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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1226 09/08/2018 14h23

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J’ai enfin pris le temps de demander une simulation et d’envoyer les documents demandés et le CFF me propose 2,05% sur 20 ans et 1,8% sur 15 ans, ce qui me semble assez moyen. On verra s’il est possible d’avoir mieux, quoi qu’il en soit ils sont encore ouvert jusqu’en octobre.

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#1227 09/08/2018 18h44

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Bonjour à tous,

Un petit retour d’expérience pour le financement de SCPI.

La Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne me propose un taux de 1,55% sur 15 ans avec assurance et garantie CASDEN pour l’achat de 75K€ de SCPI (25K Pierval Santé + 25K Epargne Pierre + 25K Efimmo 1).
La seule contrepartie demandée est la domiciliation de mon salaire, ce qui n’est pas très contraignant. Les frais de tenue de compte sont de 24€ par an, les frais de dossier de 200€.

Je n’ai pas trouvé mieux disant ailleurs, sachant qu’à titre d’info, que meilleurescpi.com me proposait 2,90% sur 15 ans (assurance compris). Les courtiers sollicités demandent eux une garantie sur un bien physique (hypothèque).


Zenatitude

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#1228 09/08/2018 18h48

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C’est pas mal du tout vous devriez y aller.

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#1229 09/08/2018 18h50

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C’est prévu !  smile
D’autant plus que la garantie CASDEN est restituable si aucun souci dans le remboursement du prêt.

Édit :
J’ai oublié de préciser les garanties exigées pour les personnes qui n’ont pas accès à la CASDEN. Ils demandent un nantissement des parts SCPI à crédit ou nantissement d’un contrat d’AV de leur banque privée sans frais de versement (frais de gestion de 0,50%) à hauteur de 50K€.

Dernière modification par Tibo (10/08/2018 10h08)


Zenatitude

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#1230 22/08/2018 21h20

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Bonjour

J’ai une petite question , quand je vois la difficulté pour trouver une banque pour financer les Scpi de son choix à crédit , je me demandais si il ne pouvait pas être judicieux de tout simplement choisir les Scpi de son établissement bancaire.

Par exemple dans mon cas , étant un client gold chez bnp , il me propose de financer leur propre Scpi avec un taux plancher (1,2 j’imagine après négociation ) alors que je trouverai difficilement une autre banque à moins de 2,5 pctt pour financer les Scpi de mon choix .

Je sais qu’il faut mieux acheter un bon immeuble avec un taux moyen qu’un mauvais immeuble avec un bon taux , mais si je choisis d’investir dans les Scpi c’est justement pour que cela soit simple et ne pas avoir à batailler avec toutes les banques pour trouver un financement.

J’essai de me former à l’analyse des Scpi mais je ne me fais absolument pas confiance pour choisir moi même.
Parmi toutes les Scpi de Bnp :
- Scpi accès valeur pierre
-Scpi France investipierre
- Scpi accimopierre
-Scpi opus real
-Scpi pierre sélection
-Scpi Soprorente
Aucune ne vaux le coup de choisir la facilité et, sans y mettre toute sa fortune , d’en prendre à crédit ?

Dernière modification par Doc94 (22/08/2018 21h23)

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#1231 22/08/2018 22h51

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Bonsoir,
Etant multi bancarisé, c’est un peu la stratégie que j’ai adoptée : prendre la meilleure SCPI proposée par chacune de mes banques ce qui m’a permis de souscrire Epargne Foncière et Cristal Rente. Je n’ai rien pris à la BNP. J’aurais pu être intéressé par Opus Real car cette SCPI investit hors de France mais elle n’est proposée qu’aux clients de la banque privée.

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#1232 08/09/2018 21h41

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Bonjour,
J’ai eu ce matin une proposition du crédit agricole nord de france à 1,40% sur 20ans (sans assurance).
Le montant envisagé serait de 50.000 euros sans restriction sur les SCPI. Cela me semble plus que correct.

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#1233 08/09/2018 22h17

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Hé beh, ça me parait excellent.

À Brest le CA, demandait en début d’annee, 50% de scpi internes et proposait 1,6% sur 20 ans.

J’ai appris qu’ils avaient baissé leurs taux de 0,15 à 0,2% il y a quelques jours pour se réaligner.

J’ai eu une offre il y a quelques mois à 1,75% sur 25 ans au cmb avec 100% de scpi partenaires.

Dernière modification par Malolechat (09/09/2018 15h04)


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#1234 08/09/2018 22h21

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Le taux normal serait de 1,7 mais le conseiller me fait passer en « premium », ce qui baisse mon taux de 0,3 points. J’ai mis sur mon fil de présentation le portefeuille envisagé.

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#1235 08/09/2018 22h30

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Bonjour,

1,4 % c’est plus que raisonnable.

Où j’habite, les banquiers sont tous très frileux… Donc j’ai eu un prêt à un taux inintéressant.

Mais comme j’ai conservé un compte au crédit agricole d’île de France (Sur lequel je ne reçois plus de salaire et j’ai peu de mouvement), je leur avait demandé une proposition et le taux était tout aussi ridicule. C’était il y a un an et demi environ…

,

Dernière modification par jivef (08/09/2018 22h30)

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#1236 09/09/2018 11h15

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Bonjour à tous

Pourriez vous m’indiquer les TAEG de vos accords ?


Conseiller en gestion de Patrimoine - N° ORIAS : 18005317

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#1237 09/09/2018 13h31

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De mon côté j’avais réalisé mon projet de financement de SCPI à crédit en 2016.
Ma banque, le Crédit Agricole, ne voulait pas entendre parler du financement sauf à prendre des scpi maison et avec des conditions rédhibitoires (taux, prêt personnel, double garantie…). Malgré un dossier solide.
Le CGP par qui j’étais passé m’avait donné les coordonnées d’un Crédit Mutuel avec qui il avait déjà travaillé.

J’avais donc financé chez eux 150k (5 SCPI, 30k par ligne) sur 20 ans, à 2% hors assurance.
La seule garantie exigée était le nantissement des parts, qui m’était revenu un peu cher en raison de la multiplication des lignes (environ 500€ par SCPI de mémoire). Je n’étais à l’époque pas éligible au crédit logement.
On ne m’avait pas imposé de SCPI maison.

Quand je vois les taux du moment et ceux de l’époque je suis conscient qu’il ne s’agit pas de ce qui se fait de mieux, mais quand je vois les difficultés de certains à trouver un financement, je suis tout de même satisfait d’avoir pu concrétiser ce projet.

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#1238 20/09/2018 12h08

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Bonjour à tous,

J’ai lu une grande partie de cette file ainsi que certaines autres et je remercie tous les intervenants grace auxquels j’ai beaucoup appris.

Je suis moi-même en pleine réflexion concernant l’achat de SCPI à crédit. Mon approche est un peu inversée : j’ai un PEA convenablement rempli dont je ne prévois pas d’avoir besoin avant une douzaine d’année environ. Je cherche donc le meilleur moyen de tirer parti de cet actif, et le nantir pour le financement de SCPI rempli cet objectif tout en diversifiant mon patrimoine.

Dans l’idéal, je m’oriente vers un prêt in fine sur 15ans dans une SCI à l’IS. Je nantirais donc le PEA, en apportant le moins possible de fonds complémentaires (pour les frais de dossier éventuellement). Ca me permettrais de générer de la trésorerie au sein de la SCI sans effort d’épargne supplémentaire.

Certains parmi vous ont-ils déjà mis en place cette structure ? Espérer 100% de la valeur du PEA en prêt est-il trop optimiste ?

Concernant les banques, je vais approcher CADIF (ma banque actuelle) mais sans illusion. Sinon la BPE et le CM.

Je ne sais pas si l’opération est réalisable, sachant que crédit logement n’est pas une option, n’ayant presque pas d’immobilier physique libre de dette. Je suis en revanche prêt à domicilier mes revenus (et le PEA) chez la nouvelle banque.

Vos idées / remarques seront les bienvenues. Dans tous les cas, je vous tiendrai au courant du suivi du projet.


« Investing is simple. It's the financial industry that works hard to make it complex. » Robert Rolih

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[+1]    #1239 20/09/2018 13h55

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Bonjour Sheeplooser,

ne pensez-vous pas que vous auriez intérêt à viser un emprunt sur une durée plus longue (20, éventuellement 25)?
Vous dites ne pas avoir besoin d’effort d’épargne supplémentaire avec le prêt in fine mais comment comptez-vous solder l’emprunt au bout des 15 ans : à partir du PEA? en soldant les actifs de la SCI?

Dans le cadre de notre SC à l’IS, mon épouse a nanti une AV pour un emprunt amortissable destiné à l’achat de parts de SCPI. J’avais également discuté avec la CGP la possibilité de nantir un PEA à la place de l’AV (c’était pour nous plus pertinent) mais elle m’a annoncé que notre banque n’accepterait (pour le PEA) qu’avec 1 euro nanti pour 1 euro prêté et nous n’avions pas ce montant à proposer.

Bien à vous,
cat

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[+2]    #1240 20/09/2018 14h13

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Sur un prêt bancaire à partir d’un PEA, un membre n’a obtenu 50% de la valeur pour investir dans des SCPI en usufruit. Sans autre actif, un banquier qui irait jusqu’à 70% serait déjà large (c’est la valeur que l’on prend pour un bien immobilier lors d’un prêt relais par exemple, actif moins volatile que des actions)

Concernant le prêt in finé, je trouve que cette formule n’est pas optimale. Certes on évite d’avoir un cashflow négatif mais on le paye très cher au niveau des intérêts qui sont prélevés sur la totalité du prêt sur toute sa durée et qu’il faut bien rembourser le capital à la fin (cf question de Cat ci-dessous). Sachant que l’IS est au taux réduit de 15%, le gain lié à la déductibilité des intérêts du prêt est de plus limité.
A moins d’avoir un actif (assurance-vie ou PEA) à solder pour payer, il manquera une bonne partie de la somme à la fin si on ne compte que sur les revenus des SCPI. Sauf à revendre les SCPI alors qu’elles vont apporter une forte capitalisation au sein de la société à l’IS en les conservant. Ce qui est l’intérêt de ce type d’investissement à mes yeux.

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#1241 24/09/2018 10h17

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Bonjour à tous les deux,

Je vous réponds tardivement et m’en excuse. Vos messages m’ont permis de poursuivre ma réflexion.

Initialement, je comptais solder les SCPI d’ici à 10 ou 15ans, et mon "gain" aurait été constitué du cash généré dans l’intervalle (avec un prêt in fine donc). Le prêt à 15ans étant donc pertinent car un peu plus long que mon horizon d’investissement (au terme duquel si tout se passe bien j’aurai la possibilité de quitter mon emplo). Mais je comprends qu’il sera difficile (impossible) d’emprunter 100% de la valeur du PEA pour acheter des SCPI, et je commence à me dire d’une part :
- qu’un cash flow légèrement négatif ce n’est pas si grave (d’après mes calculs, avec un montant de SCPI égale à la valeur du PEA et avec des parts restant stables, on parle de moins de 20% de ma capacité d’épargne mensuelle) ; et d’autre part :
- que j’envisage de plus en plus cet investissement comme une solution de diversification et non plus uniquement comme un moyen de leverager mon PEA.

Fort de vos remarques, je vais commencer mon tour d’horizon bancaire, probablement par la BPE qui semple être compétitive si j’en crois cette file. Un prêt de 1€ pour 1€ sur le PEA me conviendrait parfaitement. Dans un scenario, je partirai sur un prêt de 20ans voir 25ans selon les taux, avec 3 à 4 SCPI différentes à déterminer.


« Investing is simple. It's the financial industry that works hard to make it complex. » Robert Rolih

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#1242 25/09/2018 23h44

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Bonjour, je découvre ce forum et ses sujets détaillés !

Je vous partage mon expérience actuelle pour les emprunts SCPI, j’ai contacté Primalliance qui ne peut pas me prendre en charge (raison : contractuel d’état en CDD). J’ai alors contacté Linxéa, qui me propose 1,75% +0,28% d’assurance + ouverture de compte + assurance ITT à 9€/mois. En sachant que je souhaite emprunter une petite somme (50k€), ces conditions contraignantes dégradent fortement la performance de cet investissement.

Qu’en pensez-vous ? Je vais contacter la CASDEN qui semble plus apte à pouvoir répondre à mon profil en attendant !

Edit : j’en profite pour poser quelques questions, il m’est demandé de faire l’acquisition d’une CB avec un compte livret, ce qui rajoute quelques frais (9€ d’après les tarifs de la Caisse d’épargne), est-il possible de clôturer la CB pour ne garder que les frais de gestion de compte après avoir contracté le crédit ?

Pour l’assurance ITT, il semblerait qu’elle puisse être résiliée après la première année.

Dernière modification par MonsieurP (26/09/2018 00h04)

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#1243 26/09/2018 00h22

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Bonsoir MonsieurP,

pourriez-vous préciser :
* pour quelle durée serait prévu l’emprunt?
* si vous pouvez librement choisir vos scpi?
* comment vous garantissez le prêt (crédit logement, nantissement de parts ou d’actifs financiers…)?

Par ailleurs, il serait avisé de faire une présentation (même synthétique) afin de, peut-être, obtenir des réponses/avis/suggestions plus adaptées à votre profil.

Bien à vous,
cat

PS : pour l’histoire de la CB, s’il n’y a aucun engagement contractuel, vous pouvez probablement l’éliminer rapidement.

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#1244 26/09/2018 11h16

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Bonjour, merci pour cette réponse !

J’étais persuadé d’avoir précisé la durée désolé, elle est de 20 ans.

Les SCPI sont limitées à celles de Linxéa (plus d’une 20aine et performances correctes).

Nous n’avons pas encore parlé des garanties et je ne suis pas familier avec ces notions.

Pour mon profil, je suis jeune travailleur, ingénieur dans la fonction publique (contractuel d’état catégorie A).

J’ai déjà des placements en AV (90% fonds €/10% ETF) et PEA (100% ETF). Pas de RP et n’envisage pas d’achat avant au moins 5 ans. Mon petit patrimoine s’élève à 25k€ environ et je souhaiterai profiter du levier du crédit.

Encore merci et bonne journée.

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#1245 26/09/2018 11h21

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1.75% sur 20 ans ? c’est pas si pourri. Ce qui l’est c’est l’assurance à 0.28% (je paye 0.04% en delegation par exemple)

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#1246 26/09/2018 11h23

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Mes connaissances sont limitées, mais on est d’accord qu’il est possible d’en changer après la première année ?

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#1247 26/09/2018 11h39

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Non, vous pouvez en changer dès le départ.
Jusqu’à il y a peu, vous ne pouviez d’ailleurs changer d’assurance que la première année.

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#1248 26/09/2018 11h41

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Très bien, donc trouvez que c’est une bonne offre à condition de résilier CB/assurance complémentaire ITT et délégation d’assurance ?

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#1249 26/09/2018 11h53

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Mmh je dirai qu’il n’est pas possible d’en changer après la signature (sauf si vous arrivez à négocier avec le banquier). Les SCPI ne sont pas forcément inclus dans les textes qui vous permettent d’en changer.

De mon côté la banque avait refusé et Meilleurs-Taux m’avait indiqué que ce n’était pas possible.

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#1250 26/09/2018 12h02

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Il me semble plutôt que la banque ne peut pas refuser si vous fournissez une assurance avec un niveau de garanties et des exigences similaires.

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