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#1976 29/02/2020 23h32

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Bonjour,

Petit retour d’expérience pour le financement de 50k€ de part de SCPI.

J’ai fait une demande à ma banque principale (Crédit Agricole PG) sans grande conviction et juste pour connaitre les taux appliqué aux achats de SCPI. Surprise, sur 15 ans le taux annoncé est 0,69% (1,05%TAEG) à la condition de pouvoir nantir mon PEA de la somme du prêt.
Par contre ligne de crédit de 50k€ minimum.

Concernant les frais, 250€ de frais de dossier et 27€ de nantissement de PEA.

Etant donné que ma banque locale ne faisait pas souvent ce genre de dossier, cela a duré plusieurs mois (Septembre 2019 -> Janvier 2020) avant que je puisse acheter finalement mes parts.

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#1977 01/03/2020 09h31

Membre
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Bonjour,
Je cherche à financer Corum XL à crédit pour 50k€ : qui peut m’aider ?

Dernière modification par cdu971 (01/03/2020 09h31)

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#1978 01/03/2020 12h02

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Bonjour,

Un autre retour d’expérience : Suite à deux prêts (50k€ de PFO2 et 60k€ de Corum) faits en 2015 auprès du crédit foncier et renégociés en 2018 à un TAEG de 2,6%, je viens de réussir non sans mal (1 an de procédure…) à obtenir les offres de rachats suivantes de la banque privée de la BNP :
- Durée : 17 ans
- Taux du prêt : 0,85%. TAEG : 1,18%
- Garantie : crédit logement (les parts étaient nanties chez le CF)
- Pas de frais de dossier, pas d’autre contre-partie.
Qu’en pensez vous ?

Concernant le nantissement des parts qui sera à lever une fois le rachat effectué, savez-vous s’il y a un formalisme particulier ? Je n’arrive pas à trouver de réponse au crédit foncier et ils ne sont pas très réactifs…

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Favoris 1   [+3]    #1979 01/03/2020 14h35

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Voici mon retour d’expérience qui se finalise avec le retour des certificats de propriété qui se termine.
Vivement les premiers virements des loyers (octobre) pour rassurer définitivement mon épouse.

Rappel du contexte :
Financement de parts SCPI pour 400k€ au travers d’une société civile (présenté comme une difficulté supplémentaire): Immorente, Atream hotel, Corum Origin, Epargne Pierre, Primovie, Pierval Santé.

Choix personnel de cash (Corum XL, Eurovlays) pour 120k€.
=> cash flow positif de 10% revenu de 25k€ (Hyp 5%) pour 23k€ d’emprunt sécurisant une éventuelle baisse des revenus futurs de 10%.

=> environ 65k€ / ligne.

Après plusieurs péripéties (SCPI Eurovalys plus au catalogue de la banque, nantissement des parts remplacées par une caution SACCEF, Corum plus accepter puis de nouveau avec nantissement,…) j’ai enfin signé l’offre de prêt fin janvier 2020 et déblocage de fonds fin février.

Processus assez lent : première approche en fin  juin 2019 pour accord de principe en fin septembre et suite à signature des bons de souscription des SCPI mi octobre 2019, les offres ont été éditées mi janvier 2020.

(63/80) SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Par rapport à mon tour du marché cela sera donc la Proposition 8 :
Banque : Caisse d’épargne en passant par un CGP.
Durée : 20 ans.
Taux : 1,11% sur 20 ans avec possibilité d’allongement +2 ans possible et différé de 6 mois maximum.
Assurance emprunteur : Délégation d’assurance interne CE. 0,13%.
Frais de dossier  : 700€.
Frais courtage : 0,5% négociés exceptionnellement car rebondissements et apport cash
Frais de garantie : SACCEF sur sur chacune des lignes soit au total environ 4400€ et 1,25%. Moins favorable qu’un investissement global de 400k€ ou que le crédit logement dont une partie est récupérable à la fin.
Ouverture de compte de la société pour 8€/mois.
Associés en caution solidaire.

=> TEG 1,25% hors assurances

Liste SCPI  :
1/3 sur la liste de la banque : AEW Ciloger, Atream Hotel, Efimmo, immorente (évolue dans le temps)
2/3 sur le reste libre avec 20% maximum Corum origin par nantissement.

C’est peut-être pas la meilleure offre :
frais SACCEF versus nantissement,
durée 20 versus 25 ans (avec les nouvelles conditions bancaires cela sera probablement pas possible avant un certain temps),
liste SCPI  restreintes pour 1/3,
pas de rétrocommission.. mais elle a abouti.

Je suis parti des réponses « c’est pas possible », « vous ne trouverez pas »,  pour identifier des solutions possibles en juin 2019 dont « notre offre est la meilleure du marché », «pourquoi vous n’achetez pas en propre» (réponse  : car cela n’est pas le projet! et je peux aussi acheter un immeuble!) et enfin finaliser l’opération en février 2020.

Mes conseils :
-Cibler le portefeuille des SCPI souhaitées et rechercher la banque qui vend directement ces SCPI (elle récupère les rétrocommissions des sociétés de gestion pour rentabiliser l’opération)

- tenter de négocier une ou 2 SCPI qui vous intéresse.

- définir vos critères non négociables (personnellement j’ai abandonné le 25 ans) et faire des concessions pour jouer gagnant/gagnant : le montant maximum de SCPI non désiré (si la liste imposée vous convient vous n’avez rien perdu), la durée, la rétrocommission, la garantie.

-persévérer.

Même si les conditions d’emprunt se durcissent au global pour l’immobilier (cela sera peut-être temporaire car l’effet sur les emprunts et le bâtiment risque d’être pire que le risque porté par les banques) et peut-être encore plus pour les SCPI, l’opération n’est pas impossible (mais c’est compliqué).

Bon courage dans vos recherches.

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#1980 01/03/2020 15h27

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> Hhub

Bonjour,
l’apport en cas a-t-il été utilisé pour l’achat de l’US ?
Ne seriez-vous pas passer par Spot pour cette offre ?

Dernière modification par maxicool (01/03/2020 15h30)


Parrain Linxea . Yomoni . Boursorama . Vattenfall . Fortuneo . Total (105579483) . Binck . Igraal . eBuyClub . BLOG

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#1981 02/03/2020 11h55

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JohnC a écrit :

Bonjour,

Un autre retour d’expérience : Suite à deux prêts (50k€ de PFO2 et 60k€ de Corum) faits en 2015 auprès du crédit foncier et renégociés en 2018 à un TAEG de 2,6%, je viens de réussir non sans mal (1 an de procédure…) à obtenir les offres de rachats suivantes de la banque privée de la BNP :
- Durée : 17 ans
- Taux du prêt : 0,85%. TAEG : 1,18%
- Garantie : crédit logement (les parts étaient nanties chez le CF)
- Pas de frais de dossier, pas d’autre contre-partie.
Qu’en pensez vous ?

Concernant le nantissement des parts qui sera à lever une fois le rachat effectué, savez-vous s’il y a un formalisme particulier ? Je n’arrive pas à trouver de réponse au crédit foncier et ils ne sont pas très réactifs…

Bonjour JohnC

Merci pour ce retour d’expérience!
Je suis dans le même cas que vous. Crédit du CF de 80k€ à 2.9% sur 20ans (prolongeable sur 25ans au bout d’1an d’amortissement) contracté il y a tout juste 1an. Je suis également à la BNP (agence classique en province, pas en banque privée)

Je suis surpris d’apprendre que le Crédit Logement puisse garantir le rachat de vos parts. Un expert immo de la BNP (région Cotes d’Armor) m’a indiqué que le Crelog garantissait des parts que lors du financement et non dans le cadre d’un rachat… M’aurait-il raconté des bobards? Vous pouvez confirmer que c’est bien le cas?

Pour essayer de répondre à votre question pour savoir si ça en vaut le coup, je suis parti du principe que vous aussi avez/pouvez rallonger de +5ans (ce sont un peu les CGU du CF). Il vous reste donc 20ans. La proposition sur 17ans est alléchante car le taux est canon mais vous perdez 3ans. La déductibilité des intérêts réduit l’effet de la baisse d’un taux. Sachant que vous aurez des pénalités (6mois d’intérêts sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû, soit 1000€-1200€) + frais de garantie du Crelog, je trouve que ce rachat vous fera payer 10€ d’EE/mois de plus (calcul très approximatif selon des hypothèses classiques de rendement de vos SCPIs)
La BNP en général donne la possibilité de rallonger leur crédit de +2ans après 2ans d’amortissement. J’ai aussi un crédit immo chez eux. Avez-vous connaissance de la possibilité de cette option? Si oui, vous passerez sur 19ans et là ça vous fait une belle réduction de votre EE (environ 40€/mois selon des calculs très approximatif à hypothèses égales).

Je dirai que c’est la possibilité ou non de rallonge de +2ans à la BNP qui sera déterminant pour vous.

PS : si tous les voyants passent au vert, pourriez-vous me communiquer les coordonnées de votre conseiller BNP banque privée ? Client BNP, je suis également à la recherche d’un rachat pour mon crédit CF. Merci

Dernière modification par JJbob (02/03/2020 11h57)

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#1982 06/03/2020 20h54

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Nouveau refus de crédit bancaire après une proposition d’un intermédiaire en SCPI

J’ai eu un autre retour négatif pour un emprunt, même de faible montant (40 000 €) pour les SCPI. Le conseiller en SCPI (non pas de la banque mais commercialisant les SCPI) a pris la peine de bien m’expliquer le pourquoi, je vous laisse juge.

Il y’a un refus total pour me prêter le moindre centime si j’emprunte seul.
La banque calcule en effet mon taux d’endettement personnel en comptant l’ensemble des charges de mon emprunt immobilier contracté à 2, sans tenir compte des revenus de ma conjointe qui a également contractée l’emprunt immobilier. Par conséquent, et alors que mon taux d’endettement lié à cet emprunt immobilier est faible, on arrive à des taux d’endettement hallucinant.

Mieux ! La banque ne tient pas compte des revenus fonciers générés par les SCPI ! On pourrait comprendre qu’elle ne tienne compte que de 70 ou 80 % de ces revenus mais même pas !

J’ai bien ma propre compréhension de à cette attitude mais la conclusion est claire : pas possible d’emprunter pour des SCPI seul quand on a contracté un emprunt immobilier à 2, sauf a avoir des revenus très, très supérieur à son conjoint, ou alors de très gros revenus / mensualité de crédit. Avec cette façon de voir, durant la durée de mon crédit immobilier je ne suis pas censé pouvoir emprunter, ni ma compagne, et alors que mon taux d’endettement est de 23 %, leur calcul ne tenant pas compte des ressources de ma compagne aboutit à un taux de 40 %. On se retrouve dans la situation ubuesque où j’ai une capacité d’épargne de plus de 20 % de mes revenus mais je ne pourrais pas faire un crédit qui représente ne serait-ce que 1 % de mes revenus.

Je pense que les SCPI ne rapportent pas assez en frais aux banques et qu’elles font tout pour ne pas les commercialiser (sauf les scpi maison), et réduire les risques en prêtant à 2 personnes plutôt qu’une seule.

Il faut savoir que tous les contacts que j’ai eu commercialisant des SCPI m’ont tous dit qu’il fallait depuis que le crédit foncier ne prête plus pour cela, être propriétaire pour en contracter à crédit.

C’est… en quelque sorte rassurant sur l’intérêt du placement, mais du coup, toujours pas de crédit possible.

Dernière modification par Armand (06/03/2020 21h02)

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#1983 06/03/2020 21h29

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Bonjour,

De mon côté je viens de recevoir une offre de crédit de la part de ma banque à 30000 €.

Je fais un emprunt sur 15 ans avec un taux de 1,01 %.

En plus j’étais étonné de savoir que j’avais le libre choix dans les scpi. Je vais bientôt signer le contrat et recevoir les fonds.

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#1984 06/03/2020 21h32

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Armand a écrit :

La banque calcule en effet mon taux d’endettement personnel en comptant l’ensemble des charges de mon emprunt immobilier contracté à 2, sans tenir compte des revenus de ma conjointe qui a également contractée l’emprunt immobilier.

Ce qui est tout à fait normal!
Vu que vous êtes co-solidaire l’un de l’autre, si vous vous séparez par exemple et que votre conjointe refuse de payer, la banque peux vous demander le payement intégral.
Je me demande même d’ailleurs, si c’est pas dans les textes légaux cette sécurité.

Armand a écrit :

Mieux ! La banque ne tient pas compte des revenus fonciers générés par les SCPI ! On pourrait comprendre qu’elle ne tienne compte que de 70 ou 80 % de ces revenus mais même pas !

C’est un point classique, chaque banque applique son ratio sur les SCPI, j’ai vu 50%, 70% et 100%.
0%, ça sent le conseiller qui avait pas envie de porter le sujet.

Perso ma difficulté c’est de rencontrer ma banque, ma conseillère n’est pas dispo avant 1 mois, réduction d’effectifs oblige..

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#1985 06/03/2020 21h43

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Sm1le22, dites nous en un peu plus…
Quelle est votre banque, quelles sont les contreparties, aviez vous un accord pour les Corum, etc.

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#1986 06/03/2020 21h47

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Alors je suis chez le crédit agricole,

Je n’ai aucune contrepartie, pas de garantie ( c’est que 30 000€ par contre, je voulais commencer doucement).

J’ai décider de prendre PFO2 et Epargne pierre pour deduire les intérêts d’emprunt.

Le taux est de 1.01%
Cependant assurance chère ( 0,55%). Mais grâce à la loi Hamon je vais changer d’assurance une fois le crédit obtenue. J’ai vu des taux à 0,05% chez UTWIN par exemple..

Si vous avez des questions n’hésitez pas

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#1987 06/03/2020 22h14

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Revenez poster quand vous aurez effectivement changé d’assureur.

En effet, il y a une discussion sur le forum (je vous laisse la chercher)  où pas mal de membres indiquaient que leur banque avait refusé un tel changement, en invoquant le fait que la loi Hamon ne s’appliquerait pas à ce type d’emprunt. Mais d’autres avaient pu changer.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#1988 06/03/2020 22h17

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Daccord mais mon prêt est bien un prêt habitat. Donc aucune possibilité pour la banque de refusé si je trouve un contrat avec les mêmes garantie. La loi Hamon oblige les banques d’accepter lors d’un crédit habitat contracté avec assurance emprunteur..

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#1989 06/03/2020 22h35

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gunday a écrit :

Armand a écrit :

La banque calcule en effet mon taux d’endettement personnel en comptant l’ensemble des charges de mon emprunt immobilier contracté à 2, sans tenir compte des revenus de ma conjointe qui a également contractée l’emprunt immobilier.

Ce qui est tout à fait normal!
Vu que vous êtes co-solidaire l’un de l’autre, si vous vous séparez par exemple et que votre conjointe refuse de payer, la banque peux vous demander le payement intégral.
Je me demande même d’ailleurs, si c’est pas dans les textes légaux cette sécurité.

Armand a écrit :

Mieux ! La banque ne tient pas compte des revenus fonciers générés par les SCPI ! On pourrait comprendre qu’elle ne tienne compte que de 70 ou 80 % de ces revenus mais même pas !

C’est un point classique, chaque banque applique son ratio sur les SCPI, j’ai vu 50%, 70% et 100%.
0%, ça sent le conseiller qui avait pas envie de porter le sujet.

Perso ma difficulté c’est de rencontrer ma banque, ma conseillère n’est pas dispo avant 1 mois, réduction d’effectifs oblige..

Alors entre l’éventualité d’un taux maximum que les banques ne pourraient pas dépasser, entre la possibilité qu’elles puissent fixer ce taux comme elles veulent… il peut y avoir plein de possibilités.

Quoi qu’il en soit il est absolument impossible qu’il y’ait une application systématique de cette règle dont je n’ai jamais entendu parlé dans ma vie avant (ni les 2 conseillers SCPI à qui j’ai eu à faire). Car si tel était le cas, personne ne pourrait faire d’emprunt personnel après avoir souscrit un emprunt immobilier à 2, sauf à se partager à 2 un remboursement de sommes très faibles (moins de 33 % / 2)

D’ailleurs, je ne l’avais pas mentionné pour éviter de raconter ma vie mais j’ai pu emprunter après avoir souscrit mon emprunt immobilier, pour un prêt travaux, pour un taux d’endettement supplémentaire de 10 %, et ceci sans le moindre souci.
Donc en fait, selon l’organisme étant censé prêté pour les SCPI, je suis en réalité à 50 % de taux d’endettement, alors qu’en vrai si je neutralise le crédit travaux qui va ne durer qu’une poignée d’année et que je pourrais rembourser en mobilisant une petite part de mon épargne, et le prêt de la résidence principale contracté à 2, je ne suis en réalité qu’à 23 %.  Par ailleurs, ils ne tiennent pas compte de la valeur de la RP, ni de la valeur de mes placements. Et en plus ils prêtent en nantissant 100 % des parts (ce qui est logique).

Bref, c’est manifestement difficilement sur les banques qu’il faut compter pour les SCPI , le titre du topic est parfaitement adéquat.

Ceci dit il y’a d’autres éventualités à envisager selon moi : achats programmés ouverts par certaines SCPI et/ou SCPI de rendement à la fiscalité avantageuse car allemande (novapierre 2 par exemple).

Dernière modification par Armand (06/03/2020 23h21)

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#1990 07/03/2020 14h20

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Armand,   Allez voir d’autres banques, ou d’autres conseillers dans d’autres agence de votre banque. Vous devriez constater que toutes et tous ne raisonnent pas exactement pareil, et que le conseiller qui vous a décrit toutes ces contraintes (et ce n’est sans doute pas le seul dans ce cas) voulait cumuler parapluie, ceinture de sécurité et gilet de sauvetage, peut-être était sorti de sa zone de compétence avec les SCPI (d’où sa frilosité), ou simplement ne voulait (ou ne savait) pas traiter un dossier sortant du classique "j’achète ma RP en me liant pour 20 ans à ma banque, pour ne pas rester locataire".

Autre possibilité : empruntez avec Mme, et pas "seul".


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#1991 07/03/2020 18h58

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JohnC, vous posez la question de savoir s’il y a un formalisme particulier concernant le nantissement des parts qui sera à lever une fois le prêt remboursé.
Pas vraiment.
Le bénéficiaire du nantissement, une fois le capital remboursé, informera la société de gestion de la SCPI concernée de sa levée.
Alors le gestionnaire l’inscrira dans ses livres (!) et vous pourrez disposer des parts à votre guise.
Je vous suggère cependant de noter dans votre agenda à l’année 2037 (!) de vérifier que les deux entités ont bien accompli leur part dans la gestion du dossier.

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#1992 08/03/2020 12h16

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JJbob, je vous confirme bien la garantie du Crédit Logement via la BNP Banque Privée et en effet j’ai bien la possibilité de passer à + 2 ans de durée de prêt au bout de 12 mois. Je vais prendre cette option pour réduire l’effort d’épargne. Je vous envoie les coordonnées en MP.

Hardrumentum, je vais à nouveau écrire au CF une fois le remboursement fait, on verra bien s’ils répondent mais c’est bien noté dans mon agenda en tout cas !

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#1993 13/03/2020 15h07

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Hello,

Après des mois d’attente je devrais obtenir finalement l’accord de la banque pour le financement SCPI à travers SCI à l’IS. Les bulletins de souscriptions Corum XL, Pierval Santé & Epargne Pierre pour 60 ke de chaque ont été signés.

J’ai hésité à ouvrir un sujet dédié mais le contexte actuel du Coronavirus me parait incertain même si on parle d’investissement long terme. N’y a t’il pas maille à attendre un an de plus pour voir comment se comporte les loyers ?

Ma crainte est d’avoir une baisse des rendements et donc un cash flow négatif plus important (dans un contexte de taux d’endettement avec leasing au dela de 33%).

Je suis preneur de vos recommandations sur le sujet SCPI & CORONAVIRUS

Dernière modification par Chris33 (13/03/2020 15h08)

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#1994 14/03/2020 19h38

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Bonjour,

Je suis un peu dans le même cas (en phase d’édition de l’offre de crédit).

J’ai contacté mon CGP qui me dit que vu le contexte actuel :
- Beaucoup de personne vont se tourner vers les SCPI ce qui devrait augmenter encore la collecte.
- Pas forcément de baisse de prix des parts comme en 2008 car ce n’est pas le même type de krach.
- Pas forcément de baisse de loyer car les baux sont long (3-6-9 ans).
Pour lui, il faut donc continuer l’opération.

Cependant les CGP sont payés lorsque les opérations sont finalisés.. donc ses conseils restent intéressés..

Je reste donc ouvert à toute autre vision !?

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#1995 14/03/2020 19h45

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#1996 14/03/2020 19h51

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Oui effectivement j’avais vu cela.

Je n’ai pas précisé que je suis sur une allocation fortement orienté bureaux (Epargne Pierre, Primopierre, efimmo1).

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[+1]    #1997 14/03/2020 19h56

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narama a écrit :

- Beaucoup de personnes vont se tourner vers les SCPI ce qui devrait augmenter encore la collecte.

On en reparle début 2021. Je peux d’ores et déjà vous affirmer que beaucoup vont regarder avec regret les collectes supérieures à 5Md€/an …

narama a écrit :

- Pas forcément de baisse de prix des parts comme en 2008 car ce n’est pas le même type de krach.

Rien ne permet d’envisager cela. On peut aussi dire l’inverse.
Dans l’immédiat les prix des SCPI à capital variable ne vont pas baisser mais ça sera le cas si la crise dure et que les valeurs d’expertises partent à la baisse dans le cas où le marché des immeubles deviendrait baissier. L’inertie d’un tel mécanisme se compte en semestres.
Pour les SCPI à capital fixe, personnellement je stoppe tout projet et attends. Tous les vendeurs pressés vont affluer mais on le saura/verra plus vite (les prochains mois).

narama a écrit :

- Pas forcément de baisse de loyer car les baux sont long (3-6-9 ans).

Idem point précédent, si ça baisse ça se fera sur plusieurs trimestres disons mais on n’en sait rien.
Ca ne va plus monter en tout cas et les rares candidats se verront accueillis à bras ouverts (avec pleins de "facilités").
La vacance va forcément augmenter donc cela se ressentira immédiatement sur les loyers que percevront les associés (immédiatement en SCPI veut dire en terme de jouissance, concrètement sous quelques mois sur le compte des associés).

EDIT 20h : annonce fermeture tous les bars restaurants et autre…

2020 va être une année catastrophique pour bien des commerces et entreprises, il est évident que cela va jouer sur la vacance et paiement des loyers. Pour le bureau ça sera peut-être moins spectaculaire mais on peut craindre une inflexion sur la tendance qui s’était embellie depuis 2 ans.
Beaucoup se souviendront de 2020, même si tout rentre dans l’ordre dans 2 ou 3 mois ce qui est le scénario optimiste. Quid du prochain hiver, on n’en reparlera plus ? Les craintes subsisteront.

narama a écrit :

Pour lui, il faut donc continuer l’opération.

Ben tiens …

Chris33 a écrit :

Je suis preneur de vos recommandations sur le sujet SCPI & CORONAVIRUS

A votre place je temporiserais, vous avez peu à perdre. Mais il est possible que la banque vous coupe l’herbe sous le pied, attendons on le saura vite, votre retour sera apprécié.

Dernière modification par Surin (14/03/2020 20h22)

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[+1]    #1998 14/03/2020 20h11

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narama a écrit :

Je suis un peu dans le même cas (en phase d’édition de l’offre de crédit).

J’ai contacté mon CGP qui me dit que vu le contexte actuel :
- Beaucoup de personne vont se tourner vers les SCPI ce qui devrait augmenter encore la collecte.
- Pas forcément de baisse de prix des parts comme en 2008 car ce n’est pas le même type de krach.
- Pas forcément de baisse de loyer car les baux sont long (3-6-9 ans).
Pour lui, il faut donc continuer l’opération.

Pour ma part, je pense que "vu le contexte actuel" :
- Pas mal de personnes vont temporiser, et attendre que la situation se stabilise avant de finaliser des investissements pouvant largement impacter leur futur; d’autres finaliseront ce qui est "en cours"; peu se lanceront à court terme dans de nouveaux dossiers. La collecte des SCPI devrait donc diminuer, au moins à court terme (pour éventuellement redevenir pléthorique après la crise).
- Certaines SCPI pourraient trouver de super opportunités pour faire des investissements, par exemple avec quelques foncières bien chahutées qui pourraient vouloir céder des immeubles mêmes à prix cassé. Mais c’est seulement dans quelques temps (un ou deux ans au moins) qu’on saura vraiment si c’était de super affaires, ou pas.
- Pour l’évolution du prix des parts : c’est assez imprévisible (mais la crise n’est sans doute pas un catalyseur de hausse…), et oui, c’est bien un ’’autre type de krach’’.
- Pour l’évolution du prix des loyers : les baux 3-6-9 ans ne sont en aucun cas "longs" (quand on réalise qu’on paie le bien pour un montant qui représente dans les 20 ans de loyers, et que le locataire peut choisir de partir tous les 3 ans), et il y aura des locataires qui vont négocier (certains n’auront pas le choix s’ils veulent survivre), soit des baisses, soit des franchises temporaire de loyer, et, avec les autres, passer des hausses de loyer sera plus difficile. Il y aura aussi des locataires qui vont "rendre les clés" et cesser leur activité (et alors il faudra trouver un nouveau locataire, et bien souvent baisser le loyer et subir une période de vacance locative plus ou moins longue).

En fait, tout dépend de l’importance de ces mouvements : si dans 2-3 mois on est revenu à une situation quasi normale, les dégats seront sans doute peu importants; si dans 6-8 mois on n’y est pas encore, c’est autre chose. Et nul n’a de certitude la dessus.

On peut aussi se dire que les SCPI portent en gros les mêmes actifs que les SIIC, avec quelques différences ("buy only" pour les SCPI, levier de dette un peu plus élevé pour les SIIC, volatilité du prix des parts/actions, …) et que le prix des parts de SCPI ne représente pas toujours bien (ou avec un effet retard important) la vrai valeur de ces actifs, ou que le prix des actions de SIIC est trop sensibles aux flux de liquidités sur la bourse et exagère les mouvements. En tout cas, la différence entre le prix auquel on peut acquérir des actifs immobiliers via des SCPI et des SIIC s’est encore largement accentuée ces dernières semaines (ce qui devrait rationnellement inciter à plus de prudence avant d’acheter des SCPI).   

Pour le CGP (dans son intérêt), il vaut bien sûr mieux continuer l’opération.
Pour vous … ça dépend (de vos anticipations sur plein d’aspects -dont certains sont devenus un peu plus incertains depuis quelques semaines-, de votre situation et de ce que représente cet investissement en regard de votre situation, de si cette opération porte sur 1% de votre patrimoine -auquel cas peu importe- ou sur 50% -auquel cas il faut être prudent-, de si vous pouvez simplement repousser de quelques mois en conservant les mêmes conditons, de si vous préférez conclure ce dossier pour vous consacrer ensuite à d’autres choses ou préférez le laisser en suspens, etc.).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#1999 14/03/2020 20h38

Membre
Réputation :   1  

Merci Surin, GoodbyLenine pour vos réponses.

Je m’attendais (je recherchais?) à des réflexions allant à l’encontre de mon CGP.

La difficulté restant de trouver un financement (cela faisait 6 mois que j’y travaillais !).
Je ne sais pas dans quelle mesure on peut demander à repousser un financement auprès d"une banque..

Ce projet doit représenter environ 1/3 de mon patrimoine. Donc ce n’est pas négligeable.

Finalement tout va effectivement dépendre de la durée/profondeur de cette crise (et les annonces de ce soir en souligne encore la gravité). Et quel en sera l’impact sur du long terme..

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#2000 15/03/2020 09h38

Membre
Réputation :   6  

En tout état cause, je doute que les financements de SCPI soient la priorité des banques dans les semaines qui viennent.
Les salariés des services administratifs et de risques qui ne sont pas en arrêt vont déjà avoir fort à faire pour le traitement des dossiers professionnels de soutien aux PME.
Je suis impatient de voir ça demain en arrivant au bureau…

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