Arnaud35 : étude de cas immobilier (investissement locatif saisonnier)

Bonjour,

Avec une renta brute de cet ordre de grandeur, il est effectivement pas déconnant que le CF soit positif. Bien que je n’ai pas fait de calcul.

Quelques idées qui me viennent quand même en tête :

- Considérez la location en LMNP, elle sera probablement plus intéressante fiscalement avec la possibilité d’amortir le bien en plus de la déduction des charges. Vous pourriez avoir une imposition nulle pendant quelques années (à calculer)
- Quid des charges de copro ?
- Du saisonnier… toute l’année ? assurez-vous que la clientèle existe belle et bien toute l’année.
- grosse question : pourquoi le propriétaire vend ce bien ? et surtout, pourquoi à ce prix ? avoir une rentabilité de cet ordre demande généralement une grosse négociation et/ou de gros travaux. Vendre un tel bien avec une telle rentabilité, c’est louche : soit les loyers perçus sont surestimés, soit le bien cache un sérieux problème, soit le vendeur est inconscient (je vous le souhaite).

Dernière modification par Dicci (27/11/2017 14h24)

Merci de vos retours , même si j’ai pas toutes les réponses à ce jour je vais tacher d’un répondre le plus possible

*Le proprio vend deux biens au même endroit pour financer l’achat du bien plus grand 
* saisonnier toute l’annee Bien y a des périodes creuses ( sur le fichier Excel y a les dates et nombre de nuitées par client donc on identifie bien les périodes creuses )
*J’ai pu visiter la page airb’n’b du proprio je ne pense pas que les loyer soient surestimés vu les commentaires des clients ( je suis peut être naïf )
* pour les charges de corpro je vais demander plus de précision car 30€/mois ça me parait peu effectivement
* Toujours d’apres son fichier Excel ( je suis conscient que cela ne prouve rien même si j’ai tjrs l’identite des clients dessus et j’en peux recouper avec le compte airb’n’b ) il fait de séjours allant de 1 nuit à une 10/12 nuit maximum
* la simulation pour le prêt était de 140000€ sur 25 ans c’etait pour avoir un ordre  d’idee il faudra affiner

J’ai répondu comme je pouvais avec les infos du moment affaire à suivre

Bonjour,

au niveau de ce qui pourrait limiter la possibilité légale de louer en touristique :
- S’agit d’un bien situé dans les "communes de plus de 200 000 habitants [ou] celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne" ? Si oui, demande d’autorisation de changement d’usage si la commune a adopté son règlement l’imposant.
Je suis tombé sur cette page qui a l’air bien à jour : Procédure de transformation d?un logement en « meublé de tourisme » | DROIT DE L’URBANISME / DROIT ADMINISTRATIF – Cabinet DUCOURAU à Bordeaux – 05 56 01 69 80
(sauf que je ne suis pas tout à fait convaincu par leur analyse que c’est un changement de destination en hébergement touristique)
- la copropriété limite-t-elle cet usage ? On peut trouver des règlements de copropriété qui limite l’usage à l’"habitation bourgeoise" donc l’habitation à l’année. Est-ce que le bailleur est en butte à la copro qui trouve que la location saisonnière est une nuisance ? Est-ce que la copro, pour lui chercher des poux dans la tête, peut s’appuyer sur un réglement de copropriété qui limite l’usage des logements à l’habitation bourgeoise ? C’est ce qu’il faudrait vérifier.

Sinon, il ne faut pas oublier que la location saisonnière, c’est beaucoup de travail, une disponibilité de tous les instants (les gens s’attendent à des réponses et des validations sous quelques heures de délai), et ce sont des charges considérables puisque tous les fluides et consommables sont à votre charge, et que les gens ne sont pas économes dans ce contexte, comme l’explique bien Surin.