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#2051 02/06/2020 20h15

Membre
Réputation :   77  

En deux mots : Bureaux Prime

Edit : si on parle de SCPI mono-domaine je ne vois aucune objection si et seulement si c’est du bureau, pour le reste, plus "exotique", je reste en ligne

Dernière modification par cedREIM (02/06/2020 20h20)


Parrain ING : ASMYFZA

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#2052 02/06/2020 21h00

Membre
Réputation :   21  

Kabal a écrit :

Par curiosité quel serait pour vous les fonds de portefeuille ?

J’ai la même question que Kabal pour @GBL.

Je n’ai pas le sentiment qu’un Epargne foncière, Rivoli avenir patrimoine ou pire, Edissimo, soit un bon compromis de fond de portefeuille. Surtout quand je vois les rendements, au moins les TRI sont plus qu’acceptables.

Je ne comprends pas cette défense à outrance sur le bureau comme quoi c’est plus résilient face aux crises et spéculations. Sachant qu’aujourd’hui, le secteur devrait subir une profonde mutation avec la généralisation du télétravail, il ne sera peut-être plus aussi nécessaire de louer des locaux à 100% du temps.

Je ne demande qu’à être confronté, rien n’est définitif dans mon allocation


La vie est une course, premier dans les starters - RS4 gris nardo, shifter pro, contre-sens.

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#2053 02/06/2020 21h40

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2330  

J’ai édité mon message  #2049 pour y indiquer quelques SCPI "fond de portefeuille".


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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Favoris 1   [+1]    #2054 02/06/2020 22h17

Membre
Réputation :   11  

Bonsoir,

Pour info j’ai eu ce jour confirmation d’un financement pour des scpi en pleine propriété, 1.25% sur 20 ans (contre 1.10 lors des discussions en février).
Je m’attendais forcément à cette augmentation de taux et suis tout de même content de ne pas avoir eu de changement d’avis de la banque.

Concernant l’opportunité d’acheter des scpi actuellement, je pense que ces 2 mois de confinement ne seront qu une anomalie sur les courbes dans 20 ans.
Sur le débat avec les SIIC, l’article de la page précédente me laisse perplexe.
Je préfère toujours acheter des SCPI qui vont peut être être impactées si la crise se prolonge, plutôt que des SIIC qui ont déjà subi (voir sur évalué) l’impact de la crise.
Le calcul à long terme de la valorisation des SCPI n’ a pas que des inconvénients.

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#2055 03/06/2020 10h25

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,

Le service de prêt de la CdE me demande un PV d’AG de la SCI pour autoriser l’achat de SCPI… or dans les status de la SCI le gérant (moi) a le droit de le faire sans concertation…

Avez-vous déjà eu ce type de demande ?

Merci

Dernière modification par narama (03/06/2020 15h16)

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[+1]    #2056 03/06/2020 10h30

Membre
Réputation :   19  

Oui effectivement j’ai eu une demande similaire

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#2057 03/06/2020 11h00

Membre
Réputation :   8  

J’ai également eu cette demande de la part d’une société de gestion (1 sur 6)

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[+1]    #2058 03/06/2020 13h51

Modérateur
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Réputation :   2330  

Je n’ai jamais eu une telle demande. Certains interlocuteurs (ou leurs juristes) abusent du parapluie (souvent en proportion inverse avec leur niveau de compétence)…
Si ça avait été le cas, il aurait fallu quelques dizaines de minutes pour produire une telle autorisation (via une consultation écrite des associés).

Les statuts précisent :

Statuts, à propos des Pouvoirs du gérant, a écrit :

Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société. Dans les rapports avec les tiers, il engage la société par les actes entrant dans l’objet social. S’il y a plusieurs gérants, …/…

Statuts, à propos de l’objet de la société, a écrit :

La société a pour objet la propriété, la gestion et plus généralement l’exploitation par bail, location ou tout autre forme d’immeubles que la société se propose d’acquérir (ou apportés à la société) et toutes opérations financières, mobilières ou immobilières de caractère purement civil et se rattachant à l’objet social.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#2059 03/06/2020 14h24

Membre
Réputation :   55  

Je partage à 100% la deuxième phrase de votre message, GBL…

Quand on n’est pas sûr, on suppute, on imagine, on suppose que.
Quand c’est trop simple, on complique (voire on "complexifie"… ce qui est une façon lexicale de compliquer la complication).

Si l’objet de la société et si les pouvoirs du gérant sont clairement définis dans les statuts, il n’est nul besoin de PV d’AG. Jusqu’à preuve du contraire, on est encore dans un pays où tout ce qui n’est pas interdit est autorisé, mais on n’empêchera jamais certains de croire le contraire.

Dernière modification par OxxiGen (03/06/2020 14h25)


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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Favoris 1    #2060 03/06/2020 20h18

Membre
Réputation :   28  

La phrase la plus juste du message de GBL est pour moi

GoodbyLenine a écrit :

abusent du parapluie (souvent en proportion inverse avec leur niveau de compétence)…

Dans ma vie pro comme perso, c’est ce qui m’a toujours permis de détecter les incompétents : ils ouvrent le parapluie pour tout. Et pour détecter les escrocs : ils sont sûrs de tout.

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#2061 04/06/2020 11h41

Membre
Réputation :   1  

Entre le courtier qui me demande de ne pas faire de convocation d’AG pour ce PV et de l’antidater et le CGP qui me "suit" qui m’explique que les crises actuelles n’auront aucun impact sur l’immobilier de bureaux dans les années à venir.. On se sent bien entouré !

Merci à tous les participants de ce forum qui permettent de s’informer, se former sans être biaisé par l’appât de la commission.

Dernière modification par narama (04/06/2020 11h42)

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#2062 05/06/2020 17h52

Membre
Réputation :   1  

Artemide, le 02/06/2020 a écrit :

Bonsoir,

Pour info j’ai eu ce jour confirmation d’un financement pour des scpi en pleine propriété, 1.25% sur 20 ans (contre 1.10 lors des discussions en février).
Je m’attendais forcément à cette augmentation de taux et suis tout de même content de ne pas avoir eu de changement d’avis de la banque.

Concernant l’opportunité d’acheter des scpi actuellement, je pense que ces 2 mois de confinement ne seront qu une anomalie sur les courbes dans 20 ans.
Sur le débat avec les SIIC, l’article de la page précédente me laisse perplexe.
Je préfère toujours acheter des SCPI qui vont peut être être impactées si la crise se prolonge, plutôt que des SIIC qui ont déjà subi (voir sur évalué) l’impact de la crise.
Le calcul à long terme de la valorisation des SCPI n’ a pas que des inconvénients.

Bonjour Artemide,

Petite curiosité, vous avez un salaire/épargne importante pour avoir ce taux ? J’ai vu ici et là des offres a 2.3% sur 20 ans (2x plus cher). Sans indiscrétion, quel organisme vous a fait cette offre ? une banque ou société de gestion.

Merci pour vos éléments de compréhension.

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#2063 05/06/2020 21h37

Membre
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Bonjour,

Effectivement j’ai des revenus qui m’amènent à TMI 45 et une épargne relativement conséquente (détails dans ma présentation).

Je pense que cela facilite les discussions avec les banques, mais n’explique sans doute pas une différence de 1 pourcent sur un crédit immobilier.
A priori certains organismes pratiquent des taux plus élevés en cas d’emprunt par une SCI, voire ont une grille différente pour les financements de SCPI que pour l’immobilier physique, probablement une partie de l’explication se trouve là.

L’emprunt se fait au crédit mutuel, d’autres ont eu de bonnes offres en SCI pour des SCPI auprès de cette banque, mais les caisses locales ont des fonctionnements très variés.

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#2064 06/06/2020 21h04

Membre
Réputation :   4  

Vous êtes au crédit mutuel de quel région ?

Car je vais rechercher à me faire financer par leur organisme d’ici quel mois.

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[+1]    #2065 06/06/2020 21h39

Membre
Réputation :   11  

Je suis en Lorraine, mais même dans la région  j’étais allé dans une autre agence qui limitait à 150k même pour de l’immobilier physique (je ne suis pas client au crédit mutuel sauf pour la SCI).

J’ai eu plusieurs demandes de contact en MP, mon banquier m’a indiqué traiter uniquement les dossiers en local et en agence, pas de possibilité de monter ce type de dossier à distance.

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Favoris 1    #2066 07/06/2020 11h35

Membre
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Bonjour, en parcourant le forum, je me rends compte qu’à chaque fois que j’ai l’impression d’avoir un projet abouti en corrélation avec ma stratégie, un autre paramètre rentre en compte et chamboule un peu tout. Je vais donc exposer mon projet en essayant de le détailler au maximum et espérant vos retours constructifs !

Je souhaite investir au minimum 50k€ en SCPI à crédit (j’aimerais investir plus mais j’ai du mal à trouver un organisme qui me finance : j’ai 21 ans, un premier salaire à 1300€ mais sujet à des primes non chiffrées et augmentant chaque année, emploi relativement stable, taux d’endettement à 0%).

En ce qui concerne l’offre du crédit en elle-même, je suis entrain de voir avec ma banque (Crédit Agricole Sud-Med) : cela fait plus d’un mois et cela a du mal à aboutir (pour l’instant, ils me proposent un taux à 1.95% sur 15 ans, mais je n’ai pas le détail de tous les frais/assurances). J’ai essayé avec Linxea/Primalliance mais ils ne peuvent me proposer qu’un taux à 3.03% (tout inclus) sur 15 ans (ce que je trouve trop excessif) et ne financent pas toutes mes scpis.

Concernant ma répartition sur les SCPI (ma stratégie étant d’investir afin de me construire un capital grâce à l’effet de levier, donc sur du très long terme), je veux investir sur 3 SCPI de 3 sociétés de gestions différentes et diversifiées :
- IMMORENTE (de Sofidy) : ceci constiturait la valeur la plus "sûre" (ou solide) de mon portefeuille immo
- EPARGNE PIERRE (de Voisin) : elle a un bon rendement et a de bons retours d’expérience
- PIERVAL SANTE (Euryale) (j’hésite encore avec PRIMOVIE) : pour diversifier dans la santé

Voilà, je pense que j’ai tout dis. Merci d’avance pour vos conseils !
Bonne journée à tous !

Dernière modification par jeuneinvestisseur (07/06/2020 11h36)

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#2067 07/06/2020 11h50

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Bonjour,
trouver un crédit SCPI est compliqué.
Il y a d’ailleurs un sujet de plus de 80 pages sur cette problématique.

Ensuite, pour votre crédit, est ce un crédit par SCPI, ou vous pouvez répartir comme vous l’entendez une fois le crédit fait ?
généralement par facilité, les banques préfèrent 1 crédit => 1 produit.

Perso, mon 1er crédit SCPI était au alentour des 2,5%, que j’ia fait racheté par la suite quand j’ai trouvé le bon conseiller bancaire (loin d’être aisé)

Mais n’oubliez pas, vous êtes jeune, avec peu de patrimoine, un salaire pas forcément élevé, donc au niveau bancaire, un profil, intéressant pour le futur, mais pas forcément pour l’immédiat.

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#2068 07/06/2020 12h15

Membre
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Pour le crédit, ma banque (CA) peut financer les 2 scpi dans le même projet et ma conseillère est entrain d’étudier Pierval pour voir si elle rentre dans les clous de la politique de la banque.

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#2069 07/06/2020 13h14

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Bonjour,

Continuez de chercher,
J’ai le même profil que vous, 22 ans avec un salaire d’environ 1500€ pour l’instant. J’ai été directement voir ma banque ( le crédit agricole) et j’ai eu 30k d’emprunt sur 15 ans à 1.01% + 0.20% pour l’assurance.

J’ai eu libre choix des SCPI, et j’ai choisi Epargne Pierre et PFO2.

Vous avez le temps, j’ai peut être eu un peu de chance, mais vous devriez trouver un financement

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#2070 07/06/2020 22h26

Membre
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Sm1le22 vous avez obtenu cette offre récemment ?

Je suis très surpris n’arrivant sur les différents simulateurs en ligne qu’à obtenir des chiffres bien supérieurs à 2% qui ne m’intéressent guère.

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#2071 07/06/2020 23h57

Membre
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Oui effectivement. J’ai signé et obtenu le crédit en fin Mars 2020. Soit il y a un peu plus de 2 mois.

1.01% sur 15 ans
300€ de frais de dossier

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#2072 08/06/2020 14h48

Membre
Réputation :   4  

Bonjour Sm1le22,

Petite question : le crédit affecté est un crédit à la consommation, un crédit conso affecté au scpi ou un crédit immobilier ? C’est pour savoir si les intérêts sont déductibles des impôts et étant aussi au CA, pouvoir orienter la conversation avec ma conseillère.

Bonne journée

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Favoris 1   [+1]    #2073 08/06/2020 14h50

Membre
Réputation :   19  

Bonjour,

Bien évidemment c’est un crédit immobilier avec intérêts déductibles.

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#2074 08/06/2020 16h53

Membre
Réputation :   21  

jeuneinvestisseur, le 07/06/2020 a écrit :

Pour le crédit, ma banque (CA) peut financer les 2 scpi dans le même projet et ma conseillère est entrain d’étudier Pierval pour voir si elle rentre dans les clous de la politique de la banque.

Bonjour jeuneinvestisseur,

Essayez donc du côté de la caisse d’epargne. En ayant contacté différents cabinets de gestion de patrimoine, c’est souvent eux qui octroient des prêts immobiliers attractifs pour les SCPI (taux nominal de 1.20% sur 15 ans ou 1.30% sur 20 ans). Pour ma part, je prépare cela pour 100k€, je n’ai pas beaucoup plus d’années que vous.

Plus facile à dire qu’à faire, n’ayez aucun scrupule à passer par une banque concurrente…

Dernière modification par Rodin (09/06/2020 14h49)


La vie est une course, premier dans les starters - RS4 gris nardo, shifter pro, contre-sens.

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#2075 08/06/2020 17h10

Membre
Réputation :   4  

Oui, en effet, j’ai demandé à la Caisse d’épargne, ils me proposent des taux intéressants 1,4% sur 15 ans pour 50k€ (frais d’assurance non compris) mais en contre partie, ils me demandaient de domicilier mes revenus chez eux, ce qui pour l’instant, me freine un peu. J’attends de voir la réponse de ma banque actuelle avant d’envisager cette option.

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