SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour,

Faites attention vous mentionnez "SCPI européenne" et "nombreuses" déductions d’intérêts, hors la déductions d’intérêts ne peut se faire qu’à hauteur du % en France des Scpi.

BenBBB a écrit :

Bonjour,

Faites attention vous mentionnez "SCPI européenne" et "nombreuses" déductions d’intérêts, hors la déductions d’intérêts ne peut se faire qu’à hauteur du % en France des Scpi.

Pas si j’en crois ce topic

kirikou a écrit :

si on prend un rendement prédictible (optimiste?) de 4% sur les 25 prochaines années

Justement est-ce qu’avec l’inflation prévue pour les prochaines années les 4,5% de rendement à l’achat ne peuvent pas rapidement être revalorisés ?

@Bandini

Dans le post que vous citez relisez bien

"Si les parts de SCPI étrangères ont été acquises à crédit, il conviendra de retirer du montant net perçu la quote-part des intérêts d’emprunt imputable sur les revenus étrangers"

En ce qui concerne l’inflation: on peut espérer que les revenus croissent, mais vos dépenses croîtront aussi.

En effet, vous avez raison Sisco. Mea culpa. Ce n’est le cas que pour les non-résidents.

Nota: je comptais modifier mon message erroné, mais le système m’indique qu’il est trop tard.

Dernière modification par BenBBB (14/05/2022 12h44)

Je m’étonne de certains taux proposés par des banques actuellement pour l’achat de part de SCPI car ils sont supérieurs au taux d’usure calculé par la banque de France.

Par exemple, le taux à 15 ans ne devrait pas dépasser 2,43% tous frais inclus y compris l’assurance obligatoire

Je me demande si c’est légal?

Bonjour,

Je me questionne sur une proposition de ma banque (CE) pour l’achat de SCPI.
Le taux est plutôt correct :0.98% sur 20 ans pour 100k€ empruntés.

Mais.sur les garanties, je m’y perds un peu… Pour chaque ligne (3) on me propose une garantie caution :800€ par ligne de 33k€ et un nantissement des parts (400€) par ligne.
Question: n’y a t-il pas doublon entre la société de Caution et le Nantissement?
Merci pour vos réponses.

Et question supplémentaire : 2,5% de frais de garantie, (2500€ pour 100k€), n’est ce pas élevé ? Je pensais que ça tournait entre 1,1 et 1,5% de la somme empruntée.

Dernière modification par Gringo1977 (17/05/2022 11h46)

BenBBB, le 14/05/2022 a écrit :

En effet, vous avez raison Sisco. Mea culpa. Ce n’est le cas que pour les non-résidents.

Nota: je comptais modifier mon message erroné, mais le système m’indique qu’il est trop tard.

Non à partir du moment où vos revenus sont déclarés en France (et donc "imposable" de facto) les intérêts d’emprunts sont déductibles y compris pour les résidents.

Vous avez maintenant bloqué votre capacité d’endettement pour plusieurs années avec un taux de 2.4% pour un support crachant 4 à 5% les bonnes années, soit un différentiel de taux trop faible pour que l’effet de levier soit intéressant, et un cash flow négatif sur 15 ans.
Pardonnez-moi mais quel intérêt ?

QuatreFromages a écrit :

pardonnez-moi mais quel intérêt ?

Nous avons un objectif de capital à atteindre dans une petite vingtaine d’années, avant 2040 et idéalement en 2038. Ainsi, nous ne voulions pas de prêt qui cours après cette date et nous ne voulions pas racheter nos prêts à cette date car nous n’aurions pas eu assez de capital. Corum ORIGIN fait de belle performance globalement et tient son objectif de 6% tous les ans. Ce qui fait qu’avec nos placements mensuels et en prenant en compte la différence entre le coût du crédit et la rente, nous pourrions faire ce style de prêt tous les ans environs sans toucher à notre train de vie. Le prêt, même sur 15 ans, permet d’acheter du capital à moindre frais. Il nous à également permis de toucher deux rentes exceptionnelles suite à la revente de bien et les parts venant d’être revalorisées, la différence se réduit petit à petit. De plus, nous avons pris en charge les intérêts du prêt pour le calcul des impôts ce qui est également un avantage. Nous avons également la chance de récupérer toute notre capacité d’emprunt (hormis ce prêt) en 2026 ce qui permettra de nouveau de bénéficier de l’effet de levier.
Auriez-vous des suggestions à nous proposer pour le prochain?

Sisco2117 a écrit :

En tout cas, cette partie la, est un choix de la banque et non une consigne du HCSF.

J’ai vu votre portefeuille et il est très impressionnant! C’est ce que nous cherchons à faire dans une moindre mesure pour la partie SCPI. Avez-vous consulté dernièrement une banque à ce sujet? Car j’avoue être assez surpris du retour de notre banque mais surtout de celle du courtier qui, pour le coup, ne prend pas sa commission au passage. Car si l’on prend en compte les revenus de nos SCPI, nous avons un cashflow neutre et qui va basculer en positif d’ici la fin d’année avec nos versements mensuels et donc nous serions dans la même situation (voir légèrement meilleur) qu’avant d’avoir fait ce prêt.

Lavoiedesfinances a écrit :

J’ai vu votre portefeuille et il est très impressionnant! C’est ce que nous cherchons à faire dans une moindre mesure pour la partie SCPI. Avez-vous consulté dernièrement une banque à ce sujet?

Non je n’ai pas reconsulté de banque depuis que j’ai fait tous mes investissements à crédit.

Je viens d’avoir l’information suivante (source publication linkedin) sur l’évolution des grilles de taux de l’offre du CACF et à partir du 1 juin les taux vont monter de 0,5%
=> passage de 2,79% sur 15 ans à 3,29% pour un emprunt <60k et passage de 2,74% à 3,24% sur 15 ans si emprunt >60k

Offre actuelle du 4 avril 2022:


Offre à partir du 1 juin 2022:

Bonjour
Je suis entrain de finaliser une opération à 2.8%/25ans/SCI IS.

Juste avant de signer mon acte de nantissement, j’ai été surpris de lire que, parmi les cas d’exigibilité anticipe, il est écrit “si les parts ne représentaient plus, pour quelque motif que ce soit-communiqué , le pourcentage minimal de détention du capital vise à l’exposé préalable ».

Au préalable, il est fait mention d’un pourcentage du capital social calculé comme le rapport actuel strict entre la valeur nominale de mes parts et le capital social actuel.

Autrement dit, en cas 1. d’augmentation du capital social ou 2. De baisse (quelle quelle soit) de valeur de mes parts, je me retrouve dans un cas d’exigibilité anticipé de mes parts nantis.

Est ce que ma compréhension est bonne ? Auquel cas le deal devient très (tres) risqué, non?

Mon CGP et le courtier me disent que ce n’est pas clair, qu’ils n’ont jamais vu ce cas, que la jurisprudence sur le nantissement est toujours defavorable au professionnel et protège l’emprunteur, que tant qu’on est solvable, pas de risque d’exigibilité etc.

Toutefois dans un contexte où cette baisse de valeur des parts est plus que probable (la correction du marché action immobilier ne s’est pas encore matérialisé pour les SCPI), cela me semble risqué…

Merci pour vos vues!
Wayne

Le pourcentage minimal est égal au pourcentage actuel de détention, donc il n’y a aucun delta/baisse acceptable.

Disons que aujourd’hui le contrat stipule que mes parts représentent 0.50% du capital social de la SCPI, le pourcentage minimal est de 0.50%. D’où la dimension très agressive de la clause ….