SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Vous êtes certain que vous empruntez 30k et pas 27k?

Car sans aucune certitude j’ai l’impression que 3k correspond à un apport de 10% de l’investissement global.

Je vous rejoins sur votre analyse des Scpi sur lesquelles investir.

Dernière modification par Sisco2117 (26/07/2022 20h07)

Ce ne serait pas les 10% de frais de souscription ?

Sinon, avez vous fait une simulation comparée du montage au simple placement du solde (loyer net - mensualité) pendant 15 ans à 4,2% sur AV (4,7 en direct, 4,7-0,5 sur AV). Ca me paraît compliqué pour pas grand chose (avec une tmi de 11%)

En direct avec crédit

Taux    1,89%   
Montant    30000   
Durée 15 ans
       
Mensualité    192    euros
Frais de souscription en direct :10%   
Valeur de sortie 27000   
       
Rendement espéré 4,70%   
Loyer brut mensuel 117,5   
Loyer net (1-(11%+17,2%)) = 84,365   
       
=> loyer-mensu    -107,635   

En AV

SCPI à 4,2% pour prendre en compte les frais de gestion de 0,5% pour simplifier
       
Placement 108€@4,2%/15    26735 (en SCPI/AV, Immorente et d’autres), on retire 7% de frais en gros, ca fait 24684

Sans compter le plus grand choix d’AV qui permet de diversifier et d’espérer un meilleur rendement, le délai de jouissance de 1 mois vs 6, la fiscalité de sortie avantageuse de l’AV de + de 8 ans, la meilleure flexibilité, la possibilité d’obtenir une avance si nécessaire, d’arrêter à tout moment en cas d’imprévu

Si vous misez sur l’inflation sur vos revenus futurs, vous pouvez placer plus chaque mois.

Correctif

Au temps pour moi, c’est 20 ans (150 euros > 66 euros). Avec le même calcul ca fait environ 24850 sur l’AV.

Dernière modification par Granite (26/07/2022 22h42)

J’ai commencé aussi à regarder cette question de SCPI à crédit comme corde supplémentaire à mon arc.
Revenus suffisants, grosse épargne, propriétaire RP (payée à 90%, reste un crédit de 58k au taux de 0.8% qu’il serait dommage de ne pas conserver) et pas d’autre besoin d’emprunter en vue.
TMI 30%, Tx moyen imposition 8%.

J’ai commencé par Louve invest. Pas de chance, mon interlocuteur n’est pas un des deux noms principaux et n’a pas compris ce que je voulais. Il voulait absolument me proposer des SCPIs en nue propriété sans crédit. Pour du crédit (après avoir beaucoup insisté), il s’est contenté de m’envoyer l’infographie en me disant de me rapprocher de ces partenaires moi-même, et en essayant de me décourager en disant que les dossiers allaient prendre trop de temps. Je n’ai pas donné suite. J’enverrai quand même un message à l’IH plus tard au cas ou un rattrapage est possible, car c’est un peu dommage de passer à coté du cashback entre 2,5% et 3%.

Actuellement la meilleure proposition que j’ai est la SOCRIF via MeilleurTaux:

MeilleurTaux a écrit :

jusqu’à 240000€ sur 20 ans, ou 180000€ sur 15 ans avec la Socrif.

SCPI Eurovalys, Primovie, Primopierre, Epargne Pierre, Immorente, Efimmo, PF Grand Paris, PFO2, Epargne Foncière.
Frais de dossier 1% plafonné à 1 200€ non financés + Crédit logement
Assurance emprunteur obligatoire
Taux :

Les autres offres sont:
- Sofidy jusqu’à 300000€ quelle que soit la durée
SCPI Sofidy minimum 150 000€ : Immorente, Sofidy Europe Invest, Sofipierre .. puis possibilité de financement Primovie, Primopierre, Patrimmo Croissance, Epargne Pierre, Epargne Foncière, PFO2.
Frais de dossier 600€ + 0,5% du montant du prêt + 1300€ si SCPI extérieures
Frais de nantissement 350 € par ligne de SPCI
taux sur 15 ans 2,40%; 20 ans 2,60%; 25 ans 2,70%
- CACF jusqu’à 15 ans seulement
Taux : 3,17% sur 15 ans ; 3,03 sur 10 ans
- CFCAL
jusqu’à 300000€ sur 25 ans, ou 240000€ sur 20 ans, ou 190000€ sur 15 ans.
Assurance facultative
Aucun frais de garantie
Taux 10 à 15 ans : 2,95%
Taux 16 à 25 ans : 3,45%

Voici pour ma contribution au partage d’infos !
Bien sûr ce sont des propositions pour mon cas personnel, dépendantes des données que j’ai remonté. Pour une autre personne ce sera différent. Ou dans un mois ce sera encore différent.

D’après mes calculs (hypothèses: Rendement SCPI 4,5%, revenus 50% étranger 50% français, apport 10%, pas de revalorisation, prêt 2,15% car 1,85%+0,3% assurance), sur 15 ans: j’investis 56k pour 100k à la fin (soit gain 44k).
310E par mois.
C’est équivalent à pouvoir prendre mes 310E tous les mois et les mettre sur un placement net à 7,5%. Donc c’est intéressant (je sais qu’il y a 10% à la sortie mais je pense logique de laisser en rente pour la retraite).
A priori c’est un chiffre plancher car on peut supposer que les parts de SCPI vont se valorisent sur 15 ans, et dans ce cas là le rendement est supérieur. Si valorisation de 0,5% par an, le montant de mon placement équivalent pour mes 310E mensuels serait de 8,3%, et ainsi de suite.
En première approche, tout cela pour gagner seulement 44k en 15 ans m’a découragé un peu, mais au contraire la comparaison par rapport à un placement équivalent me remet en selle. Une autre manière de voir les choses est de se dire que la rente de ce patrimoine constitué sans effort permet de financer deux mois de revenus de retraite sur douze.

Autre hypothèse: financement de SCPI en nue propriété.
Exemple 100k à terme. Sur 15 ans le taux du démembrement = 60% donc 60k à financer. 390E mensuels de remboursement.
Pas d’impôt (pas de revenus).
Hypothèse équivalente = sans revalorisation du prix de la part.
Equivalent à un placement à 4,5%, déjà très bien.
Le même calcul sur 7 ans: Taux démembrement 72%. 72k emprunté pour 100k à terme = 930E/mois (trop lourd, il faudra jouer sur l’échelle). Mais placement équivalent pour faire 100 avec 930E/mois = 7,1%.

Après plusieurs simulations, il m’apparait que le taux d’emprunt qui est un point de focalisation des discussions ici, n’est pas un paramètre très très important. Finalement le plus important semble être de passer à l’acte ou pas (procrastinateur que je suis…).
+ possibilité de prendre uniquement un montant abordable de 100 ou 150k pour se faire la main et de revenir sur le sujet pour en prendre davantage dans 1, 2, 3 ans…

Suite: simulation d’un montage: financement d’une moitié de SCPI entières + une moitié de SCPI en nue propriété.
Exemple 75k + 75k.
Les intérêts d’emprunt globaux effaçant la plus grande partie des revenus, on doit avoir une rentabilité encore meilleure.
A vérifier: 1/ est ce possible fiscalement (allouer les intérêts d’emprunt du portefeuille de SCPI entières + nues sur les revenus de ce portefeuille, ou faut il séparer les deux poches ; j’ai eu deux retours différents) 2/ possibilité de financement des banques.
Je ne suis pas certain que cela fonctionne car la conseillère a bien compris l’intérêt mais m’a dit qu’elle n’avait jamais vu ce montage (les gens n’étant pas idiots, on peut penser que si cela pouvait se faire d’autres l’aurait fait). A suivre…
Si cela ne fonctionne pas je vais démarrer la paperasse pour le montage classique.

Edition: revue des calculs pour la formule en nue propriété.

Dernière modification par Oolkoo (29/07/2022 14h26)

Bonjour,

Après plusieurs mois de démarches (et de lecture de ce forum) pour souscrire à crédit des parts de SCPI, je viens à mon retour partager mon expérience. Alerte spoiler, cela n’a pas abouti.
Contexte : projet de souscrire à crédit pour 80K€, pas de crédit en cours, salaire correct de cadre, mais logé à titre gratuit par ma compagne.

Démarches entamées fin décembre 21 avec le tour d’une partie des CGP en ligne, 6 consultés. J’en retiens un, avec l’offre de CACF en financement au taux de 2,17% sur 15 ans, je ne suis pas propriétaire donc la liste des organismes de financement est réduite. Le CGP et son courtier sont confiant sur les chances de voir mon dossier accepté. Nous sommes ici mi-mars.

Courant Avril, premier retour, le CACF refuse mon dossier car ils prennent en compte la mensualité du crédit de ma compagne. Chose étrange car je n’apparais à aucun moment sur les documents de prêt, ou de propriété de la maison (avec le crédit de ma compagne mon taux d’endettement est de 35%). Qu’il prennent en compte un loyer fictif OK, mais le montant du prêt de ma compagne, cela est étonnant. Mon CGP insiste et tente de faire passer mon dossier car cela n’a pas de sens.

Voyant le projet balbutier, je fais le tour des agences bancaires de ma ville à partir de début mai, 5 au totales. 3 ne finances que des SCPI maison sans intérêt pour moi donc next, 2 acceptent mon projet et proposent des SCPI correctes. Les RDV se passent avec les conseillers en patrimoine de chacune, je précise bien que je ne suis pas propriétaire. Cela ne pose pas de problème. Même montant, et même durée de crédit, mais le taux tourne autour du 1,1% sans contrepartie pour une banque, avec domiciliation des revenus pour l’autre. Je suis plutôt enchanté de ces bonnes nouvelles. Nous sommes ici fin mai.

Retour mi juin d’une des deux banques : l’organisme de cautionnement (la SACCEF) n’accepte pas mon dossier car je ne suis pas propriétaire… Le conseiller patrimoniale est étonné et fait le forcing auprès de sa hiérarchie pour se passer de l’organisme de cautionnement car mon dossier est bon. Après plusieurs échanges, ils sont ok pour me financer sans la SACCEF mais en contrepartie, il faut que je bloque 40 K€ en AV chez eux, puis ils descendent à 30K€. Ce montant n’est pour moi pas acceptable.

Quand à la deuxième banque, le conseiller qui suivait mon dossier est absent depuis un mois et pour encore un mois, personne ne reprend ses dossier, bref silence radio du coté de cette banque.

En parallèle, le CGP en ligne était revenu vers moi avec un accord pour seulement 40 K€ de crédit, mais avec un taux actualisé… J’ai décliné, pensant que l’offre de ma banque locale aller aboutir.

Voilà en résumé, le bilan de ce projet : des heures passer en RV avec des CGP, des courtiers, des banques physiques, et des dizaines de simulations pour ne pas aboutir. Le point bloquant aura été que je ne suis pas propriétaire.
Je n’abandonne pas les SCPI, car cela me permet de diversifier mon PTF mais je vais les loger dans une AV. Les taux actuels me dissuadent de faire un crédit pour financer des SCPI. Cela est moins intéressant dans une AV que ce que j’avais imaginé à crédit mais c’est toujours mieux que de ne rien faire.
Donc pour moi oui, cela aura été mission impossible pour souscrire à crédit des parts de SCPI.

N’hésitez pas si vous avez des questions ou remarques 😊

Dernière modification par NiceB (06/08/2022 16h28)

Bonjour à tous

j’avais posté la proposition de l’ offre de la caisse d’épargne sur mon porte feuille financier en mai avec toutes les explications

Portefeuille financier d’Aladdin

Nous l’avons signé début du mois.

Pour info
- taux : 1,18% + 0,058 assurance
- Montant emprunté 507k
- Durée 20 + 2
- Pas de nantissement
- Caution simple
- différé de 6mois
- Frais de dossier: 700e
- Domiciliation: demandé par la banque
- PF de SCPI non limitant

Je travaille sur le dossier depuis novembre 2021. 1 mois et demi pour monter mon dossier.
J’ai eu 4-5 mois de recherche de la « meilleur offre » que j’ai finalement eu grâce au forum.

Je ne pense pas que les taux resteront « élevés » longtemps.

Ça laisse a l’investisseur le temps de préparer son dossier et de suivre les sociétés de gestion avant de s’engager.

Bon courage !