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#2026 22/05/2020 12h05

Membre
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Merci pour vos réponses.

Et voici les miennes à vos questions :

@Kabal : Oui, il y a une autre opération à côté du crédit, un achat de part en pleine propriété de SCPI via un apport en capital simple des associés.

L’usufruit à crédit est malheureusement devenu très très compliqué à trouver comme vous avez du le constater vous même sur cette file.

Cette SCI a pour but une transmission de patrimoine surtout donc la maximisation du rendement n’est pas l’objectif premier même s’il reste important bien évidemment.

Pour les revenus étrangers, ils font partis de l’équation mais uniquement via les SCPI achetées avec l’apport en capital et pas celles liées au crédit. 

Les SCPI ciblées : Pierval Santé, Corum XL, Novapierre Allemagne 2, Primopierre, Actipierre 1, & Effimmo 1 ou un peu de FONCIA CAP’HEBERGIMMO en fond de portefeuille.

@Yvan : Oui, le délai de jouissance est pris en compte dans mes calculs. J’ai tenté d’augmenter la durée du différé mais ça n’est pas passé…

Comme je l’ai dit plus haut à Kabal, la création de cette SCI vise surtout la transmission de patrimoine.

Enfin, si cet investissement en SCPI paraît trop hasardeux, la solution de repli est un achat immobilier en dur classique.

Dernière modification par Fustigo (22/05/2020 12h06)

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[+3]    #2027 22/05/2020 14h07

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Réputation :   63  

Bonjour à tous,

Suivi (pour ceux que ça intéresse) de mon projet de SCPI démarré en … Octobre 2019 !

Les fonds ont tous été débloqués exception faite pour Elialys qui sera fait sous quinzaine (Caisse d’épargne et LCL) Pour rappel le financement via la Caisse d’épargne a été fait par l’intermédiaire d’un CGP présent sur ce forum (je n’ai pas été démarché c’est moi qui ai pris contact avec lui), concernant le LCL c’est ma banque principale. Au départ il n’était question de ne faire qu’un projet avec la caisse d’épargne mais devant la lenteur de mon interlocutrice j’ai fait en parallèle un projet avec le LCL qui a démarré fin novembre 2019 pour aboutir début janvier 2020 et un second voyant que rien ne bougeait à la caisse d’épargne fin mars pour aboutir mi-mai 2020.

Dans les 2 établissements j’ai obtenu un financement total à savoir souscription + frais de dossier + frais de garantie = 0€ d’apport.

Bien que sur le papier fiscalement plus intéressant je n’ai pas souhaité passer par une structure de type SCI à l’IS, j’ai en revanche orienté mon choix vers des SCPI dites « Européenne » afin de limiter la fiscalité.

Sur la part de la Caisse d’épargne aucune rétrocession obtenue, sur la part LCL 1% obtenue. Dans un cas le CGP a trouvé le financement dans l’autre il n’a été que transmission d’ordre donc ça ne me choque pas.

Voici donc les SCPI et leurs prêts associés

- Corum Origin : 50.140 € // Prêt LCL de 51.528,6 € sur 25 ans 1.35% sans différé (frais de dossier 700 € frais de garantie 688,6 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Pierval Santé : 50.000 € // Prêt Caisse d’Épargne de 50.929,41 € sur 19.5 ans + 6 mois de différé 1.28% (frais de dossier 140 € frais de garantie 789,41 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Atream Hotel : 50.000 € // Prêt Caisse d’Épargne de 50.929,41 € sur 19.5 ans + 6 mois de différé 1.28% (frais de dossier 140 € frais de garantie 789,41 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Corum XL : 30.051 € // Prêt Caisse d’Épargne de 30.331 € sur 19.5 ans + 6 mois de différé 1.28% (frais de dossier 140 € frais de garantie 140 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Corum Eurion : 30.000 € // Prêt LCL de 31.207,74 € sur 25 ans 1.35% sans différé (frais de dossier 700 € frais de garantie 507,74 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Elialys : 20.000 € // Prêt LCL de 21.117.95 € sur 25 ans 1.35% sans différé (frais de dossier 700 € frais de garantie 417,95 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Interpierre France : 10.500 € // Prêt Caisse d’Épargne de 10.807,52 € sur 19.5 ans + 6 mois de différé 1.28% (frais de dossier 140 € frais de garantie 167,52 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Eurovalys : 10.150 € // Prêt Caisse d’Épargne de 10.452,01 € sur 19.5 ans + 6 mois de différé 1.28% (frais de dossier 140 € frais de garantie 162.01 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

A noté que je possède déjà 58.368 de Rivoli Avenir Patrimoine et 10.090 € de Corum Origin.
La répartition globale de mon portefeuille de SCPI est la suivante pour un montant de 320.109 €

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1425_liste_scpi.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1425_liste_secteur_scpi.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1425_liste_pays_scpi.png

Dernière modification par loulou75015 (22/05/2020 14h22)

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#2028 22/05/2020 15h53

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Bonjour à tous,

Après ma présentation sur le forum en fin d’année 2017, le cours de la vie m’a bien absorbé et je me penche sur la prochaine étape de la construction de mon patrimoine.

Après avoir lu attentivement un certain nombre de posts sur le forum, je me prépare à investir dans l’achat de SCPI à crédit malgré la période que nous vivons. Ou plutôt grâce à la période car j’ai pu prendre le temps d’étudier la question smile J’en profite pour partager le fruit de mes recherches qui j’espère serviront à d’autres tout comme les messages que j’ai lu sur le forum m’ont bien aidé.

Voici ma situation:
+ J’ai 31 ans
+ Mes revenus mensuels avant impôt sont de 2147€/mois. Je suis en CDI depuis 18 mois, actuellement au 4/5ème.
J’ai investi en assurance vie Primovie 36k Eur il y a quelques années. J’ai des liquidités sur des livrets.

Je vise un projet d’emprunt entre 50-100k€ pour investir dans des SCPI de rendement (des SCPI alignées avec des valeurs de développement durable comme Primovie, PFO2, Pierval Santé, etc.) où les revenus de la SCPI viendraient rembourser une partie des intérêts du crédit.

J’ai discuté avec un conseiller de Primalliance et il m’a mentionné à l’heure actuelle 2 propositions:

1) Une proposition par l’organisme de financement de Primonial (société de gestion des SCPI Primovie, primopierre, etc.) pour un crédit de 75k sur 15 ans à un taux de 2.10% hors assurance. Environ 1100€ de frais (900€ de frais de dossier, 200€ frais de garantie). Avec ce prêt je ne peux acheter que des SCPI de la société Primonial. Aucun apport en capital exigé.
L’inconvénient c’est la faible diversification du fait, que j’ai déjà un peu de Primovie et je ne suis pas intéressé par les autres SCPI du groupe.

2) Via un partenariat Primalliance / Crédit Agricole, ce conseiller me propose un autre moyen de financement (un prêt à la consommation) qui peut monter jusqu’à 60 000€ pour acheter un panel de SCPI. Le taux du crédit est de 2.98% sur 15 ans et il n’y a aucun frais annexe (TAEG = 2.98%). Ici, il faut faire un apport de 10% en capital.

Dans les 2 cas, les prêts peuvent être souscrits sans assurance. Le conseiller m’a laissé entendre qu’il était possible que les taux baissent début juin et nous en reparlerons à ce moment là.

J’ai frappé dans plusieurs portes à la recherche d’un taux plus avantageux qui ressemble d’avantage au taux  du crédit  immo. Je voudrais  me tenir à mes choix : Primovie, PFO2, Pierval Santé et m’ouvrir éventuellement à la SCPI LF Europimmo que je regarde dans un but de diversification de risque géographique (portefeuille d’actifs pas mal présent à l’étranger).

Je continue à veiller sur le forum smile Tout commentaire ou conseil serait le bienvenu bien évidemment !

Amicalement

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#2029 22/05/2020 17h09

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@loulou75015

Bravo pour votre investissement et merc.i pour le partage.

Pour avoir plus d’informations je me permet ces quelques questions :

Concernant les assurances internes de la banque qu’entendez vous par prix très compétitifs ? <0,1% ?

Avez vous calculé le taeg et ou le coût global du montage ?

Quel est le cash flow net de tout frais et impôts estimés ? Pour des dvm moyens du PF à 5, 4 et 3% ?
Pour quelles raisons n’êtes vous pas passé par une sci is ? (C’est le plus simple à faire, le plus dur etait de trouver le financement)

Pourquoi ne pas être passé que par le lcl qui semble offrir de meilleures conditions de financement 1,35% sur 25 ans contre 1,28% sur 20 ans à la CE ?

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (22/05/2020 17h25)


Parrainage : Linxea, Boursorama, Binck :)

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[+1]    #2030 22/05/2020 19h15

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Merci !

Alors pour répondre à vos questions :

1/ Oui inférieur à 0.1% pour les assurances (j’ai 33 ans en bonne santé et non fumeur)

2/ Oui et non, j’ai le TAEG légal de chaque prêt disponible dans mes offres de prêts mais je ne trouve pas ce critère pertinent. En revanche en totalité de frais de dossier et frais de garantie ça m’a coûté la différence entre le montant des souscriptions et celui des prêts soit : 6.462,13 € intégralement financé donc.

3/ En terme de cash flow net d’impot sur cette opération hors RAP qui plombe mon cash flow mais qui boost mon TRI je suis à 260 € / mois environ (avec RAP je suis plus proche des 400€) je n’ai pas fait le calcul si le rendement baissait beaucoup, mais ce n’est pas bien dure a calculer je le ferai à l’occasion

4/ Car j’avais déjà engagé des démarches avec eux et que ça n’aurait pas été fair de leur faire volte face. De plus diversifier 2 organismes de caution me permets de rester chez chacun sous un niveau de crédit où il pourrait commencer à demander encore plus de choses

Je viens de me rendre compte que j’avais zappé la réponse a la question sur la SCI.

En fait j’ai estimé que les coûts annuels dépasseraient le gain fiscal. Peut être a tord… Aussi un peu l’envie d’être tout seul dans mon investissement et enfin peut être par peur de compliquer les choses pour pas grand chose (encore une fois peut être a tord.)

Dernière modification par loulou75015 (22/05/2020 20h51)

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[+1]    #2031 22/05/2020 20h52

Membre
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@loulou75015

Merci pour ce retour sur vos offres.
J’avais sollicité fin 2019, mon agence LCL et la conseillère devait se renseigner si il était possible de financer d’autres SCPI que RAP. J’attends toujours le retour ! Je n’avais pas relancé pensant que le plus probable était qu’ils ne finançaient pas d’autre SCPI (ou alors avec un ratio 50% Amundi 50% autres). Quand je vois que vous avez financé du Corum et à un taux de 1,35% sur 25 ans, j’aurai peut être dû insister ! Bravo pour vos investissements.

@bartekrem

Les offres Primonial et CACF sont les offres classiques proposées par les plateformes (linxea, primaliance, …).
A mon avis les principaux avantages sont : pas de contrepartie demandée (domiciliation du salaire par exemple), financement rapide. Et les principaux inconvénients : taux moins intéressant qu’une offre bancaire négociée, choix de SCPI restreint.
Note : J’ai moi-même souscris à l’offre du CACF (Crédit Agricole Consumer Finance). Le taux proposé est monté assez vite depuis décembre 2019 (1.80, 2.10 puis 2.98%).
Je n’ai pas contacté MonFinancier à l’époque, mais récemment j’ai vu sur leur site une offre alternative qui peut être intéressante (via le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d’Alsace et de Lorraine), au moins pour comparer avec les offres que vous connaissez déjà . Sauf évolution depuis un mois : 2,5 % jusqu’à 15 ans et 2,75 % de 16 à 25 ans, sans frais ni apport demandé. Voir l’article ici.

bartekrem a écrit :

Je voudrais  me tenir à mes choix : Primovie, PFO2, Pierval Santé et m’ouvrir éventuellement à la SCPI LF Europimmo

Actuellement la liste des SCPI éligibles par le CACF ne comprend pas Pierval Santé.
Ok pour les 3 autres.

Dernière modification par Timon (22/05/2020 20h53)

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#2032 Hier 21h47

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loulou75015, le 22/05/2020 a écrit :

Bonjour à tous,

Suivi (pour ceux que ça intéresse) de mon projet de SCPI démarré en … Octobre 2019 !

Les fonds ont tous été débloqués exception faite pour Elialys qui sera fait sous quinzaine (Caisse d’épargne et LCL) Pour rappel le financement via la Caisse d’épargne a été fait par l’intermédiaire d’un CGP présent sur ce forum (je n’ai pas été démarché c’est moi qui ai pris contact avec lui), concernant le LCL c’est ma banque principale. Au départ il n’était question de ne faire qu’un projet avec la caisse d’épargne mais devant la lenteur de mon interlocutrice j’ai fait en parallèle un projet avec le LCL qui a démarré fin novembre 2019 pour aboutir début janvier 2020 et un second voyant que rien ne bougeait à la caisse d’épargne fin mars pour aboutir mi-mai 2020.

Dans les 2 établissements j’ai obtenu un financement total à savoir souscription + frais de dossier + frais de garantie = 0€ d’apport.

Bien que sur le papier fiscalement plus intéressant je n’ai pas souhaité passer par une structure de type SCI à l’IS, j’ai en revanche orienté mon choix vers des SCPI dites « Européenne » afin de limiter la fiscalité.

Sur la part de la Caisse d’épargne aucune rétrocession obtenue, sur la part LCL 1% obtenue. Dans un cas le CGP a trouvé le financement dans l’autre il n’a été que transmission d’ordre donc ça ne me choque pas.

Voici donc les SCPI et leurs prêts associés

- Corum Origin : 50.140 € // Prêt LCL de 51.528,6 € sur 25 ans 1.35% sans différé (frais de dossier 700 € frais de garantie 688,6 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Pierval Santé : 50.000 € // Prêt Caisse d’Épargne de 50.929,41 € sur 19.5 ans + 6 mois de différé 1.28% (frais de dossier 140 € frais de garantie 789,41 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Atream Hotel : 50.000 € // Prêt Caisse d’Épargne de 50.929,41 € sur 19.5 ans + 6 mois de différé 1.28% (frais de dossier 140 € frais de garantie 789,41 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Corum XL : 30.051 € // Prêt Caisse d’Épargne de 30.331 € sur 19.5 ans + 6 mois de différé 1.28% (frais de dossier 140 € frais de garantie 140 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Corum Eurion : 30.000 € // Prêt LCL de 31.207,74 € sur 25 ans 1.35% sans différé (frais de dossier 700 € frais de garantie 507,74 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Elialys : 20.000 € // Prêt LCL de 21.117.95 € sur 25 ans 1.35% sans différé (frais de dossier 700 € frais de garantie 417,95 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Interpierre France : 10.500 € // Prêt Caisse d’Épargne de 10.807,52 € sur 19.5 ans + 6 mois de différé 1.28% (frais de dossier 140 € frais de garantie 167,52 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Eurovalys : 10.150 € // Prêt Caisse d’Épargne de 10.452,01 € sur 19.5 ans + 6 mois de différé 1.28% (frais de dossier 140 € frais de garantie 162.01 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

A noté que je possède déjà 58.368 de Rivoli Avenir Patrimoine et 10.090 € de Corum Origin.
La répartition globale de mon portefeuille de SCPI est la suivante pour un montant de 320.109 €

[url]https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1425_liste_scpi.png[/url]

[url]https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1425_liste_secteur_scpi.png[/url]

[url]https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1425_liste_pays_scpi.png[/url]

Bonsoir @loulou75015,

Tout d’abord merci pour votre partage. Je pense qu’il a été mûrement réfléchi, puisqu’il est bien diversifié parmi les SCPI, parmi les secteurs d’activité, et en termes de répartition géographique.

Je retrouve des taux similaires pour mon projet perso, à savoir 100k€ d’investissement à crédit, 1.35% sur 20 ans ou 1.15% sur 15 ans.

Néanmoins j’ai quelques questions :

1/ Avez-vous souscrit à la garantie SACCEF ? A quel taux ? Est-ce que celui-ci est d’ordinaire compris dans le taux nominal ?

2/ Quid de l’assurance, quel taux aussi ?

3/ Vous êtes également dans le cas d’un prêt sans apport., pourtant je ne retrouve pas les 10% d’apport que me demande en sus mon CGP dans votre calcul. Sont-ils présents de votre côté ?

Ex : je prends mon cas de 100k€ d’investissement, eh bien ce prêt me coûterait 12k€ en plus : 10% d’apport et 2% de TAEG (grosso modo)

4/ Est-ce que le rachat de crédit, procédure assez classique en immobilier en direct, vous semble familier pour les SCPI ?

Dernière modification par Rodin (Hier 22h03)

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