votre simulation soit plus réaliste au lieu de +0.5% / an de prix de part et + 0.5% / an de hausse de dividende, je partirai plus sur 0.25 % de hausse de prix de part et -0.1% / an de revenu.

Cdt

PS votre page excel est illisible à l’œil nu


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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Favoris 1   [+1]    #2080 13/06/2020 16h47

Membre
Réputation :   69  

loulou75015 a écrit :

PS votre page excel est illisible à l’œil nu

FYI : En faisant clic droit "afficher l’image" puis clic pour zoomer c’est lisible même si pas optimal.


Parrainage Yomoni - Parrainage WeSave : KL031F - Parrain pour plusieurs banques en ligne et assureurs (Linxea, Mes Placements, etc), MP pour infos.

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#2081 13/06/2020 18h49

Membre
Réputation :   31  

Voici pour ma part la dernière proposition de in fine credit mutuel : 2.3 % sur 20 ans.

mon cgpi a écrit :

Conditions de financement:
Montant minimum financé: 100 000€ par SCPI
Placement de 10% du montant financé dans la banque sur assurance vie nantie sur la durée du prêt
Nantissement contrat d’assurance vie externe en UC ou fonds euros au choix: ATTENTION, si valeur initiale du contrat non suffisante pour rembourser dernière échéance à versement programmé se fera sur le placement du CM
Sans apport, ouverture de compte sans rdv en agence , pas  de domiciliation des revenus
Assurance groupe Suravenir  ex 15 ans 40ans 0,20% dc / ptia   20 ans 0,23%
Exonération des IRA oui à partir de la 9ième année
Garantie nantissement des parts avec inscription (1% du montant financé)
Frais de courtage 1% du montant financé
Frais de dossier offert
prêt modulable jusqu’à 36 mois
Profil emprunteurs:
Revenus minimum : 50 000€ si célibataire
Locataires ou propriétaires
Epargne mini 80 000€
Exclusions:
SCI, SARL
CORUM, CORUM XL, EURION

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#2082 13/06/2020 21h08

Membre
Réputation :   5  

yannou77 a écrit :

Epargne mini 80 000€
Placement de 10% du montant financé dans la banque sur assurance vie nantie

Voilà 2 conditions déjà qui ne font pas plaisir !

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#2083 14/06/2020 18h26

Membre
Réputation :   23  

Non seulement les conditions sont dérangeantes mais en plus le taux n’est pas intéressant non plus.

Avez-vous souscrit yannou ou continuez vous vos recherches ?

De mon coté je contacte toujours par internet pour prendre la température un peu partout mais effectivement il semble compliquer d’avoir moins de 2% sur 15 ans sans passer par une agence locale en direct.

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#2084 15/06/2020 01h14

Membre
Réputation :   31  

Je fais toujours avancer le dossier de la banque PALATINE, avec le taux canon de 1.6% (toujours 20 ans in fine), mais des frais conséquents. Le TEG final ressort à un peu plus de 2% assurance incluse, mais cette proposition était valable avant le covid 19, je ne sais pas si la banque va maintenir le taux.
Pour les SCPI, je pense partir sur moitié pierval santé, moitié sofiprime pour optimiser la fiscalité du placement et n’ayant pas besoin de revenus supplémentaires pour l’instant (si ce n’est de quoi couvrir les intérêts d’emprunts). j’attend l’émission des bulletins de souscription de sofiprime pour finaliser le dossier, je viendrai poster sur cette file pour mettre à jour le cas échéant.

Dernière modification par yannou77 (15/06/2020 01h15)

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#2085 15/06/2020 14h15

Membre
Réputation :   38  

yannou77, le 13/06/2020 a écrit :

Voici pour ma part la dernière proposition de in fine credit mutuel : 2.3 % sur 20 ans.

mon cgpi a écrit :

Conditions de financement:
Exonération des IRA oui à partir de la 9ième année
[…]

Je connais un peu cette offre CM (de Strasbourg dans mon cas), mais en version "amortissable" et non "in fine".

Je n’ai pas donné suite lorsque j’ai analysé en détails l’offre de prêt sur la partie qui concernait les indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Dans l’offre que j’ai reçue en début d’année 2020, les pénalités de remboursement anticipé s’élevaient à 5% du capital restant dû avant remboursement.

Ca signifiait que si je remboursais 10 k€ en début de prêt, avec un CRD (Capital Restant Dû) de 100 k€, la pénalité s’élevait à 5 k€ ! Oui, il n’y a pas d’erreur de calcul : 5.000 € de pénalités sur 10.000 € remboursés soit 50% de pénalités.

J’ai posé des questions à la banque car les pénalités (ou indemnités) de remboursement anticipé sont normalement bien plus faibles pour un crédit immobilier.

Le CM m’a répondu que c’est légal car il ne s’agit pas d’un prêt "réglementé" mais d’un prêt en "secteur libre". En ce qui me concerne, ne voulant pas me passer les fers aux pieds, j’ai enterré dès cet instant ce projet d’acquisition.


"N'oubliez pas : patience… discipline…" Parrain : Mintos  Estateguru

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#2086 15/06/2020 18h03

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Pour faire suite à mon message, j’ai fait un classeur excel me donnant la répartition sectorielle et géographique ainsi que la valeur sans les frais de souscription (valeur de retrait). La dernière colonne correspond au nombre d’années nécessaire de loyers au taux de rendement initial pour rembourser entièrement le placement.

En ce qui concerne le crédit en lui-même, j’attends la réponse du CA Sud-Med mais c’est très long … ma conseillère n’est pas très productive … elle m’avait proposé un taux à 1.95% mais sans aucun frais, et surtout ne m’envoie pas la simulation avec tous les frais détaillés. Elle ne sait pas aussi si Pierval Santé peut se financer comme un projet immobilier cohérent avec la politique locale de l’agence puisque spécialisée en santé. Je vais l’appeler demain puisqu’elle ne répond pas à mes mails  neutral

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/23032_annotation_2020-06-15_175733.png

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#2087 16/06/2020 16h54

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Bonjour,
J’ai eu (enfin !) une première réponse de ma banque concernant le financement de ces SCPI (message ci-dessus). Que pensez-vous de cette offre ? Le taux me semble un peu cher. Juste quelques questions :
- sur quels critères pourrais-je tenter de négocier ? Le taux du PHT à 2.10% ?
- le TAEG estimé sur la dernière colonne à 2.69% comprend-il les assurances ? (il y a marqué "avec assurance obligatoire" donc cela veut dire qu’il faut rajouter une assurance ou elle est déjà incluse dans le taux ?
- enfin, je suis preneur de toute remarque me permettant de négocier ce taux …

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/23032_pret1.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/23032_22.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/23032_222.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/23032_pret3.png

Dernière modification par jeuneinvestisseur (16/06/2020 17h40)

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#2088 16/06/2020 17h04

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(vous auriez dû effacer votre nom dans le scan)

jeuneinvestisseur a écrit :

- le TAEG estimé sur la dernière colonne à 2.69% comprend-il les assurances ? (il y a marqué "avec assurance obligatoire" donc cela veut dire qu’il faut rajouter une assurance ou elle est déjà incluse dans le taux ?

Je n’arrive pas bien à voir les "petits chiffres", du coup, difficile de vous dire clairement. En tout cas, ils vous imposent une assurance… ce qui me semble discutable, mais passons.
Quelle SCPI financent-ils, quel rendement net d’impôts comptez vous obtenir ?
Cette opération me semble à la limite de la rentabilité, soyez prudent.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#2089 16/06/2020 17h42

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J’ai modifié les screens et j’ai enlevé mon nom (merci de la remarque !)

Pour les SCPIs finançables, ce sont les trois du message juste au dessus (Immorente, Epargne Pierre et Pierval Santé) à répartition égale. SI on prend les rendements 2019, cela donne un taux de rendement de 5% mais avec les taux vont baisser, donc ce serait plus du style 4%.

Ma tranche d’imposition est de 11% pour le moment (30 dans pas longtemps).

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#2090 16/06/2020 18h00

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jeuneinvestisseur a écrit :

SI on prend les rendements 2019, cela donne un taux de rendement de 5% mais avec les taux vont baisser, donc ce serait plus du style 4%.

Ma tranche d’imposition est de 11% pour le moment (30 dans pas longtemps).

Le rendement réel va beaucoup dépendre de votre choix au moment de la déclaration de revenu.
Faites vos calculs, et n’oubliez pas les prélèvements sociaux (ou optez pour la flat tax selon).

Calcul simpliste micro-foncier, en fonction du rendement prévu:
- 5% brut => 70% de base taxable, 30% de flat tax, rendement d’environ 4%
- 4% brut => environ 3.2%

Si le TAEG est à 2.69% et que vous visez réellement un rendement de 3.2% net, le bénéfice me semble trop maigre pour mériter de bloquer votre capacité d’épargne.
Mais si vous êtes plus optimiste (en terme de rendement et de revalorisation des parts), pourquoi pas.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#2091 16/06/2020 18h10

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Attention en micro foncier ce sont les revenus bruts et non les revenus nets qu’il faut déclarer avant de bénéficier de l’abattement de 30%, soit forcément plus que 5% pour une SCPI qui distribuerait 5% net. A la louche je dirai que les revenus brut sont +/- 30% plus élevés. Cet abbatement est donc bien calibré finalement…

Cela déjà été développé sur le forum, mais cela semble encore être une erreur très courante.


Parrain ING : ASMYFZA

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[+1]    #2092 16/06/2020 18h15

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Tout de façon, je ne possède pas de bien immobilier, donc je ne peux pas appliquer le régime micro-foncier …

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#2093 17/06/2020 14h48

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Faith a écrit :

Cette opération me semble à la limite de la rentabilité, soyez prudent.

Juste en terme de TRI qui est à 5.1%, je trouve que l’opération semble avantageuse au bout de 15 ans (j’ai fait la simulation avec le site Primalliance).

Je vais quand même essayer de négocier le taux. Est-ce que ce serait contreproductif de faire baisser le taux et d’apporter un apport (couvrant les frais de financement) ou vaut-il mieux garder un taux plus élevé et ne pas avoir à injecter d’apport ?

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/23032_simulation.png

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#2094 17/06/2020 16h02

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Et comme à chaque fois, les simulateurs « oublient » qu’au terme de l’opération, la valeur du capital détenu correspondra au prix de retrait des parts et non pas au prix de souscription…

Donc en prenant pour hypothèse comme vous l’avez fait la non revalorisation du prix des parts sur la durée de l’opération, le chiffre final ne sera pas de 51 266 € mais plutôt 46 000 € et des poussières, en fonction des frais que vous supporterez sur les différentes SCPI que vous souscrirez.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#2095 17/06/2020 16h09

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Soit un rendement plus faible et moins liquide que la bourse avec un rendement brut de 5%, donc la question de la pertinence d’un tel placement se pose.

Message édité par l’équipe de modération (17/06/2020 16h39) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent : respectez notre charte !

Dernière modification par Kaisen (17/06/2020 16h10)

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#2096 17/06/2020 20h47

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Je ne suis pas d’accord avec votre raisonnement.

Certe, le rendement n’est pas forcement très haut comparé à la bourse, qui premièrement, est plus volatile.

Mais le point que vous ne prenez pas en compte est le levié du crédit.

En effet, l’effort d’épargne peut être très faible sur une durée de 25 ans, et dès la première année il y a bien un rendement de 4.5% sur le capital total, alors que nous commençons seulement à rembourser.

Je trouve que ce que vous dites est donc erroné, car on ne peut pas comparer deux placements si on ne prends pas en compte les différents facteurs.

Pour ma part, j’ai effectué un investissement en SCPI à crédit, mais j’investis également dans un PEA avec mon épargne.

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#2097 17/06/2020 20h51

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Sm1le22 a écrit :

Mais le point que vous ne prenez pas en compte est le levié du crédit.

Si, si… Le site donné calcule justement le TRI.

jeuneinvestisseur a écrit :

Juste en terme de TRI qui est à 5.1%, je trouve que l’opération semble avantageuse au bout de 15 ans (j’ai fait la simulation avec le site Primalliance).

5.1% ne serait pas aussi mauvais que je l’avais redouté.
Je me demande cependant quelles sont les hypothèses d’imposition retenues
Par ailleurs, vous avez calculé indiqué un capital investi égal au capital emprunté… n’y a-t-il pas des frais d’acquisition sur ces SCPI ?


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Favoris 1    #2098 17/06/2020 21h03

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En effet, sur le simulateur, la capital est donné en valeur d’achat et non de retrait. Bien vu !

Pour m’approcher du prix de valorisation qui est de 44449€ (cf mon tableur excel message #2086, j’ai mis une décôte des parts de -0.8%/an, ce qui me donne au bout de 15 ans quasiment le prix de retrait. Le TRI devient 4.3% avec fiscalité et en ne considérant que 4% de rendement/an (j’ai pris un scénario défavorable, à la base le taux devrait être de 5% si on prend les taux de 2019).

Je vais quand même essayer de contacter un CGP pour voir s’il peut m’obtenir un crédit plus avantageux.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/23032_annotation_2020-06-17_205850.png

Dernière modification par jeuneinvestisseur (17/06/2020 21h06)

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[+1]    #2099 17/06/2020 21h36

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Après, ne soyez pas non plus trop négatif: si vos hypothèses vous satisfont, et que le rendement est conforme à ce que vous attendez, lancez-vous.


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#2100 20/06/2020 13h33

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Je viens de prendre la température a la Soge (car étant ma banque principale) pour l’achat a crédit immo de SCPI, cela m’a bien refroidi:
- Obligation de placer les parts sur un CTO
- Nantissement d’épargne a domicile obligatoire: nantissement des parts impossible et nantissement d’un contrat extérieur impossible
- Impossibilité d’acheter des SCPI externes: produits maisons obligatoires

Certains ont-ils réussi  a obtenir un credit immo avec:
- La liberté de détenir les parts en direct et sans que ce soit des produits maison
- ET/OU possibilité de nantissement sur contrat externe

Si oui chez quelle banque ? Caisse d’Epargne ? Credit agricole ? Credit mutuelle ?

Merci

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