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[+1]    #2151 25/09/2020 18h09

Modérateur
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Quelques Remarques :

Votre excel indique que vous pensez acquérir au même prix (40% US/PP) de l’usufruit de SCPI pour 10 ans comme pour 15 ans. C’est incohérent.
Pour une SCPI distribuant durablement 5% de la PP (ce qui actuellement est un taux élevé, que peu de SCPI tiendront dans la durée…), le prix de l’US 10 ans devrait avoisiner 33-34% et celui du 15 ans doit avoisiner 39-40%.

Votre fichier n’évalue nulle part la sensibilité du résultat aux variations de certaines hypothèses (qui ne seront forcément pas identiques à la réalité). En particulier si jamais les distribution baissent (ou augmentent) durablement, l’impact est vite très significatif.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#2152 25/09/2020 19h20

Membre
Réputation :   39  

M.erci pour ces remarques. J’ai ajusté pour que ce soit plus réaliste, et j’ai ajouté un onglet sensibilités pour voir le cash flow selon différents scénarios de distribution. Version revue à télécharger ici pour ceux que ça intéresse.

Dernière modification par Cupflip (26/09/2020 10h26)

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#2153 25/09/2020 19h43

Membre
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Pour les investissements à travers une SCI, une contrainte supplémentaire :
Le taux d’usure pour les personnes morales baisse au T3 2020 à 1.77% pour tous crédits à taux fixe de plus de 2ans.

https://www.banque-france.fr/statistiqu … aux-dusure

Des négations sur la délégation d’assurance et les frais de dossier sont quasi inévitable pour les longues durées.

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#2154 01/10/2020 20h00

Membre
Réputation :   4  

Dans l’offre CréditConfort de Linxea où sont logé les SCPI ? En assurance vie ou on les détient en direct ?

LINXEA CréditConfort - LINXEA

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#2155 01/10/2020 20h21

Membre
Réputation :   5  

Bonjour,
si c’est à l’aide du crédit consommation, c’est au choix.
si c’est avec le crédit immobilier, ca sera en direct.

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Favoris 1   [+1]    #2156 10/10/2020 18h27

Membre
Réputation :   39  

Bonjour à tous,

Simplement pour vous faire une petite mise à jour de ma situation. Je cherche à reproduire le montage de certain qui mêle SCPI en PP et en US au sein d’une IS à l’IS.

Je suis entré en contact avec 3 CGP dont les coordonnées m’ont été amicalement partagées par des membres du forum à cette fin.

Tous les trois m’ont proposé très rapidement la même offre, identique à celle d’Adrien55 (message #2142) – en synthèse :
- Montant : 400k de PP (possibilité de pousser à 500k)
- Taux : 1.03%
- Assurance : 0.25%
- Montant par SCPI : 100k minimum
- Frais : 500€ par SCPI
- Cautionnement : 1.4% de 400k
- Courtage : 0.5% - 1.0% selon les CGP

Donc globalement très bonne offre pour de la PP. En revanche, pas un seul n’a été capable de trouver une banque finançant de l’US, expliquant que ça se faisait encore jusqu’au Q4 2019, mais que c’est désormais presque impossible.

Le contact d’Yvan (que je remercie vivement !) ne souhaite plus financer de non-locaux, malgré (i) mes propositions de faire des RDV physiques à l’agence ; (ii) mon attachement à la région (maison de campagne) ; (iii) ma motivation pour justifier ma connaissance comptable / financière / juridique du montage.

Sans SCPI à l’IS, je trouve que le montage perd beaucoup, en particulier son caractère « autoportant » (fonctionne tout seul, sans flux entre la SCI et les associés) à cause des CF fortement négatifs (+ payer beaucoup d’IS).

L’un de vous a-t-il pu se faire financer de l’US dans les derniers mois ? (en région parisienne idéalement) Le cas échéant, je suis preneur de vos contacts.

Bon courage à tous,
Cupflip

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#2157 11/10/2020 00h36

Modérateur
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Il vous reste éventuellement la possibilité de faire un apport en CCA pour financer l’acquisition des US (et demander un différé maximum de remboursement des emprunts pour la PP pour faire un peu de trésorerie). Certes, ceci ne permet pas un "auto-financement"… mais si aucune banque ne prête pour de l’US, ça doit être la seule possibilité.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#2158 28/10/2020 14h48

Membre
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Bonjour,

Les taux de financement des parts de SCPI se sont clairement dégradées…… en ce qui me concerne en tout cas…

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/20030_20201028_144257.jpg

Avec des frais de dossier de 500 Euros….

Bon, sans être catastrophique, ça donne toutefois matière à réfléchir.

Yvan

Dernière modification par Yvan (28/10/2020 14h49)

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#2159 28/10/2020 14h55

Membre
Réputation :   57  

Bonjour Yvan,

De manière générale, lors de la constituion d’un dossier pour acquisition de parts de SCPI en nom propre sans passer par SCI, est-ce que les banquiers prennent en compte 100% des revenus nets distribués par la sdg ou 70% comme ppur l’immobilier classique pour le calcul de l’endettement ?

PS : je n’ai pas (encore) de Scpi dans mkn patrimoine.


Primum non nocere

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#2160 28/10/2020 15h02

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Ils prennent en compte un abattement de 30%, ce qui est une règle que l’on retrouve classiquement.

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[+1]    #2161 28/10/2020 15h34

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spot, le 30/06/2020 a écrit :

Je voulais apporter mon éclairage dans le contexte actuel et ce pour les projets que j’ai pu accompagnés ces derniers mois.
De manière générale, les banques ont toujours de l’appétit pour financer des parts de SCPI en PP, ce qui est positif et les projets sont menés à terme.
Les garanties demandées n’ont pas vraiment évolué, le choix de SCPI finançable n’évolue pas défavorablement (même si les nouvelles SCPI ont du mal à être intégrées), il est toujours possible de passer par une SCI (IR ou IS).

En revanche je vois un durcissement sur 4 niveaux:
- Les temps de traitement se sont rallongés du fait de la désorganisation des banques suite au Covid-19 (certains conseillers bancaires sont aux abonnés absents depuis plusieurs mois)
- les durées de financement: même si cela avait déjà été initié en 2019, 20 ans devient la borne haute de la durée de financement dans l’esprit des banquiers (25 ans devient vraiment anecdotique)
- les taux proposées ont significativement remonté au cours du mois de mai. Je dirais de l’ordre de 0.15 à 0.20%. Ce qui porte sur 20 ans (de ce que j’ai vu) les taux entre 1.35-1.55%.
- mais surtout, c’est la qualité des dossiers retenus sur lesquels les banques et encore plus les sociétés de cautionnement, sont devenus beaucoup plus exigeants. Je crois que le message passé par le HCSF a été reçu 5/5 et que du coup les banques protègent leurs bilans.

Compte tenu du régime de taux bas qui devrait se prolonger dans les mois/années qui viennent et en l’absence d’une forte remontée du taux de défaut des emprunteurs, je pense pas que les taux proposés devraient remonter plus.
Par contre, la vigilance accrue sur la qualité et l’équilibre financier des dossiers devraient perdurer.

Bonjour, j’en profite pour mettre à jour mes impressions de fin juin sur ce que je peux observer sur les opérations de financement de parts de SCPI.

Le durcissements des conditions de crédit que j’avais constatées au printemps sont toujours une réalité mais les taux n’ont pas remonté de plus de 0,15/0,20% (la hausse indiquée par Yvan me semble extrême) et sont restés stables depuis fin juin.
Les délais de traitement sont revenus à peu près à la normale même si cela reste des opérations longues ( + de 5 mois).
Ce qui persiste c’est la sélectivité des dossiers, surtout de la part des organismes caution. Là où on avait un peu de marge de manœuvre dans le passé, c’est désormais assez stricte en termes de ratio d’endettement et d’acceptation des dossiers.

Les banques qui sont elles en retard sur leur chiffre de production annuelle (crédit immo), ont plutôt une oreille bienveillante sur ces dossiers (en PP, pour l’usufruit comme déjà abordé c’est mission impossible) mais là encore il faut avoir un bon dossier.

Bonne chance dans vos recherches

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#2162 28/10/2020 17h56

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Bonsoir,

Je confirme les dires précédents.

Là où je suis, si sur la faisabilité on est toujours ok (SCI IS/IR ou PP), les critères sont plus exigeants, surtout concernant les nouveaux clients :
  - La liste de SCPI partenaires n’est plus dérogeable (8 SCPI de différentes SdG dont Corum Eurion);
  - Les taux ont un peu remonté (1.49% sur 20 ans);
  - Aucune obligation d’ouverture de compte bancaire (on peut prélever une autre banque), mais en revanche 300.000 € de placement Assurance Vie dans nos livres (aucun nantissement) : même si les conditions financières du contrat sont très bonnes, ça freine clairement ma collecte de SCPI;
  - En gros, la politique de la maison, c’est des SCPI oui, mais à nos clients, et pas à des clients qui ne veulent que du crédit et de la SCPI !

Message édité par l’équipe de modération (29/10/2020 00h40) :
- orthographe + grammaire + ponctuation

Dernière modification par loulou75015 (28/10/2020 19h19)


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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#2163 29/10/2020 08h53

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Bonjour,

Petit point également sur les offres de financement de mon côté avec un nouveau partenaire.
Personne physique, IS à l’IR ou IS il n’ y a pas de soucis de même du côté des expatriés.

Les banques ont resserré les conditions de financement notamment par rapport au taux d’endettement oui.
Les taux restent cependant très interessants surtout pour des clients dit "premium" (domiciliation revenus supérieurs à 75 K€ ou placement de 75 K€).
offre classique pas de domiciliation mais un placement à hauteur de 10% du montant emprunté (minimum de 30 K€ pour holding ou SCI).
taux sur 20 ans de 1,03% pour l’offre premium, 1,23% pour l’offre classique.

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#2164 29/10/2020 17h54

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Bonjour

Avec le CA où je suis, ils m’ont proposé de financer 50k sur la SCPI que je veux pour un taux à 1,2 sur 20 ans

J’avais choisi la SCPI Corum Origin. Mon choix s’est porté dessus car le CA m’a laissé libre choix. Et sur la seconde banque où je suis domicilié ils ne me laisseront pas choisir Corum m’ont ils fait comprendre

Je dois signer début novembre au retour de congés de ma conseillère

C’est mon premier investissement en SCPI

Pensez vous que c’est judicieux vue la période actuelle ?

Merci

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#2165 29/10/2020 18h26

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Voilà, j’ai enfin déposé mon offre de prêt signé à la banque.

Voilà le déroulement : sujet évoqué avant le 1er confinement suite à la vente d’un bien immo et remboursement du crédit lié (CRD=60k environ).
Lancé suite confinement (courant juin de souvenir).
Offre de prêt remis début octobre

Prêt sur 15 ans, taux à 1,1% et  TEG à 1,68% et 300€ de frais de dossier
Montant emprunté 60k€ pour des corum origin.

J’ai absolument pas négocié.
Et je n’ai fourni aucun document de revenu pour ce prêt.
Ce qui m’arrangeais bien, car niveau profil, on était pas très vendeur cette année!

Dernière modification par gunday (29/10/2020 18h27)

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[+1]    #2166 30/10/2020 08h47

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Bonjour Charly29200,

Votre taux est bon pour la durée et la période. J’espère qu’il en est de même au niveau des frais et garantie demandée.

Je vois que vous vous posez la question  de savoir où investir en cette période perturbée.

Même si effectivement les rendements des scpi vont baisser, cela n’est à mon sens pas encore problématique…. mais il faut encore être plus vigilant lors de son choix…..

Si vous voulez être rassuré dans votre choix, pourquoi ne pas s’orienter vers Pierval Santé ? Le rendement est bon, la visibilité est bonne compte tenu de l’activité et de la durée des baux…. et environ 50% des loyers sont étrangers !

Cordialement.
Yvan

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#2167 30/10/2020 10h21

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Merci de votre réponse

Pour Pierval Santé j’y ai bien sûr pensé mais je suis également à la BNP et ils m’ont dit qu’ils pouvaient le financer mais préférait attendre avril 2021 pour du recul.

Comme le CA me donne libre choix pour 50 k€ Je m’étais orienté vers Corum car la BNP m’avait dit qu’il ne finance pas cette SCPI

Et j’avoue que j’aimerai l’avoir dans mon portefeuille

Pour la BNP j’étais parti sur pierval santé épargne pierre et Vendôme régions

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#2168 02/11/2020 00h23

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Bonjour à tous et toutes,

Déjà propriétaire de SCPI payées cash, je souhaite élargir mon portefeuille de SCPI, mais cette fois-ci à crédit afin de me générer une rente à la retraite d’environ 1000 EUR / an. Avant de me lancer, je cherche:
- à statuer si je dois prendre les parts en direct ou en SCI IS
- sélectionner la meilleure offre
- sélectionner les meilleurs SCPI dans une optique de rente

Je précise que j’ai 40 ans et qu’avant ce projet mon taux d’endettement est de 21%.

Détention en direct ou SCI IS

Mon TMI est de 30% et ne devrait pas beaucoup varier dans les 10 ans à venir.
Avec mon objectif de rente, je générerai un bénéfice largement inférieur au plafond des 38 kEUR. Il me semble donc opportun de créer une SCI à l’IS comme décrit ici (à la nuance que je n’ai pas les magnifiques revenus de M et Mme Nard :-)).

Est-ce que j’oublie quelque chose d’essentiel ?

Offres de prêt

Les offres que j’ai reçu sont moins bonnes que celles évoquées sur ce forum. Je me permettrai donc de contacter certains d’entre vous en message privé. Toutefois, j’ai trouvé une possibilité sur 25 ans et je l’ai comparé à des offres plus classiques sur 20 et 15 ans:

1) prêt sur 25 ans à 2.6 % hors assurance emprunteur non obligatoire à 0.15%.
Pas besoin d’apport ni de contrepartie du type placement sur fond euros.
De plus, il est possible d’avoir un décalage de 7 mois de la 1ère mensualité.
Indemnité Remb. Avancée (IRA) à 0% après 12 ans, 1% avant.

2) prêt sur 20 ans à 1,85 % hors assurance avec 0.5% de frais + 1000 EUR de nantissement par SCPI
Obligation de déposer 10 % de la somme emprunté en fond euros dans l’établissement bancaire (je n’ai pas encore le nom)

3) idem que l’offre 2 mais sur 15 ans à 1.60%

En supposant un crédit de 300 kEUR sans apport, un dividende de 4,7%, une dévalorisation du dividende par part de -0.25 % /an, une revalorisation de la part de 1% par an, des frais de vente de 11% et une imposition via SCI à l’IS de 15% sur le bénéfice, j’obtiens les chiffres suivant:

Prêt sur 25 ans : TRI à 12 ans = 9.6% / cash flow moyen des 12 premières années = -428 EUR
Prêt sur 20 ans : TRI à 12 ans = 9.5% / cash flow moyen des 12 premières années = - 592 EUR
Prêt sur 15 ans : TRI à 12 ans = 6.72% / cash flow moyen des 12 premières années = - 986 EUR (pas accessible pour moi)

Je me suis concentré sur le TRI à 12 ans car à cette date l’IRA sera de 0%. L’offre sur 25 ans m’apparaît comme la meilleure car elle minimise le cash flow, minimise les impôts en augmentant la part d’intérêt et offre le meilleur TRI à 12 ans, date à laquelle j’aurai une visibilité sur la performance des SPCI choisies. Je verrai alors si:
- soit je continue avec les mêmes SCPI sur le même crédit
- en fonction des taux si je reprends un crédit sur 20 ans pour encore diminuer la mensualité
- en fonction de leurs performances, si je solde certaines SCPI pour en changer.

Que pensez-vous de ce montage, qui je pense allie placement à long termes (> 10 ans), optimisation fiscale et possibilité de sortie à 12 ans ? Quelqu’un a-t-il trouvé mieux que 2.6% sur 25 ans ?

Choix des SCPI

Je pense que les meilleurs SCPI pour mon projet sont :
- Corum Origin (Corum XL est encore trop jeune) pour son dividende haut et stable

- Pierval Santé mais je suis inquiet de la mention dans le rapport T3 2020 : "Le rendement brut annuel cumulé des investissements (réalisé pour un montant global de 240,1 M€) depuis le 1er janvier 2020 : 5,63%" alors qu’il était de 6.12% en 2018 et de 6.4% en 2019. Pour moi, cela augure d’une baisse du dividende à termes. Quelqu’un a-t-il plus d’info ?


- Immorente car sa collecte est raisonnable mais son dividende est un peu faible pour optimiser le cash flow et il faudrait un crédit sur de l’usufruit pour optimiser cela. Je vais suivre les recommandations de GbL et voir pour un CCA.

- Primopierre car il s’agit de bureaux premium mais le rendement 2019 ne me parait pas reconductible et les bureaux sont un investissement plus incertain en ce moment

Toutefois, quelle que soit la SCPI, toutes accusent une baisse du dividende par part de -0.6% / an pour la meilleure (Pierval) à -1.86% pour la pire (Primopierre, si on conserve uniquement le résultat opérationnel et exclut la part du dividende liée aux plus-values en 2019). Si je conserve ne serait-ce que -0.6%, il ne reste plus grand chose après 25 ans, d’où mon hypothèse à -0.25% / an. Est-ce que vous partagez cette hypothèse ? Avez-vous des SCPI à me recommander qui ont un dividende très stable dans le temps ?

En vous remerciant par avance,
Bien cordialement,

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#2169 02/11/2020 23h51

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Bonsoir Castorfute,

Je me retrouve un peu dans votre projet car je suis dans la même démarche depuis quelque temps avec un objectif de 1300 à 1500€ / mois de rente SCPI dans 15 ans.

Je m’abstiendrai de tout conseil direct car ne connaissant ni votre situation ni votre contexte, et ne parlerai que de ma situation en guise de partage.

Concernant le véhicule, et je suis comme vous sur un TMI de 30%, j’ai monté une SCI à l’IS qui présente comme avantages dans la phase d’acquisition des SCPI une moins forte fiscalité, la prise en compte des intérêts d’emprunt (assurément pour la quote part "française" des SCPI) ainsi que l’amortissement de l’usufruit de part de SCPI, et comme désavantage l’absence de dégrèvement de la taxation de la plus-value lors de la revente des parts de SCPI.
Ne pas oublier en cas de SCI à l’IS d’intégrer des frais annuels de gestion de la SCI : expert comptable, frais bancaires …

Concernant les conditions de prêt :
- je suis sur un montant emprunté de 380 k€ et je dispose d’une proposition à 1,1% sur 15 ans (mais cela dépend tellement de nos situations …), assurance en cours ;

- tout comme vous je compte faire nantir les parts de SCPI financé par l’emprunt. Le coût est à peu près similaire. Il me semble toutefois qu’il faudra un accord ou une "levée" de nantissement (je n’ai pas le terme exact) de la part de votre banque pour pouvoir revendre vos parts.
Sachant qu’il s’agit pour la banque d’une mesure de protection sur votre crédit similaire à une hypothèque ou un cautionnement pour un crédit immobilier, je pense qu’il faut interroger votre organisme bancaire sur la possibilité de "levée" de nantissement en cours de crédit. Sans cela la "sortie à 12 ans" me semble impossible.

- pour arriver à un cash flow équilibré voir positif, et comme j’ai du capital à investir, je vais financer mon crédit à l’aide d’usufruits de part de SCPI. Compter dans cette situation un ratio ~1/3 : pour moi ce sera un apport de 125 k€ dont 20 k€ en pleine propriété et 105 k€ en usufruit pour un emprunt de 380 k€.

Concernant les SCPI :
- la banque prêteuse peut vous imposer partiellement ou totalement une liste de SCPI. Je n’ai pas retenu une offre de prêt cet été car la banque ne voulait pas financer Pierval Santé
- je voulais, et je ne vais pas y arriver …, ne pas dépasser 100 k€ par ligne de SCPI
- pour l’usufruit je m’intéresse particulièrement aux SCPI fortement investies à l’étranger (revenus déjà imposés à l’étranger)
- pour la pleine propriété, compte tenu de la situation je me suis détourné de certaines thématiques (commerces, hôtelières …) et renforcé sur une thématique Santé que je pense pérenne
- j’ai considéré comme moyen de réduction de risque la répartition sur plusieurs SCPI tout en limitant le nombre afin de ne pas trop complexifier la gestion : au final ce sera 5 SCPI pour un total de 500 k€ engagés
- j’ai analysé les SCPI que vous citez, il y en a d’autres aussi. Pour le choix tout dépend des critères que nous souhaitons privilégier et de notre appétence aux risques.

Bonne persévérance pour aboutir dans votre projet.

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[+1]    #2170 03/11/2020 04h15

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Talondort, le 02/11/2020 a écrit :

je pense qu’il faut interroger votre organisme bancaire sur la possibilité de "levée" de nantissement en cours de crédit.

Je ne pense pas qu’une banque acceptera de levée le nantissement avant remboursement (complet) de l’emprunt. Encore moins qu’une banque puisse s’engager (par écrit) maintenant à lever le nantissement dans 12 ans (par exemple) si c’est avant la fin de l’emprunt. Il est bien plus  probable que la banque réclame une durée de nantissement qui représente la durée de l’emprunt + quelques (typiquement 2) années, ou une durée plus longue, éventuellement indéterminée, en indiquant que le nantissement ne serait levé que quand l’emprunt sera effectivement complétement remboursé. 

Il faut aussi savoir qu’en pratique, vouloir revendre des parts nanties, même pour utiliser le cash récupéré pour solder l’emprunt, peut s’avérer en pratique compliqué : la banque ne lèvera le nantissement qu’après avoir encaissé les fonds, et l’acheteur ne voudra donner les fonds qu’une fois les parts cessibles, c’est à dire le nantissement levé. Ca peut imposer d’avoir recours à un tiers de confiance (comme un notaire) qui ne fera pas ça gratuitement, et de trouver soi-même l’acheteur (la société de gestion refusera de vendre les parts tant qu’elle sont nanties) ce qui n’est pas simple.

Sinon  :
  1) raisonner sur l’évolution du dividende des SCPI sur 1 ou 2 années est une erreur de raisonnement : c’est souvent peu significatif, et peu indicatif de l’évolution potentielle sur la durée pendant laquelle on détiendra la SCPI (10 à 20 ans ou plus). Il faut comprendre pourquoi le dividende évolue, et comment la SCPI investi, pour espérer pouvoir anticiper un minimum comment ça pourrait évoluer dans la futur.
  2) pour le choix des SCPI, retenir plutôt des SCPI avec un patrimoine international pour l’usufruit, et pas pour les parts en pleine propriété, n’est pas le bon raisonnement : les revenus au sein d’une SCI IS seront comptabilisés de la même manière, qu’ils proviennent de parts dont on détient l’usufruit ou la pleine propriété. Les critères à prendre en compte sont plutôt :
     a) la pérennité des revenus attendus (on ne percevra ceux des parts en usufruit que durant N années, et ceux des parts en PP sans doute bien plus longtemps),
     b) le mode de distribution des plus-values (certaines SCPI ne les distribuent pas à l’usufruitier : il faut bien lire la convention de démembrement !),
     c) - et les perspectives d’évolution du prix de la part (pour les parts dont on acquiert de l’US on s’en fiche, mais pour celles dont on acquiert la PP, ça va générer des plus-values ou des moins-values).
… sans oublier que, d’ici 15 ans, la part du patrimoine d’une SCPI à l’international peut avoir beaucoup changé (quand j’ai acquis mes premières parts de Corum Origin, il y a moins de 8 ans, son patrimoine était 100% en France, comme pour alors quasiment toutes les autres SCPI, dont les sociétés de gestion ont d’ailleurs traité Corum AM d’aventurière (et la SCPI d’encore plus risquée qu’à l’origine) quand elle a commencé à investir hors de France).


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Favoris 1   [+3]    #2171 03/11/2020 09h55

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Bonjour

Pour le partage car je l’ai mis uniquement sur mon PF.

Édition de l’offre de prêt en cours :

0.85 sur 20 ans en PP 200 000 euros
0.77 sur 15 ans en usufruit 100 000 euros

Choix libre.

Contrepartie : nantissement de mon pea avec 185k et caution personnelle pour ma sci is.
Transfert du pea pme et cto également mais la banque est pas plus chère que binck ou bourse direct .

- Frais de dossier 470 euros ( qui seront remboursé )
- Frais de nantissement 0 euros

Pour la PP j’avais retenu :

Eurovalys 4.53% 40k
Immorente 4.64% 40k
Pierval 5.05% 20k
Efimmo 4.97 20k
Corum origin 5.5% 40k
Vendome région 6% 40k

Mais vu le contexte actuel je réfléchis a cela :

Eurovalys 4.53% 40k
Pierval 5.05% 100k
Efimmo 4.97 20k
Vendome région 6% 40k

Mais pierval représenterai une grosse part de mon PF de scpi déjà constitué ( 1/3 de ma PP )

Pour l’usufruit :
Lf europimmo 15 ans 40k
Vendôme 15ans 30k
Pierval 15 ans 30k .


Maintenant je profite !!!

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#2172 03/11/2020 10h30

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Bonjour,

J’ai une petite question concernant les montages intéressants qui sont effectués en ce moment : PP+US.

Compte tenue de vos TMI, vous faîtes cela par l’intermédiaire d’une SCI. Ce qui est tout-à-fait logique afin de réduire l’imposition.

Cependant, concernant mon profil. Avec une TMI de 11% et 18k environ de revenu annuel.
Est-il envisageable d’effectuer un montage à crédit comme le votre avec PP + US par exemple sur un montant moindre ( 20k US et 40k PP) ?

Ou alors est-ce vraiment nécessaire de passer par un SCI?

Avec mon montage précédemment cité, ça ferait un revenu foncier supplémentaire d’environ 4000€. En enlevant les intérêts d’emprunt, assurance.. çà ajouterai grosso modo 3000€ au revenu. Je resterai donc en dessous de 11% de ma TMI.

Ai-je oublié quelque chose dans mon raisonnement?
Conseillez vous ce montage, ou l’avez vous déjà  effectué mis-à-part au travers d’une SCI?

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#2173 03/11/2020 10h42

Membre
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Bonjour

Je débute mais d’après ce que j’ai compris, l’intérêt d’acheter de l’usufruit est de l’amortir comptablement dans la SCI, c’est donc une charge qui réduit l’imposition.
Acheter de l’usufruit à titre perso n’est donc pas utile dans ce cas là.

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[+1]    #2174 03/11/2020 11h16

Membre
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Bonjour McHarel,

Effectivement, l’intérêt d’acheter de l’usufruit dans une structure à l’IS est que l’amortissement est en principe déductible de l’assiette imposable à l’IS. 
L’achat d’usufruit à titre personnel permet de purger un déficit foncier. A titre personnel cet usufruit n’est pas amortissable.

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#2175 03/11/2020 11h58

Membre
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cricri77700 a écrit :

Bonjour

Pour le partage car je l’ai mis uniquement sur mon PF.

Édition de l’offre de prêt en cours :

0.85 sur 20 ans en PP 200 000 euros
0.77 sur 15 ans en usufruit 100 000 euros

Choix libre.

Contrepartie : nantissement de mon pea avec 185k et caution personnelle pour ma sci is.
Transfert du pea pme et cto également mais la banque est pas plus chère que binck ou bourse direct .
.

Bonjour Cricri77700,

On peut dire que c’est une offre bien solide dans le contexte actuel que beaucoup aimeraient avoir.
Pour ne pas donner de faux-espoirs à d’autres, peut-être faudrait-il préciser les encours sur vos PEA-PME et CTO transférés car votre excellent dossier est en grande partie basé là-dessus non ?


Primum non nocere

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