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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/04/2017 06h00 → Galliwasp : étude de cas immobilier (1er investissement pour RP et saisonnier) (caraibes, construction, immobilier, étranger)

Membre
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Bonjour,

Comme indiqué dans ma présentation, je suis nouveau dans la catégorie investisseur et mes décisions ont été jusque là basée sur des idées un peu simplistes. Je suis heureux d’avoir découvert ce forum et ai déjà appris beaucoup par des lectures de sujets existants.

Le cas que je présente ici constitue mon premier investissement locatif,mais ce sera aussi, partiellement et par intermittence, ma RP. Il s’agit d’une maison que je fais construire sur une petite île des caraïbes anglaises (le territoire est un TOM anglais en quelques sortes).

L’île se caractérise par une petite taille, une population très faible, une desserte laborieuse, et est actuellement tenue par l’Angleterre à bout de bras financièrement (ça fait beaucoup de points positifs, je sais smile ). Les raisons qui m’ont fait m’installer ici sont multiples et celles qui m’ont fait me lancer dans le projet sont :
- La proximité avec la Guadeloupe où le tourisme augmente rapidement
- Les prix "abordables" de certains terrains par rapport aux îles avoisinantes
- La beauté des lieux, les loisirs natures (plongée, randos), et le climat
- dans le passé, l’île était beaucoup plus riche, mais sa situation actuelle résulte d’une catastrophe naturelle, je pense que la tendance dans l’avenir sera le retour vers cet état initial.

En bref le projet :
Description du bien : maison divisée en deux niveau, un deux pièce au RDC et un studio sur le toit terrasse. Le terrain fait 2000m², avec une vue mer assez chouette, à 40m au dessus d’une petite plage peu fréquentée. Pour le moment, le RDC était fini juste avant la saison d’hiver ici et je compte finir le studio d’ici la fin du mois de juin.

Coûts (exprimés en dollars américain, sur lequel la monnaie locale est indexée) :
- Terrain: 40.000 USD + 5.000 USD de frais d’avocat et taxes
- Construction première étape : 95.000 USD
- Construction deuxième étape (studio, landscaping modéré) : 40.000 USD
- je prévois un budget de 15.000 USD pour les meubles et petits travaux d’ajustement
Total coûts: 195.000 USD

Apport 65k
Emprunt banque locale 65k, remboursement mensuel 430 USD
Emprunt familial 65k, remboursement mensuel 430 USD

Mon objectif dans un premier temps est de me reconstituer un matelas de sécurité financière via mon revenu d’activité, et de dégager un revenu net de 900 USD par la location saisonnière pour autofinancer le bien. La fiscalité immobilière est clémente ici, à 10% des revenus locatifs, non liés à l’IR, et taxe foncière négligeable.

Des contacts me laissent utiliser leur résidence secondaire contre supervision à l’année, sauf quand ils seront sur l’île (3 mois par an), ce qui me permet de louer l’ensemble la plus grosse partie de l’année, et le studio seul le reste du temps.

Les données des 4 premiers mois (sans le studio donc, revenus moyens à 1000 USD) semblent encourageantes, mais la validité du montage sera selon moi attesté dans 15 mois (après 12 mois consécutifs dans l’état final et en prenant en compte la "morte saison").

Mes questions :
- Avez-vous des réactions à chaud ?
- certains d’entre vous ont-ils déjà investi dans de l’immobilier physique dans des TOM britanniques ?

Mots-clés : caraibes, construction, immobilier, étranger

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#2 05/04/2017 07h21 → Galliwasp : étude de cas immobilier (1er investissement pour RP et saisonnier) (caraibes, construction, immobilier, étranger)

Membre
Réputation :   47 

Votre projet tient plus du coup de coeur, ce qui en soit n’a rien de mal.
la rentabilité net (900x12)/195000 = 5,5%
Semble bien mais avez vous bien considéré tous les frais ?

Pourriez vous développer le détail des flux financiers ? (Voyez le détail dans d’autre etudes de cas)
Avez vous vérifié le montant du loyer par une analyse des prix pratiqués et estimé le taux de vacance?

Vous soulignez le risque de catastrophe naturelle. Comment vous en prémunir, quelle est la fréquence? Si ce n’est pas economiquement possible, serirez vous prêt à tout rebatir une seconde fois ? Une troisieme fois ?
Provisionnez vous un amortissement comptable sur la valeur du bien pour palier à ce risque ?

Quelle est l’evolution de la population de l’ile sur les dernière années ?
Sous un certain seuil, les comodities ne risquent elles pas de partir, faire chuter l’economie de l’ile et devaluer votre bien ?
Quelle est votre projection fondée sur des projet d’aménagement programée et budgété par l’administration ou les entreprises  locale ?

Bref : détaillez la rentabilité, etudiez les risques, mon premier sentiment est qu’il s’agit d’un coup de coeur et qu’il manque d’aprofondissement sur l’aspect investissement financier.

Dernière modification par Mi345 (05/04/2017 07h30)


Buy sheep, Sell deer.

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#3 05/04/2017 07h47 → Galliwasp : étude de cas immobilier (1er investissement pour RP et saisonnier) (caraibes, construction, immobilier, étranger)

Membre
Réputation :   763 

Si je comprends bien, vous allez habiter dans la résidence secondaire de vos amis pour pouvoir louer l’ensemble de votre maison. C’est un bon arrangement. Vos revenus locatifs viennent donc pour partie de ce prêt. Quand ça rapportera vraiment, il faudra sans doute trouver un moyen de récompenser/rémunérer vos amis davantage que la simple "supervision" de leur maison, pour que ce deal perdure.

Vous dites "desserte laborieuse". Il vous faut donc faire du "marketing" pour votre location saisonnière, de façon à faire venir les gens sur cette destination qui n’est pas la plus évidente.

A l’heure des plateformes de réservation et des sites comme Tripadvisor, la e-réputation est très importante. Soignez donc l’accueil, tout le temps. Un propriétaire de chambres d’hôtes me disait en substance : "on n’a pas droit à l’erreur, on n’a pas le droit d’avoir ses humeurs. Alors il faut bien se reposer et décompresser, se ménager des moments de repos : au sein de la journée, entre les départs du matin et les accueils du soir par exemple, au sein de la semaine, et au cours de l’année en prenant des vraies vacances".

J’imagine que vous êtes installé sur une zone hors de portée de la catastrophe naturelle précédente… Restent tout de même les tempêtes et cyclones. Soyez prévoyant par rapport à ce risque, y compris constituer ou reconstituer une épargne de précaution.

Dernière modification par Bernard2K (05/04/2017 07h57)

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#4 05/04/2017 08h33 → Galliwasp : étude de cas immobilier (1er investissement pour RP et saisonnier) (caraibes, construction, immobilier, étranger)

Banni
Réputation :   382 

Galliwasp, au vu de tous les détails que vous donnez, je suppose qu’il ne peut s’agir que de Montserrat. Pourquoi ne pas la nommer si vous donnez autant de détails ?

Je suppose également que les prix sont en fonction du fait d’avoir un volcan en activité à coté … Sans doute comme sur les marchés, il n’y a pas de miracles. Est-ce que le risque est assuré ?

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#5 05/04/2017 09h12 → Galliwasp : étude de cas immobilier (1er investissement pour RP et saisonnier) (caraibes, construction, immobilier, étranger)

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Réputation :   117 

Bonjour galli,

J’ai été souvent dans les cyclades.
Certaines iles sont developpées d’autres pas du tout car la desserte est mauvaise : pas d’aeroport, pas de possibilité de port profond pour les navettes, et cercle vicieux (peu de monde, peu de dessertes)
Certe cela a un charme une ile sauvage mais les touristes qui y vont sont des baroudeurs fauchés.

Tout cela pour dire une grosse lapalissade : si la desserte ne peut etre que laborieuse, peu de chance de faire fortune à moins de créer des navettes entre la Guadeloupe et montserrat (ce qui peut etre une autre idée)

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#6 05/04/2017 16h34 → Galliwasp : étude de cas immobilier (1er investissement pour RP et saisonnier) (caraibes, construction, immobilier, étranger)

Membre
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Mevo a écrit :

Galliwasp, au vu de tous les détails que vous donnez, je suppose qu’il ne peut s’agir que de Montserrat. Pourquoi ne pas la nommer si vous donnez autant de détails ?

Je ne voulais pas spécialement "dissimuler ce fait", mais la politique du forum étant, je le suppose de ne pas faire de la pub, et lîile étant si petite…

"Mi345" a écrit :

Votre projet tient plus du coup de coeur, ce qui en soit n’a rien de mal.
la rentabilité net (900x12)/195000 = 5,5%
Semble bien mais avez vous bien considéré tous les frais ?

Pourriez vous développer le détail des flux financiers ? (Voyez le détail dans d’autre etudes de cas)
Avez vous vérifié le montant du loyer par une analyse des prix pratiqués et estimé le taux de vacance?

C’est effectivement un coup de coeur. J’ai acheté le terrain qui était en vente embroussaillé depuis plus de 10 ans. La durée me faisait peur (si personne ne l’a acheté en 10 ans, cela vaut-il le coup?) Mais une fois la vue dégagée, j’ai eu des propositions de rachat à x2.

Ceci dit, la rentabilité affichée est un "objectif minimal", qui me permettrait de rembourser l’emprunt régulièrement, mais je pense pouvoir faire plus (je vise 10% brut). Il m’est difficile de faire une analyse du fait de l’inexistence de biens comparables. Sur les 12 prochains mois, j’ai pour l’instant pour 6500 USD de réservation.

Il existe peu de biens à moins de 75 USD par nuit sur l’ile, du fait de la taille des unités (la moyenne est plus autour de 150 USD pour des villas avec plusieurs chambres. Je mise sur la clientèle de voyageurs seuls ou en couple qui souhaitent éviter une dépense inutile. Mes unités sont à 50-60 USD la nuit et je table sur une vacance locative de 50%, soit un revenu brut annuel de 20k (10% brut donc). La fiscalité me fait perdre 1% et les charges environ 2%, soit un objectif de renta de l’ordre de 7%.

"Mi345" a écrit :

Vous soulignez le risque de catastrophe naturelle. Comment vous en prémunir, quelle est la fréquence? Si ce n’est pas economiquement possible, serirez vous prêt à tout rebatir une seconde fois ? Une troisieme fois ?
Provisionnez vous un amortissement comptable sur la valeur du bien pour palier à ce risque ?

Pour les catastrophes naturelles, je ne peux pas m’en prémunir, il est donc accepté en temps que tel. Pour pouvoir l’encaisser, je m’emploie à me reconstituer un matelas de sécurité équivalent à 12 mois de remboursement de la banque. La seconde étape sera d’acheter mon futur bien dans un pays stable de ce point de vue.

"Mi345" a écrit :

Quelle est l’evolution de la population de l’ile sur les dernière années ?
Sous un certain seuil, les comodities ne risquent elles pas de partir, faire chuter l’economie de l’ile et devaluer votre bien ?
Quelle est votre projection fondée sur des projet d’aménagement programée et budgété par l’administration ou les entreprises  locale ?

La population a tendance à stagner, et je ne crois pas que la situation soit amenée à évoluer rapidement. Je mise sur un marché de tourisme "aventurier", qui cherche la nature et les plages vides, deux choses qui risquent peu de changer… Mais j’ai conscience du risque lié non seulement au volcan et aux cyclones, mais aussi à l’évolution politique (la corruption est clairement un frein au dévelopement, le brexit aura un impact par l’arrêt des subventions UE)

"Bernard2K" a écrit :

Si je comprends bien, vous allez habiter dans la résidence secondaire de vos amis pour pouvoir louer l’ensemble de votre maison. C’est un bon arrangement. Vos revenus locatifs viennent donc pour partie de ce prêt. Quand ça rapportera vraiment, il faudra sans doute trouver un moyen de récompenser/rémunérer vos amis davantage que la simple "supervision" de leur maison, pour que ce deal perdure.

En fait, quand ça rapportera vraiment, il sera temps de passer à autre chose. Le montage actuel est destiné à être provisoire, pour "tâter le terrain" en optimisant les flux tant qu’on a du temps disponible. Il n’y a pas de taxe sur les plus-values ici et je peux racheter mon prêt dans 5 ans sans frais, ce qui fait que nous aurons l’option de revendre le bien, ou de conserver en le mettant en gestion par une agence locale.

"Bernard2K" a écrit :

A l’heure des plateformes de réservation et des sites comme Tripadvisor, la e-réputation est très importante. Soignez donc l’accueil, tout le temps.

En effet, nous avons conscience de cela. Nous sommes pour l’instant sur Airbnb seulement, avec 5 étoiles de moyenne.

"francoisolivier" a écrit :

Tout cela pour dire une grosse lapalissade : si la desserte ne peut etre que laborieuse, peu de chance de faire fortune à moins de créer des navettes entre la Guadeloupe et montserrat (ce qui peut etre une autre idée)

La desserte est laborieuse, mais je n’ai besoin que de peu de visiteurs pour avoir un bon taux de remplissage, et la concurrence est moins présentes que sur d’autres destinations. Ceci dit, oui j’essaie d’établir des connexion avec des propriétaires de voiliers / aéroclubs !

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