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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 30/08/2017 12h41

Membre (2017)
Réputation :   4  

Bon je reviens finalement après plus de recherche smile
Les charges sont élevées (924€ annuel) mais il y a un concierge, parking, cave, laverie, ascenseur dans la résidence

Crédit de 67.000€ tout compris + 2.560€ d’assurance à 1.81% sur 25 ans, sans apport (ou du moins 2.000€ juste pour le meubler)

On a donc pour l’achat d’un T1 bis de 33m2, au premier étage, à 60.000€ et idéalement placé pour un étudiant:

Mensualité (assurances comprises): 292€
Charges proprio: 37€
Taxe foncière: 42€
CFE: 30€
Assurances: 23€
Total: 424€/mois avant impôts

Loyer meublé CC : 480€/mois

Cash Flow de 56€ mensuel donc et 8.8% de rentabilité brut
De plus, il n’y a pas de travaux à faire

Pensez vous que cela puisse être un bon investissement, ai-je oublié certains points ?

Dernière modification par Bigem64 (30/08/2017 12h43)

Mots-clés : amortissement, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 30/08/2017 12h57

Membre (2017)
Réputation :   78  

T1 + locataire étudiant = turn-over important

La vacance locative n’est pas anticipée dans votre modèle, et selon votre prévisionnel, elle peut être d’environ 2 mois / an (pendant l’été), ou 2 mois / 2 ans si on est un peu plus optimiste et sélectif dans la qualité de l’étudiant : s’il est en L1-L2 ou M1, il a plus de chances de rester qu’en L3 ou M2, etc…

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[+1]    #3 30/08/2017 12h59

Membre (2017)
Réputation :   19  

Sauf erreur de ma part, c’est le loyer HC qu’il convient d’utiliser car les charges sont à payer à la copro.

Le cash flow devient donc négatif.

De manière générale je vous invite à viser les biens dont les charges de copro sont les plus faibles (éviter gardien ascenceur et Chauffage collectif)

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#4 30/08/2017 13h04

Membre (2013)
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Bigem64 a écrit :

il y a un concierge, parking, cave, laverie, ascenseur dans la résidence

Permettez moi d’être direct : gagnez du temps, ce sont ces critères là, générateurs de fortes charges et d’entretien, qui doivent d’emblée vous faire écarter ces annonces wink


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#5 30/08/2017 13h28

Membre (2017)
Réputation :   4  

@Nush
Les charges sont de 924€ annuel, en gros je fais 50-50 locataire-proprio, il n’y en a pas d’autre a rajouté sauf travaux sur residence
Si vous preferez, le loyer HC est de 440€ meublé

Cette résidence est la plus proche qu’il soit des fac et du centre commercial

@DDtee
Le parking est une chose essentiel selon moi (surtout en centre ville mais ce n’est pas le cas ici)

Pour l’ascenseur je suis d’accord avec vous tant que le bien se situe dans les étages inférieurs (la il est au premier)

Dernière modification par Bigem64 (30/08/2017 13h33)

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#6 09/09/2017 01h12

Membre (2017)
Réputation :   4  

Voici un autre projet:

-T1 de 27m2 à 38k pour une location à 360€/mois HC (rentabilité brut 9,6%)
Travaux de 3000€ prévu pour agrandir la cuisine

-Impôts foncier: 419€/an soit 35€/mois
-Charges corpro: 480€/an soit 40€/mois à la charge du locataire
-Crédit sans apport de 44.500€ tout compris sur 20ans à 1.55%
-Mensualité: 216€ assu comprise
-PNO, GLI, TF, Assu Emprunt: 68/mois
-Prélevements sociaux: 39€/mois

Donc 360 - 35 - 216 - 68 - 39 = 2€ de CF positif

Je considère 1 mois de vacances tous les 3 ans
Je n’ai pas integré les charges dans mon calcul car c’est le locataire qui les payent integralement

Suis-je bon niveau calcul ?
Merci d’avance

Dernière modification par Bigem64 (09/09/2017 01h16)

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#7 09/09/2017 16h04

Membre (2017)
Réputation :   4  

Pas d’avis ?

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#8 10/09/2017 18h11

Membre (2017)
Réputation :   78  

-T1 de 27m2 à 38k pour une location à 360€/mois HC (rentabilité brut 9,6%)

Soit 400€ CC (côté locataire) pour un T1 ; êtes-vous sûr d’être en adéquation avec la marché (vous n’avez pas précisé la "qualité" de la ville) ?

Je considère 1 mois de vacances tous les 3 ans

Cela me paraît bien optimiste pour un T1

Je n’ai pas integré les charges dans mon calcul car c’est le locataire qui les payent integralement

Vous n’avez pas non plus intégré la vacance locative : 360€ tous les 3 ans, soit 120€/an, soit 10€/mois
Si vous faîtes la gestion vous même, vous devrez certainement vous déplacer pour faire quelques visites donc on peut facilement monter au double, selon la distance à laquelle vous êtes.

De plus, vous ne semblez pas non plus prendre en compte les impôts IR (impôt foncier = taxe foncière je suppose ?).

Dans tous les cas, une rentabilité brute inférieure à 10% me laisse plutôt indifférent, mais s’il s’agit en plus d’un T1, j’aurais plus tendance à le fuir.

Désolé de "couper" votre élan, j’ai l’impression qu’à chaque fois que j’interviens sur l’une de vos demandes, c’est pour exprimer un point négatif…

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#9 10/09/2017 23h31

Membre (2017)
Réputation :   4  

Oui j’ai du mal a trouver un bien avec une bonne rentabilité

De plus, je me perds un peu avec les impôts (hors TF), sur le calcul, j’aurais besoin d’un éclaircissement car cela plombe trop ma rentabilité j’ai l’impression

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#10 11/09/2017 00h14

Banni
Réputation :   39  

Si vous souhaitez louer un meublé regardez le régime BIC au réel qui peut être très intéressant wink

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#11 11/09/2017 10h06

Membre (2017)
Réputation :   4  

Oui j’ai vu que le LMNP au reel est le regime le plus favorable, mais il n’y a pas d’autre alternive pour le coup ?

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#12 06/11/2017 11h40

Membre (2017)
Réputation :   4  

VOTRE PROFIL
- Salarié, 27 ans, TMI 14%, 2100€ net imposable mensuel

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables: Néant
- Fiscales: Néant
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): Néant

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Appartement T1 Bis
- Année de construction: 1970
- Étage 2/2, pas d’ascenseur, très lumineux (expo ouest), 27m2 carrez
- Inhabité
- Syndic professionnel
- Chauffage indiv éléctrique
- Volets isolants avec double vitrage
- Espaces verts dans la copropriété: Non mais vue sur une cours verdoyante
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires (7 sur 9 lots)
- Concierge: Non

LOCALISATION DU BIEN
- Pyrénées Atlantiques
- Centre-ville de Pau
- A 200m du cœur de ville, proche de toute commodités
- Pas de parking avec l’appart mais stationnement (payant) partout autour

RENTABILITÉ DU BIEN
- 45.000€ + 4000€ de frais de notaire = 49.000€
- Loyer meublé: 400€ HC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)

- Travaux immédiats: 3000€ (cuisine plus réagencement)
- Pas de travaux votés par la copropriété

- Taxe foncière: 470€
- Assurance PNO: 80€
- Assurance GLI: Non

- Rentabilité brute : 8.9 %
- Rendement net : 6.1 %

FINANCEMENT DU BIEN
- Type de crédit: amortissable à 110 %
- Taux du crédit avec assurance: 1.45 %
- Durée du crédit: 20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION
- Locaton meublée: Réel LMNP

CASH FLOW
- Positif de 52 € par mois selon le site rendementlocatif

Voilà mon premier investissement immobilier ! Après 3-4 mois de recherches et de formation, je signe le compromis de vente la semaine prochaine !
L’objectif est revendre ce bien dans 10 ou 11 ans, soit avant que les impôts me tombent dessus (au réel)
Le CF positif me laisse donc un peu de marge en cas d’imprévu ou d’erreur de calcul

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#13 30/09/2019 13h33

Membre (2015)
Réputation :   10  

Bonjour,

Pouvez-vous faire un retour après 2 années d’exploitation du bien. Est-ce que vos hypothèses étaient bonnes. Avez vous une bonne occupation du bien?

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#14 16/10/2020 11h45

Membre (2017)
Réputation :   4  

Hello !

Je reviens sur le forum (je l’avais presque oublié big_smile) et je vais en effet vous faire un retour cool

Pour ce premier investissement pas de grosse surprise, mais j’ai du rajouter de ma poche 500€ pour les travaux, et 1700€ pour l’ameublement (erreur de calcul ..)
Je l’avais finalement loué 450€ CC à sa première mise en location, et j’augmente le loyer à chaque turn-over. Il est aujourd’hui à 480€ CC.
J’ai pu aussi renégocier le coût de l’assurance emprunt pour gagner quelques euros.

En gros imprévu, j’ai eu 2 radiateurs à changer l’hiver dernier car tombés en rade (ça m’apprendra de ne pas avoir voulu les changer lors de la rénovation), coût total de 700€

Aujourd’hui, ce T1 bis me rapporte 125€ de cash flow net mensuel, je n’ai jamais eu un seul jour de vacance locative depuis le début de son exploitation, soit depuis avril 2018 smile

Je vais aller dans ma présentation pour plus de retour d’expérience, car il y en big_smile

Dernière modification par Bigem64 (16/10/2020 11h46)

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