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#1176 24/05/2018 16h04

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Bonjour,

Je repasse sur cette file suite à la réponse de ma banquière sur un prêt in fine pour de l’achat de SCPI.

Pour rappel voici mon précédent message

OxySeb a écrit :

J’ai reçu ce jour des propositions de crédit immobilier du crédit agricole nord de France pour de l’achat de SCPI. Ils me proposent 1,55% sur 12 ans et 1,70% sur 15 ans. Le choix des SCPI est libre. Je suis déjà client chez eux donc la question de la domiciliation des revenus ne se pose pas.
Je vais leur demander les taux pour du "in fine", je suis en train d’étudier la possibilité d’investir dans les SCPI

Les taux pour du in fine seraient les mêmes que ci-dessus. Si je prends des SCPI du crédit agricole (de mémoire Edissimmo et Gemméo), une simple garantie sur ces parts sera nécessaire.

Je trouve la proposition intéressante, il me reste à calculer l’impact sur ma fiscalité (je suis à la limite du TMI 30%) et le gain éventuel de l’opération selon le montant emprunté.

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#1177 24/05/2018 17h06

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Bonjour oxyseb,

Je trouve cette proposition très intéressante :
- choix libre des SCPI,
- possibilité de nantir les parts.

En tous cas, c’est nettement plus avantageux que ce propose la BPE (voir mon message de ce matin).

Si vous pouvez acquérir des parts de SCPI "étrangères" avec une fiscalité douce grâce aux conventions fiscales internationales c’est le jackpot … (emprunter à 1,5% pour un rendement de 4,5 à 5% nets cela fait un joli levier).

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#1178 24/05/2018 17h11

Membre
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Bonjour Lmnp75,

Pour du in fine, le crédit agricole ne peut nantir que ses SCPI car elles seraient hébergées chez eux directement. Il faut voir ce que valent ces SCPI mais cela pourrait me permettre un gain certain après la période du prêt.
Je vais faire quelques calculs et les poster sur une file d’étude de cas.

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#1179 24/05/2018 17h15

Membre
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Malolechat a écrit :

Essayez le contact cmb de cat ?

Bonjour Malolechat,

Merci pour cette idée. cependant le CMB, je veux bien mais je vis à Paris, … Cela fait un peu loin…smile

Et je doute qu’ils acceptent de me prêter sans changement de domiciliation bancaire (chose que je ne souhaite pas).

Je vais essayer les courtiers spécialisés en SCPI (genre primaliance), la CASDEN (je travaille pas loin d’une délégation départementale). Finalement, pour gagner du temps, je n’ai que 2 questions essentielles à leur poser :
- 1) financez-vous les SCPI "étrangères" ?
- 2) acceptez-vous à titre de garantie le nantissement de parts ?
Si c’est oui aux 2 questions, je rentrerai dans le détail (taux, durée, assurance, …).

A oxyseb
J’avais lu trop vite.
En effet, le nantissement ne concerne que les SCPI "maison" du CA.
Si ce n’est pas indiscret, pouvez-vous indiquer la nature des garanties demandées pour les autres SCPI (crédit logement, garantie sur un collatéral ou autre ?)

Dernière modification par Lmnp75 (24/05/2018 17h22)

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#1180 24/05/2018 17h37

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Bonjour Lmnp75,

en étant à Paris vous êtes assez sensiblement plus près que moi du CMB ;-). Néanmoins je ne peux pas vous assurer qu’ils ne vous demanderont pas de domicilier vos comptes (pour ma part je l’ai fait quand j’ai emprunté pour ma RP car je n’avais aucune raison de laisser mes comptes ailleurs).

Je serai également intéressé par votre retour sur la Casden (et parfait pour votre retour sur la BPE qui complète ceux de roudoudou, Kabal et Gore).

Bien à vous,
cat

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#1181 24/05/2018 18h12

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Bonjour Cat,

D’autant plus que je travaille pas loin de la gare Montparnasse (en train en effet c’est direct la Bretagne) smile

Pour la CASDEN leur site internet est bien fait avec beaucoup d’informations.

Simulation

On y trouve entre autres la liste des justificatifs à fournir, un simulateur de calcul de points et de taux de crédit et …  et …  la liste des garanties demandées pour un crédit immobilier (mon obsession du moment).

Reste à voir si un crédit contracté pour des SCPI est considéré comme un crédit immobilier, …

A moins de placer chez eux sans rémunération une belle somme pendant assez longtemps les taux affichés par le simulateur ne me semblent pas extraordinaires (corrects sans plus me semble t-il).

Je vais creuser.

Il y a une ligne de téléphone directe pour avoir les informations essentielles . Je pense les contacter pour m’épargner un éventuel RDV "physique" inutile dans une délégation.

Message édité par l’équipe de modération (25/05/2018 19h09) :
- suppression des liens qui renvoyaient vers un dossier personnel

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[+1]    #1182 25/05/2018 11h18

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Lmnp75 a écrit :

- Choix des SCPI :
Il est limité. Elle ne finance pas les SCPI "étrangères"  : CORUM ni NOVAPIERRE ALLEMAGNE.  Seuls les anciens clients aux très bons profils (revenus supérieurs à 100K) peuvent financer les SCPI de leurs choix sans restriction.

Juste pour mettre cela en perspective : j’ai pu investir via la BPE sur Novapierre Allemagne et j’ai négocié une part de SCPI de mon choix lors de la seconde opération. Mais, je n’ai pas de revenus >100K€ par an même si je ne suis pas très loin et je ne suis pas ancien client (client depuis 2 an je crois).

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#1183 25/05/2018 14h42

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Bonjour Kabal,

Votre retour d’expérience est intéressant.
Une question : quand vous avez investi à crédit sur Novapierre Allemagne via la BPE (1ère opération si j’ai bien compris), avez vous dû investir dans des SCPI "partenaires" à titre de contrepartie ?

Juste une petite précision que j’ai omis de signaler dans mes précédents messages.
Le chargé d’affaires de la BPE avait ouvert une porte. Possibilité de financer une quote-part de SCPI "étrangères" à coté du financement d’une grosse quote-part de SCPI partenaires (genre 80% de SCPI partenaires , 20% de SCPI "au choix").

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#1184 25/05/2018 18h19

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C’est bizarre. Moi, ils me parlaient de 50/50.
Mais ils tiennent à leur rétrocom ; quand j’ai voulu acheter 100% de SCPI référencées chez eux mais par un autre canal (à frais réduits), ça a été deal breaker.

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#1185 25/05/2018 18h25

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C’était La seconde opération via SCI mais cela ne présente pas d’interet pour la suite. Sur cette opération j’ai obtenu 50% de SCPI non partenaire dont des capitale fixe. Je suis venu avec le projet déjà fait : SCPI listés et quote part pour chaque. Je pense que c’est la limite pour mon profil mais peut être que je me trompe. J’ai demandé 50% et je les ai eu. Il y a forcément une contrepartie car j’ai payé plus de frais de dossier que certains autres et j’ai une impossibilité de rembourser avant 7 ans.

EDIT Gore : il faut traiter les banques comme des partenaires et ne pas chercher à tout négocier. La BPE est une des rares à faire des SCPI. Les taux sont intéressants. Perso j’ai 1.4% et 1.7% sur 20ans. Il faut savoir être faire play et accepter la rétrocession. Perso je me fiche que ma banque ou le CGP se rémunère du moment que c’est win win. Pour le crédit de la SCI, 50% souscrit par BPE, 40% via un CGP et 10% en direct. Comme le dit Tssm (je crois en le paraphrasant), si la banque me prête des sous, je suis déjà content.

Dernière modification par Kabal (25/05/2018 18h35)

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#1186 07/06/2018 21h03

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Bonjour,

N’ayant qu’un revenu d’activité très limité, je n’ai pu trouver de financement (in fine) pour des SCPI de rendement, que ce soit auprès de la Caisse d’épargne, Boursorama, le crédit Foncier, un intermédiaire en SCPI ou encore Moniwan, même avec un nantissement déjà constitué.
J’ai donc pensé au prêt entre particuliers.

Mais je ne parviens pas à trouver la confirmation que dans ce cas, les intérêts du prêt seraient déductibles des revenus fonciers générés, comme pour un prêt bancaire.
Une autre file semble indiquer que cela fonctionnerait pour un investissement locatif (y compris en in fine), mais quid des SCPI, quelqu’un saurait-il ?

Merci.

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#1187 08/06/2018 09h38

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Seneque a écrit :

je n’ai pu trouver de financement (in fine) pour des SCPI de rendement, que ce soit auprès de la Caisse d’épargne, Boursorama, le crédit Foncier, un intermédiaire en SCPI ou encore Moniwan, même avec un nantissement déjà constitué

Là est tout le problème.

Les établissements financier veulent un nantissement d’assurance vie chez eux.


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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[+4]    #1188 12/06/2018 11h28

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Réputation :   26  

Bonjour à tous,

Je fais suite à mes précédents messages. J’ai contacté la CASDEN très récemment et ouvert hier un compte chez eux.
J’ai été agréablement surpris. Voici les informations que j’ai pu recueillir (elles vont dans le sens de précédents messages relatifs à la CASDEN).

Qui a accès à la CASDEN ?

Les fonctionnaires (Etat, territoriale, Hospitalière) et leurs ayants droits (conjoints, pacsés) 

Ce que finance la CASDEN :

La CASDEN finance toutes les SCPI y compris les SCPI internationales. Ce point m’a été confirmé après que la question ait été transmise et étudiée au siège de la CASDEN (avec envoi par mail des notices et statuts des SCPI envisagées à savoir notamment CORUM et NOVAPIERRE ALLEMAGNE). Pour la petite histoire,  c’était la première fois qu’on leur posait la question du financement de SCPI "internationales".

Ce que la CASDEN ne finance pas :

- les SCI,
- les démembrements de arts de SCPI (NP et US)

Garanties demandées :

Aucune. je dis bien aucune (pas de cautionnement, pas de nantissement, pas de collatéral). Seule obligation souscrire à des parts sociales. Le montant de la souscription est proportionnelle à celui du montant emprunté (à savoir 5 parts sociales par tranche de 15000 euros empruntés - sachant qu’une part vaut 8.5 euros cela fait 42,5 euros par tranche de 15K empruntés). Une fois le crédit remboursé on peut revendre et récupérer les parts sociales (la valeur n’est pas garantie).

Taux d’intérêt pratiqués :

Il faut placer sans rémunération de l’argent sur un compte pour acquérir des points "solidarité". Plus on a de points plus on peut emprunter et plus le taux baisse. L’argent est disponible à tout moment aucune durée de détention minimale n’est exigée. La règle est la suivante : 1 euros placé pendant 1 an donne droit à 1,15 point (soit 115% de points pour une année). Les calculs sont effectués au jour le jour et validé le 7 de chaque mois. On peut emprunter au maximum un montant égal à 50 fois le nombre de points acquis (par exemple j’ai 2000 points je peux emprunter 100000 euros). Un simulateur est accessible sur le site internet de la CASDEN.

Bémol / inconvénients :
Les taux proposés ne sont pas très compétitifs. A titre d’exemple si on veut emprunter 100000 euros sur 20 ans avec le nombre minimal de points (2000 points) le taux est de 1,57% sur 15 ans et de 1,73% sur 20 ans. Néanmoins, ces taux assez élevés sont compensés par le fait qu’il n’y ait pas de garanties à apporter.
Autres bémol ; l’assurance est très onéreuse (CNP assurance) mais on peut y remédier grâce à une délégation.

Je remets ci-dessous le lien vers le site de la CASDEN : Site CASDEN

A titre personnel j’ai donc ouvert hier un compte avec ma femme. Nous allons y placer quelques mois les fonds détenus sur nos livret A (cela va vite  : 15000 euros placés pendant 2 mois donnent quasiment 3000 points : 3000 * 1.15 * 60 /360 = 2875 points et permettent déjà d’emprunter plus de 140000 euros.

A la rentrée, nous déposerons donc une demande de financement pour l’acquisition de SCPI "internationales". J’espère que nous aurons un accord de la part de la CASDEN au regard de notre endettement élevé (environ de 900 K de crédit sur le dos pour un patrimoine brut de 1850 K ). Pour avoir "tâté" le terrain au téléphone avec le siège, la CASDEN regarde surtout le reste à vivre. Si c’est bien le cas, cela devrait nous être plutôt favorable (mais je reste méfiant).

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[+2]    #1189 13/06/2018 16h18

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Merci pour ces retours, j’ignorais que la CASDEN ne finançait pas les SCI ni les achats en NP. Je le craignais et je voulais poser la question mais j’ai désormais ma réponse !

Sinon je me permets une précision sur la partie assurance du prêt. Il faut savoir que si vous achetez en couple, la CASDEN exige une garantie 100%/100% avec DC/PTIA/ITT/IPT. Alors effectivement une délégation est possible mais avec ces critères il n’est pas si évident de trouver beaucoup mieux.

D’ailleurs pour les tarifs de l’assurance, si ça n’a pas changé c’est lié à l’âge au moment de l’adhésion :

- moins de 28 ans : 0.11% (Taux annuel en % du capital initial garanti)
- de 28 à 36 ans : 0.13%
- de 36 à 46 ans : 0.23%
- de 46 à 56 ans : 0.33%
- au-delà : 0.5% (65 ou 70 ans max)

Enfin pour la partie endettement, la CASDEN est moins regardante que d’autres banques, là ou en général on regarde les 33%, ça a toujours été 39% pour tous mes prêts avec eux. Après effectivement quand c’est la partie reste à vivre qui est le point clé je ne saurais pas vraiment dire.

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[+3]    #1190 13/06/2018 16h37

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Dgcmez a écrit :

Il faut savoir que si vous achetez en couple, la CASDEN exige une garantie 100%/100% avec DC/PTIA/ITT/IPT.

Pour des prêts de 30k€ à 35k€, j’ai pu faire passer une délégation DC/PTIA seuls à 100% sur chaque co-emprunteur. Lors du dernier montage (il s’agissait d’un rachat), j’ai bien cru que cela n’allait pas passer. Mais, au final, la CASDEN a accepté de nous financer.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#1191 13/06/2018 23h35

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Mer ci Dgcmy et Pierre P pour ces precisions.
Pour completer mon precedent message :
- les taux presentes sur le simulateur sont les taux pour un credit avec un apport de 10% minimum. Sans apport le taux est majore de 0,1 point.
-la Casden ne demande ni ne prevoit pas de changement de domiciliation bancaire .

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[+1]    #1192 14/06/2018 02h49

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Dgcmez a écrit :

Sinon je me permets une précision sur la partie assurance du prêt. Il faut savoir que si vous achetez en couple, la CASDEN exige une garantie 100%/100% avec DC/PTIA/ITT/IPT. Alors effectivement une délégation est possible mais avec ces critères il n’est pas si évident de trouver beaucoup mieux.

Faux, je viens de souscrire un prêt via la casden 50%/50% pour une RP.


Faire et laisser dire

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#1193 14/06/2018 08h34

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Au temps pour moi, visiblement vous êtes deux à avoir eu des conditions différentes de ce que j’ai toujours cru être figé dans le marbre sur la partie assurance, c’est toujours bon à savoir.

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[+1]    #1194 14/06/2018 08h55

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Pour avoir comparé dans le détail les offres de la casden et d’autres banques, les taux de la casden ne sont pas extraordinaires mais sont dans le marché si vous avez cumulé pas mal de points. Ce principe est un peu discutable pour la rentabilité globale car pour avoir des points, il faut placer de l’argent sans rentabilité quelques temps.

Pour l’assurance, les offres se resserrent entre les banques et on arrive au même montant. Ma banque avait fait un gros effort sur l’assurance en me faisant une remise de 50% mais m’obligeant à prendre 100% sur chaque tête. J’arrivais au même coût que la casden qui acceptait 50%/ tête.

Par contre, le gain se fait sur la garantie car elle n’est pas exigée pour un montant de 140 k€. Ça fait un minimum de 1000€ d’économie.

Par contre, la casden ne sera probablement pas compétitive pour un prochain prêt à cause du taux car nous avons solde les points qui activent la réduction..

Autre point important de la casden: la lenteur… 3 mois 1/2 entre l’envoi de la demande et le déblocage des fonds. Le mois de mai n’explique pas tout.

Avantage aussi de la casden, pas d’IRA en cas de mutation (ce qui est régulièrement notre cas).

Dernière modification par lachignolecorse (14/06/2018 08h57)


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#1195 14/06/2018 10h26

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Bonjour Lachignolecorse,

L’avantage le plus évident de recourir à la CASDEN pour financer des SCPI est, me semble t-il,  le fait que la CASDEN finance toutes les SCPI y compris les SCPI "internationales" et ceci sans demande de garanties sans nécessité de changer de domiciliation bancaire et avec une totale liberté de choix des SCPI.
Quand je vois les exigences demandées par la BPE (caution hypothécaire, quote-part obligatoire de SCPI partenaires) c’est la nuit et le jour.

Après je verrai bien à l’usage quand je ferai ma demande de crédit (rapidité, octroi ou non du crédit). Sur le papier cela me semble pas mal du tout même si ce n’est pas exempte de défauts (taux proposés au dessus de la moyenne notamment pas de financement des US et NP de SCPI).

Maintenant il faut que j’épargne sur mon compte CASDEN !

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#1196 14/06/2018 10h39

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Dgcmez a écrit :

D’ailleurs pour les tarifs de l’assurance, si ça n’a pas changé c’est lié à l’âge au moment de l’adhésion :

- moins de 28 ans : 0.11% (Taux annuel en % du capital initial garanti)
- de 28 à 36 ans : 0.13%
- de 36 à 46 ans : 0.23%
- de 46 à 56 ans : 0.33%
- au-delà : 0.5% (65 ou 70 ans max)

Il semblerait que cela ai augmenté. D’apres le simulateur, le taux plancher (age 18 ans) semble etre 0.2%. J ’ai 30 ans, le simulateur me propose 0.23%

A noter que l’offre de bienvenue permet deja de cumuler 2500 points (soit un droit à credit de 125k€) et qu’il semble possible de realiser un emprunt sur 25 ans.

Savez vous si il est obligatoire d’ouvrir un compte courant chez eux (frais associés) ? Je comptais m’orienter vers un emprunt d’un petit montant (150 k€), et voudrais simuler correctement le cash flow (des frais de 6€/ mois ne sont ainsi pas negligeables)

Dernière modification par Enterite (14/06/2018 10h46)

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#1197 14/06/2018 10h56

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Enterite, l’offre de bienvenue est conditionnée à l’ouverture d’un compte à la Banque Populaire et à la domiciliation des revenus sur ce compte.

Voici le lien vers la page internet expliquant les conditions de l’offre de bienvenue.

Offre de bienvenue - Casden Banque Populaire - Metropole & DOM

Par ailleurs, concernant l’assurance "groupe", si elle n’est pas intéressante (onéreuse) il est toujours possible de passer par une délégation pour en diminuer le coût.

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[+1]    #1198 14/06/2018 11h05

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Enterite a écrit :

Savez vous si il est obligatoire d’ouvrir un compte courant chez eux (frais associés) ?

Bonjour,

Soit, vous signez une convention TSMT (Tout Sous le Même Toi) avec une banque populaire et vous aurez tous les services et les frais de compte de la banque pop.
Soit, vous demandez à ouvrir un compte dans les livres de la Casden (la maison mère).

Ils vous pousseront toujours vers la première solution. Tous les points de bienvenue (ou de parrainage) ne sont pas accessibles si vous optez pour la 2de option et votre interlocuteur pourrait vous dire (à tord AMHA - à mon humble avis) que vous n’avez pas droit au parrainage dans ce cas là.

Si vous êtes client Banque Pop., il ne vous sera pas possible d’ouvrir un compte dans les livres de la Casden. Tous les comptes seront ouverts dans les livres de la Banque Pop.

Situation perso
 : en tant qu’ancien client Banque Pop, j’ai toujours refusé l’établissement des frais de tenue de compte (nouveaux frais, apparus il y a approximativement 20 ans). Quand ceux-ci me sont prélevés, je dois dépenser pas mal d’énergies pour que cette exonération me soit rétablie. Dernièrement, j’étais prêt à tout fermer… pour ré-ouvrir directement mes comptes à la Casden un peu plus tard.

Édit 11h07

Lmnp75 a écrit :

Enterite, l’offre de bienvenue est conditionnée à l’ouverture d’un compte à la Banque Populaire et à la domiciliation des revenus sur ce compte.

Tout le monde devrait pouvoir bénéficier de « 1 500 Points Solidarité Pour l’ouverture de votre 1er compte d’épargne Dépôt Solidarité CASDEN », non ?

Édit 13h40

Casden a écrit :

L’Offre Atouts Solidarité est réservée aux nouveaux Sociétaires CASDEN dans le cadre de la relation Tout Sous le Même Toit .

Donc Lmnp75 a entièrement raison !

Dernière modification par PierreP (14/06/2018 13h41)


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#1199 14/06/2018 11h10

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Je comprends que 2500 points sont conditionné a l’ouverture du compte d’épargne Dépôt Solidarité CASDEN(des frais de tenu de compte s’applique t’il ?) et que 500 points sont conditionnés à l’ouverture d’un compte de dépôt ouvert en Banque Populaire régionale (frais mensuel 6€ me semble t’il).

Le "compte de depot CASDEN", et le "compte de depot ouvert en Banque Populaire régionale" sont il la meme chose ? Si non, est il possible de s’affranchir de l’un ou l’autre ?

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#1200 14/06/2018 11h22

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PierreP a écrit :

Tout le monde devrait pouvoir bénéficier de « 1 500 Points Solidarité Pour l’ouverture de votre 1er compte d’épargne Dépôt Solidarité CASDEN », non ?

Je n’ai pas abordé ce point avec la conseillère rencontrée lundi dernier. Elle ne m’a pas annoncé ce type de "cadeau de bienvenue". J’ai donc l’impression que ce "cadeau" ne concerne que ceux qui ouvrent un compte "banque populaire". Mais peut-être que je trompe. J’aimerai bien smile

Enterite a écrit :

Je comprends que 2500 points sont conditionné a l’ouverture du compte d’épargne Dépôt Solidarité CASDEN(des frais de tenu de compte s’applique t’il ?) et que 500 points sont conditionnés à l’ouverture d’un compte de dépôt ouvert en Banque Populaire régionale (frais mensuel 6€ me semble t’il).

Le "compte de depot CASDEN", et le "compte de depot ouvert en Banque Populaire régionale" sont il la meme chose ? Si non, est il possible de s’affranchir de l’un ou l’autre ?

Non Entérite c’est différent et totalement indépendant.

Dernière modification par Lmnp75 (14/06/2018 11h24)

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