Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#26 28/08/2017 12h02 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

Membre
Réputation :   

De plus, qu’entendez vous par échéance du prêt, pour le calcul de rentabilité ?*

Ce que vous "percevez" comme dépense. Vous vous "fichez" d’avoir emprunté 60 000 ou 200 000 ; ce qui "compte", pour le calcul, c’est combien vous devez dépenser tous les mois donc mensualité + ADI (les 287,41€ que vous avez mentionné).

Dernier point, vous estimez qu’il faut quelle pourcentage de rentabilité brut, pour commencer à examiner de plus près un projet immobilier ?

Cela va dépendre de votre volonté de prendre des risques et de l’investissement personnel que vous souhaitez consacrer.

J’ai vu sur ce forum des investisseurs aguerris viser allègrement les 15-20% mais ils chinent, rénovent, ont une expérience et une stratégie à long terme donc 12% n’est pas pour eux exceptionnel.

Il y a aussi des "petits" investisseurs qui souhaitent avant tout être propriétaire proche de chez eux pour la sérénité et la "possibilité" d’aller jeter un œil de temps en temps. Ou bien ils voudront à tout prix investir dans une grande ville (Paris et petite couronne, Lyon, Bordeaux, etc…), avec un certain standing, parce qu’ils sont persuadés de louer sans encombres. Ces gens-là se contenteront bien souvent d’un rendement brut allant de 3% à 5%.

Je n’ai aucune expérience dans l’ancien, mais en lisant ce forum, j’en arrive à la conclusion qu’un 12% dans un immeuble "classique" avec 50% de logements loués et le reste à rénover n’est pas rare et donc intéressant à étudier pour un investisseur qui souhaite y consacrer quelques week-end.

Si vous souhaitez la jouer plus sécuritaire avec des biens, toujours classiques, mais déjà loués (en vérifiant les baux et leur date de début), un 10% me semble raisonnable.

(A confirmer par les experts de ce forum)

Votre cas est plutôt atypique et je constate que la qualité de vos locataires potentiels représente un investissement risqué pour vous qui semblez également débuter dans ce type d’opération. Si les charges sont effectivement incompressibles, je renoncerai immédiatement si je n’ai pas un patrimoine classique assurant un matelas de sécurité.

Hors ligne

 

#27 28/08/2017 13h30 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

Membre
Réputation :   84 

Celui qui vous a vendu 32% de rentabilité brute en intégrant les charges est un arnaqueur (ou un vendeur de Pi---). Cela "sent mauvais" … même s’il ne s’agit pas d’un Pinel… A votre place, je laisserais tomber pour prendre quelque chose de plus simple, classique et apprendre ainsi l’immobilier avant d’aller regarder du côté des résidences pour personnes âgées.
Il vaut mieux rater une bonne affaire plutôt qu’en réussir une mauvaise…

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

Hors ligne

 

#28 01/09/2017 16h14 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

Membre
Réputation :   

Voici un autre projet:

-T1 Bis de 22m2 à 37K pour une location meublé à 310€/mois HC (rentabilité brut 10%)
Vendu avec meubles, pas de travaux

-Impôts foncier: 400€/an
-Charges proprio: 70€/an (syndic bénévole)
-Crédit sans apport de 42.000€ tout compris sur 20ans à 1.55%
-Mensualité: 203€ assu comprise
-PNO, Impôts, CFE, Assu des impayés: 73€/mois
-Charges non prévus estimées: 200€/an = 17€/mois

Donc 203+73+17 = 293€/mois à ma charge
310€ de loyer meublé HC - 293€ à ma charge = 17€ de cash flow positif la première année

Hors ligne

 

#29 01/09/2017 17h21 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Il manque les impôts fonciers dans votre calcul.

Le cash flow serait donc négatif de 16€. C’est pas très grave pour un bien unique.

Il faudrait aussi détailler un peu plus la ligne PNO, impôts CFE car elle me semble un peu légère.

A+

Ohe

Hors ligne

 

#30 01/09/2017 17h33 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

Membre
Réputation :   

Les impôts y figurent bien wink

Ce CF de 17€ c’est aussi ce qu’il ressort du site rendement locatif, je pense être donc dans le vrai, plus ou moins

L’impôt CFE est un peu compliquée à connaitre je crois ? Alors c’est une estimation …

Dernière modification par Bigem64 (01/09/2017 17h37)

Hors ligne

 

#31 01/09/2017 18h37 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

Membre
Réputation :   

Pour chipoter la rentabilité est plus proche de 9% que de 10, n’oubliez pas d’intégrer les frais de notaire quand vous la calculez.

Même si la rentabilité est bonne je trouve le CF leger, l’amortissement ne durera pas bien longtemps vu le prix du bien et vous passerez en CF negatif.

De mon point de vue ce n’est pas une mauvaise affaire mais pas suffisant pour dégager de l’argent chaque mois.

Sous reserve bien entendu que la demande locative soit réelle.

Hors ligne

 

#32 01/09/2017 18h51 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

Membre
Réputation :   

Un rapide calcul:

Foncier: 400
PNO: 80
GLI: 100
soit 580€ annuel

loyers: 310*12 = 3720

Au micro fonciers cela fait 3720-30% = 2.604 soit 1184 d’impôts.

CF: 3720-580-2436(crédit)-1184(impôts)= -480

Sinon il est de 704 sans compter les impots sur le revenu.

A+

Ohe

Hors ligne

 

#33 01/09/2017 19h41 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

Membre
Réputation :   

Je pense qu’il s’agit d’un LMNP au réel.

Donc pas d’impôts pour les premières années.

Hors ligne

 

#34 01/09/2017 20h03 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

Membre
Réputation :   

Effectivement, c’est du meublé.
Au temps pour moi.

A+

Ohe

Hors ligne

 

#35 02/09/2017 00h03 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

Membre
Réputation :   

Donc mon calcul est bon ? Qu’est ce que j’ai oublié ?

(J’ai simulé au micro bic classique, donc au réel = plus de CF ?)

Dernière modification par Bigem64 (02/09/2017 00h04)

Hors ligne

 

#36 02/09/2017 09h41 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

Membre
Réputation :   763 

Bigem64 a écrit :

Voici un autre projet:

-T1 Bis de 22m2 à 37K pour une location meublé à 310€/mois HC (rentabilité brut 10%)
Vendu avec meubles, pas de travaux

-Impôts foncier: 400€/an
-Charges proprio: 70€/an (syndic bénévole)
-Crédit sans apport de 42.000€ tout compris sur 20ans à 1.55%
-Mensualité: 203€ assu comprise
-PNO, Impôts, CFE, Assu des impayés: 73€/mois
-Charges non prévus estimées: 200€/an = 17€/mois

Donc 203+73+17 = 293€/mois à ma charge
310€ de loyer meublé HC - 293€ à ma charge = 17€ de cash flow positif la première année

Loyer HC annuel : 3720 €

Voilà ce que je trouve comme charges :
foncier 400
copro 70
PNO 80
CFE 300
GLI : 3 % des loyers soit 110
entretien et imprévus 200
Total :  1160 €.

Au micro-BIC :
base imposable = recettes = loyer CC estimé à 4000 €/an
BIC imposable : 50 % soit 2000 €
imposition IR+PS 45,5 % = 910 €

Annuité de l’emprunt 203x12 = 2436

cashflow : 3720 - 1160 - 910 - 2436 = -786 €/an soit -65 €/mois.

Je ne sais pas comment vous faites pour trouver un cahsflow positif en micro-BIC. Soit le site rendement locatif déconne, soit c’est vous qui l’avez mal utilisé.

Au réel c’est plus avantageux en fiscalité mais n’oubliez pas d’ajouter le coût de l’expert-comptable.

Dernière modification par Bernard2K (02/09/2017 09h44)

Hors ligne

 

#37 03/09/2017 18h05 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

Membre
Réputation :   

J’ai modifié quelques paramètres sur le site rendement locatif que je n’avais en fait pas touché (GLI 3.25%, PNO 80€, CFE 300€) et je trouve -29€ de CF au régime micro bic … loin des -65€ annoncé paer Bernard2K, quelqu’un a une explication ?

A part cette imposition IR PS de 45.5% je ne vois pas

Dernière modification par Bigem64 (03/09/2017 19h06)

Hors ligne

 

#38 03/09/2017 19h10 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

Membre
Réputation :   

Petit correctif Bigem64,

Le site rendementlocatif.com intègre bien l’assurance GRL et l’assurance PNO.
Pour y accéder il faut cliquer sur "paramètres avancés" en bas de page.

Vous trouverez aussi dans les paramètres avancés, les hypothèses de vacances locatives et de revalorisation des loyers et des charges dans le temps et de TMI + PS.


Ma présentation - The smarter you play, the luckier you'll be - Mark Pilarski

Hors ligne

 

#39 03/09/2017 19h14 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

Membre
Réputation :   

Oui j’ai vu après coup, nos messages se sont croisés, je l’ai modifié entre temps smile

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech