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#176 08/07/2022 13h42

Membre (2017)
Réputation :   4  

Bonjour,

@Sisco2117 @Thortue
Prenons un exemple : Europimmo, avec Linxea Spirit 2 puisque je suis sur l’annexe de souscription.
- "frais d’investissement" = 6% ;
- "valeur de retrait en % du prix de souscription" = 92%.
Voulez-vous dire que cette seconde valeur est donnée à titre indicatif (pour comparer avec un investissement en direct), ne joue aucun rôle dans la vie du contrat Linxea et que le retrait se monte bien à 94 ?

Par ailleurs, pour aller au bout de la logique comparative, je me suis lancé dans un tableau, histoire de fixer les idées (vous pardonnerez son côté bricolage…). Les résultats sont très proches… N’hésitez pas si vous voulez avoir les résultats avec d’autre paramètres initiaux.


@ Bobdocland
Remake live est présent dans Linxea (0% frais d’entrée, 100% récupérés en sortie) et annonce du 5,5% pour son 1er versement (juin 22), mais je ne suis aps sûr d’avoir envie d’investir sur une SCPI aussi jeune. Y a-t-il des raisons particulières d’avoir confiance ?
Sinon, sur la commission de gestion, elle est annoncée par Remake à 18% TTC ; mais si cela est déjà intégré dans l’annonce des 5,5%, c’est honnête…

@ PyT25VC @ Audacesfortunajuvat
Pour ce qui est de Linxea, sauf erreur de ma part, le choix est vite fait : seuls Spirit 2 et Zen reversent 100% des loyers, mais Zen ne permet que 50% de l’encours en supports immobiliers (je ne parle pas des versements mais de l’encours après arbitrage éventuel) et, si je comprends bien, n’autorise de toute façon pas les arbitrages pour ces supports - sans parler des pénalités de désinvestissement (5% avant 5 ans au lieu de 3% avant 3 ans pour Spirit) ! Cela tombe bien, c’est Spirica qui est associé à Spirit 2 (puisque Apicil semble compliqué)…
J’en profite pour préciser qu’au niveau des frais d’investissement, Patrimea est très légèrement au-dessus de Linxea (entre 0,1 et 0,2%) pour une liste de SCPI relativement semblable.

@PierreP
Votre lien renvoie vers cette discussion… Je vois le principe de la NP en SCPI, mais sauf erreur, l’intérêt est de toucher des revenus (boostés, du fait de la décote initiale) au bout de la période "neutre", donc cela se conçoit sur du très long terme, non ?

@NicolasV @spot
Le crowdlending m’est étranger mais les rendements cités me paraissent très élevés, auriez-vous quelques liens et/ou conseils ?

@Roupettes
Pouvez-vous confimer que vous avez eu avec ce contrat la possiblité de réinvestir automatiquement les loyers dans les SCPI dont ils sont issus ?

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#177 08/07/2022 14h01

Membre (2020)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   40  

Bonjour,

Si vous investissez 100 sur Europimmo dans les conditions que vous décrivez, vous allez investir 94 après déduction des frais. Vous aurez donc 94/92 soir environ 1,02 parts valant chacune 92.

Si la distribution trimestrielle par part est de 1, vous toucherez 1,02 environ pour un trimestre plein. Des frais seront déduits sur l’UC de 0,125% par trimestre réduisant progressivement votre nombre de parts détenues.

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#178 09/07/2022 12h11

Membre (2021)
Réputation :   41  

Je ne sait pas pour le réinvestissement automatique, je l’ai fait manuellement après avoir rajouté un versement. J’ai déjà touché plusieurs loyers et vous constaterez le solde du fond euros à 0,06%. On fait à priori ce qu’on veut avec spirica.


Chauffeur-Trader

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#179 09/07/2022 13h36

Membre (2019)
Réputation :   70  

Le contrat d’assurance vie Oradea permet le réinvestissement automatique des revenus des parts de scpi.
Ici pas de fond euro et inutile de s’occuper tous les trimestres de le faire manuellement (parfois pour de petites sommes) mais à ma connaissance Spirica ne le permet pas.
Bien entendu cela a un coût.

Je tiens juste à faire un rappel, l’AV est un support très intéressant dans l’optique d’une transmission de capital mais les frais de 0,5% annuel (pour les plus compétitifs) peuvent être vue comme une sorte d’impôt à la source.

Un rendement moyen de 4,5% vous laissera 4% soit une « imposition de 11,11% ».

L’autre avantage est situé aussi dans la dispense de déclarer vos revenus tant que vous ne sortez rien du contrat. Quand on commence à posséder un portefeuille diversifié de parts scpi en direct ça commence à représenter quelques heures devant sa feuille d’impôt.

Avec TMI faible il est sûrement judicieux de ne pas investir en direct pour éviter de passer sur une tranche supérieure.

La nue propriété me semble également un choix à considérer pour également être  dispensé de déclaration et maintenir sa TMI faible.

Dernière modification par SamyInvest (09/07/2022 13h39)

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#180 09/07/2022 14h02

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Réputation :   1476  

ISTJ

Le contrat Liberalys vie le permet aussi.
Assuré chez Apicil.
Frais de gestion annuels négociables à 0.44 %.

Dernière modification par maxicool (09/07/2022 14h02)


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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#181 11/07/2022 20h52

Membre (2017)
Réputation :   4  

Bonsoir,
Je me rends compte que mon tableau est trop petit pour être lisible, sans doute réduit (en poids et donc en dimensions) par le site. Le revoici en moindre qualité en espérant qu’il reste plus grand.


Addendum important pour qui s’intéresse à ces scénarios :
- je n’ai pas pris en compte les offres de type Louve sur le scénario en direct
- j’ai considéré les retraits en A-V en fin de période de 10 ans comme réinvestis sans pertes, mais il seraient en fait réduits de 6%… Et non retirables sans pénalité avant 3 ans…

Tout cela doit faire pencher la balance vers le scénario en direct (du point de vue des revenus seuls), à moins que je n’oublie quelque chose… Je mettrai à jour à l’occasion.

Dernière modification par Seneque (11/07/2022 20h59)

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#182 11/07/2022 21h36

Membre (2021)
Réputation :   1  

Bonsoir Seneque,

Un point m’a interpellé et je n’avais pas fait attention jusqu’à ce jour :

- Il est vrai que le TDVM d’une SCPI n’inclut pas les frais d’entrée en direct en investissant 100 000 € avec des frais d’entrée de 10%, le rendement, ici 4,5% s’applique sur 100 000 € et non sur la valeur de retrait de 90 000 €

- Par contre, je n’avais pas réalisé que sur une Assurance-Vie, le rendement s’applique peu ou prou sur la valeur de retrait (car en général les frais sont de l’ordre de 8% pour des frais d’entrée de 10% et cela permet d’avoir une décote) et non sur le capital… Avez-vous déjà vérifié ce point car c’est fort pénalisant…

Et pour terminer, est-il possible d’avoir la même simulation avec un T.M.I de 30% ?

Analyse fort intéressante car jusque là, je ne prenais mes SCPI qu’en nue-propriété lorsque acquise en directe en pensant (peut-être à tort) que le différentiel de fiscalité de 30% dans mon cas était tout sauf favorable… à garder l’usufruit en direct plutôt que dans une AV

Merci par avance

Dernière modification par Rivol0gY (11/07/2022 21h40)

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#183 12/07/2022 02h55

Membre (2013)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

C’est appréciable que vous partagiez vos calculs mais j’ai bien l’impression que vous faites pour la 3ème fois la même erreur malgré les 2 explications de Thortue. Vous devriez lire les messages réputés de ce fil ou encore de celui-ci où ces calculs ont déjà été faits.(c’est le point noir d’un forum malheureusement, l’information est très vite perdue hmm).

Oubliez les notions de "capital productif" (ils sont malins ces courtiers) et de TDVM, focalisez-vous sur le nombre de part acquis et le dividende par part. Et je pense que vous devriez prendre en compte la différence de délai de jouissance, car cela représente en moyenne plus de 2% de performance.

Dernière modification par NicolasV (12/07/2022 03h04)

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#184 12/07/2022 07h18

Membre (2019)
Réputation :   70  

j’essaye de comprendre vos calculs

Dans le premier cadre vous réinvestissez les loyers pour l’AV mais sans prendre en compte les frais et en direct vous ne réinvestissez pas les loyers, ça va être compliqué pour comparer

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#185 13/07/2022 02h54

Membre (2017)
Réputation :   4  

Bonsoir, j’ai affiné avec :
- paiement des PS sur 100% des plus-values A-V
- délai de jouissance de 3 mois en direct
- réduction du prix d’entrée en direct (intermédiaires type Louve - 2,5%)
- 6% prélevés à chaque réinvestissement en A-V.


Je n’ai pas pris en compte une éventuelle négo des 0,5% de frais de gestion. Est-ce réaliste de compter dessus, à quel niveau et pour quelle somme investie ?

@NicolasV
Oui, décidément, je manque apparemment quelque chose et je me demande si mon tableau a du coup le moindre intérêt. Merci pour les liens ; au vu de la longueur des posts et des débats compliqués dont ils semblent faits, je vais regarder ça à tête reposée. Mais je crois comprendre que le mode de calcul que vous et Thortue indiquez donne un meilleur résultat pour l’A-V que le mien ?

Au fait, qu’en est-il du crowdlending (sachant que finalement, mon questionnement d’origine porte sur la meilleure manière d’investir à 5 ans ou un peu plus et que les SCPI ne sont pas "obligatoires) ?

@Rivol0gY
En admettant que mes calculs aient un intérêt… Sur cette dernière version du tableau, avec 30%, sur 10 ans, on a 60 635 en A-V et 60 265 en direct (cases vertes).

@SamyInvest
Les 6% de réinvestissement sont maintenant inclus.
En direct, le réinvestissement était bien calculé dans le tableau du bas, et le résultat venait s’ajouter (case verte pour 10 ans). J’avais fait l’impasse sur 5 ans, mais je viens de rajouter 675 € au TOTAL (des 5 ans donc).

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#186 13/07/2022 07h31

Membre (2020)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   40  

En AV ne raisonnez pas en capital productif mais en nombre de parts calculé tel que décrit dans mon message 177. Les loyers sont en pratique plus élevés que ce que vous avez car vos 47000 sont convertis en nombre de part en fonction de la valeur de retrait et non du prix de souscription.

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#187 13/07/2022 12h35

Membre (2013)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

Ces sujets sont longs c’est pour ça que je vous invitais à sélectionner uniquement les messages réputés via le lien en tête de page. Pour info ce tableau est toujours faux (cf les explications précédentes).

Dernière modification par NicolasV (13/07/2022 12h40)

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#188 17/07/2022 19h25

Membre (2017)
Réputation :   4  

Bonjour à tous,

J’ai tout recommencé en me basant sur le nombre de parts dans le cas de l’assurance-vie.
J’ai repéré de multiples erreurs corrigées au fur et à mesure, mais il est possible qu’il en reste… Je suis dessus depuis 3 jours, je ne perçois plus rien je le crains (saturation)…
Si qqun veut le fichier lui-même , qu’il me fasse signe.


C’est franchement compliqué pour le cas I.b. à la fin de la période de 10 ans :
- calculer les retraits optimum pour bénéficier de l’abattement (facile la 1ère année mais ensuite….)
- réinvestir les retraits sur le fonds en euros (retraits des parts productives, ajout au fonds €)…
… alors j’ai compté un rachat de 120 parts en année 8 et 9 puis le reliquat en année 10 ET un réinvestissement de ces trois rachats en livret A (on pourrait le remettre en fonds en euros, mais j’avoue que le calcul me démotive, et cela permet de comparer au cash généré en SCPI direct - cas II.a).

Note : j’ai tout rapporté aux 50 000 d’origine pour les rendements, sans tenir compte des frais et autres. Il me semble que c’est la méthode correcte, notamment pour le calcul des P-V ?

----------
BREF, je trouve que les différences sont minimes au final, que ce soit sur 5 ou 10 ans.
A part pour les TMI élevées, où l’A-V s’impose, je serais tenté d’opter pour les solutions les plus simples en termes de temps passé, c.-à-d. :

- en direct avec réinvestissement optionnel en livret (virements simples)

- en A-V avec réinvestissement automatique en fonds en euro : sur 5 ans (rien à faire) ; sur 10 ans en revanche, trois retraits à faire à partir de 8 ans et dont il faut réinvestir le produit…
A noter qu’on s’épargne aussi les déclarations de revenu fastidieuses.

Qu’en pensez-vous ?

-------------
Dans l’éventualité où je pars sur Linxea Spirit, avez-vous des recommandations sur le choix des SCPI ? Sachant que j’ai déjà en direct : Épargne Foncière, Efimmo, Immorente, Pierval Santé et Activimmo, que j’hésiterais plutôt à reprendre par souci de diversification.
Un avis sur Remake live ?

Enfin, pensez-vous - toujours chez Linxea - qu’il y a de la marge de négo sur les frais d’investissement et/ou les frais de gestion ?

Merci.

Dernière modification par Seneque (18/07/2022 18h15)

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#189 18/07/2022 17h48

Membre (2017)
Réputation :   4  

Addendum suite à appel Linxea :
- loyers obligatoirement réinvestis en fonds euro
- liquidité tenue pour plus grande qu’en direct au motif que le client n’est pas propriétaire des parts de SCPI et qu’un arbitrage suffit pour se retirer (je répète ce qui m’a été expliqué et ne rentre pas dans le débat vu ailleurs sur le forum)
- pas de négo des frais quelque soit le montant
- pas d’offre de bienvenue, parrainage de 50€ pour le parrain.

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#190 18/07/2022 18h11

Membre (2021)
Top 20 Monétaire
Réputation :   68  

Pour Linxea Spirit

Pour diversifier à côté des classiques, Altixia Cadence 12, OPCI SOFIDY PIERRE EUROPE. Certaines n’apparaissent pas encore sur le site Linxea, mais sont dispo sur le compte Spirica.

Un peu d’arbitrage nécessaire car les versements sont limités à 50% de SCPI.

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#191 18/07/2022 18h15

Membre (2017)
Réputation :   4  

Bonsoir,
Quand vous dites "un peu d’arbitrage nécessaire", vous voulez bien dire juste après l’ouverture, si jamais on souhaite 100% de SCPI (procédé déjà expliqué plus haut dans le fil, mais je repose la question au cas où cela aurait bougé) ?

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#192 18/07/2022 18h16

Membre (2021)
Réputation :   1  

C’est bien ça.

Le versement initial / complémentaire contient 50% SCPI / 50% Fonds en euro
Puis vous arbitrez les 50% du Fonds en euro en 100% SCPI si souhaité.

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