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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#2101 20/06/2020 13h44

Modérateur
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Sur les 84 pages de la discussion,  vous trouverez de nombreux "certains" qui ont obtenu ce que votre conseiller de votre agence de la Soge ne semble pas vouloir vous proposer. Lisez-les !

Les situations sont très très variées, selon la banque, l’agence, le conseiller, la situation de l’investisseur, et le moment de la demande.

Ne vous contentez pas de Génépierre uniquement…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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Favoris 2   [+2]    #2102 21/06/2020 14h14

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Je viens partager mon retour d’expérience à propos de mon projet d’investissement de SCPI au sein d’une SCI IS, réfléxion entamée en début d’année et fortement ralentie par la crise sanitaire.
Le projet consiste en un credit amortissable de 500-600k€ dispatché en 2/3 PP et 1/3 US (longuement discuté dans cette file) pour bénéficier du levier de crédit et viser un CF nul voire positif.
J’ai contacté plusieurs CGPI et courtiers en crédit, j’attends la réponse du dernier courtier (très connu) mais jusqu’à présent aucun ne m’a proposé de financement US.
J’ai également démarché 4 banques, seules deux m’ont fait des propositions :
- CE (banque actuelle) :
  - plafond de crédit à 200K en PP uniquement avec les SCPI maison
  - pas de fincancement d’US, obligation d’investir en US au travers d’apport en CCA
Je n’ai pas donné suite.
CMB (contact d’Yvan), offre ferme et la plus intéressante à ce jour :
  - 400k€ PP sur 20ans dans le catalogue des SCPI maison au taux de 1,95%
  - 200k€ US sur 15ans libre de choix au taux de 1,75%
  - différé de 24 mois
  - nantissement et caution des SCPI PP et US
  - assurance deces pour 2 (chère), pas de delegation d’assurance pour l’instant
  - 2 frais de dossiers (920+750) et frais de nantissement par ligne de scpi (400€ max/scpi)
Même si les taux sont moins bons que ceux (canons!) obtenus par certains forumeurs en 2019 (merci le covid-19), c’est clairement la meilleure offre à ce jour.
En partant sur cette alloction PP (Epargne Pierre, Novapierre All 2, Primovie et Immorente) et US (Corum Origin, Corum XL et Pierval Santé) la simulation donne un CF annuel positif d’environ 250€.
Comme ça répond à mon critère principal d’avoir un CF >=0, je valide à priori cette offre.

J’ai cependant une question sur la meilleure option pour transférer les SCPI d’une valeur de retrait de 35k€ que je possède en direct depuis début 2018 à la SCI :
- option 1 : revendre ces parts et apporter les 35k€ en CCA puis investir en US 5ans pour augmenter le CF
- option 2 : céder ces parts en réglant 5% au trésor public + les frais de gestion aux 2 SdG, ces parts seront détenues en PP par la SCI
L’option 1 me parait optimale mais dans les deux cas, compte tenu de la courte période de détention de ces parts, j’aurai l’impression de me couper un bras.
Je suis preneur de tout commentaire/avis sur cette offre et la meilleure option de cession de part SCPI.
Shaka


"I never lose. I either win or learn" - Nelson Mandela.

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[+1]    #2103 21/06/2020 14h43

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L’option du cmb d’Yvan me semble vraiment top hormis les taux qu’on aimerait plus proche de 1% et la délégation d’assurance.

Êtes vous contraint par une domiciliation d’épargne et où revenus ?

Il faut poursuivre vos efforts, vous touchez au but, bravo smile

Dernière modification par Malolechat (21/06/2020 14h50)


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#2104 21/06/2020 15h31

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Bonjour,

Savez vous quel est l’organisme de caution qui cautionne une partie de votre emprunt?

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#2105 21/06/2020 15h48

Membre
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Je vais tenter de négocier les éléments suivants :
- baisse des taux
- exonération des ira
- baisse des frais de dossier
- baisse ou remboursement des frais annuels du CT
- délégation d’assurance.

@Malolechat, je n’ai aucune obligation de domiciliation des revenus/épargne à la CMB, ce qui me laisse toute latitude de renegocier mon crédit RP et faire jouer la concurrence. Je vous envoie un MP pour avoir le contact du CGPI pour l’achat des SCPI US s’il pratique toujours la rétrocession d’un part des commissions de souscription.

@DrMinimal, le nom de l’organisme de caution n’est pas mentionné dans l’offre reçue.


"I never lose. I either win or learn" - Nelson Mandela.

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#2106 30/06/2020 16h56

Membre
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Bonjour,

Voici les conditions de financement que j’ai obtenu pour le financement de parts de SCPI:

- Taux de financement de 1.5% sur 20 ans
- Pas de domiciliation des salaires
- Dépôt de 10% du montant financé auprès de l’établissement bancaire
- Large choix des SCPI

Compte tenu de la difficulté à financer les parts de SCPI au sein d’une SC à l’IS, je pense acquérir mes SCPI en direct

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[+3]    #2107 30/06/2020 18h57

Membre
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Je voulais apporter mon éclairage dans le contexte actuel et ce pour les projets que j’ai pu accompagnés ces derniers mois.
De manière générale, les banques ont toujours de l’appétit pour financer des parts de SCPI en PP, ce qui est positif et les projets sont menés à terme.
Les garanties demandées n’ont pas vraiment évolué, le choix de SCPI finançable n’évolue pas défavorablement (même si les nouvelles SCPI ont du mal à être intégrées), il est toujours possible de passer par une SCI (IR ou IS).

En revanche je vois un durcissement sur 4 niveaux:
- Les temps de traitement se sont rallongés du fait de la désorganisation des banques suite au Covid-19 (certains conseillers bancaires sont aux abonnés absents depuis plusieurs mois)
- les durées de financement: même si cela avait déjà été initié en 2019, 20 ans devient la borne haute de la durée de financement dans l’esprit des banquiers (25 ans devient vraiment anecdotique)
- les taux proposées ont significativement remonté au cours du mois de mai. Je dirais de l’ordre de 0.15 à 0.20%. Ce qui porte sur 20 ans (de ce que j’ai vu) les taux entre 1.35-1.55%.
- mais surtout, c’est la qualité des dossiers retenus sur lesquels les banques et encore plus les sociétés de cautionnement, sont devenus beaucoup plus exigeants. Je crois que le message passé par le HCSF a été reçu 5/5 et que du coup les banques protègent leurs bilans.

Compte tenu du régime de taux bas qui devrait se prolonger dans les mois/années qui viennent et en l’absence d’une forte remontée du taux de défaut des emprunteurs, je pense pas que les taux proposés devraient remonter plus.
Par contre, la vigilance accrue sur la qualité et l’équilibre financier des dossiers devraient perdurer.

Dernière modification par spot (30/06/2020 18h58)

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#2108 07/07/2020 11h57

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spot, le 30/06/2020 a écrit :

En revanche je vois un durcissement sur 4 niveaux:
- Les temps de traitement se sont rallongés du fait de la désorganisation des banques suite au Covid-19 (certains conseillers bancaires sont aux abonnés absents depuis plusieurs mois)

A qui le dites vous … voila 6 mois que j’attends le GO de l’organisme de caution de la Caisse d’Epargne ! Je relance tous les quinze jours en ayant du mal à comprendre comment on peut atteindre un tel niveau d’incompétence.

Mes bulletins de souscription doivent être totalement caduques…

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#2109 07/07/2020 13h33

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Chris33 a écrit :

A qui le dites vous … voila 6 mois que j’attends le GO de l’organisme de caution de la Caisse d’Epargne !

J’ai eu il y a un an une expérience approchante (moins longue mais il n’y avait pas l’excuse de la Covid19) avec la même banque.

Malgré trois relances l’achat a été passé 4 jours trop tard et j’ai perdu un trimestre de revenus sur les SCPI achetées avec un crédit de l’établissement. Le crédit, lui, ne souffrait d’aucun retard.

Cette attitude me semble être exactement alignée avec le niveau de service et de compétence que j’ai pu y observer (d’où mes 3 relances infructueuses, avoir le nez creux ne suffit pas)


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#2110 31/07/2020 16h57

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Chris33, le 07/07/2020 a écrit :

A qui le dites vous … voila 6 mois que j’attends le GO de l’organisme de caution de la Caisse d’Epargne ! Je relance tous les quinze jours en ayant du mal à comprendre comment on peut atteindre un tel niveau d’incompétence.

Bonjour,

Je viens de lire vos messages sur la file.

Je serai assez intéressé de savoir les conditions et le partenaire du prêt sachant que je souhaite faire à peu près la même chose.
De plus, toutes mes demandes côté CE ont été tournées vers des SCPI maison. Je suppose donc qu’il y a des disparités entre région ou est ce juste un autre partenaire mais qui utilise la SACCEF en garantie?

N’hésitez pas à nous donner des nouvelles de votre projet. En espérant que le dénouement soit proche.

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#2111 31/07/2020 17h04

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Ecoutez voici mon histoire en 4 dates clés:

Le 14 février

Bonjour Monsieur XXX,



Comme convenu, je reviens vers vous concernant l’avancée de votre dossier pour XXX SCP.

Le dossier est désormais monté et j’ai obtenu les accords de l’assureur CNP.

Je suis dans l’attente du retour de la société de caution, dont j’aurai surement des nouvelles en début ou milieu de semaine prochaine.

Je vous tiendrai donc informé.

Bien cordialement.

Le 12 Mai

Mon collègue a relancé la SACCEF à plusieurs reprise, la période de confinement a semble-t-il était compliqué sur leur organisation.

Le 8 juillet

Pour votre dossier, Mr XXX a dû refaire complètement votre dossier car il s‘est retrouvé perdu à la SACCEF.

Le 31 juillet

toujours pas de nouvelles

En fait j’ai l’impression qu’ils veulent me faire tourner en bourrique. Je suis assez interpellé par tant d’incompétence.

Avec un peu de chance j’aurais un retour le 14 février 2021

Dernière modification par Chris33 (31/07/2020 17h04)

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#2112 02/08/2020 23h56

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Je partage un article qui m’a semblé intéressant sur les risques liés à l’achat à crédit de SCPI, cumulé à l’endettement qui progresse du coté des SCPI.

Du côté de l’achat à crédit de SCPI, l’article identifie deux risques: diminution des dividendes, diminution du salaire, l’une ou l’autre pouvant mener à une demande de rachat de parts pour rembourser un crédit.

Néanmoins, de facon intéressante, l’article explique assez bien je trouve le risque additionnel dû au taux d’endettement de la SCPI: si il y a des demandes importantes de rachats de parts, celle-ci devra aussi revendre des biens dont la valeur pourrait avoir baissé… la valeur nette pour la SCPI étant d’autant plus basse que le taux d’endettement est élevé.

Les SCPI à l’épreuve de l’endettement | Le Revenu

NB: je détiens des parts de SCPI achetées à crédit.

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#2113 03/08/2020 09h03

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Il s’agit d’une tribune, et non d’un article.
Je le précise car cela reflète l’avis de l’auteur, en l’occurrence Frederic Haven, président de Norma Capital.

Bien que je sois d’accord sur le fait que l’endettement est un risque, et qu’il doit être maitrisé sur les SCPI notamment pour les raisons évoquées dans la tribune (double endettement emprunteur et SCPI…), je la trouve toutefois très moyenne pour 2 raisons :
- L’auteur n’explique pas les raisons qui poussent les SCPI à s’endetter, à savoir gérer la forte collecte ces dernières années.
- indiquer que les SCPI sont achetées avec des prêts à la consommation est aussi surprenant d’autant plus qu’il ne cite pas de sources :

Frederic Haven a écrit :

Il s’agit en général d’un prêt type prêt à la consommation donc plus cher qu’un prêt immobilier traditionnel

Il me semble qu’ici la majorité des discussions sur l’achat de parts de SCPI portent sur des prêts immobilier et non des prêts à la consommation, même si certaines discussion portent sur le prêt conso bourso à 0,95%.
Les membres de ce forum seraient-ils à ce point atypiques face aux autres investisseurs, souvent conseillés par leur banque/CGP(I) ?

Enfin, confondre "ces" avec "ses" à fini de me convaincre :

Frederic Haven a écrit :

Or on observe que le ratio moyen d’endettement des SCPI de rendement est en forte progression ses dernières années.

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#2114 03/08/2020 09h56

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Je partage l’avis de Sinwave.
La prise de position me semble tout à fait en phase avec l’orientation d’une des SCPI de Norma Capital, détaillée dans une file dédiée du site.

Canyonneur

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#2115 09/08/2020 00h36

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Suite (et fin?) de mes aventures avec l’offre de la banque palatine.
pour rappel, j’ai d’abord voulu chasser la licorne et me suis cassé les dents sur des financements d’usufruits dans une sci à l’IS. Mon dossier n’est tout simplement pas assez prime pour copier les montages de Malo et bien d’autres.
J’ai donc changé mon fusil d’épaule et tenté de financer des scpi en nom propre mais en crédit in fine (ce qui pour moi est ce qui se rapproche le plus d’un financement d’usufruit)
c’est l’offre de la Palatine qui a retenu mon attention : l’offre finale que je dois signer vendredi prochain :
taux nominal 1.35%
durée : 20 ans
nantissement par av : 80% de la somme emprunté
cautionnement cegc
des frais : beaucoup !  7820 € pour 200 k emprunté (au moins ils seront déductibles, et ils sont inclus dans le financement)
choix des scpi (100 k mini par ligne) : sofiprime et pierval santé. le choix était assez large, mais pas de corum, pas de scpi récente, pas de capi <100k, pas de scpi de capitalisation (à part sofiprime, j’ai pas cherché à comprendre)
les assurances proposées de base sont compétitives pour notre profil, je n’ai donc pas été négocier de ce coté là, tant mieux, c’est des démarches en moins

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#2116 09/08/2020 10h29

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Avez vous le choix de l’ av ou doit elle être maison ?

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[+1]    #2117 09/08/2020 14h00

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Pour être plus précis, j’ai nanti une av extérieur de 86 k, et j’ouvre chez eux un pea de 100 k.

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#2118 12/08/2020 17h37

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Bonjour,

sans être rentré dans les détails avec ma banque, celle-ci me proposerait 1,18% sur 15 ans pour financer des SCPI, mas seulement 4 SCPI La Francaise: Europimmo, Grand Paris Patrimoine, Epargne fonciere, selectinvest.

La contrepartie est le nantissement des parts de SCPI.

Dernière modification par jimbow (12/08/2020 17h50)

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#2119 12/08/2020 20h16

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yannou77, le 09/08/2020 a écrit :

taux nominal 1.35%
durée : 20 ans
nantissement par av : 80% de la somme emprunté
cautionnement cegc
des frais : beaucoup !  7820 € pour 200 k emprunté (au moins ils seront déductibles, et ils sont inclus dans le financement

Perso je trouve que 7820€ de frais c’est inacceptable. Ils.le justifient comment ? Et surtout 200k sur 2 lignes. Ça me semble vraiment pas top.
En plus ils vous demandent un nantissement énorme en plus des frais.

Dernière modification par Kabal (12/08/2020 20h17)

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#2120 12/08/2020 23h37

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Oui mais en terme de teg, cela revient a moins de 2% assurance incluse, ce qui était mon critère d’acceptation. Il y a déjà 2000€ pour le courtier, 800€ de frais de dossier, et le reste en nantissement/caution. Mais j’ai une rétro commission de mon cgpi normalement qui devrait diviser ces frais par deux. Entre ça et là déductibilité des frais, cela revient quasiment a zéro

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#2121 13/08/2020 07h43

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Ils vous demandent nantissement des parts et cautionnement ? C’est pas un peu ceinture et bretelle la ? Perso j’ai eu l’un ou l’autre mais pas les deux.

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#2122 13/08/2020 07h57

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Bonjour,

Ah mon avis ils demandent les deux pour une question de LTV. La banque veut être couvertes à 100% après marge hypothécaire.

Sur l’assurance vie ils prennent sûrement 100% sur le fond euro et 60% en moyenne sur les UC et probablement moins de 30% sur les SCPI.


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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Favoris 1   [+4]    #2123 14/08/2020 15h54

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Petite mise à jour du prêt SCPI de la CMB pour mon projet de SCPI PP & US

shaka44, le 21/06/2020 a écrit :

L’offre de la CMB à évolué dans le bon sens et est en cours d’édition :
  - 400k€ PP sur 20ans dans le catalogue des SCPI maison au taux de 1,95% 1,75%
  - 200k€ US sur 15ans libre de choix au taux de 1,75% 1,55%
  - différé de 24 mois
  - nantissement et caution des SCPI PP et US
  - assurance deces pour 2 (chère), pas de delegation d’assurance
  - 2 frais de dossiers (920+750 750+650) et frais de nantissement par ligne de scpi (400€ max/scpi)

J’ai cependant une question sur la meilleure option pour transférer les SCPI d’une valeur de retrait de 35k€ que je possède en direct depuis début 2018 à la SCI :
- option 1 : revendre ces parts et apporter les 35k€ en CCA puis investir en US 5ans pour augmenter le CF
- option 2 : céder ces parts en réglant 5% au trésor public + les frais de gestion aux 2 SdG, ces parts seront détenues en PP par la SCI
L’option 1 me parait optimale mais dans les deux cas, compte tenu de la courte période de détention de ces parts, j’aurai l’impression de me couper un bras.
Je suis preneur de tout commentaire/avis sur cette offre et la meilleure option de cession de part SCPI.
Shaka

Finalement, je pars sur l’option 2 et espère signer rapidement l’offre définitive.


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#2124 16/08/2020 14h26

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Bonjour à tous,

Je viens de m’inscrire sur ce forum des plus stimulants, et dévore avidement les différents fils de discussions,et plus particulièrement ceux traitant des SCPI.

J’ai pu observer un panel assez hétérogène de situation (entre CF>0 ou uniquement post remboursement, taux entre 1,15 et 2% etc etc) et je me pose en particulier des questions sur le financement.

Je n’ai même pas encore réalisé d’estimation sérieuse ou effectué un projet de panier de SCPI, mais je me demandais si concrétement il était plus intéressant de faire en direct le tour des banques ou bien si comme pour un crédit immobilier "classique" un courtier pouvait travailler efficacement sur le sujet ?

Je précise être en région parisienne et avoir un temps disponible assez limité en ce moment (papa d’un enfant de 2 ans et deuxième en route + travail >60H), cela peut jouer sur la réponse.

J’espère ne pas avoir zappé un post ou un fil traitant de ce point en particulier, si c’était le cas toutes mes excuses.

Merci smile

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[+1]    #2125 21/08/2020 20h19

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@ Brise Pif : Cheval blanc que vous citez dans l’autre topic, je les ai rencontré en 2017-2018 pour un projet de SCI / SCPI. Ils m’ont assuré faire ce montage. Puis quand je les ai rencontré physiquement ils ont voulu me vendre du Pinel en essayant de me persuadee que c’était une bêtise et que ce serait une faute de conseil.
Résultat j’ai laissé tomber avec eux.

Dernière modification par Kabal (21/08/2020 20h20)

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